برداشت اصلی:
- رکود املاک چین - کاهش سرمایه‌گذاری ۱۰.۴ درصدی نسبت به سال گذشته و افزایش موجودی املاک فروخته نشده - جریان‌های خروجی املاک و مستغلات را که از نظر تاریخی از سرمایه‌گذاری RBI و استراتژی‌های مهاجرت فرامرزی پشتیبانی می‌کردند، محدود کرده است.
- تعطیلی ویزای طلایی اسپانیا (آوریل ۲۰۲۵) و لغو گذرنامه طلایی مالت پس از حکم دادگاه اتحادیه اروپا، عدم قطعیت در مورد کانال‌های مهاجرتی مبتنی بر املاک را افزایش می‌دهد.
- توسعه‌دهندگان چینی در حال نقد کردن دارایی‌های خارج از کشور خود هستند (حدود ۱.۴ میلیارد پوند از سال ۲۰۲۱ در بریتانیا واگذار شده است) که باعث کاهش تقاضای ملک و نقدینگی در خارج از کشور می‌شود.
- سرمایه‌ها به سمت ساختارهای آسیا-اقیانوسیه مانند REITها - مثلاً کنسرسیومی وابسته به JD.com که REIT یک میلیارد دلاری سنگاپور را هدف قرار داده است - سوق داده می‌شوند و بدون ریسک مستقیم دارایی، سرمایه‌گذاری‌های تنظیم‌شده ارائه می‌دهند.
- مشاوران باید ضمن ارزیابی مجدد، فراتر از مدل‌های تک دارایی و صرفاً دارایی RBI، به سبدهای منطقه‌ای، REITها/صندوق‌ها و کسب‌وکارهای فعال تنوع ببخشند. مالیات, محل اقامتو ویژگی مسیرها، از جمله گزینه‌های ارمنستان.
استرس ناشی از املاک و مستغلات چین و تعطیلی‌های ویزای طلایی، مهاجرت فرامرزی و ریسک سرمایه‌گذاری را تغییر شکل می‌دهند. با توجه به فشارهای رکود املاک در داخل کشور و کاهش فهرست مسیرهای املاک و مستغلات اتحادیه اروپا، سرمایه‌گذاران و مشاوران باید به سرعت استراتژی‌های سرمایه‌گذاری بانک مرکزی هند (RBI) را مجدداً تنظیم کنند و اهداف جابجایی را با حفظ سرمایه متعادل سازند.
فهرست مندرجات
- رکود بازار املاک چین و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات
- تسویه دارایی‌های خارجی توسعه‌دهندگان چینی: داده‌ها، بازارها و پیامدهای کوتاه‌مدت
- تعطیلی طرح‌های «طلایی» اسپانیا و مالت و پیامدهای فوری آن بر بازار مهاجرت
- چرخش آسیا و اقیانوسیه: REITها و بازارهای منطقه‌ای به عنوان مقاصد جایگزین برای سرمایه چینی
- شوک چین و تعطیلی ویزا چه تاثیری بر کانال‌های مهاجرتی مرتبط با املاک و مستغلات و مدل‌های تأمین مالی دارد؟
- فرصت‌ها و ریسک‌ها در مقاصد جایگزین: مالیات
- ملاحظات مربوط به اقامت و دارایی
- سوالات متداول
رکود بازار املاک چین و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات
رکود املاک چین عمیق و طولانی مدت است. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ژانویه تا نوامبر ۲۰۲۴ نسبت به سال گذشته ۱۰.۴ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده انقباض مداوم در بین توسعه‌دهندگان، ساخت و ساز و خدمات مرتبط است. تحلیلگران تخمین می‌زنند که موجودی مسکن فروخته نشده می‌تواند به حدود ۹۳ تریلیون ین برسد، زیرا مقامات با اقدامات پاکسازی دست و پنجه نرم می‌کنند.
چرا این موضوع برای مهاجرت فرامرزی مهم است: سرمایه چینی مدت‌هاست که ستونی برای استراتژی‌های سرمایه‌گذاری بین‌المللی مبتنی بر املاک RBI بوده است. رکود داخلی املاک، خرید املاک و مستغلات در خارج از کشور را کاهش می‌دهد، زیرا توسعه‌دهندگان از اهرم مالی خود استفاده می‌کنند و خانوارها نقدینگی خود را حفظ می‌کنند. این امر، بودجه پروژه‌ها و حوزه‌های قضایی را که برای حفظ سطح قیمت‌ها و تقویت جریان‌های اقامت از طریق سرمایه‌گذاری به تقاضای چین متکی بودند، محدود می‌کند.
تسویه دارایی‌های خارجی توسعه‌دهندگان چینی: داده‌ها، بازارها و پیامدهای کوتاه‌مدت
برای جمع‌آوری پول نقد، توسعه‌دهندگان بزرگ چینی فروش دارایی‌های خارجی خود را از سر گرفته‌اند. تنها در بریتانیا، توسعه‌دهندگان چینی از سال ۲۰۲۱ تقریباً ۱.۴ میلیارد پوند از املاک تجاری خود را واگذار کرده‌اند که نشانه‌ای آشکار از عقب‌نشینی از حضور بین‌المللی و تلاشی برای تقویت ترازنامه‌هایشان است.
انحلال دارایی‌های خارجی دو تأثیر فوری بر بازارهای املاک مرتبط با مهاجرت دارد: مالکیت بلندمدت «چسبنده» چینی‌ها را در مناطق کلیدی کاهش می‌دهد و رقابت در مناقصه برای دارایی‌های درجه یک را تضعیف می‌کند، در نتیجه نقدینگی را در بخش‌هایی که قبلاً تقاضای سرمایه‌گذاری RBI را به خود جلب می‌کردند، کاهش می‌دهد.
بازارها و پیامدهای کوتاه‌مدت
در کوتاه‌مدت، کاهش خریداران و واگذاری‌های توسعه‌دهندگان چینی می‌تواند اختلاف قیمت پیشنهادی خرید و فروش را افزایش داده و دوره‌های بازاریابی برای دارایی‌های اصلی و توسعه‌ای را طولانی‌تر کند. پروژه‌هایی که در ابتدا با فرضیات فروش فرامرزی تضمین شده‌اند، با کاهش پیش‌فروش و ارزیابی مجدد ریسک توسط وام‌دهندگان، با شکاف‌های مالی مواجه می‌شوند. توسعه‌دهندگان و آژانس‌های مرتبط با مهاجرت که به حجم خطوط لوله چین متکی بودند، باید قیمت‌گذاری، کانال‌های فروش و ترکیب سرمایه‌گذاران را مجدداً تنظیم کنند تا از سرگردانی موجودی و توقف راه‌اندازی‌ها جلوگیری شود.
| سیگنال | تاریخ | چرا مهم است |
|---|---|---|
| سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چین -10.4٪ نسبت به سال گذشته (ژانویه-نوامبر) | دسامبر 2024 | استرس چرخه‌ای عمیق، قدرت خرید خارجی را کاهش می‌دهد |
| موجودی مسکن فروخته نشده حدود ۹۳ تریلیون ین تخمین زده می‌شود | دسامبر 2024 | افزایش بیش از حد موجودی، بازیابی و رفتار ریسک‌گریزی را به تأخیر می‌اندازد |
| توسعه‌دهندگان چینی از سال ۲۰۲۱ حدود ۱.۴ میلیارد پوند از دارایی‌های خود در بریتانیا را فروخته‌اند | مار 2024 | خروج نقدینگی، تقاضای املاک در خارج از کشور را کاهش می‌دهد |
تعطیلی طرح‌های «طلایی» اسپانیا و مالت و پیامدهای فوری آن بر بازار مهاجرت
دو مسیر اصلی اتحادیه اروپا بسته شده‌اند. اسپانیا «ویزای طلایی» اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات خود را در آوریل ۲۰۲۵ پایان داد و مسیر طولانی مدت مورد علاقه برای مهاجرت از طریق خرید ملک به منطقه شنگن را از بین برد. طرح «گذرنامه طلایی» شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری مالت پس از آنکه دادگاه عالی اتحادیه اروپا در آوریل ۲۰۲۵ علیه آن حکم داد، متوقف شد.
پیامدهای فوری بازار: کاهش گزینه‌های RBI مبتنی بر املاک اتحادیه اروپا، افزایش حق بیمه ریسک نظارتی و تغییر تقاضا به سمت حوزه‌های قضایی و ساختارهای دارایی جایگزین. واسطه‌ها باید ریسک انطباق و پیام‌های بازاریابی را دوباره ارزیابی کنند و سرمایه‌گذاران باید از تمرکز بیش از حد در مدل‌های ویزای تک کشوری و فقط برای املاک خودداری کنند.
چرخش آسیا و اقیانوسیه: REITها و بازارهای منطقه‌ای به عنوان مقاصد جایگزین برای سرمایه چینی
با محدود شدن مسیرهای املاک غربی، سرمایه چینی به سمت وسایل نقلیه تحت نظارت آسیا و اقیانوسیه متمایل می‌شود. نکته قابل توجه این است که کنسرسیومی شامل بازوی املاک JD.com در حال پیگیری یک میلیارد دلار REIT سنگاپور است - که نشان‌دهنده تمایل سرمایه‌گذاران به ساختارهای شفاف و درآمدمحور در بازارهای پایدار با پروتکل‌های حاکمیت قانون و حاکمیتی تثبیت‌شده است.
برای برنامه‌ریزی مهاجرت، REITها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری فهرست‌شده می‌توانند مکمل یا جایگزین مستقیم املاک باشند، زمانی که مجوز اقامت دیگر به خریدهای فیزیکی وابسته نباشد. آنها امکان دسترسی به پرتفوی را بدون ریسک توسعه متمرکز، در اختیار لجستیک، مراکز داده و دارایی‌های تجاری قرار می‌دهند - و در صورت امکان می‌توانند با مسیرهای اقامتی غیر از املاک و مستغلات جفت شوند.
شوک چین و تعطیلی ویزا چه تاثیری بر کانال‌های مهاجرتی مرتبط با املاک و مستغلات و مدل‌های تأمین مالی دارد؟
برنامه‌هایی که به جریان ثابتی از خریداران ملک از چین متکی بودند، با حجم ساختاری پایین‌تر و چرخه‌های فروش طولانی‌تر مواجه هستند. مدل‌های تأمین مالی که سهام توسعه را با مزایای RBI همراه می‌کردند، باید خود را تطبیق دهند: به سمت سرمایه‌گذاری‌های متنوع تغییر جهت دهند، پیشنهادها را برای گنجاندن دارایی‌های غیرملکی بازطراحی کنند و با توجه به سیالیت نظارتی در کشورهای مقصد، افشای ریسک را سخت‌تر کنند.
اولویت‌های مشاوره‌ای اکنون شامل موارد زیر است: (1) کاهش اتکا به مسیرهای املاک تک‌حوزه‌ای؛ (2) گنجاندن ابزارهای فهرست‌شده/تنظیم‌شده برای نقدینگی؛ و (3) آزمایش استرس برنامه‌های مهاجرتی در برابر تعطیلی برنامه‌ها و چالش‌های دادگاه. این اقدامات به حفظ اهداف مهاجرت فرامرزی و در عین حال حفظ سرمایه در طول چرخه‌ها کمک می‌کند.
فرصت‌ها و ریسک‌ها در مقاصد جایگزین: مالیات
مالیات هنگام تفکیک سرمایه‌گذاری RBI از املاک و مستغلات خالص، نقش محوری دارد. در ارزیابی مقاصد جایگزین، سرمایه‌گذاران باید قوانین اقامت مالیاتی شخصی، مالیات شرکتی در صورت وجود کسب‌وکارهای فعال و گزارش‌های فرامرزی را در نظر بگیرند. تطبیق محل دارایی با اقامت مالیاتی می‌تواند در صورت عدم وجود ارتباط مستقیم ملک با اقامت، نشت مالیاتی را کاهش دهد.
در مواردی که ملک هنوز بخشی از طرح است، ساختارهای ساده اغلب اصطکاک انطباق را کاهش می‌دهند. ابزارهای فهرست‌شده (مثلاً REITها) را با ترتیبات نگهداری شفاف و مطابق با قرارداد جفت کنید تا از خطرات ناخواسته استقرار دائمی جلوگیری شود و نقدینگی پرتفوی در صورت تغییر قوانین مهاجرت حفظ شود.
چک لیست: تغییر جایگاه نمونه کارها برای چشم انداز پس از ویزای طلایی
| عمل | چرا حالا | یادداشت |
|---|---|---|
| کاهش تمرکز دارایی‌ها | رکود املاک چین و تعطیلی برنامه‌های اتحادیه اروپا، ریسک ویژه را افزایش می‌دهد | تعادل را به مایع، قرار گرفتن در معرض فهرست شده تغییر دهید |
| از وسایل نقلیه تحت نظارت استفاده کنید | REITها/صندوق‌ها نقدینگی و حاکمیت شرکتی را فراهم می‌کنند | مثال: خط لوله REIT سنگاپور، سرمایه چینی را جذب می‌کند |
| ارزیابی مجدد اقامت مالیاتی | مزایای بانک مرکزی هند در حال تغییر است؛ میزان مالیات باید تنظیم شود | بررسی موقعیت‌های برنامه‌ریزی مالیاتی و پیمان‌ها |
ملاحظات مربوط به اقامت و دارایی
وقتی دیگر ملک، لنگر مهاجرت فرامرزی نباشد، سرمایه‌گذاران باید اهداف جابجایی را از انتخاب دارایی جدا کنند. این یعنی ابتدا مسیر مناسب برای اخذ مجوز اقامت را انتخاب کنند و سپس سبد سرمایه‌گذاری خود را بهینه کنند.
- مسیرهای اقامت: مجوزهای تجاری، فناوری یا سرمایه‌گذاری را بررسی کنید که در آنها املاک و مستغلات اختیاری هستند نه اجباری.
- استراتژی املاک: اگر قصد خرید ملک دارید، به جای صرفاً انگیزه‌های مهاجرت، روی اصول اولیه - کیفیت درآمد، قدرت قرارداد و نقدینگی - تمرکز کنید.
- طرح B و خروج: در صورت محدود شدن یک برنامه، احتمالات را در نظر بگیرید؛ از ابزارهای ذکر شده یا ساختارهای ثانویه مناسب برای خروج سریع استفاده کنید و در عین حال برنامه مهاجرت فرامرزی خود را حفظ کنید.
سرمایه‌گذارانی که در نهایت قصد دریافت گذرنامه را دارند، باید از قبل مسیرهای بلندمدت و قوانین تابعیت، از جمله کانال‌های جایگزین در صورت لزوم، را ترسیم کنند.
خلاصه اینکه: رکود بازار املاک و مستغلات چین، تعطیلی طرح‌های ویزای طلایی و تغییر هنجارهای سرمایه‌گذاری RBI، تنوع‌بخشی منظم، برنامه‌ریزی شفاف برای اقامت مالیاتی و انتخاب‌های انعطاف‌پذیر دارایی را می‌طلبد. برای ایجاد یک استراتژی مهاجرت برون‌مرزی انعطاف‌پذیر متناسب با اهداف خود، همین امروز با تیم ما صحبت کنید.
سوالات متداول
تعطیلی ویزای طلایی و مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۶
در یک نگاه
- سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات چین در کل سال ۲۰۲۵ نسبت به سال گذشته ۱۷.۲ درصد کاهش یافت و در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶ نیز کاهش ۱۱.۲ درصدی را نشان داد که جریان‌های سرمایه خروجی را که از نظر تاریخی از برنامه‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر ملک برای اقامت حمایت می‌کردند، محدود کرد.
- اسپانیا ویزای طلایی املاک و مستغلات خود را در آوریل 2025 (قانون ارگانیک 1/2025) لغو کرد و برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری مالت نیز پس از حکم دادگاه اتحادیه اروپا در آوریل 2025 متوقف شد. برنامه اقامت دائم مالت (MPRP) همچنان ادامه دارد.
- برنامه‌های ویزای طلایی اتحادیه اروپا در یونان، پرتغال (مسیرهای تأمین مالی)، مجارستان، لتونی، ایتالیا، مالت (MPRP) و قبرس همچنان فعال هستند، اگرچه آستانه‌ها و ساختارها از املاک و مستغلات غیرفعال فاصله گرفته‌اند.
- REITهای آسیا و اقیانوسیه جایگزین‌های تنظیم‌شده‌ای ارائه می‌دهند: بازار S-REIT سنگاپور تا پایان سال ۲۰۲۵ به ۱۰۴ میلیارد دلار سنگاپور رسید و طرح ورود به سرمایه‌گذاری هنگ کنگ صراحتاً REITهای مجاز SFC را در میان دارایی‌های واجد شرایط قرار می‌دهد.
- ارمنستان در حال معرفی یک دسته جدید اقامت دائم مبتنی بر سرمایه‌گذاری تحت اصلاحات مهاجرتی نوامبر ۲۰۲۶ خود است که در آن سرمایه‌گذاران واجد شرایط دریافت مجوزهای دائمی مستقیم بدون نیاز به اقامت موقت سه ساله هستند.
رکود فزاینده املاک در چین و تعطیلی برنامه‌های اصلی ویزای طلایی اتحادیه اروپا، در حال تغییر شکل استراتژی‌های مهاجرت و سرمایه‌گذاری فرامرزی است. با توجه به اینکه بازارهای املاک تحت فشار مداوم و فهرست رو به کاهش مسیرهای غیرفعال املاک و مستغلات قرار دارند، سرمایه‌گذاران و مشاوران باید رویکردهای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری را مجدداً تنظیم کنند تا اهداف جابجایی را با حفظ سرمایه متعادل سازند. این راهنما چشم‌انداز فعلی را بررسی می‌کند، برنامه‌های فعال را شناسایی می‌کند و گزینه‌های نوظهور از جمله چارچوب در حال توسعه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ارمنستان را بررسی می‌کند.
رکود املاک چین و تأثیر سرمایه‌گذاری خارجی
رکود املاک چین عمیق‌تر شده است. طبق گزارش اداره ملی آمار، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در کل سال ۲۰۲۵، ۱۷.۲ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است که نسبت به کاهش ۱۰.۴ درصدی گزارش شده برای ژانویه تا نوامبر ۲۰۲۴، بدتر شده است. سه ماهه اول ۲۰۲۶ روندی ملایم‌تر اما همچنان منفی با منفی ۱۱.۲ درصد نسبت به سال قبل را نشان داد. موجودی فروش نرفته تا پایان مارس ۲۰۲۶، طبق معیار محدود NBS، به ۷۸۶ میلیون متر مربع رسید.
سرمایه چینی مدت‌هاست که ستونی برای استراتژی‌های مهاجرت سرمایه‌گذاری بین‌المللی به سمت املاک بوده است. استرس املاک داخلی، خرید املاک و مستغلات در خارج از کشور را کاهش می‌دهد، زیرا توسعه‌دهندگان از اهرم مالی خود استفاده می‌کنند و خانوارها نقدینگی خود را حفظ می‌کنند. کنترل‌های سرمایه از اول ژانویه ۲۰۲۶ تحت مقررات جدید SAFE تشدید شده و جریان‌های سرمایه‌گذاری خارجی را محدودتر می‌کند. این امر بودجه پروژه‌ها و حوزه‌های قضایی را که برای حفظ سطح قیمت‌ها و جریان‌های اقامت از طریق سرمایه‌گذاری به تقاضای چین متکی بودند، کاهش می‌دهد.
انحلال دارایی‌های خارجی توسعه‌دهندگان چینی
توسعه‌دهندگان بزرگ چینی به واگذاری دارایی‌های خارجی خود ادامه داده‌اند. شرکت کانتری گاردن، پروژه ۴۵۰ میلیون پوندی کالیکو وارف خود را در لندن عرضه کرد، در حالی که گوانگژو آر اند اف تقریباً تمام دارایی‌های کلیدی خارج از کشور را بین سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ به پول تبدیل کرده است. این واگذاری‌ها نشان دهنده عقب‌نشینی گسترده از دارایی‌های بین‌المللی است، زیرا شرکت‌ها ترازنامه‌های داخلی خود را تقویت می‌کنند.
انحلال دارایی‌های خارجی دو تأثیر فوری بر بازارهای املاک مرتبط با مهاجرت دارد: مالکیت بلندمدت چینی‌ها در مناطق کلیدی را کاهش می‌دهد و رقابت در پیشنهاد قیمت برای دارایی‌های درجه یک را تضعیف می‌کند و نقدینگی را در بخش‌هایی که قبلاً تقاضای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری را جذب می‌کردند، کاهش می‌دهد. کاهش خریداران و واگذاری‌های توسعه‌دهندگان چینی، اختلاف قیمت خرید و فروش را افزایش داده و دوره‌های بازاریابی برای دارایی‌های درجه یک و توسعه‌ای را طولانی‌تر می‌کند.
| سیگنال | تاریخ | اهمیت |
|---|---|---|
| سرمایه‌گذاری انرژی تجدیدپذیر چین -۱۷.۲٪ نسبت به سال گذشته (سال کامل) | 2025 | تشدید استرس چرخه‌ای، قدرت خرید خارجی را کاهش می‌دهد |
| سرمایه‌گذاری انرژی‌های تجدیدپذیر چین - 11.2% سالانه (سه‌ماهه اول) | Q1 2026 | کاهش در حال تعدیل است اما هنوز منفی است |
| ۷۸۶ میلیون متر مربع موجودی فروخته نشده (NBS narrow) | مار 2026 | افزایش بیش از حد قیمت، بهبود را به تأخیر می‌اندازد و باعث رفتار ریسک‌گریزانه می‌شود |
| کنترل‌های سرمایه امن تشدید شد | 2026 ژانویه | افزایش اصطکاک برای جریان‌های سرمایه‌گذاری خارجی |
تعطیلی ویزای طلایی: اسپانیا، مالت و تغییر اتحادیه اروپا
دو مسیر اصلی اخذ اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در اتحادیه اروپا بسته شده‌اند. اسپانیا ویزای طلایی املاک و مستغلات خود را در ۳ آوریل ۲۰۲۵ از طریق قانون ارگانیک ۱/۲۰۲۵، منتشر شده در ۳ ژانویه ۲۰۲۵، به پایان رساند. دارندگان فعلی دارای حفاظت تمدید انتقالی هستند. گذرنامه طلایی شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری مالت پس از حکم دیوان دادگستری اروپا در ۲۹ آوریل ۲۰۲۵ لغو شد. برنامه اقامت دائم مالت (MPRP) با آستانه خرید ملک ۳۷۵۰۰۰ یورو یا مسیر اجاره ۱۴۰۰۰ یورو در سال ادامه دارد.
این تعطیلی‌ها نشان‌دهنده فشار گسترده‌تر اتحادیه اروپا بر مسیرهای مهاجرتی غیرفعال مبتنی بر املاک است. توصیه کمیسیون اروپا برای سال ۲۰۲۲ از کشورهای عضو خواسته است تا طرح‌های شهروندی سرمایه‌گذاری را لغو کرده و بررسی‌های لازم را تقویت کنند. این روند از املاک و مستغلات غیرفعال به سمت سرمایه مولد، ایجاد شغل و سرمایه‌گذاری متمرکز بر نوآوری در حال حرکت است.
برنامه‌های فعال ویزای طلایی و RBI در سال ۲۰۲۶
علیرغم تعطیلی‌ها، چندین برنامه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در اتحادیه اروپا و جهان همچنان فعال هستند، اگرچه اکثر آنها از مدل‌های صرفاً غیرفعال املاک و مستغلات فاصله گرفته‌اند.
| کشور محل اقامت | حداقل سرمایه گذاری | مدت زمان مجوز | حداقل اقامت | یادداشت |
|---|---|---|---|---|
| یونان | ۲۵۰ هزار تا ۸۰۰ هزار یورو (مبتنی بر منطقه) | سال 5 | هیچ | شنگن؛ حدود ۴۲۳۹۰ درخواست در انتظار |
| کشور پرتغال | ۵۰۰ هزار یورو (بودجه واجد شرایط) | سال 2 | ۲۳ روز در سال | مسیرهای RE در اکتبر ۲۰۲۳ حذف شدند؛ حجم بالای درخواست‌های AIMA |
| مجارستان | صندوق ۲۵۰ هزار یورویی یا کمک مالی ۱ میلیون یورویی | سال 10 | هیچ | شنگن؛ راه‌اندازی مجدد ۲۰۲۵ |
| لتونی | 50 تا 250 هزار یورو | سال 5 | - | شنگن؛ پایین‌ترین نقطه ورود به اتحادیه اروپا |
| امارات متحده عربی | ۲ میلیون درهم (حدود ۵۴۵ هزار دلار آمریکا) | سال 10 | هیچ | وام مسکن از بانک‌های مجاز اکنون پذیرفته می‌شود |
| ارمنستان | آستانه‌های در انتظار | دائمی (۵ ساله) | برای سرمایه‌گذاران وجود ندارد | اقامت دائم سرمایه‌گذار جدید از نوامبر ۲۰۲۶؛ دسترسی به اتحادیه اقتصادی اوراسیا |
محور آسیا و اقیانوسیه: REITها و ابزارهای سرمایه‌گذاری جایگزین
با محدود شدن مسیرهای املاک غربی، سرمایه به سمت وسایل نقلیه تحت نظارت آسیا و اقیانوسیه در حال تغییر است. بازار S-REIT سنگاپور تا پایان سال 2025 به 104 میلیارد دلار سنگاپور در 41 تراست فهرست شده رسید. بازار گسترده‌تر REIT منطقه آسیا و اقیانوسیه در سال 2026 تقریباً 430 میلیارد دلار آمریکا تخمین زده می‌شود و پیش‌بینی می‌شود تا سال 2031 به 643 میلیارد دلار آمریکا برسد. کنسرسیومی شامل بازوی املاک JD.com و گروه شرکا، که در آگوست 2025 اعلام شد، در حال پیشبرد REIT لجستیکی با ارزش بیش از 1 میلیارد دلار آمریکا است و بانک‌ها و مشاوران از اوایل سال 2026 برای عرضه اولیه سهام انتخاب شده‌اند.
نکته قابل توجه این است که طرح ورود به سرمایه‌گذاری هنگ کنگ (CIES) به صراحت REIT های مجاز از سوی SFC را در میان سرمایه‌گذاری‌های واجد شرایط قرار می‌دهد، با حداقل سرمایه‌گذاری خالص 30 میلیون دلار هنگ کنگ در دارایی‌های مالی مجاز. این تنها ارتباط تایید شده REIT با اقامت در منطقه آسیا و اقیانوسیه است. S-REIT ها به طور متوسط بازده سود سهام تقریباً 6.3٪ را در مقایسه با بازده اجاره مستقیم 3.2 تا 3.8٪ ارائه می‌دهند، اگرچه هیچ مسیر اقامت سنگاپوری به سرمایه‌گذاری REIT گره نخورده است.
برای برنامه‌ریزی مهاجرت، REITها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری فهرست‌شده می‌توانند مکمل یا جایگزین مستقیم املاک باشند، زمانی که مجوز اقامت دیگر به خریدهای فیزیکی وابسته نباشد. آنها امکان دسترسی به پرتفوی را بدون ریسک توسعه متمرکز، در اختیار لجستیک، مراکز داده و دارایی‌های تجاری قرار می‌دهند و در صورت امکان می‌توانند با مسیرهای اقامت غیرمستغلات جفت شوند.
چارچوب نوظهور اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ارمنستان
ارمنستان برنامه‌ای با نام تجاری «ویزای طلایی» ندارد، اما چارچوب مهاجرتی آن در حال اصلاحات قابل توجهی است. اصلاحاتی که در ۲۰ ژانویه ۲۰۲۶ تصویب شد، از ۱ نوامبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا می‌شوند و یک دسته جدید اقامت دائم مبتنی بر سرمایه‌گذاری را در کنار یک سیستم درخواست کاملاً دیجیتال معرفی می‌کنند.
تحت سیستم فعلی، فعالیت کارآفرینی به عنوان مبنای مجوزهای اقامت عمل می‌کند. اصلاحات نوامبر ۲۰۲۶ یک مسیر اقامت دائم سرمایه‌گذار متمایز با چندین ویژگی قابل توجه ایجاد می‌کند. سرمایه‌گذاران واجد شرایط دریافت مجوز اقامت دائم مستقیم بدون الزام استاندارد اقامت موقت سه ساله که برای اکثر دسته‌های دیگر اعمال می‌شود، خواهند بود. ساکنان دائم مبتنی بر سرمایه‌گذاری از الزام جدید اطلاع‌رسانی غیبت ۱۸۳ روزه که برای سایر دارندگان مجوز اعمال می‌شود، معاف خواهند بود. هیچ الزام حداقل اقامتی برای ساکنان دائم سرمایه‌گذار وجود ندارد.
آستانه‌های خاص سرمایه‌گذاری برای دسته جدید اقامت دائم از طریق سرمایه‌گذاری هنوز منتشر نشده است. انتظار می‌رود دولت قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن نوامبر ۲۰۲۶، دسته‌های سرمایه‌گذاری واجد شرایط و حداقل مبالغ را تعریف کند. هزینه مجوز اقامت دائم از ۱۴۰،۰۰۰ درام به ۲۵۰،۰۰۰ درام (معادل تقریباً ۶۳۳ دلار آمریکا) افزایش می‌یابد که از ۱ ژانویه ۲۰۲۷ لازم‌الاجرا می‌شود.
پیشنهاد اقامت از طریق سرمایه‌گذاری ارمنستان در مقایسه با برنامه‌های ویزای طلایی اتحادیه اروپا، به عنوان مسیری کم‌هزینه‌تر و مبتنی بر اصل مادی بودن در نظر گرفته شده است. این برنامه دسترسی به بازار اتحادیه اقتصادی اوراسیا (EAEU) شامل ارمنستان، روسیه، بلاروس، قزاقستان و قرقیزستان را فراهم می‌کند. برای سرمایه‌گذارانی که این مسیر را در نظر دارند، تیم ما می‌تواند راهنمایی‌های دقیقی در مورد ساختاردهی درخواست ارائه دهد. درباره مجوزهای اقامت ارمنستان ، اقامت از طریق سرمایه‌گذاری و ملاحظات مالیاتی ارمنستان بیشتر بدانید.
تغییر موقعیت برای چشم‌انداز پس از ویزای طلایی
برنامه‌هایی که به جریان ثابتی از خریداران ملک متکی بودند، با حجم ساختاری پایین‌تر و چرخه‌های فروش طولانی‌تر مواجه هستند. مدل‌های تأمین مالی که سهام توسعه را با مزایای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری ترکیب می‌کردند، باید خود را تطبیق دهند: به سمت گروه‌های سرمایه‌گذاری متنوع حرکت کنند، پیشنهادها را برای گنجاندن دارایی‌های غیرملکی بازطراحی کنند و با توجه به سیالیت نظارتی در کشورهای مقصد، افشای ریسک را سخت‌تر کنند.
هماهنگی مالیاتی هنگام تفکیک مهاجرت سرمایه‌گذاری از املاک و مستغلات صرف، امری اساسی است. سرمایه‌گذاران باید قوانین اقامت مالیاتی شخصی، مالیات شرکتی در صورت وجود کسب‌وکارهای فعال و تعهدات گزارش‌دهی فرامرزی را در نظر بگیرند. ابزارهای فهرست‌شده مانند REITها را با ترتیبات نگهداری مطابق با قرارداد جفت کنید تا از خطرات ناخواسته استقرار دائمی جلوگیری شود.
| عمل | منطق | یادداشت |
|---|---|---|
| کاهش تمرکز دارایی‌ها | رکود چین و تعطیلی‌های اتحادیه اروپا، ریسک دارایی‌های تک‌گانه را افزایش می‌دهد | تعادل را به میزان ذکر شده، در معرض مایع قرار دهید |
| از وسایل نقلیه تحت نظارت استفاده کنید | REITها و صندوق‌ها، حاکمیت و نقدینگی را فراهم می‌کنند. | شرکت HK CIES سرمایه‌گذاری REIT را می‌پذیرد |
| ارزیابی مجدد اقامت مالیاتی | مزایای بانک مرکزی هند (RBI) در حال تغییر است؛ میزان مواجهه با مالیات باید همسو شود | بررسی مواضع معاهده و گزارش‌دهی |
| ساخت برنامه اضطراری | چالش‌های دادگاه و تغییر سیاست‌ها می‌تواند مسیرها را ببندد | تنوع‌بخشی در حوزه‌های قضایی مختلف |
| مسیرهای نوظهور را کاوش کنید | برنامه‌های جدید در ارمنستان و مجارستان گزینه‌های دیگری ارائه می‌دهند | آستانه‌های پایین‌تر، دسترسی به اتحادیه اقتصادی اوراسیا یا شنگن |
وقتی ملک دیگر لنگر مهاجرت فرامرزی نباشد، سرمایه‌گذاران باید اهداف جابجایی را از انتخاب دارایی جدا کنند. ابتدا مسیر مناسب برای مجوز اقامت را انتخاب کنید، سپس سبد سرمایه‌گذاری را بهینه کنید. مجوزهای تجاری، فناوری یا مبتنی بر سرمایه‌گذاری را که در آنها املاک و مستغلات اختیاری است، بررسی کنید. در صورت خرید ملک، به جای صرفاً انگیزه‌های مهاجرت، بر اصول اساسی مانند کیفیت درآمد، قدرت قرارداد و نقدینگی تمرکز کنید. با استفاده از ابزارهای فهرست شده یا ساختارهای مناسب بازار ثانویه، برنامه‌های احتمالی ایجاد کنید که در صورت محدود شدن یک برنامه، امکان خروج را فراهم کنند.
