در یک نگاه
- پرتغال مسیر املاک و مستغلات ویزای طلایی خود را در 7 اکتبر 2023 تحت قانون 56/2023 ("Mais Habitação") بست. برنامه های پیش از اصلاحات تحت چارچوب میراث ادامه می یابد.
- تقریباً ۱۵۶۱۹ متقاضی اصلی و بیش از ۴۰۰۰۰ نفر در کل ذینفعان وارد این برنامه شدند و تا اوایل سال ۲۰۲۵ بیش از ۹.۲ میلیارد یورو کمک کردند. پروندههای معوقه AIMA در تمام دستهها از ۴۵۰۰۰ درخواست فراتر رفته است.
- پرونده کلاهبرداری ۳۷ میلیون یورویی متوجه گروه IR و شرکت تابعه آن Importantaltura است که در اطراف هتل و اسپای Lagos Beach (که قبلاً هتل Golfinho نام داشت) در Praia Dona Ana، Algarve، بازاریابی میشود. گروه IR در ژوئن ۲۰۲۵ رسماً اعلام ورشکستگی کرد.
- قانون اصلاحشده تابعیت پرتغال که در ۱ آوریل ۲۰۲۶ تصویب شد، اکثر سرمایهگذاران ویزای طلایی را به یک مسیر ۱۰ ساله شهروندی منتقل میکند که از صدور اولین مجوز به جای درخواست محاسبه میشود.
- در پرونده مشابه آمریکایی (پرونده لان لی علیه والش، هتل پالم هاوس EB-5)، دادگاه مدنی حکمی صادر کرد که از ۲۶ میلیون دلار فراتر میرفت - نه ۳۹ میلیون دلار، رقمی که اکنون در این گزارش اصلاح شده است.
مسیر ملک ویزای طلایی پرتغال بسته شده است - اما خطرات قدیمی آن هنوز پابرجاست. همزمان با افزایش اختلافات سرمایهگذاران بر سر معاملات املاک و مستغلات پیشفروش، ترکیب طرفین فرامرزی، نمایندگیهای بازاریابی و مقررات در حال تحول، چشمانداز بهبودی پیچیدهای را ایجاد میکند. این گزارش خلاصهای از آنچه برای حفاظت از سرمایهگذاران، وضعیت دعاوی و مسئولیت مشاور مهم است را ارائه میدهد و با تحولات سالهای 2025-2026 از جمله اصلاحات تابعیت در آوریل 2026 و ورشکستگی گروه IR بهروزرسانی شده است.
جدول محتوا
- تعطیلی مسیر املاک پرتغال و آنچه در سال 2026 باقی میماند
- مورد ۳۷ میلیون یورویی گروه IR: هتل و اسپای ساحلی لاگوس
- ریسکهای خارج از برنامه در املاک و مستغلات ویزای طلایی: نشانههای هشدار
- مراحل طرح دعوی و اجرای احکام
- مسئولیت مشاور و وظایف مربوط به بررسیهای لازم
- بازیابی داراییها و استراتژی فرامرزی
- اصلاحات تابعیت پرتغال در آوریل ۲۰۲۶
- چک لیست کاربردی برای دفاتر حقوقی و دفاتر خانواده
- تنوعبخشی به اقامت و سرمایهگذاری
- سوالات متداول
تعطیلی مسیر املاک پرتغال و آنچه در سال 2026 باقی میماند
قانون ۵۶/۲۰۲۳ ("Mais Habitação") در ۶ اکتبر ۲۰۲۳ منتشر و روز بعد لازمالاجرا شد و درخواستهای جدید ویزای طلایی را از طریق خرید مستقیم املاک و مستغلات و صندوقهای سرمایهگذاری مرتبط با املاک و مستغلات حذف کرد. درخواستهایی که قبل از ۷ اکتبر ۲۰۲۳ ثبت شدهاند، تحت چارچوب میراث قبل از اصلاحات ادامه مییابند، اما عملکرد پروژههای پاییندستی، توانایی پرداخت بدهی توسعهدهندگان و اجرای قانون حمایت از سرمایهگذاران همچنان برای این دارندگان، مسائل مهمی هستند.
این برنامه در سال ۲۰۲۶ همچنان فعال خواهد بود و پنج مسیر دارد که شامل املاک مسکونی نمیشود: صندوقهای سرمایهگذاری تنظیمشده (حداقل ۵۰۰۰۰۰ یورو در یک صندوق تحت نظارت CMVM که حداقل پنج سال نگهداری میشود و حداقل ۶۰٪ آن در شرکتهای پرتغالی سرمایهگذاری شده است)؛ تحقیقات علمی (۵۰۰۰۰۰ یورو)؛ حمایت از میراث فرهنگی و تاریخی (۲۵۰۰۰۰ یورو یا ۲۰۰۰۰۰ یورو در مناطق کمجمعیت)؛ سرمایهگذاری تجاری (۵۰۰۰۰۰ یورو سرمایه با پنج شغل دائمی یا ده شغل)؛ و ایجاد شغل خالص (ده موقعیت شغلی تماموقت، بدون حداقل سرمایه). «ویزای همبستگی» که اغلب به آن اشاره میشود، همچنان در حد تئوری باقی مانده است - هیچ قانون اجرایی تا آوریل ۲۰۲۶ تصویب نشده است.
مقیاس در ارزیابی میزان مواجهه اهمیت دارد. طبق ارقام تأیید شده در منابع متعدد، ویزای طلایی پرتغال تا پایان سال ۲۰۲۳ تقریباً ۱۵۶۱۹ متقاضی اصلی و تقریباً ۲۴۹۸۳ نفر از افراد تحت تکفل را پذیرفته است و جریان ورودی تجمعی آن تا اوایل سال ۲۰۲۵ از ۹.۲ میلیارد یورو فراتر رفته است. آژانس ادغام، مهاجرت و پناهندگی (AIMA) اکنون با انبوهی از درخواستها که به طور گسترده ۴۵۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰ درخواست در همه دستهها تخمین زده میشود، دست و پنجه نرم میکند و عدم قطعیت قابل توجهی را برای تمدید و زمانبندی پردازش درخواستهای قدیمی ایجاد میکند.
مورد ۳۷ میلیون یورویی گروه IR: هتل و اسپای ساحلی لاگوس
مستندترین مجموعه کلاهبرداریهای ادعایی هتل-آپارتمان مرتبط با ویزای طلایی پرتغال، مربوط به گروه IR و شرکت تابعه آن، Importantaltura، است. پروژه اصلی که به سرمایهگذاران خارجی عرضه شد، هتل و اسپای ساحلی لاگوس - که قبلاً با نام هتل گلفینهو شناخته میشد - واقع در پرایا دونا آنا در لاگوس، در ساحل آلگاروه بود. طبق گزارشها، عملیات فروش رو در رو با سرمایهگذاران از دفاتر واقع در خیابان لیبرداد در لیسبون و از هنگ کنگ و پکن انجام میشد و بازده ثابتی در محدوده ۷ تا ۱۰ درصد به همراه آپارتمانهای ناموجود در خارج از مجتمع لاگوس ارائه میداد.
گزارشها و پروندههای طلبکاران، نشانههای بارز یک ساختار به سبک پونزی را توصیف میکنند: نام شرکت از یک شرکت پرتغالی غیرمرتبط در سال ۱۹۸۹ وام گرفته شده است و گفته میشود که گروه IR از فرآیند احیای ویژه پرتغال (PER) به عنوان یک تاکتیک معطل کردن در حین انتقال ۸۵ آپارتمان به ارزش تقریبی ۱۳ میلیون یورو به یک شرکت پوششی مرتبط استفاده کرده است. هم گروه IR و هم Importantaltura در ژوئن ۲۰۲۵ رسماً اعلام ورشکستگی کردند. طلبکاران و سازمان امور مالیاتی پرتغال ادعاهایی مبنی بر اتلاف دارایی، معاملات شبیهسازی شده و سوء مدیریت مطرح کردهاند و مراحل دادرسی مدنی و ورشکستگی در حال انجام است. اعتقاد بر این است که بیش از ۱۵۰ سرمایهگذار، عمدتاً از اتباع برزیلی و چینی، متحمل ضرر و زیان مشترک حدود ۳۷ میلیون یورو شدهاند و گزارشهایی از سرمایهگذاریهای بیشتر از سوی سرمایهگذاران خاورمیانهای نیز منتشر شده است. طبق گزارشها، یکی از قربانیان، کلودیو فتر، تبعه برزیل، هزینه یک قطعه زمین در لاگوس را که هرگز ساخته نشد، پرداخت کرده و نه سند و نه درآمد اجاره دریافت کرده است.
اتهامات کیفری فعال علیه مدیران گروه IR و وضعیت دقیق دعاوی مدنی افراد خاص به طور متمرکز گزارش نمیشود؛ این جزئیات باید مورد به مورد از طریق سوابق دادگاه و وکلای پرتغالی تأیید شود.
ریسکهای خارج از برنامه در املاک و مستغلات ویزای طلایی: نشانههای هشدار
پروژههای هتل-آپارتمان و اقامتگاههای خدماتی معمولاً برای رسیدن به آستانههای برنامه به فروشهای خارج از برنامه متکی بودند. این ساختار میتواند ریسک توسعه و بازار قابل توجهی را به سرمایهگذاران منتقل کند. در حالی که هر پروژه منحصر به فرد است، علائم هشدار دهنده معمولاً با هم قافیه دارند:
- وعدههای «بازده ثابت» غیرقابل تأیید بدون حسابهای پروژه حسابرسیشده یا کنترلهای سپرده.
- ساختارهای پیچیده سهام که جریانهای نقدی عملیاتی را از اوراق بهادار سرمایهگذاران جدا میکند.
- وابستگیهای مربوط به مجوز، سند زمین یا ساختوساز که در شرایط سخت قبلی منعکس نشدهاند.
- بازاریابی که بروشورهای براق را جایگزین پیمانهای الزامآور قانونی و بستههای امنیتی میکند.
- حاکمیت شرکتی ضعیف یا ناهمسو: نبود هیئت مدیره مستقل، پیمانکاران وابسته یا سرمایهگذاری اندک.
- استفاده از رویههای احیا یا تجدید ساختار برای متوقف کردن اجرای احکام طلبکاران به جای احیای عملیات.
- انتقال بین شرکتی داراییها به اشخاص حقوقی مرتبط در ارزیابیهای غیر متعارف.
این نگرانیها آکادمیک نیستند. در ایالات متحده، نزدیکترین مورد مشابه در امور مدنی ... لان لی و همکاران در مقابل جوزف والش و همکاران. (دادگاه منطقهای ایالات متحده، داکوتای جنوبی، فلوریدا، پرونده 9:16-cv-81871-KAM)، که مربوط به برنامه EB-5 هتل پالم هاوس در پالم بیچ، فلوریدا است. هر سرمایهگذار 500,000 دلار به علاوه 40,000 دلار هزینه، که به اقامت دائم ایالات متحده از طریق پروژهای که به نتیجه نرسید، مرتبط بود، پرداخت کرد. حکم نهایی مدنی از 26 میلیون دلار فراتر رفت - که رقم "تسویه حساب 39 میلیون دلاری" را که گاهی در پوشش ثانویه تکرار میشود، اصلاح میکند. نکته اصلی بدون تغییر است: جبران خسارت مدنی برای تبلیغات گمراهکننده مهاجرت سرمایهگذاری، زمانی که توسط شواهد و مدعیان هماهنگ پشتیبانی شود، واقعی و قابل اندازهگیری است.
مراحل طرح دعوی و اجرای احکام
در مواردی که سرمایهگذاران به ارائه اطلاعات نادرست یا سوءاستفاده از وجوه مشکوک باشند، یک استراتژی حقوقی هماهنگ باید مسیرهای چندگانه را در نظر بگیرد. ترکیب مناسب به شرایط قرارداد، قانون حاکم، محل اقامت برگزارکننده و محل دارایی بستگی دارد.
| مسیر | مورد استفاده | انجمن | یادداشت های کلیدی |
|---|---|---|---|
| دعاوی مدنی (اظهار خلاف واقع، نقض قرارداد) | اظهارات نادرست، عدم تحویل، شکستهای مدیریتی | دادگاه یا داوری (طبق قرارداد) | هدف قرار دادن مروجین، SPVها، مشاوران؛ خسارات و احکام قضایی |
| شکایت کیفری | کلاهبرداری، اختلاس، جعل | دادستان یا پلیس در حوزه قضایی مربوطه | قدرتهای تحقیقاتی را آزاد میکند؛ موازی با اقدامات مدنی |
| مراحل ورشکستگی | شکست توسعهدهنده، اتلاف دارایی | دادگاههای تجاری پرتغال | کمیتههای طلبکاران، اقدامات بازپسگیری علیه انتقالات اشخاص وابسته |
| اقدام جمعی | سرمایهگذاران متعدد با مسائل مشترک | وابسته به حوزه قضایی | ادعاها را تجمیع میکند؛ اهرم مذاکره را بهبود میبخشد |
| شکایت نظارتی | نقض قوانین بازاریابی یا صدور مجوز | تنظیمکننده مالی یا مصرفکننده | از تحریمها و جمعآوری شواهد پشتیبانی میکند |
| انجماد و شناسایی فرامرزی | ریسک اتلاف دارایی | دادگاههای چند صلاحیتی | احکام فوری، به رسمیت شناختن احکام و جوایز |
فضای نظارتی بیطرف نیست. در ۲۹ آوریل ۲۰۲۵، دیوان عالی دیوان عدالت اتحادیه اروپا در پرونده C-181/23 حکم داد که برنامه شهروندی از طریق سرمایهگذاری مالت با قوانین اتحادیه اروپا ناسازگار است و تابعیت را چیزی غیر از یک معامله تجاری میداند. مالت در ۲۴ ژوئیه ۲۰۲۵ با قانون ۲۱ سال ۲۰۲۵ از این قانون پیروی کرد و چارچوب قبلی شهروندی از طریق سرمایهگذاری را با یک رژیم مبتنی بر شایستگی و مبتنی بر اقامت تحت صلاحدید وزیران جایگزین کرد. در ۱۲ دسامبر ۲۰۲۴، اتحادیه اروپا سفر بدون ویزا را برای دارندگان گذرنامه وانواتو به طور دائم لغو کرد - اولین باری که این بلوک به صراحت به دلیل نگرانیهای امنیتی شهروندی از طریق سرمایهگذاری، توافقنامه دوجانبه بدون ویزا را لغو کرده است. این مداخلات یادآور این است که زمینه قانونی تحت محصولات مهاجرت سرمایهگذاری حتی پس از انجام سرمایهگذاریها میتواند تغییر کند.
مسئولیت مشاور و وظایف مربوط به بررسیهای لازم
مسئولیت مشاور، مرز بعدی در بسیاری از اختلافات سرمایهگذاری-مهاجرت است. زوایای کلیدی عبارتند از:
- ارائه اطلاعات نادرست: آیا «بازده تضمینشده»، جدول زمانی خروج یا ادعاهای مربوط به سکونت به عنوان واقعیت و نه نظر بیان شده است؟ آیا هشدارهای مربوط به ریسک کافی و متعادل بودهاند؟
- تناسب و تعارضات: آیا مشاور، حقوق و دستمزد، روابط با اشخاص مرتبط یا مشوقهای حجم معاملات مرتبط با یک توسعهدهنده خاص را افشا کرده است؟
- اهتمام لازم: آیا مشاور به طور مستقل مجوزها، مالکیت، امور مالی و سازوکارهای سپردهگذاری را تأیید کرده است - یا صرفاً مواد اولیه توسعهدهنده را دوباره بستهبندی کرده است؟
- وضعیت نظارتی: آیا مشاور در صورت لزوم مجوز داشته است؟ در این صورت، نهادهای نظارتی ممکن است کانالهای شکایت و طرحهای جبران خسارت ارائه دهند.
- غربالگری پرچم قرمز: آیا مشاور، الگوهایی را که اکنون با کلاهبرداری به سبک گروه IR مرتبط هستند، مانند استقراض نام شرکت صوری، استفاده از بایگانیهای PER به صورت دفاعی یا انتقال آپارتمانهای خارج از ترازنامه، بررسی کرد؟
بازیابی داراییها و استراتژی فرامرزی
در پروژههایی که عملکرد ضعیفی دارند یا به نتیجه نمیرسند، سرعت و هماهنگی اهمیت دارند. مراحل عملی عبارتند از:
- نقشه برداری دارایی: حسابهای بانکی، اموال، مطالبات و وامهای بین شرکتی مرتبط با پروژه و اصل و فرع آن را شناسایی کنید.
- تخفیف موقت: در صورت وجود خطر اتلاف، درخواست صدور دستور مسدود کردن اموال را داشته باشید؛ برای شناسایی و اجرای فرامرزی آماده شوید.
- بررسی امنیتی: وثیقههای سهام، وامهای رهنی و هزینهها را به دقت بررسی کنید؛ بینقص بودن و اولویت ثبت را تأیید کنید.
- مسیرهای موازی: دعاوی مدنی را با شکایات نظارتی و در صورت لزوم، با شکایات کیفری ترکیب کنید تا دامنه شواهد و اهرم حل و فصل را گسترش دهید.
- انسجام گروهی: سرمایهگذاران را حول یک استراتژی واحد متمرکز کنید، بودجه را هماهنگ کنید و نگهداری اسناد را استانداردسازی کنید.
- هوشیاری در برابر ورشکستگی: جلسات طلبکاران را زیر نظر داشته باشید و فرصتهای بازپسگیری برای انتقالهای اشخاص وابسته که قبل از ثبت ورشکستگی انجام شدهاند را به چالش بکشید.
اصلاحات تابعیت پرتغال در آوریل ۲۰۲۶
یک تحول سیاسی قابل توجه در سالهای ۲۰۲۵-۲۰۲۶، محاسبات استراتژیک هر دارنده ویزای طلایی که به دنبال شهروندی پرتغال است را تحت تأثیر قرار میدهد. در ژوئن ۲۰۲۵، دولت پیشنهاد تمدید زمان اعطای تابعیت را داد. پارلمان در اکتبر ۲۰۲۵، الزام هفت ساله برای CPLP و اتباع اتحادیه اروپا و الزام ده ساله برای سایرین را تصویب کرد. دادگاه قانون اساسی در ۱۵ دسامبر ۲۰۲۵ چهار ماده را رد کرد و رئیس جمهور در ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵، بسته (فرمان ۱۷/۱۷) را وتو کرد. سپس یک قانون اصلاح شده با اکثریت دو سوم پارلمان در ۱ آوریل ۲۰۲۶ تصویب شد و در انتظار ابلاغ توسط رئیس جمهور است.
دو ویژگی برای سرمایهگذاران قدیمی بیشترین اهمیت را دارد. اول، بازه زمانی ده ساله از تاریخ صدور اولین مجوز به جای تاریخ درخواست، محاسبه میشود که تا حدودی جریمه معوقات AIMA را کاهش میدهد، اما همچنان جایگزین مسیر پنج ساله سابق میشود. دوم، برای اکثر سرمایهگذاران ویزای طلایی، اقامت دائم پس از پنج سال اکنون به هدف استراتژیک اصلی تبدیل شده و شهروندی به سال دهم موکول میشود. برنامهریزیهایی که افق شهروندی پنج ساله را در نظر میگرفتند، از جمله ترتیبات مربوط به جانشینی و اقامت مالیاتی، باید مورد بازنگری قرار گیرند.
چک لیست کاربردی برای دفاتر حقوقی و دفاتر خانواده
- فهرست مشتریانی که در پروژههای املاک و مستغلات ویزای طلایی پرتغال فعالیت دارند را تهیه کنید؛ سرمایهگذاریها، جدول زمانی و طرفهای قرارداد را ثبت کنید، با توجه ویژه به IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
- اسناد را حفظ کنید: قراردادهای اشتراک، PPMها، برگههای شرایط، ایمیلها و پیامهای واتساپ، فرمهای بازاریابی، فایلهای بررسی صلاحیت، مدارک پرداخت و تأییدیههای SWIFT بانکی.
- سوابق شرکتی ایمن: ثبتهای SPV، دفاتر کل سهامداران، صورتجلسات هیئت مدیره، نظرات حسابرسان و قراردادهای ساختمانی.
- وضعیت حقوقی را بررسی کنید: قانون حاکم، بندهای مربوط به صلاحیت قضایی، توافقنامههای داوری و منافع امنیتی.
- جدول زمانی اعطای تابعیت را تحت اصلاحات تابعیت آوریل ۲۰۲۶ مجدداً تنظیم کنید؛ مشتریانی را که برنامههایشان افق شهروندی پنج ساله را در نظر گرفته است، شناسایی کنید.
- پشتیبانی از تحقیقات و بررسیهای قانونی برای ردیابی داراییها در سراسر پرتغال، هنگ کنگ و حوزههای قضایی مرتبط.
- ارزیابی امکان اقدام جمعی برای تجمیع ادعاها و کاهش هزینه هر سرمایهگذار.
- با نهادهای نظارتی که مشاوران یا صندوقهای دارای مجوز در آنها دخیل بودهاند، ارتباط برقرار کنید.
تنوعبخشی به اقامت و سرمایهگذاری
با افزایش ریسک سیاستگذاری در اتحادیه اروپا، سرمایهگذاران اغلب استراتژیهای اقامت و تخصیص دارایی خود را مجدداً ارزیابی میکنند. تنوعبخشی میتواند شامل حوزههای قضایی غیر اتحادیه اروپا با حمایتهای واضحتر از داراییهای واقعی یا حوزههای قضایی باشد که مهاجرت سرمایهگذاری در آنها به جای توسعه املاک و مستغلات مبتنی بر سوداگری، در عملیات تجاری یا اقامت طولانی مدت ریشه دارد. ارمنستان یکی از این حوزههای قضایی است و وارطانیان و شرکا - در حالی که بر مهاجرت ارمنستان و امور شرکتی متمرکز هستند - مرتباً با مشاوران معتمد پرتغالی برای کارهای بازیابی سرمایهگذار و استراتژی فرامرزی هماهنگی میکنند.
- برای برنامهریزی اقامتی به رهبری کسب و کار، به نمای کلی ما مراجعه کنید ثبت شرکت در ارمنستان و گزینههای اقامتی جفتشده.
- برای اقامت سرمایه گذاری که بر اساس سرمایه واجد شرایط تنظیم شده است، بررسی کنید اقامت از طریق سرمایه گذاری در ارمنستان.
- در هر طرح جابجایی یا مهاجرت سرمایهگذاری، موقعیت مالیاتی خود را در مراحل اولیه ارزیابی کنید، و این کار را با مطالعهی مقدماتی ما در مورد ... شروع کنید. مالیات در ارمنستان.
- اگر رویکرد مبتنی بر ویزا ترجیح داده میشود، موارد زیر را در نظر بگیرید گزینههای ویزای ارمنستان و در صورت لزوم، بلندمدت برنامهریزی شهروندی ارمنستان.
هیچ یک از موارد فوق مشاوره مالی یا حقوقی محسوب نمیشود. همیشه از یک مشاور حقوقی متناسب با حقایق شخصی خود و حوزههای قضایی خاص مربوطه کمک بگیرید. اطلاعات مربوط به رویههای قضایی پرتغال منعکس کننده مطالب گزارش شده عمومی است و باید قبل از اقدام، به طور مستقل با یک مشاور پرتغالی تأیید شود.
