En un coup d'oeil
- Arrivées de visiteurs en 2025 : 12.5 millions (+11.4 % par rapport à 2024) — 10.8 millions de passagers croisière, 1.7 million de passagers aériens
- PIB 2025 : ~16.1 milliards USD (croissance de 4.5 %)
- Prix de vente médian à Nassau au premier trimestre 2026 : USD 514,000
- Rendement locatif brut national : ~% 6.52
- Investissement minimum EPR : BSD 1 000 000 (en vigueur à compter du 1er janvier 2025 ; période de détention de 10 ans)
- TVA sur les transferts de propriété : 2.5 % à 10 % par tranche de valeur (pas de droits de timbre distincts sur les biens immobiliers)
- Permis d'acheteur étranger : Dépôt en ligne uniquement via le portail du BIA à compter du 1er décembre 2024
- Coûts de détention typiques : 3 % à 4.5 % de la valeur du bien par an (taxes + assurances + charges de copropriété)
L’investissement immobilier aux Bahamas allie une forte demande touristique à un marché offshore stable et à la proximité des États-Unis. Un nombre record d’arrivées de visiteurs en 2025, une procédure d’acquisition de propriété étrangère numérisée, des seuils de résidence actualisés et un régime de TVA remplaçant les droits de timbre traditionnels sur les transactions immobilières font de la période 2025-2026 une période déterminante pour l’évaluation du marché immobilier bahaméen.
Ce guide aborde la situation macroéconomique, les conditions du marché île par île, les règles relatives à la propriété étrangère, les programmes de résidence, le cadre fiscal complet, les rendements locatifs et les coûts de détention — tout ce dont un investisseur étranger a besoin avant d'engager des capitaux.
Aperçu du marché immobilier des Bahamas
Les Bahamas ont abordé l'année 2026 fortes d'un tourisme record et d'une activité de financement soutenue — deux piliers qui soutiennent la demande immobilière dans tout l'archipel.
- Tourisme : Les arrivées internationales ont atteint 12.5 millions en 2025, soit une hausse de 11.4 % par rapport à l'année précédente. Les passagers maritimes et de croisière ont représenté 10.8 millions (+13.8 %), tandis que les arrivées aériennes se sont élevées à environ 1.7 million.
- PIB: Le PIB nominal a atteint environ 16.1 milliards de dollars en 2025 (croissance de 4.5 %), offrant un contexte macroéconomique solide pour les cycles du logement et de la construction.
- Activité hypothécaire : Les nouveaux décaissements de prêts hypothécaires résidentiels ont totalisé 126.1 millions de BSD au premier semestre 2025, en hausse de 3.7 % sur un an, ce qui indique une disponibilité continue de financement pour les acheteurs.
- Tendances des prix : Le prix de vente médian à Nassau/New Providence s'établissait à 514 000 USD au premier trimestre 2026 (moyenne de 1 145 324 USD), en baisse par rapport au pic atteint au premier trimestre 2025, qui avait atteint une médiane de 850 000 USD, ce qui suggère une normalisation après un groupe de transactions de grande valeur.
Principales mises à jour politiques pour les investisseurs immobiliers
| Mise à jour de la politique | Efficace à partir de | Impact pour les investisseurs |
|---|---|---|
| Permis en vertu de la Loi sur la propriété foncière — dépôt en ligne uniquement via le portail du BIA | 1 Dec 2024 | Veuillez préparer des documents d'identité et d'entreprise numérisés ; les soumissions papier ne sont plus acceptées. |
| L'investissement minimum requis pour EPR a été porté à 1 000 000 BSD, avec une durée de détention de 10 ans. | 1 Jan 2025 | Seuil de capital plus élevé ; actes de donation exclus ; délai de paiement des frais de 90 jours. |
| Pénalité pour déclaration de TVA par l'agent immobilier : 3 % du prix de vente | 1 Jul 2025 | Article 47C : les agents doivent déposer la déclaration prescrite dans les 30 jours suivant la cession, sous peine de sanction. |
| Droits de timbre sur les transferts immobiliers — totalement exonérés | Loi actuelle | L'annexe II de la loi de 2024 sur le timbre exempte les actes de transfert de propriété ; la TVA est la seule taxe sur les transferts. |
Tourisme et facteurs de demande
Le tourisme est le principal moteur de la demande de logements aux Bahamas, notamment pour les locations de courte durée, les résidences de marque et les résidences secondaires. Les 12.5 millions de visiteurs attendus en 2025 ont stimulé l'absorption du marché dans les zones touristiques et les stations balnéaires, soutenant ainsi les tarifs et les taux d'occupation tout au long de l'année.
Performance des hôtels et des locations de vacances (2025)
| Métrique | Hôtels | Locations de vacances |
|---|---|---|
| Occupation moyenne | 74 % | 47.6 % (établissement entier) ; 48.5 % (comparable à un hôtel) |
| Tarif journalier moyen (ADR) / prix par nuit | 280–450 USD | ~251 USD en moyenne |
| Variabilité notable des îles | - | Exuma : taux d'occupation de 61.0 % ; Grand Bahama : 43.5 % |
Réglementation de la location à court terme
Aux Bahamas, l'enregistrement est obligatoire pour toute location de vacances de 45 jours ou moins. Les exploitants doivent être titulaires d'une licence commerciale et d'une licence touristique (délivrées par le ministère du Tourisme et de l'Aviation), s'enregistrer auprès du service des impôts et respecter les obligations en matière de TVA prévues par la loi. Le gouvernement a confié à la société Avenu le soin de veiller au respect de cette réglementation ; les exploitants non enregistrés s'exposent à des amendes. Ce dispositif a été mis en place en mars 2023 et renforcé jusqu'en 2025-2026.
analyse du marché île par île
Nassau et New Providence
Principal pôle touristique et commercial, Nassau a connu un prix de vente médian de 514 000 USD au premier trimestre 2026, pour un prix moyen de 1 145 324 USD. Parmi les projets phares figurent l’extension du Baha Mar (345 chambres d’hôtel et 77 résidences de marque, pour un investissement de 700 millions USD, livraison prévue en 2029) et l’Aqualina à Cable Beach (60 résidences, phase 2 prévue vers 2025). Nassau offre un marché immobilier établi pour les appartements et les villas, la proximité d’écoles et de services internationaux, ainsi qu’une infrastructure performante pour la location saisonnière. Le rendement locatif brut est estimé entre 5 et 7 %.
Exuma et les îles Exuma
L'attrait touristique et le caractère exclusif des îlots séduisent les acquéreurs de résidences secondaires en quête d'accès à l'eau et de complexes hôteliers de charme. Le prix médian des biens actuellement sur le marché est d'environ 1.995 million de dollars américains, et les ventes médianes devraient atteindre 3 millions de dollars américains au premier trimestre 2025. Les propriétés en bord de mer se situent entre 60 000 et 100 000 dollars américains pour les terrains non privilégiés, et entre 10 et 45 millions de dollars américains pour les îlots et les propriétés de prestige. Le taux d'occupation des locations de vacances est excellent, à 61 %, le plus élevé parmi les principales îles.
Abaco
La reconstruction après l'ouragan Dorian a fait preuve d'une résilience remarquable et a connu un regain d'activité jusqu'en 2026. Treasure Cay est en pleine renaissance sous l'impulsion d'un nouveau promoteur, et les améliorations d'infrastructures comprennent des systèmes d'approvisionnement en eau municipaux alimentés à l'énergie solaire à Marsh Harbour. L'accent reste mis sur les infrastructures nautiques, les marinas et les communautés côtières qui attirent les acheteurs en quête d'un cadre de vie agréable.
Eleuthera et Harbour Island
Destinations de luxe intimistes prisées pour leur accès direct à la plage et leur faible densité de population. Les propriétés à Harbour Island se vendent entre 1.8 million et plus de 21 millions de dollars américains, la plupart se situant entre 3 et 11 millions de dollars. À Eleuthera, les propriétés en bord de mer se négocient généralement entre 2 et 6 millions de dollars.
Bimini
Marché touristique de week-end proche de la Floride, avec des infrastructures portuaires de qualité. Resorts World Bimini reste opérationnel et affiche un chiffre d'affaires en hausse au premier semestre 2025, même si Genting qualifie ses performances financières globales de décevantes. Un projet d'agrandissement de l'aéroport, financé par le gouvernement et d'un montant de 70 millions de dollars, est en cours ; il devrait améliorer l'accessibilité et la valeur des biens immobiliers.
Grand Bahama
Une option intéressante offrant un double positionnement résidentiel et industriel/logistique/zone franche. Les rendements locatifs déclarés par les courtiers atteignent 8 à 10 % voire plus, nettement supérieurs à la moyenne de Nassau (5 à 7 %). La reprise post-ouragan se poursuit avec une offre de loisirs en constante amélioration dans certains sous-marchés, faisant de cette région le point d'entrée le plus abordable de l'archipel pour les investisseurs axés sur le rendement.
Andros et les îles extérieures
L’écotourisme et les concepts d’îles privées émergent. Le potentiel de l’écotourisme est largement reconnu, bien que les projets de développement concrets pour 2025-2026 restent limités. Une analyse approfondie des infrastructures est essentielle : les services publics, l’accessibilité et la disponibilité des assurances varient considérablement.
Rendements locatifs et coûts de détention
Rendements locatifs bruts par île
| Lieu | Rendement brut estimé | Remarques |
|---|---|---|
| moyenne nationale | ~% 6.52 | Guide mondial de l'immobilier, mi-2025 |
| Nassau / Nouvelle Providence | 5-7% | Marché établi ; la hausse des prix de l'immobilier comprime les rendements |
| Grand Bahama / Freeport | 8 à 10 % et plus | Des prix d'entrée plus bas ; la demande en matière de logistique et de zones franches soutient le taux d'occupation. |
| Exuma | Varie largement | Taux d'occupation de 61 % pour les locations de courte durée ; les valeurs immobilières extrêmement élevées limitent les pourcentages de rendement. |
Données nationales sur la performance des locations de courte durée (début 2026) : revenu annuel médian d'environ 47 000 à 48 000 USD, taux d'occupation moyen de 53 % et tarif journalier moyen d'environ 251 USD.
coûts de détention annuels
| Catégorie de coût | Occupés par leur propriétaire | Non-propriétaire / location |
|---|---|---|
| Taxe foncière | ~0.25 à 0.8 % par an | ~1.0 à 1.75 % par an |
| Assurance | 1 à 3 % par an (le risque d’ouragan et d’inondation varie selon l’île et l’altitude) | |
| Frais de copropriété | 0.75 à 2.4 % par an (résidences de copropriétés et complexes hôteliers) | |
| Estimation combinée | ~2 à 4 % par an | ~3 à 4.5 % par an |
Règles relatives à la propriété étrangère et permis de la loi sur la propriété foncière
Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers aux Bahamas, conformément à la loi sur la propriété foncière des personnes internationales (IPLA). À compter du 1er décembre 2024, toutes les demandes devront être déposées en ligne via le portail SharePoint de l'Autorité des investissements des Bahamas (BIA) ; les demandes papier ne seront plus acceptées.
Quand un permis est requis
- Moins de 5 acres, usage résidentiel : Inscription uniquement – aucun permis requis
- 5 acres ou plus, ou toute utilisation commerciale : Permis IPLA complet requis
- Il n'existe pas d'interdiction catégorique de propriété étrangère par île ou par zone.
Liste de contrôle des documents de candidature IPLA
- Formulaire d'annexe IPLA statutaire (signé par le demandeur ou l'avocat non bahaméen)
- Preuve d'identité — passeport, acte de naissance, certificat de mariage
- Copie des documents de transfert ou de propriété
- Copie du plan du site indiquant la taille et l'emplacement
- Numéro d'évaluation de la taxe foncière (le cas échéant)
- Preuve de paiement de la taxe RPT (actuelle, le cas échéant)
- Pour les sociétés : certificat de constitution et documents de vérification préalable par bénéficiaire effectif
- Copie de l'acte de transfert indiquant le paiement des droits d'enregistrement et le document justificatif (enregistrements postérieurs à l'acquisition)
- paiement des frais gouvernementaux
Liste de contrôle de conformité de l'acheteur
- Faites appel rapidement à un avocat local pour la vérification des titres de propriété et les conditions du contrat.
- Vérifiez si votre transaction nécessite un permis IPLA et déposez-le via le système en ligne du BIA.
- Coordonner les procédures KYC bancaires, la documentation relative à la provenance des fonds et les accords de séquestre.
- Alignez la clôture avec les déclarations de TVA pour éviter la pénalité prévue à l'article 47C
- Testez la résistance aux coûts de détention (assurance, charges de copropriété, résistance aux ouragans) et la gestion immobilière.
- Intégrez un délai de préavis dans votre calendrier de clôture — les délais d’approbation varient en fonction de l’exhaustivité de la demande.
Programmes de résidence et d'investissement
Résidence permanente économique (RPE)
Le montant minimal d'investissement requis a été relevé de 750 000 BSD à 1 000 000 BSD à compter du 1er janvier 2025, en vertu de la loi de 2024 portant modification de la loi sur l'immigration (n° 2). Cet investissement doit être maintenu pendant 10 ans. Les donations sont exclues et les demandeurs disposent d'un délai de 90 jours après approbation pour s'acquitter des frais.
Critères d’admissibilité à l’EPR :
- Formulaire de demande et lettre de requête adressée au directeur de l'immigration
- Passeport valide (copie certifiée conforme)
- Deux photos d'identité (2×2 pouces, fond blanc)
- Acte de naissance original ou certifié
- Certificat de police — casier judiciaire vierge couvrant les 5 dernières années, datant de moins de 6 mois
- Certificat médical – bonne santé, datant de moins de 30 jours
- Références personnelles (généralement deux ou plus)
- Preuve d'un investissement admissible de 1 000 000 BSD (acte de cession ou confirmation de la Banque centrale pour les obligations)
- S'engager à maintenir l'investissement pendant 10 ans
Frais gouvernementaux: Environ 15 000 à 20 000 BSD pour le demandeur principal ; environ 300 BSD par personne à charge. Délai de traitement: 8 à 12 mois pour une demande complète et non contestée (fourchette : 6 à 18 mois).
Autres options de logement pour les propriétaires
- Carte de résident du propriétaire : Disponible dans le cadre de l'IPLA pour les non-Bahamiens propriétaires d'un bien immobilier habitable. Renouvelable annuellement. Ne confère pas de droit au travail. Frais de traitement : environ 100 BSD (non remboursables) ; frais d'émission : environ 500 BSD par carte.
- Permis de séjour annuel : Pour les propriétaires et les résidents saisonniers. Renouvelable annuellement, sans droit de travaux. Une option pratique pour les investisseurs qui séjournent régulièrement mais ne remplissent pas les conditions requises pour l'obtention d'un permis de construire.
- Résidence permanente standard : Accessible par le mariage avec un(e) citoyen(ne) bahaméen(ne) (après 5 ans), 20 ans ou plus de résidence légale, ou 10 ans ou plus de service public. Aucun seuil d'investissement n'est requis, mais cette option n'est pas applicable à la plupart des investisseurs étrangers.
Pour un contexte plus large sur la planification de la résidence et de la citoyenneté dans différentes juridictions, consultez nos guides sur permis de séjour et citoyenneté.
Taxes sur les transactions immobilières
TVA sur les transferts immobiliers
La TVA a remplacé les droits d'enregistrement traditionnels sur les transactions immobilières. L'annexe II de la loi de 2024 relative aux droits d'enregistrement (Stamp Act 2024) exempte explicitement les actes de vente, de cession, d'échange ou de transfert de biens immobiliers. Le même barème de TVA par tranches s'applique aux ventes de logements neufs et aux reventes ; le taux dépend du statut de l'acquéreur et de la tranche de valeur, et non du fait que le bien soit neuf ou d'occasion.
| Valeur de la propriété (BSD) | Taux de TVA (particulier bahaméen) | tarif pour les étrangers |
|---|---|---|
| Moins de 100,000 $ | 2.5 % | 10 % |
| $ 100,000- $ 300,000 | 4% | 10 % |
| $ 300,000- $ 500,000 | 6% | 10 % |
| $ 500,000- $ 700,000 | 8% | 10 % |
| $ 700,000- $ 1,000,000 | 9% | 10 % |
| Plus de $1,000,000 | 10 % | 10 % |
Les primo-accédants bahaméens bénéficient d'un taux réduit de 4 % sur les propriétés d'une valeur comprise entre 300 000 et 500 000 dollars. Les entreprises bahaméennes paient 2.5 % (moins de 100 000 dollars) ou 10 % (toutes les autres tranches).
Application de la TVA — Sanction en vertu de l'article 47C
Conformément à l'article 47C de la loi n° 2 de 2025 portant modification de la taxe sur la valeur ajoutée, les agents immobiliers sont tenus de déposer une déclaration prescrite dans les 30 jours suivant toute transaction. Le non-respect de cette obligation entraîne une pénalité de 3 % du prix payé ou à payer. Cette disposition, entrée en vigueur le 1er juillet 2025, demeure applicable. Il s'agit d'une pénalité spécifique pour défaut de déclaration, et non d'une pénalité générale pour défaut de perception de la TVA.
Taxe foncière
| Type de propriété | tranche de valeur | Taux annuel |
|---|---|---|
| Résidence occupée par son propriétaire | Jusqu'à environ 250,000 $ | Exempter |
| $ 250,000- $ 500,000 | 0.625 % | |
| Plus de $500,000 | 1.0 % | |
| Non propriétaire / commercial | Jusqu'à 500,000 $ | 0.75 % |
| 500 000 $ – 1.5 M$ – 2 M$ | 1.0 % | |
| Plus de 1.5 M$ à 2 M$ | 1.5 % | |
| Terrains vacants appartenant à des étrangers | Les premiers 7,000 XNUMX $ | BSD 100 plat |
| Plus de 150 000 $ | 2.0 % |
Pour une planification fiscale comparative entre les juridictions, consultez notre aperçu sur impôts.
Le processus d'achat pour les investisseurs étrangers
Une approche rigoureuse en matière de conformité, de coordination des transactions et de choix de l'île est essentielle pour réussir sur le marché immobilier des Bahamas. Une acquisition type se déroule en plusieurs étapes :
- 1. Sélection du bien et vérification préalable : Faites appel à un avocat local pour la vérification des titres de propriété, le levé topographique et les études environnementales. Vérifiez le zonage, les charges et les éventuelles dettes fiscales foncières.
- 2. Contrat de vente : Conclure un contrat d'achat et de vente avec des conditions claires concernant le prix, l'acompte (généralement 10%), les conditions et le calendrier de clôture.
- 3. Conformité à l'IPLA : Déterminez si un permis IPLA est requis (superficie de plus de 5 acres ou usage commercial). Le cas échéant, déposez une demande en ligne via le portail du BIA en joignant tous les documents requis.
- 4. Financement et transfert de fonds : Coordonner les procédures KYC bancaires, la documentation relative à la provenance des fonds et l'approbation du contrôle des changes de la Banque centrale des Bahamas pour les transferts de devises étrangères.
- 5. Clôture: Payez la TVA forfaitaire (seule taxe sur la mutation – aucun droit de timbre supplémentaire). Assurez-vous que l'agent dépose la déclaration prévue à l'article 47C dans les 30 jours. Enregistrez la transaction auprès du Registre foncier.
- 6. Après la clôture : Inscrivez-vous au service des impôts fonciers, mettez en place une gestion immobilière, souscrivez une assurance (prévoyez un budget de 1 à 3 % de la valeur annuelle pour la couverture contre les ouragans) et, le cas échéant, demandez une carte de résident propriétaire ou un EPR.
Pour connaître les procédures comparables dans d'autres juridictions, consultez nos guides sur biens immobiliers opérations et enregistrement de l'entreprise.
Foire aux questions
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété aux Bahamas ?
Quel est l'investissement minimum pour obtenir la résidence permanente économique ?
Existe-t-il des droits de timbre sur les achats immobiliers aux Bahamas ?
Quels sont les frais annuels de détention d'un bien locatif ?
Ai-je besoin d'une licence pour exploiter une location de courte durée ?
Quelle île offre les meilleurs rendements locatifs ?
Dernière mise à jour : 29 avril 2026. Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue ni un conseil juridique ni un avis d’investissement. Les frais gouvernementaux, les taux d’imposition et les exigences des programmes peuvent être modifiés ; veuillez vérifier les chiffres en vigueur avant de vous engager.
