En un coup d'oeil
Seuil de tirage : Un minimum de 400 000 € répartis sur quatre classes d’actifs (immobilier, obligations d’État, fonds agréés, actions cotées à la BSE) avec une période de détention de 5 ans — conformément au projet retiré uniquement.
Marché immobilier : Prix moyen national : environ 1 965 €/m² (+13.8 % sur un an). Cluj-Napoca arrive en tête avec environ 3 230 €/m², suivie de Bucarest avec environ 2 200 €/m². Le secteur de la construction représente environ 8 % du PIB, soit le taux le plus élevé de l’UE.
Impôt sur les non-résidents : Taux d'imposition effectif de 8 % sur les revenus locatifs. Plus-values : 1 % (détenues pendant plus de 3 ans) ou 3 % (détenues pendant 3 ans ou moins). Pas d'impôt sur la fortune.
Propriété étrangère : Les ressortissants de pays tiers peuvent posséder directement des bâtiments, mais ne peuvent pas posséder de terrains ; ils doivent utiliser un droit de superficie ou une structure de société roumaine.
Dernière mise à jour avril 2026
Le projet de loi roumain relatif au permis de séjour par investissement, souvent appelé « Visa d'or », a suscité un vif intérêt fin 2025, figurant parmi les rares propositions de l'UE à considérer l'immobilier comme un critère d'obtention de la résidence. Toutefois, ce projet de loi a été retiré du Parlement en décembre 2025 suite à des évaluations de sécurité défavorables. Ce guide analyse le projet de loi retiré, les fondamentaux du marché immobilier roumain pour les investisseurs étrangers, le régime fiscal applicable aux non-résidents et compare la Roumanie aux programmes de permis de séjour par investissement en vigueur dans l'UE en 2026.
Visa d'or roumain : situation actuelle (avril 2026)
Le projet de loi roumain sur le visa doré (B490/2025) a été officiellement retiré du Parlement le 9 décembre 2025. Le parti PNL a retiré la législation après des évaluations négatives du Conseil suprême de la défense nationale de Roumanie (CSAT), du Service de renseignement roumain (SRI) et du Service de renseignement étranger (SIE), qui ont tous signalé des problèmes de sécurité avec le programme.
En avril 2026, aucun projet de loi de remplacement n'avait été déposé. La Roumanie ne dispose actuellement d'aucun programme de résidence par investissement. Les investisseurs qui envisageaient d'acquérir un bien immobilier roumain dans le but d'obtenir un visa doré doivent savoir que cette voie n'est plus possible et qu'aucun calendrier n'est établi pour l'adoption d'une nouvelle législation.
Cela dit, le marché immobilier roumain demeure attractif pour les investisseurs étrangers grâce à ses fondamentaux solides : une forte croissance des prix, une activité de construction parmi les plus importantes de l’UE et un régime fiscal avantageux pour les non-résidents, indépendamment de tout futur programme de résidence. Pour les investisseurs dont l’objectif principal est la résidence dans l’UE, des programmes actifs sont en place. Grèce, Chypre, Malte et Lettonie restent disponibles.
Ce que proposait le projet retiré
Bien que le projet de loi ne soit plus en vigueur, comprendre ce qu'il proposait permet de mieux appréhender toute législation future que la Roumanie pourrait introduire. Le projet de loi retiré prévoyait un investissement minimum de 400 000 € et une période de détention de cinq ans répartie sur quatre classes d'actifs éligibles.
| Actif admissible (traite retirée) | Minimum | Période de détention |
|---|---|---|
| Immobilier roumain | €400,000 | 5 ans |
| obligations d'État roumaines | €400,000 | 5 ans (échéance) |
| Fonds d'investissement autorisés par l'ASF | €400,000 | 5 ans |
| Actions cotées à la Bourse de Bucarest | €400,000 | 5 ans |
Le projet prévoyait également que le conjoint, les enfants mineurs et les parents à charge de l'investisseur recevraient des permis de séjour équivalents d'une durée de cinq ans. Après cinq années de résidence continue, le demandeur principal pourrait solliciter un permis de séjour permanent, puis la nationalité roumaine, selon la procédure de naturalisation standard qui exige généralement huit années de résidence légale au total.
Pour en savoir plus sur les catégories générales de résidence dans l'UE et les voies de naturalisation, consultez nos guides sur permis de séjour surélevées que pour les citoyenneté.
Aperçu du marché immobilier roumain
Le marché immobilier roumain a affiché une croissance soutenue jusqu'en 2026, portée par une forte activité de construction, une urbanisation croissante et une demande constante. Les principaux indicateurs dressent le portrait d'un marché dynamique et confiant pour les promoteurs.
Permis de construire : La Roumanie a délivré 37 252 permis de construire résidentiels en 2025, soit une hausse de 4.4 % par rapport à l’année précédente. Cette progression témoigne de la confiance continue des promoteurs et d’une offre croissante de nouveaux logements dans les principales villes.
Part du secteur de la construction dans le PIB : Le secteur de la construction contribue à hauteur d'environ 8 % au PIB de la Roumanie, soit la part la plus élevée de l'Union européenne et nettement supérieure à la moyenne de l'UE-27, qui se situe autour de 5 %. Ce poids sectoriel reflète à la fois l'activité de développement résidentiel et commercial et témoigne d'importants flux de main-d'œuvre et de capitaux vers le secteur du bâtiment.
Trajectoire des prix : Les prix de l'immobilier dans les principales villes de Roumanie ont bondi de 60 à 100 % ces six dernières années. Fin 2025, la moyenne nationale atteignait environ 1 965 €/m², soit une hausse de 13.8 % sur un an. Cette croissance a été généralisée, chaque grande ville affichant une progression à deux chiffres.
Prix de l'immobilier par ville
| Ville | Stock existant (€/m²) | Constructions neuves (€/m²) | Changement annuel |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 3,227-3,235 € | €3,303 | + 5.1% |
| EVG à | 2,159-2,204 € | €2,500 | + 17.2% |
| Braşov | 2,166-2,228 € | €2,698 | + 11.1% |
| Constanţa | 1,916-1,943 € | €2,058 | + 5.9% |
| Timisoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| moyenne nationale | €1,965 | - | + 13.8% |
Données : chiffres vérifiés fin 2025. Cluj-Napoca est la ville la plus chère de Roumanie, tandis que Bucarest a connu la plus forte croissance des prix des logements neufs, avec une hausse de 17.2 % sur un an.
Pour les investisseurs, l'écart important de prix entre les villes engendre des stratégies distinctes. Bucarest offre la liquidité la plus élevée et la plus forte appréciation du capital sur les constructions neuves. Cluj-Napoca affiche des prix élevés, mais les rendements sont faibles. Des villes secondaires comme Timișoara et Constanța offrent des points d'entrée plus abordables avec des profils de rendement plus intéressants.
Rendements locatifs et potentiel de revenus
Les rendements locatifs bruts en Roumanie restent attractifs par rapport aux normes européennes, bien qu'ils varient considérablement selon la ville et le type de bien. Au premier trimestre 2026, les rendements bruts moyens par ville étaient les suivants : Bucarest affichait une moyenne de 7.52 % (avec des quartiers populaires comme Titan, Berceni et Militari atteignant 6.0 à 7.1 %). Constanța se situait en moyenne à 6.37 %, Brașov à 5.81 %, Timișoara à 5.44 % et Cluj-Napoca à 4.41 %, ces derniers étant pénalisés par les prix élevés pratiqués dans ces villes. Galați offrait les rendements bruts les plus élevés du pays, à environ 8.09 %.
Après déduction des taxes foncières, des frais d'entretien, des coûts liés à la vacance locative et des charges de gestion, le rendement net est généralement inférieur de 1.5 à 2.0 points de pourcentage au rendement brut. Dans les quartiers les plus prisés de Bucarest, les appartements de plusieurs chambres peuvent atteindre des rendements bruts proches de 8 %, notamment sur le segment du marché de masse.
Pour les investisseurs qui évaluent l'immobilier roumain uniquement sur la base de son potentiel de revenus, la combinaison de prix d'entrée modérés et d'une forte demande locative — alimentée par l'urbanisation, la faible pénétration des prêts hypothécaires et une main-d'œuvre jeune et professionnelle — crée un profil fondamentalement différent des marchés saturés d'Europe occidentale.
Règles relatives à la propriété étrangère et coûts de transaction
En vertu du droit roumain (loi 312/2005 et article 44 de la Constitution roumaine), les ressortissants de pays tiers peuvent être propriétaires de bâtiments et d'appartements. Toutefois, ils ne peuvent pas être propriétaires fonciers directement. Pour contrôler le terrain sur lequel est bâti un bien immobilier, les investisseurs non européens utilisent généralement l'une des deux structures suivantes : un droit de superficie (un droit d'usage du terrain à long terme, généralement de 49 à 99 ans) ou une société roumaine qui détient le titre de propriété, tandis que l'investisseur est propriétaire de la société.
Les ressortissants de l'UE et de l'EEE peuvent posséder des terres dans le cadre de la réciprocité, qui a été progressivement libéralisée depuis l'adhésion de la Roumanie à l'UE en 2007.
Les coûts de transaction
En Roumanie, le coût total d'une transaction immobilière aller-retour varie d'environ 5.4 % à 9.2 %, ce qui est modéré par rapport aux normes d'Europe occidentale. Les principaux éléments se décomposent comme suit : les frais de notaire s'élèvent à 0.44 % à 2.20 % (à la charge de l'acheteur), les frais d'enregistrement foncier sont de 0.15 % pour les particuliers, et le vendeur paie une taxe de mutation de 1 % si le bien a été détenu pendant plus de trois ans, ou de 3 % s'il a été détenu pendant trois ans ou moins. Les coûts totaux pour l'acheteur se situent généralement entre 1.5 % et 3.2 %, tandis que les coûts pour le vendeur atteignent 5 % à 9 %, commissions d'agence comprises.
Pour obtenir des conseils sur la structuration des acquisitions immobilières par le biais d'une entité juridique, consultez notre enregistrement de l'entreprise surélevées que pour les biens immobiliers Ressources.
Régime fiscal applicable aux investisseurs immobiliers non-résidents
Le régime fiscal roumain applicable aux investisseurs immobiliers non-résidents est relativement simple et, selon les normes de l'UE, favorable aux investisseurs.
Revenus de location
Les personnes physiques non résidentes paient un impôt sur le revenu de 10 % sur 80 % de leurs revenus locatifs bruts (une déduction forfaitaire de 20 % est appliquée automatiquement). Le taux d'imposition effectif est ainsi de 8 % sur les recettes locatives brutes. Cette déduction forfaitaire de 20 % remplace les notes de frais détaillées : les dépenses réelles excédant 20 % ne sont pas déductibles pour les particuliers.
Plus-values réalisées sur les ventes immobilières
L’imposition des plus-values est de 1 % si le bien a été détenu pendant plus de trois ans, et de 3 % s’il a été détenu pendant trois ans ou moins. Ces taux figurent parmi les plus bas de l’UE et offrent un profil de sortie avantageux pour les investisseurs à long terme.
Taxes foncières annuelles et changements de 2026
Le taux de base de la taxe foncière est de 0.1 % pour les biens résidentiels et de 0.5 % pour les biens non résidentiels. À compter de 2026, un changement important entre en vigueur : l’assiette théorique de la valeur foncière est augmentée de 167 % (passant de 1 000 à 2 677 lei/m² pour les constructions en béton), ce qui accroît fortement les coûts effectifs de détention, même si les taux d’imposition de base restent inchangés. Par ailleurs, une surtaxe de 0.9 % s’applique aux biens d’une valeur supérieure à 2.5 millions de RON (environ 500 000 €).
Résidence fiscale et double imposition
La possession d'un bien immobilier en Roumanie ne confère pas automatiquement la résidence fiscale. Celle-ci est acquise par une présence physique d'au moins 183 jours en Roumanie au cours d'une année civile, ou par la présence du centre des intérêts vitaux du contribuable en Roumanie. Les investisseurs qui séjournent moins de 183 jours en Roumanie demeurent non-résidents au regard de l'impôt roumain.
La Roumanie a conclu environ 90 conventions de double imposition, notamment avec les États-Unis, le Royaume-Uni (une nouvelle convention est entrée en vigueur le 1er janvier 2026), Israël, la Russie, la Chine et les Émirats arabes unis (entièrement ratifiée et en vigueur). Pour des concepts de planification fiscale applicables dans différentes juridictions, consultez notre [lien/référence manquante]. guide de planification fiscale.
Comparaison des programmes actifs de visa doré de l'UE
Suite au retrait du programme roumain, les investisseurs souhaitant obtenir un permis de séjour dans l'UE par le biais d'un investissement immobilier disposent de quatre options actives à compter d'avril 2026.
| Pays | Investissement immobilier minimum | Statut |
|---|---|---|
| Grèce | 250 000 € à 800 000 € (par zone) | Active |
| Chypre | 300,000 € + TVA | Active |
| Malte (MPRP) | ~375 000 € (achat) ou 14 000 €/an (location) | Active |
| Lettonie | 250 000 € + 5 % de frais d'État | Active |
| Portugal | Biens immobiliers retirés (octobre 2023) | Route RE fermée |
| Espagne | Biens immobiliers supprimés (avril 2025) | Route RE fermée |
| Irlande | - | Programme entièrement fermé |
| Hongrie | 250 000 € (fonds uniquement, pas d’investissement immobilier direct) | Fonds uniquement |
| Roumanie | 400 000 € (projet retiré en décembre 2025) | Retiré |
Aucune directive contraignante de l'UE n'interdit actuellement les programmes de visas dorés, bien que la pression soutenue de la Commission européenne et du Parlement depuis 2019 ait contribué à la fermeture de programmes et à leur durcissement par le biais de l'harmonisation de la lutte contre le blanchiment d'argent et d'exigences de diligence raisonnable renforcées.
Pour les investisseurs qui envisagent de s'installer dans l'UE par le biais d'un investissement, notre équipe peut les conseiller sur le choix du programme le plus adapté à leur situation dans les différentes juridictions. Consultez nos guides pour résidence par investissement surélevées que pour les résidence spéciale.
Voies alternatives de résidence en Roumanie
Bien que le visa doré ne soit pas disponible, la Roumanie propose plusieurs voies d'immigration classiques pour les ressortissants étrangers. Celles-ci comprennent les permis de séjour pour affaires (délivrés aux dirigeants et actionnaires d'entreprises roumaines), les permis de travail pour les personnes ayant un contrat de travail roumain, les permis de regroupement familial et les permis de séjour pour études. La Roumanie dispose également d'un programme de visa pour les nomades numériques travaillant à distance. La voie générale vers la résidence permanente requiert cinq années de résidence légale continue, la citoyenneté étant accessible après huit années de résidence.
Pour les investisseurs désireux de créer et d'exploiter une entreprise en Roumanie, le permis de séjour à but commercial combiné à la propriété immobilière peut offrir à la fois un statut de résident et une exposition immobilière, sans nécessiter le seuil d'investissement de 400 000 € qui était envisagé dans le projet de visa doré retiré.
Foire aux questions
La Roumanie propose-t-elle un programme de visa doré ?
Un ressortissant d'un pays hors UE peut-il acheter un bien immobilier en Roumanie ?
Quels impôts un non-résident doit-il payer sur les revenus locatifs roumains ?
Le fait de posséder un bien immobilier en Roumanie fait-il de moi un résident fiscal ?
Quels pays de l'UE proposent encore des visas dorés pour les professionnels de l'immobilier ?
Quels sont les prix moyens de l'immobilier à Bucarest ?
Prochaines étapes
Que vous envisagiez d'évaluer un bien immobilier roumain comme un investissement indépendant, d'explorer les options de résidence par investissement dans l'UE au sein de programmes actifs, ou de solliciter un permis de séjour à des fins professionnelles en Roumanie, notre équipe de conseil transfrontalière peut coordonner l'acquisition de biens immobiliers, la structuration d'entreprise et la planification de l'immigration dans différentes juridictions.
