Investir dans l'immobilier à Tbilissi : opportunités de résidence et de retour sur investissement

Tbilissi, capitale de la Géorgie, s'est imposée comme l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Eurasie pour les investisseurs immobiliers et les investisseurs étrangers. Avec des prix de l'immobilier relativement bas par rapport aux standards internationaux et une économie en pleine croissance, Tbilissi offre une combinaison rare de résidence par investissement avantages et fort retour sur investissement (ROI) Potentiel. Ces dernières années (surtout après 2022), la ville a connu une demande et une croissance des prix sans précédent ; certains quartiers ont enregistré des hausses de prix de plus de 30 % en un an. Parallèlement, les rendements locatifs restent élevés et le gouvernement accueille favorablement les investisseurs grâce à des lois claires sur la propriété immobilière et des incitations à la résidence. Cet article constitue un guide complet pour les investisseurs étrangers, les expatriés et les particuliers fortunés qui envisagent de s'installer. Investissement immobilier à TbilissiNous explorerons la Géorgie résidence par investissement options à travers l'immobilier (y compris les seuils légaux, les étapes et les exigences), les conditions actuelles du marché et les tendances du marché immobilier de Tbilissi, et analysez le retour sur investissement avec des données sur les prix et les rendements locatifs.

Résidence par investissement en Géorgie : parcours immobiliers

La Géorgie propose une résidence par investissement Ce programme est particulièrement attractif pour les acquéreurs immobiliers. Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Géorgie (à l'exception des terres agricoles) avec les mêmes droits que les citoyens locaux. La propriété d'un bien immobilier dépassant certains seuils peut donner droit à la résidence légale.

Le système d’enregistrement des propriétés en Géorgie est efficace et garantit que toutes les informations pertinentes, y compris la propriété et les créances financières, sont enregistrées avec précision dans le registre des propriétés.

Il existe deux voies principales pour obtenir la résidence par le biais d’un investissement immobilier :

Permis de séjour temporaire (investissement immobilier de 100,000 XNUMX $ et plus)

Si un investisseur étranger achète biens immobiliers non agricoles en Géorgie avec une valeur marchande supérieure à $ 100,000 USD (ou équivalent en lari géorgien), ils deviennent éligibles à un Permis de séjour de courte duréeIl s'agit d'une résidence temporaire d'un an, renouvelable chaque année, à condition que vous restiez propriétaire du bien et que sa valeur reste supérieure au seuil. Points clés de cette option :

• Investissement minimum100,000 100 $ US en biens immobiliers (il peut s'agir d'un bien unique ou d'un portefeuille de biens dont l'ensemble dépasse le seuil). Un évaluateur agréé indépendant doit évaluer le bien et certifier que sa valeur marchande est égale ou supérieure à 2024 70 $. (Remarque : Depuis 80, le taux d'approbation des demandes de résidence sur la base d'un bien immobilier s'est amélioré, atteignant environ XNUMX à XNUMX %, sous réserve de la conformité des documents.)

• Durée de résidenceInitialement délivré pour un an, il doit être renouvelé chaque année en soumettant une preuve de propriété et une nouvelle évaluation confirmant une valeur supérieure à 1 100 $. Il n'est pas nécessaire de résider en Géorgie à temps plein pour conserver ce permis, mais vous ne devez pas vendre le bien. Si le bien est vendu ou sa valeur tombe en dessous du seuil, le permis de séjour devient invalide.

• Réunification familialeUne fois le permis d'investisseur approuvé, la famille immédiate (conjoint et enfants à charge) peut également demander la résidence au titre du regroupement familial, à la même date que le permis d'investisseur. Cela facilite la réinstallation des familles expatriées.

• Chemin vers la résidence permanente/citoyenneté:La route de la propriété à 100 XNUMX $ est une temporaire résidence. Cependant, si vous renouvelez et maintenez continuellement votre résidence légale en Géorgie pendant 10 ans, vous devenez admissible à la résidence permanente (et éventuellement à la citoyenneté après 10 ans de résidence, sous réserve de la réussite d'examens de langue et d'histoire). Autrement dit, l'investissement de 100 XNUMX $ ne vous confère pas la résidence permanente immédiatement ; il s'agit d'un permis annuel qui peut vous permettre d'obtenir le statut permanent après dix ans de résidence ininterrompue. (En revanche, comme nous le verrons plus loin, un investissement plus important peut raccourcir ce délai.)

Étapes pour obtenir le permis de résidence d'une propriété de 100 XNUMX $ :

1. Achat d'une propriétéIdentifiez et achetez un bien immobilier admissible en Géorgie d'une valeur supérieure à 100,000 XNUMX $. Assurez-vous que le titre de propriété est enregistré à votre nom (les étrangers peuvent acheter librement ; aucun permis spécial n'est requis). En général, les investisseurs privilégient les appartements ou les locaux commerciaux, les terres agricoles étant exclues. Assurez-vous que le bien est enregistré à votre nom via le système d'enregistrement foncier géorgien, qui attribue un code cadastral unique à chaque propriété.

2. Obtenir une évaluation: Engagez un évaluateur géorgien certifié (accrédité par l'organisme national d'accréditation unifié) pour évaluer la propriété et établir un rapport officiel certifiant que la valeur marchande est supérieure à 100,000 XNUMX $. Ce document est essentiel pour la demande.

3. Préparer des documents: Rassemblez les documents requis : copie du passeport, preuve d'entrée ou de séjour légal en Géorgie (vous devez faire votre demande pendant votre séjour en Géorgie ; les premières demandes doivent être faites à l'intérieur du pays), l'extrait d'enregistrement de propriété (acte) vous indiquant comme propriétaire, le rapport d'évaluation, les photos d'identité et le formulaire de demande/reçu des frais du gouvernement. (Si vous incluez des membres de votre famille dans une demande de regroupement familial ultérieure, préparez également les certificats de mariage/naissance, etc., dûment apostillés).

4. Présenter une demandePostulez auprès de l'Agence de développement de la fonction publique (une branche du ministère de la Justice) ou d'un centre de services publics en Géorgie. Vous pouvez déposer votre demande vous-même ou par l'intermédiaire d'un représentant légal. Veuillez vous acquitter des frais applicables (le délai de traitement standard est d'environ 30 jours calendaires). Un traitement accéléré (15, voire 10 jours) peut être proposé moyennant des frais plus élevés.

5. Approbation et carte d'identitéUne fois votre demande approuvée, vous recevrez un permis de séjour d'un an. Vous pourrez ensuite obtenir une carte de séjour géorgienne (carte d'identité). Grâce à cette carte, vous bénéficierez de droits de séjour (par exemple, compte bancaire local, séjour en Géorgie sans visa, etc.). Votre membres de la famille peuvent ensuite demander la résidence par le biais du regroupement familial, en présentant une preuve de parenté.

6. Renouvellement:Conservez votre propriété et faites-la réévaluer chaque année pour prouver qu'elle vaut toujours plus de 100 12 $, puis renouvelez votre permis pour une année supplémentaire. Il n'y a pas de limite de renouvellement, sauf pour un permis temporaire, qui ne peut excéder 10 ans. Après XNUMX ans, vous pouvez demander la résidence permanente (ou la citoyenneté) si vous remplissez toutes les conditions.

Ce résidence temporaire d'investissement itinéraire est populaire pour ceux qui souhaitent acheter une propriété en Géorgie Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, vous pouvez vous installer dans le pays. Son coût est relativement faible par rapport aux programmes de « visa doré » d'autres pays (par exemple, de nombreux pays de l'UE exigent un montant supérieur à 250 100 €). Le seuil de XNUMX XNUMX $ en Géorgie est relativement accessible et a été relevé ces dernières années pour garantir aux investisseurs l'acquisition d'actifs de meilleure qualité. L'avantage réside dans la flexibilité de la résidence : vous n'êtes pas obligé de résider à temps plein en Géorgie pour conserver votre permis, ce qui est pratique pour les investisseurs qui ne passent qu'une partie de l'année à Tbilissi.

Permis de résidence pour investissement (investissement immobilier de 300,000 XNUMX $ et plus)

Pour les investisseurs capables de dépenser plus, la Géorgie offre une Permis de séjour pour investissement (souvent considéré comme un « Résidence permanente (5 ans) » piste) pour un $ 300,000 USD Investissement en Géorgie. Dans le domaine immobilier, cela signifie acquérir une ou plusieurs propriétés non agricoles d'une valeur totale supérieure à 300 2019 $. Les principaux avantages de cette option sont une durée de résidence initiale plus longue et un accès plus rapide à la résidence permanente. Il est à noter que la loi a été mise à jour en juillet 300 pour définir cette catégorie de XNUMX XNUMX $.

• Investissement minimum300,000 300 USD en biens immobiliers géorgiens (ou 100 XNUMX USD investis via une entreprise géorgienne ou une autre activité économique). Comme pour le permis de XNUMX XNUMX USD, une évaluation est requise pour confirmer la valeur marchande s'il s'agit d'un achat immobilier. Plusieurs propriétés peuvent atteindre ce montant. Ce seuil est nettement plus élevé, ciblant valeur nette élevée investisseurs.

• Durée de résidence:Le permis initial est délivré pour 5 ans (souvent appelé résidence temporaire de longue durée). Il est important de noter qu'après avoir détenu l'investissement et le permis pendant cinq ans, l'investisseur devient admissible à résidence permanente en Géorgie, à condition de respecter les conditions (c'est-à-dire de détenir le bien et, s'il s'agit d'une entreprise, d'avoir satisfait à certaines exigences de chiffre d'affaires). En pratique, il s'agit d'une "voie rapide" pour la résidence permanente – vous n’avez pas à attendre 10 ans comme dans le cas de 100 5 $, mais seulement XNUMX.

• Inclusion familialeLe permis d'investissement de 300 5 $ couvre généralement l'investisseur principal et les membres de sa famille admissibles (conjoint et enfants mineurs) dès le départ. Ils reçoivent tous une carte de résident de XNUMX ans, ce qui en fait un véritable programme de type « visa doré ».

• ConditionsSi l'investissement est purement immobilier, la principale condition est de ne pas vendre ou réduire votre patrimoine immobilier en dessous de 300 5 $ au cours de ces cinq années. Si l'investissement est réalisé par le biais d'une entreprise, des exigences supplémentaires s'appliquent (la loi impose un chiffre d'affaires annuel minimum de l'entreprise : par exemple, 50 1 $ la première année, 100 2 $ la deuxième année, 120 3 $ par an les années 5 à XNUMX) pour conserver la résidence. Pour les investissements purement immobiliers, la Géorgie ne pas imposer une taxe ou des frais annuels sur la détention de la propriété – en fait, il n’y a pas de taxe foncière pour les particuliers sur les propriétés résidentielles en Géorgie, ce qui rend la détention d’un actif de 300 XNUMX $ relativement peu coûteuse par rapport à de nombreux pays.

• Mise à niveau vers un statut permanent:Après 5 ans, si toutes les conditions sont remplies (par exemple, vous êtes toujours propriétaire du bien), le gouvernement accordera un Permis de séjour permanent. Résidence permanente en Géorgie Sa durée est indéterminée : vous n'aurez pas besoin de le renouveler chaque année ni tous les cinq ans. Il vous ouvre également la voie vers la citoyenneté ; après 5 ans de résidence totale (temporaire et permanente), vous pourrez demander la citoyenneté géorgienne, sous réserve de passer des tests de langue et d'histoire.

Processus pour la résidence d'investissement de 300 XNUMX $:Les étapes sont similaires à celles du cas de 100 XNUMX $, avec des différences de calendrier :

• Achetez des propriétés admissibles totalisant > 300,000 XNUMX $ et obtenez un rapport d’évaluation officiel.

• Assurez-vous que la propriété est enregistrée à votre nom via le système d'enregistrement de propriété de Géorgie, qui fournit une preuve de propriété une fois que les coordonnées du nouveau propriétaire sont officiellement enregistrées.

• Déposez votre demande de résidence (vous pouvez souvent recourir à une procédure accélérée compte tenu de l'investissement important ; ces demandes sont parfois traitées en priorité). L'approbation prend généralement environ 30 jours.

• Après approbation, vous recevez un Titre de séjour d'un an Carte pour vous et votre famille. Aucun renouvellement annuel n'est nécessaire, mais les autorités peuvent exiger chaque année une preuve que vous détenez toujours l'investissement (généralement contrôlée par le Registre public ; vendre le bien constituerait une violation des conditions).

• Après cinq ans, demandez à être converti en résidence permanente (qui est généralement accordée tant que vous n'avez pas retiré l'investissement entre-temps). À ce stade, vous disposez en réalité d'une « carte verte » en Géorgie.

Ce programme de 300 XNUMX $ est en quelque sorte la version géorgienne du « visa doré ». Comparé aux programmes d'autres pays, il est assez simple : aucun don n'est requis, aucune condition de présence physique stricte (vous n'êtes pas obligé de vivre en Géorgie ; vous conservez simplement votre investissement), et le montant est relativement faible pour une résidence permanente (à titre de comparaison, certains pays de l'UE). visas dorés (nécessite 500 XNUMX € de biens immobiliers). La Géorgie n'a pas de citoyenneté par programme d'investissement, mais cette résidence peut conduire à la citoyenneté au fil du temps si tel est un objectif.

Avantages de la résidence en Géorgie pour les investisseurs:Au-delà du droit de vivre en Géorgie, ces résidences d'investissement offrent des avantages pratiques :

• Voyages et localisation sans visaLe permis de séjour géorgien vous permet de résider dans un pays situé au carrefour de l'Europe et de l'Asie. Vous pouvez entrer et sortir librement et bénéficier d'un accès sans visa aux pays voisins (la Géorgie autorise les courts séjours sans visa depuis de nombreux pays, mais la résidence vous permet de rester indéfiniment). Bien que la résidence géorgienne ne soit pas une résidence dans l'UE, la Géorgie bénéficie d'un régime d'exemption de visa avec les pays de l'espace Schengen pour ses citoyens et cherche à resserrer ses liens avec l'Europe.

• Affaires et banqueEn tant que résident, l'ouverture d'un compte bancaire local, l'immatriculation d'une entreprise et la gestion des transactions sont plus faciles. Le secteur bancaire géorgien est robuste et la résidence peut simplifier les opérations financières importantes (par exemple, l'obtention de prêts ou de crédits immobiliers sur place). Selon les conseillers en investissement, l'environnement des affaires en Géorgie est très favorable (7e rang mondial pour la facilité de faire des affaires).

• Avantages fiscaux:La Géorgie dispose d'un système fiscal territorial et, en général, pas de taxe foncière Sur les biens immobiliers résidentiels détenus par des particuliers. Les revenus locatifs sont imposables à un taux forfaitaire (généralement 5 % pour les particuliers bénéficiant d'un régime spécial de loyers résidentiels), mais il existe des moyens légaux d'optimiser les impôts (par exemple, l'enregistrement au statut de petite entreprise). En tant que résident, vous pouvez également bénéficier du coût relativement bas des services et des charges en Géorgie.

• Haute qualité de vieDe nombreux investisseurs choisissent de vivre à Tbilissi pour son dynamisme culturel, sa sécurité et son faible coût de la vie. Être résident vous permet d'aller et venir à votre guise, d'inscrire vos enfants dans des écoles locales ou internationales, etc. La Géorgie n'impose pas de durée minimale de séjour ; vous pouvez résider ailleurs et conserver votre permis en conservant votre propriété. Cette flexibilité est un atout majeur.

En résumé, les acheter une propriété à Tbilissi Ce programme vous offre non seulement un actif tangible avec un potentiel de plus-value, mais aussi un point d'ancrage en Géorgie grâce à la résidence. Que vous optiez pour la formule à 100 300 $ (renouvellements annuels) ou à 2024 2025 $ (long terme dès le départ), le programme géorgien de résidence par investissement (XNUMX/XNUMX) reste l'un des plus accessibles et des plus favorables aux investisseurs de la région. Nous aborderons ensuite l'aspect investissement : quel retour sur investissement pouvez-vous espérer pour l'immobilier à Tbilissi ?

Aperçu du marché immobilier de Tbilissi

Croissance et tendances du marchéLe marché immobilier de Tbilissi a connu une forte croissance ces dernières années, attirant des investisseurs du monde entier. Après une croissance modeste de 2016 à 2021, le marché a connu une forte hausse en 2022 et début 2023, en partie grâce à l'afflux de résidents étrangers et à une demande accrue de logements. Certains quartiers ont enregistré des hausses de prix atteignant XNUMX XNUMX $. + 35% après 2022. Cette hausse reflète l'attrait croissant de Tbilissi et une forte demande, alors que de nombreux Russes, Biélorusses, Ukrainiens et autres expatriés se sont installés en Géorgie en 2022 (dans un contexte de troubles régionaux), faisant grimper les prix de vente et les loyers.

D'ici 2024, le rythme de croissance stabilisé quelque peu. Selon les recherches de Galt & Taggart, prix de vente moyen en USD sur le marché primaire de Tbilissi (ventes de nouveaux développements) a augmenté 11.6% sur un an en 2024, un rythme plus lent que la croissance extraordinaire de 2022-2023. Les prix sont restés élevés mais ont augmenté d'environ 0.5 % par mois fin 2024, contre 1.5 % par mois pendant le pic de 2022-23. La valeur marchande totale des appartements vendus en 2024 a atteint 3.13 milliards de dollars, en hausse de 7.1 % par rapport à l'année précédente, ce qui indique un marché toujours en expansion. En termes de volume de transactions, 2024 a été à peu près comparable à 2023 (+ 2 % du total des unités vendues), ce qui suggère une demande stable. Il est à noter que les acheteurs étrangers sont devenus un segment important - par exemple, au premier semestre 2024, environ 24 % des ventes d'appartements neufs à Tbilissi ont été réalisées par des citoyens étrangers (avec un intérêt particulièrement croissant de la part des Israéliens).

Niveaux de prix actuels:Les prix de l'immobilier à Tbilissi varient considérablement selon le quartier et le type de bien. Globalement, Tbilissi reste abordable par rapport aux capitales occidentales. « l'une des cinq capitales où vous pouvez acheter un bien immobilier en centre-ville pour moins de 1,000 XNUMX dollars le mètre carré » Comme l'ont souligné certains experts en investissement. Cependant, dans les quartiers centraux de premier ordre, les prix sont plus élevés. D'ici fin 2024, prix demandés moyens à l'échelle de la ville étaient autour 1,200 $ le mètre carré pour les appartements. En décembre 2024, par exemple, le prix moyen des annonces immobilières était de 1,223 1 $ par m², en hausse de XNUMX % sur un an.

Les zones les plus chères sont Mtatsminda (la vieille ville/centre historique sur les pentes) et vake (un quartier huppé), où les prix de vente moyens se situaient autour de 2,000 XNUMX $ par m² Fin 2024. En revanche, dans des quartiers plus suburbains comme Didi Digomi ou Samgori, les prix peuvent être bien inférieurs à 1,000 2024 dollars le mètre carré. Voici une ventilation des prix moyens des appartements dans les principaux quartiers de Tbilissi (en 2025-XNUMX) :

Comme le montre le graphique, des districts comme Mtatsminda/Vieux Tbilissi et Vake sont dans le haut de gamme du marché, souvent entre 1,500 2,500 et XNUMX XNUMX dollars par m². Saburtalo représente le niveau intermédiaire (~1,000 1,300 à XNUMX XNUMX $/m² en moyenne), proposant des condos plus récents à des prix raisonnables. Vera Situé entre le milieu et le haut de gamme, ce quartier allie une situation centrale à un parc immobilier légèrement moins cher que Vake. Les quartiers périphériques (non mentionnés ci-dessus, comme Didi Digomi et Gldani) peuvent coûter entre 600 et 800 $/m² pour les appartements anciens, ce qui attire de nombreux investisseurs. En termes absolus, l'immobilier à Tbilissi reste relativement bon marché pour une capitale. D'ailleurs, une comparaison réalisée par InvestAsian en 2023 indiquait « environ 2,000 2025 $/m² en centre-ville… Vake est le quartier le plus cher, suivi de Vera et Saburtalo ». Nos données confirment cette hiérarchie, même si les prix absolus ont légèrement augmenté d'ici XNUMX.

Approvisionnement et construction:Du côté de l'offre, Tbilissi a connu un boom de la construction. Après une année record en 2023 pour les permis, on a constaté une légère baisse (~-6.7 % de la surface totale de construction résidentielle autorisée en 2024), mais l'activité de construction reste robuste. De nouveaux complexes d'appartements sont en construction, notamment à Saburtalo, Didi Digomi et dans les zones émergentes. Cependant, le pipeline a légèrement ralenti en raison de la hausse des coûts de construction et de la prudence des promoteurs en 2024. Le marché absorbe progressivement la nouvelle offre et un équilibre est maintenu : les taux d'occupation des nouveaux projets achevés sont élevés (de nombreux projets en 2024 étaient vendus à 80-90 % à l'achèvement).

Une tendance intéressante : un léger changement dans la préférence des acheteurs vers appartements prêts (clé en main) Comparaison des unités en construction. Fin 2024, les ventes sur le marché secondaire (appartements finis) ont mieux résisté que les préventes de constructions neuves. Les incertitudes (politiques et économiques, notamment un contexte préélectoral fin 2024) ont incité certains acheteurs à opter pour des biens immobiliers tangibles et immédiats plutôt que d'attendre la construction. Ainsi, les investisseurs en quête de revenus locatifs pourraient trouver de bonnes opportunités en achetant des unités finies et immédiatement locatives, plutôt qu'en effectuant des transactions en pré-construction (bien que ces dernières puissent encore générer des plus-values ​​si elles sont achetées à un prix initial).

2025 OutlookLes analystes prévoient un léger ralentissement de la demande en 2025 en raison de facteurs tels que le risque politique intérieur, un ralentissement prévu de la croissance économique et une possible dépréciation du lari géorgien. De plus, les rendements locatifs se sont normalisés à la baisse par rapport à leurs sommets de 2022 (plus d'informations à ce sujet ultérieurement), ce qui pourrait modérer les achats spéculatifs. Cela dit, les perspectives macroéconomiques de la Géorgie restent plutôt positives et le marché immobilier « solide et stable » à l'horizon 2025, selon les observateurs du secteur. La croissance des prix pourrait ralentir, mais devrait rester positive, d'autant plus que la Géorgie continue d'attirer les investissements et les résidents étrangers. Les investissements continus du gouvernement géorgien dans les infrastructures (routes, transports en commun, etc.) et le climat des affaires favorable devraient soutenir les valeurs immobilières. Par exemple, les projets en cours d'amélioration des transports publics de Tbilissi et les nouvelles routes de contournement renforcent l'attrait de certains quartiers, ce qui, à son tour, fait grimper les prix de l'immobilier dans ces zones.

En résumé, l' Marché immobilier de Tbilissi 2024/2025 peut être caractérisé comme refroidi de l'ébullition à l'ébullitionLes investisseurs ne peuvent plus s'attendre à une hausse des prix de 30 % du jour au lendemain, mais à une croissance modérée sur une base déjà élevée. Il est important de noter que la demande locative reste très forte, ce qui nous amène à considérer le retour sur investissement.

Analyse du retour sur investissement : rendements locatifs et potentiel de revenus à Tbilissi

L’un des principaux attraits pour les investisseurs immobiliers à Tbilissi est la rendement locatif élevéLe rendement locatif représente le rendement annuel du loyer d'un bien immobilier, exprimé en pourcentage du prix d'achat. À Tbilissi, les marchés de la location à long terme et de la location à court terme (Airbnb) sont actifs, offrant aux investisseurs de multiples stratégies pour générer des revenus.

Locations à long terme (généralement des baux d'un an à des locataires locaux ou expatriés) : les rendements locatifs bruts à Tbilissi pour les locations à long terme sont en moyenne d'environ 6% à 8% en 2024, un prix plutôt attractif au regard des normes internationales. Ainsi, si vous achetez un appartement et le louez traditionnellement, vous pourriez gagner environ 7 % de sa valeur en loyer par an (avant charges). Les appartements plus petits ont tendance à générer des rendements plus élevés (car ils sont moins chers à l'achat au m², mais se louent plus cher au m²). Par exemple, une analyse récente (1er trimestre 2025) a montré un rendement moyen de 7.53 % À travers la Géorgie, les studios et les T6 à Tbilissi offrent souvent des rendements compris entre 7 et 1 %. À Saburtalo, un T50 typique (environ 60 à 100,000 m²) coûtant environ 580 6.8 $ peut se louer environ 180,000 $ par mois, soit un rendement annuel d'environ 800 %. À Vake, les prix d'achat étant plus élevés, les rendements sont légèrement inférieurs : un T5.5 à 5 6 $ peut se louer 8 $ par mois, soit un rendement d'environ 40 %. Ce résultat est corroboré par les données immobilières mondiales : les quartiers haut de gamme comme Vake et Mtatsminda offrent un rendement d'environ 345 à 10 %, tandis que les quartiers plus abordables (ou les appartements plus grands dans des emplacements moins prisés) peuvent atteindre plus de XNUMX %. En fait, des zones extrêmement bon marché comme Didi Digomi peuvent afficher des rendements à deux chiffres (un petit studio peut y coûter environ XNUMX XNUMX $ et un loyer de XNUMX $/mois, soit un rendement de plus de XNUMX %), bien que les sommes de loyer absolues soient faibles.

Plusieurs facteurs contribuent à la vigueur des loyers à long terme à Tbilissi : une population croissante (incluant des expatriés de Russie, du Moyen-Orient, etc.), le retour des étudiants à l’université et un parc locatif limité et de qualité. Les loyers ont connu une forte hausse en 2022-2023 (des rapports ont montré que les prix moyens des loyers avaient augmenté de 119 % sur un an en janvier 2023 en raison de l’afflux soudain d’étrangers). En 2024, les loyers ont légèrement diminué par rapport à ce pic. Le loyer moyen à Tbilissi fin 2024 était d’environ 10 $ par m² par moisPar exemple, un appartement de 55 m² se loue environ 550 $. Ce chiffre est inférieur d'environ 9 % aux pics de loyers de début 2023, mais reste bien supérieur aux niveaux d'avant 2022. Malgré cette légère baisse, rendement brut moyen à l'échelle de la ville (en utilisant ces loyers moyens par rapport aux prix moyens) était d'environ 10 % à la mi-2024– Cependant, ce chiffre suppose probablement une occupation complète et ne tient pas compte des dépenses. Une moyenne plus prudente serait donc d'environ 7 à 8 %, comme indiqué. Il convient de noter que les rendements à Tbilissi sont plus élevés que dans de nombreuses villes occidentales, car les prix de l'immobilier y sont relativement bas, tandis que les loyers (stimulés par la demande des expatriés) sont légèrement gonflés par rapport aux revenus locaux.

Locations à court terme (Airbnb):L'essor du tourisme en Géorgie (près de 8 millions d'arrivées internationales par an avant la pandémie) et la popularité de Tbilissi comme pôle de nomadisme numérique ont fait de la location à court terme une option lucrative. Les rendements bruts de la location à court terme peuvent être supérieurs à ceux de la location à long terme, mais avec davantage d'efforts opérationnels et de variabilité. Rendements locatifs Airbnb à Tbilissi peut aller de 12% jusqu'à 18% par an (brut) en supposant un bon taux d'occupation. Un guide immobilier LinkedIn indique que les locations à court terme peuvent rapporter jusqu'à 20 % dans certains cas, cela est possible pour les propriétés de premier ordre bien gérées pendant les hautes saisons touristiques, mais 12 à 15 % est une fourchette plus courante pour les hôtes à succès.

Pour illustrer : selon les analyses d'Airbtics, un "typique" L'annonce Airbnb à Tbilissi avait un Taux d'occupation de 60 % et tarif journalier moyen de 38 $ en 2023. Cela se traduit par environ 219 nuits réservées par an et environ 8,000 XNUMX $ de revenus locatifs annuels Pour un appartement d'une chambre moyen. Si ce bien est acheté pour, disons, 70,000 80,000 à 1 10 $ (ce qui est envisageable pour un T12 en centre-ville), le rendement brut serait d'environ 70 à 80 %. De nombreux hôtes font encore mieux : les gestionnaires compétents qui optimisent leurs annonces peuvent atteindre un taux d'occupation de 25 à 40 %, voire plus. Si vous parvenez à louer, par exemple, 1,000 jours par mois à 12,000 $ la nuit, cela représente 80 15 $/mois ou XNUMX XNUMX $/an ; pour un bien à XNUMX XNUMX $, le rendement brut est de XNUMX %. En haute saison (été et automne), les prix journaliers peuvent grimper et les quartiers populaires du Vieux Tbilissi et de Vera peuvent être complets. Il n'est pas rare que des appartements bien rénovés et situés en centre-ville génèrent des revenus. 1,200 XNUMX $ et plus par mois sur Airbnb En période de pointe, ce qui dépasse largement les tarifs de location à long terme. Sur une base annualisée, la location à court terme dans les zones les plus recherchées (Mtatsminda, Sololaki, Vera) tend à surperformer la location à long terme en termes de retour sur investissement.

Bien sûr, il faut tenir compte des coûts : les locations de courte durée entraînent des frais tels que les frais de gestion (si vous faites appel à un gestionnaire immobilier ou à une agence Airbnb), les charges, le ménage et les périodes de vacance. Après dépenses, les rendements nets peuvent être légèrement inférieurs, mais restent généralement supérieurs aux rendements nets à long terme. La bonne nouvelle à Tbilissi est que la réglementation sur les locations de courte durée est en vigueur. clément – Actuellement, contrairement à de nombreuses villes européennes, aucune réglementation stricte n'exige de licence pour les hôtes Airbnb. Cela pourrait changer, mais en 2024, Tbilissi comptait des milliers d'annonces Airbnb actives (près de 7,000 2024 en septembre XNUMX), et l'environnement y est favorable aux hôtes. Une solution de secours est de pouvoir convertir le bien en location longue durée (une solution de repli stable, même avec un rendement moindre).

L'appréciation du capital:Le retour sur investissement ne se limite pas aux revenus locatifs. Appréciation (augmentation de la valeur immobilière) est l'autre composante. Les investisseurs en 2022-2023 ont constaté d'importantes plus-values, comme mentionné précédemment. Par exemple, si vous avez acheté début 2022 à Saburtalo et vendu mi-2023, vous auriez pu réaliser une appréciation de 25 à 30 % grâce à la forte hausse du marché. À l'avenir, l'appréciation des prix devrait être plus modeste. Les prévisions des experts locaux suggèrent une croissance annuelle à deux chiffres ou à un chiffre élevé à court terme, sauf choc géopolitique majeur. Même une appréciation annuelle prudente de 5 %, associée à un rendement locatif de 7 %, signifie un rendement total potentiel d'environ 12 % par an, ce qui est convaincant. Certaines zones en cours de gentrification (par exemple, certaines parties du vieux Tbilissi où de nouveaux hôtels et infrastructures touristiques sont en construction, ou des banlieues prometteuses où de nouvelles liaisons de transport en commun sont prévues) pourraient surperformer la moyenne en termes d'appréciation. Il est judicieux pour les investisseurs de garder un œil sur les plans de développement urbain et d’investir légèrement en avance dans les quartiers qui s’améliorent.

Étude de cas – Exemple de retour sur investissement : Pour résumer, prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un Appartement de 55 m² à Saburtalo Pour 1,300 71,500 $/m² (environ 550 8,000 $). Ils le meublent et le mettent en vente à long et à court terme : ils peuvent trouver un locataire à long terme la moitié de l'année pour 9,000 $/mois, et utiliser Airbnb pendant la haute saison estivale. Leur loyer annuel brut pourrait s'élever à environ XNUMX XNUMX $-XNUMX XNUMX $. Cela représente environ rendement brut de 12 %Après avoir payé les charges, l'entretien et la gestion, le rendement net pourrait être d'environ 9 %. Parallèlement, la valeur du bien pourrait s'apprécier jusqu'à 80,000 5 $ en quelques années (soit une croissance annuelle de 6 à 4 %), ajoutant environ 100 XNUMX $ de capitaux propres supplémentaires par an, sur le papier. Au total, cela représente un excellent retour sur investissement, comparable aux rendements boursiers. Avec en prime, en conservant cet investissement, le propriétaire peut renouveler son permis de résidence géorgien chaque année (s'il s'agit de son bien de XNUMX XNUMX $ destiné à la résidence, il a probablement acheté un deuxième petit logement ou un bien légèrement plus grand pour atteindre le seuil, mais le principe reste inchangé). Comparons maintenant un Appartement de luxe Vake Achat : un investisseur paie 2,000 80 $/m² pour un appartement haut de gamme de 160,000 m² (1,000 12 $). Il trouve un locataire expatrié à XNUMX XNUMX $/mois. Soit XNUMX XNUMX $/an, rendement brut de 7.5 %, et peut-être 5 % net après impôts et frais – moins, mais la propriété pourrait prendre de la valeur en valeur absolue et pourrait être utilisée à des fins personnelles (Vake étant une région très agréable pour vivre en autonomie). De plus, cette seule propriété leur donne droit à la résidence d'un an (sa valeur est supérieure à 1 100 $). S'ils achetaient plutôt deux unités à Vera pour 80 XNUMX $ chacuneIls pourraient louer chacun sur Airbnb pour 700 $/mois (en moyenne), ce qui rapporterait 8,400 10.5 $ par unité/an, soit 16,800 % chacun ; ensemble, 160 10.5 $/an sur un investissement de 160 XNUMX $ (~XNUMX %), plus la valeur combinée de ces deux unités, environ XNUMX XNUMX $, répondrait également au seuil de résidence pour un permis d'un an. Ces scénarios illustrent la flexibilité : on peut optimiser le rendement (unités moins chères dans des zones à loyers élevés) ou la croissance du capital et le style de vie (propriétés de premier ordre dans des quartiers privilégiés).

Rendement locatif par arrondissement : Les rendements sont inversement corrélés au prix d'achat dans une certaine mesure. Pour vous donner une idée : Saburtalo et Vera offrent souvent des rendements légèrement supérieurs, car les prix d'achat sont modérés tandis que les loyers restent élevés. Vake et Mtatsminda offrent des rendements légèrement inférieurs sur les locations à long terme (5 à 6 %) en raison de la prime de prix. Cependant, ces quartiers onéreux peuvent offrir d'excellents rendements sur les locations à court terme grâce à la demande touristique : un charmant appartement dans le vieux Tbilissi/Mtatsminda peut atteindre 50 à 70 $ la nuit sur Airbnb. Selon un guide de l'investisseur, « des quartiers comme Vera, Sololaki et Mtatsminda sont prisés pour l'investissement immobilier en raison de leur emplacement central et de leurs rendements locatifs élevés », ce qui souligne que le centre-ville peut générer d'excellents flux de trésorerie s'il est exploité sur le marché des courts séjours. Parallèlement, les zones un peu plus éloignées (Saburtalo, Krtsanisi, etc.) disposent d'un vivier fiable de locataires à long terme (étudiants, jeunes actifs, travailleurs expatriés), ce qui permet d'obtenir des rendements de 6 à 8 %.

Le tableau ci-dessous résume les rendements locatifs bruts estimés dans les quartiers mis en évidence pour les stratégies à long et à court terme :

Ces chiffres correspondent aux rendements bruts ; les rendements nets après déduction des frais seront inférieurs de quelques points. Néanmoins, Le profil de retour sur investissement de Tbilissi est solideÀ titre de comparaison, un rendement locatif de 6 à 8 % dans une capitale est exceptionnel ; en comparaison, de nombreuses capitales d'Europe occidentale n'offrent que des rendements de 2 à 4 %. Et rares sont les marchés au monde qui autorisent des rendements supérieurs à 10 % pour les locations à court terme, comme le fait Tbilissi, sans réglementation stricte. C'est pourquoi…Investissement immobilier à Tbilissi« est devenu un mot à la mode parmi les investisseurs en quête de rendement et c'est pourquoi les consultants immobiliers soulignent souvent la Géorgie comme un marché immobilier à haut rendement.

Quartiers à fort retour sur investissement à Tbilissi : aperçu des districts

Tbilissi est une ville composée de quartiers distincts, chacun possédant son propre caractère et son propre profil d'investissement, ce qui la rend attractive pour les investisseurs immobiliers. Nous vous proposons ici un aperçu détaillé de cinq quartiers clés, fréquemment cités pour leur potentiel de retour sur investissement et leur popularité auprès des investisseurs étrangers : Saburtalo, Vera, Vake, Mtatsminda et le vieux TbilissiNous examinerons ce qui rend chaque zone attrayante, les niveaux de prix actuels et le type de rendement locatif auquel vous pouvez vous attendre.

Saburtalo

profilSaburtalo est un vaste quartier du centre-nord de Tbilissi qui a connu un développement considérable, le rendant attractif pour les investisseurs immobiliers. Ancienne zone résidentielle de l'ère soviétique, il regorge aujourd'hui de nouveaux immeubles d'appartements, de centres commerciaux, d'universités (dont le campus principal de l'Université d'État de Tbilissi) et de bureaux. Sa situation centrale (juste à l'ouest du centre-ville) et son prix relativement abordable en font un choix de premier ordre pour les acheteurs locaux comme pour les expatriés.

• Types de propriétés et prix: Saburtalo offre une gamme complète de logements, des anciens immeubles soviétiques aux appartements de luxe flambant neufs. Les nouvelles constructions à Saburtalo coûtent en moyenne environ 970$/m² Début 2025, les appartements anciens pourraient se vendre entre 800 et 1,000 900 $/m², selon leur état. Les appartements modernes de milieu de gamme se négocient généralement entre 1,500 et 1 50 $/m². Par exemple, un T60 rénové de 70 m² pourrait se vendre entre 2025 XNUMX et XNUMX XNUMX $. Ce mélange de prix raisonnables et d'offre neuve permet aux investisseurs de faire de bonnes affaires, même en XNUMX.

• Demande de location:Extrêmement solide. Le marché locatif de Saburtalo est dynamisé par les étudiants (locaux et internationaux) et les jeunes professionnels. De nombreuses entreprises technologiques et banques ont des bureaux dans le quartier, ce qui permet aux employés de vivre à proximité. Les rendements locatifs à long terme sont solides, d'environ 7 % en moyenne, comme indiqué précédemment. Un loyer mensuel moyen est d'environ 500 à 600 $ pour un T1 et 700 à 800 $ pour un T2 (selon les finitions). Le volume de locataires signifie que les logements vacants se remplissent rapidement, en particulier pour les logements situés à proximité du métro ou des grandes artères comme Pekini Ave ou Kazbegi Ave.

• Locations à court termeSaburtalo est moins touristique que la vieille ville, mais on y trouve encore des locations à court terme pour les voyageurs d'affaires ou les touristes médicaux (on trouve des cliniques et des hôpitaux dans le quartier). Les rendements Airbnb peuvent atteindre près de 12 % avec une bonne gestion, mais sont généralement légèrement inférieurs à ceux du centre historique. Comptez un potentiel de rendement brut d'environ 30 %, avec des loyers journaliers d'environ 50 à XNUMX $ pour un bel appartement et un taux d'occupation correct. Certains investisseurs privilégient Saburtalo pour les locations à moyen terme (par exemple, au mois pour les nomades numériques) en raison de son confort moderne.

• Perspectives de retour sur investissement:Saburtalo offre un équilibre entre prix modéré et liquidité locative élevéeOn dit souvent que ce quartier offre le meilleur rapport qualité-prix pour l'investissement locatif. À Vake, vous pouvez acheter deux appartements à Saburtalo pour le prix d'un, et le loyer combiné de ces deux appartements sera généralement supérieur à celui d'un seul bien immobilier à Vake. Avec la construction de nouvelles stations de métro et le développement commercial en cours, la valeur des propriétés à Saburtalo devrait continuer à augmenter régulièrement. Le quartier ne connaît peut-être pas les pics de valorisation les plus importants (l'offre étant abondante), mais il constitue un atout majeur pour les revenus locatifs. De nombreux investisseurs étrangers s'y installent car c'est simple : vous pouvez acquérir un logement entièrement terminé et prêt à être loué dans un immeuble neuf et commencer à percevoir des loyers immédiatement, avec un rendement d'environ 7 à 8 % facilement atteignable.

• Conseil des initiés: Recherchez des logements à proximité des grandes universités (demande de location de la part des professeurs et des étudiants) ou du Tech Park et des centres d'affaires sur l'axe Saburtalo. L'avenue Pekini est une adresse prisée (avec de nombreux magasins et restaurants), et les quartiers autour de la station de métro Medical University, de Delisi et de l'avenue Vazha-Pshavela sont en plein essor grâce à l'achèvement de nouveaux projets.

Vera

profilVera est un petit quartier branché niché entre l'avenue Rustaveli (Mtatsminda) et Vake, ce qui le rend attrayant pour les investisseurs immobiliers. Il est réputé pour son atmosphère artistique : cafés, bars à vin et un mélange de maisons historiques et d'appartements-boutiques modernes. De nombreux artistes et jeunes professionnels privilégient Vera pour son atmosphère à la fois centrale et locale. Pour les investisseurs, l'attrait de Vera réside dans son charme des boutiques et une forte désirabilité locative.

• Types de propriétés et prixLe parc immobilier de Vera comprend des bâtiments en briques du début du XXe siècle, d'élégantes maisons présoviétiques (souvent transformées en maisons d'hôtes ou en bureaux) et quelques immeubles d'appartements contemporains de hauteur moyenne. En raison de l'espace limité, les nouvelles constructions sont moins fréquentes, ce qui maintient les prix relativement élevés en raison de la rareté. le prix moyen à Vera est d'environ 1,560 XNUMX $/m² Pour les appartements neufs (2025). De nombreux biens se situent entre 1,300 1,800 et 70 100 $/m², selon l'âge et l'état de rénovation. Par exemple, un appartement rénové de 2,000 m² peut coûter environ XNUMX XNUMX $/m². Il existe également des options de luxe (penthouses ou maisons de ville) pouvant dépasser XNUMX XNUMX $/m², mais Vera est généralement un peu moins chère que ses voisines Mtatsminda ou Vake, tout en étant très proche de l'animation.

• Demande de location: Vera est très Très prisé des locataires, Vera est à proximité de Rustaveli (l'avenue principale et le centre-ville), tout en étant plus calme et offrant un cadre de vie plus agréable. Les jeunes expatriés en télétravail ou les habitants du quartier qui souhaitent être proches de la vie nocturne recherchent souvent des appartements à Vera. Les loyers à long terme sont généralement légèrement inférieurs à ceux de Mtatsminda : environ 450 à 700 $ pour un T800 selon la taille, et 1,000 à 7 8 $ pour les appartements plus grands. Cela dit, les prix d'achat étant modérés, les rendements sont plutôt intéressants. Nous estimons que les rendements à long terme à Vera peuvent atteindre environ XNUMX à XNUMX % pour les achats à bon prix (supérieurs à celui de Vake). L'avantage de Vera est que les petits appartements originaux (comme un loft dans un immeuble historique) peuvent être relativement bon marché à l'achat, mais se louer plus cher en raison de leur emplacement.

• Locations à court termeCe quartier est un véritable joyau Airbnb. Les touristes apprécient Vera pour son authentique expérience tbilissienne : de charmantes rues comme Gogebashvili ou Janashia regorgent de cafés et de caves à vin, et le théâtre Marjanishvili et l'hôtel Rooms sont des sites touristiques à proximité. En proposant un appartement élégant à Vera sur Airbnb, vous attirerez à la fois les touristes et les nomades numériques qui préfèrent éviter la foule touristique de la vieille ville tout en restant au centre. Grâce à l'animation des cafés, les appartements de Vera affichent souvent des taux d'occupation similaires à ceux de la vieille ville. Un appartement d'une chambre à Vera peut souvent se vendre entre 40 et 60 $ la nuit sur Airbnb. Même avec un taux d'occupation moyen de 50 à 60 %, vous pouvez espérer un revenu mensuel potentiel de 800 à 900 $, ce qui, pour un bien d'environ 100 10 $, représente environ 11 à 70 % du revenu annuel brut. Grâce à de bons avis clients et à un marketing efficace, certains hôtes poussent le taux d'occupation à 15 %, ce qui peut générer un rendement d'environ XNUMX %. rendements bruts ~15% sont ici plausibles, s’alignant sur la fourchette générale de rendement à court terme mentionnée.

• Perspectives de retour sur investissementLa valeur des propriétés à Vera a grimpé et devrait continuer à grimper à mesure que le quartier s'embourgeoise. L'offre immobilière y est limitée (étant donné la petite taille du quartier), et avec l'arrivée croissante d'étrangers, les rénovations de bâtiments anciens se poursuivent, ce qui en fait grimper les prix. Un catalyseur potentiel est la future transformation de structures anciennes en nouveaux appartements ; si cela se produit, les premiers investisseurs dans des logements délabrés pourraient constater une forte plus-value. Cependant, même sans spéculation, Vera constitue un choix judicieux. flux de trésorerie plus appréciationOn le présente souvent comme ayant « le charme du vieux Tbilissi sans le chaos », ce qui le rend également attrayant pour les séjours de moyenne durée. Cette polyvalence (adaptée à Airbnb, mais aussi aux locations annuelles) permet aux investisseurs d'adapter leur stratégie selon leurs besoins.

• Conseil des initiés:Vera compte de nombreux bâtiments anciens. Si vous achetez un appartement ancien, vérifiez soigneusement son état. Certains pourraient nécessiter une mise aux normes parasismiques ou disposer de cours communes. Cependant, ces particularités peuvent devenir des atouts (par exemple, un appartement historique avec parquet d'origine peut se louer haut de gamme après une rénovation soignée). Des rues comme Kekelidze, Janashia et Petriashvili sont très prisées : la proximité de l'auberge et espace culturel populaire Fabrika (juste à côté, dans le quartier voisin de Chugureti) et de nouveaux cafés rend le quartier de plus en plus tendance.

vake

profil: Vake est à Tbilissi quartier de prestige – souvent comparé à une banlieue huppée, ce qui en fait un emplacement de choix pour les investisseurs immobiliers. Bien que relativement central, il est réputé pour ses immeubles d'appartements haut de gamme, ses résidences diplomatiques et le parc Vake, un grand espace vert qui constitue le point central du quartier. De nombreux Géorgiens fortunés et familles d'expatriés résident à Vake, appréciant sa sécurité, sa verdure et ses restaurants et boutiques haut de gamme. Pour les investisseurs, Vake représente une valeur sûre de l'immobilier à Tbilissi.

• Types de propriétés et prixVake regorge de tours résidentielles modernes et d'immeubles de standing de hauteur moyenne. Vous y trouverez également des appartements plus anciens mais spacieux datant de l'époque soviétique (souvent situés dans des emplacements de choix et toujours très chers). Prix moyens à Vake 1,200 2,000 à XNUMX XNUMX $ par m²​, avec des projets de luxe récents comme Skyline ou Bagebi atteignant 2,500 1,248 $/m² ou plus. Selon une source, le prix moyen des nouvelles constructions à Vake est d'environ 100 150 $/m². Ce prix peut paraître faible pour un quartier aussi prisé, mais il reflète probablement certains projets en périphérie. Les immeubles haut de gamme au cœur de Vake (près du parc ou de l'avenue Chavchavadze) sont considérablement plus élevés. Un appartement moyen de 200 m² à Vake peut facilement coûter entre XNUMX XNUMX $ et XNUMX XNUMX $. Les penthouses et les grands appartements familiaux coûtent quelques centaines de milliers de dollars.

• Demande de locationLe profil des locataires de Vake est plutôt composé d'expatriés professionnels (travaillant pour des ambassades, des ONG, des multinationales) et de locaux aisés. Ils recherchent souvent des appartements plus grands (2 ou 3 chambres) et sont prêts à payer un supplément pour la qualité. Le loyer à long terme d'un T2 moderne à Vake peut s'élever entre 1,000 1,500 et 700 900 $/mois (surtout s'il est situé en étage élevé avec vue, parking, etc.). Un TXNUMX peut coûter entre XNUMX et XNUMX $/mois, selon la taille et les finitions. Cependant, les prix d'achat étant élevés, rendement Le taux est légèrement inférieur, environ 5 à 6 %, comme indiqué. Les investisseurs qui achètent à Vake sont parfois davantage axés sur la valorisation ou le style de vie. Cela dit, la qualité des locataires est généralement excellente et les contrats sont souvent conclus en USD ou avec une protection contre l'inflation, ce qui garantit des revenus stables.

• Locations à court termeVake n'est pas un quartier touristique typique, mais il attire une clientèle de voyageurs de longue durée et de voyageurs d'affaires qui privilégient un environnement plus calme et haut de gamme. Par exemple, une famille géorgienne de la diaspora en visite estivale pourrait louer un bel appartement à Vake pendant un mois. Un enseignant d'une école internationale pourrait également réserver un logement sur Airbnb pendant quelques semaines avant de trouver un logement à long terme. Les tarifs à la nuit à Vake sur Airbnb peuvent être élevés (appartement de luxe = prix élevé), mais le taux d'occupation peut être inférieur à celui de la vieille ville, car moins de touristes souhaitent séjourner à Vake. On peut obtenir un rendement brut d'environ 10 % grâce à des locations de courte durée à Vake – par exemple, en louant un appartement de 180 100 $ pour environ 50 $ la nuit, mais seulement XNUMX % du temps. Souvent, les propriétaires à Vake optent pour des baux d'entreprise à long terme plutôt que pour des locations quotidiennes.

• Perspectives de retour sur investissement: L'immobilier de Vake est considéré comme un investissement sûr – il conservera généralement sa valeur et s'appréciera au fil du temps, à mesure que Tbilissi se développera. Il ne génère peut-être pas le rendement immédiat le plus élevé, mais c'est le type de bien qui pourrait valoir beaucoup plus d'ici 5 à 10 ans, d'autant plus que les terrains du centre de Vake sont presque entièrement construits. Un facteur futur : l'achèvement de grands projets comme le développement de « Vake Hills » ou l'extension potentielle de la ligne de métro jusqu'à University/Vake pourrait faire grimper les prix. Vake et son quartier voisin, Bagebi, ont déjà enregistré des hausses de prix après 2022 en raison de la forte demande des expatriés (dont certains ont directement acheté Vake pour y vivre). Avec la croissance économique de la Géorgie, les prix à Vake pourraient se rapprocher de ceux des villes européennes de second rang (certains affirment qu'il est encore sous-évalué pour un quartier privilégié d'une capitale). Pour les investisseurs, Vake pourrait être idéal si vous prévoyez d'utiliser le bien à titre personnel (une résidence secondaire) et de le louer pendant votre absence ; vous bénéficiez ainsi d'une résidence de standing et d'un revenu.

• Conseil des initiés: Regarde le Bagébi Le sous-district (Upper Vake) abrite de nombreux immeubles de luxe neufs avec vue sur les montagnes et la ville, prisés des habitants fortunés, et dont les prix ont grimpé. De plus, les petits appartements d'une chambre à Vake peuvent offrir un rendement correct (car ils sont rares et les jeunes actifs peuvent les acheter au prix fort). Un appartement de 1 m² peut se louer 50 $, ce qui, pour un prix de 700 90 $, représente environ 9.3 % brut, ce qui est plutôt pas mal. Ainsi, tous les investissements à Vake ne sont pas forcément à faible rendement ; une sélection rigoureuse est essentielle.

Mtatsminda (vieille ville)

profilMtatsminda est à la fois le nom de la montagne surplombant le centre de Tbilissi et celui du quartier qui englobe une grande partie de la vieille ville historique, sur la rive ouest de la Koura, ce qui le rend attractif pour les investisseurs immobiliers. Il comprend des quartiers célèbres comme Sololaki, Vere et une partie de l'avenue Roustavéli. C'est le cœur du vieux Tbilissi, caractérisé par des bâtiments du XIXe siècle, des rues pavées étroites, des cafés, des galeries et des monuments emblématiques (par exemple, le funiculaire, le Parlement, la place de la Liberté). Les investisseurs sont attirés par Mtatsminda pour son attrait touristique et prestige.

• Types de propriétés et prix: Dans la vieille ville/le quartier de Mtatsminda, on trouve principalement des bâtiments anciens, certains magnifiquement restaurés, d'autres nécessitant une rénovation. On y trouve également quelques nouveaux projets immobiliers (souvent de plus petite taille, des résidences de charme, car il est important de préserver le paysage historique), et ces nouvelles constructions peuvent être extrêmement coûteuses (dépassant facilement les 2,500 3,000 $/m²). Par exemple, un projet haut de gamme peut se vendre à plus de XNUMX XNUMX $/m² grâce à son emplacement privilégié. Cependant, en moyenne, un existant appartement dans les montagnes de Mtatsminda 1,500 2,500 à XNUMX XNUMX $ par m²Comme indiqué précédemment, de nombreuses ventes concernent des appartements anciens, par exemple un appartement de 80 m² dans un immeuble des années 1900 pour 130 100 $ (après rénovation), voire XNUMX XNUMX $ (après travaux). Les maisons historiques (avec cour) constituent un segment unique : difficiles à estimer, elles peuvent constituer de véritables joyaux pour une transformation en hôtel-boutique ou en Airbnb si l'on investit dans leur rénovation.

• Demande de locationDeux marchés distincts : le long terme et le court terme. À long terme, Mtatsminda attire les professionnels expatriés qui apprécient l'ambiance culturelle, ainsi que les Géorgiens à la recherche d'une adresse prestigieuse et centrale. Les loyers à long terme sont élevés ; par exemple, un deux-pièces joliment meublé sur Rustaveli pourrait rapporter 2 1,200 $/mois auprès d'un employé d'une ONG ou d'un organisme similaire. Cependant, compte tenu des prix d'achat élevés, le long terme est plus attractif. rendement Le taux pourrait être d'environ 5 à 6 %. De nombreux propriétaires dans cette région privilégient les locations à court terme ou à la journée ou à la semaine en raison de l'afflux touristique.

• Locations à court terme: C'est Airbnb centralLe vieux Tbilissi (qui comprend Mtatsminda/Sololaki) est le lieu de séjour privilégié des touristes : à quelques pas des cafés, musées, bains de soufre, etc. On trouve d'innombrables maisons d'hôtes et Airbnb dans ces rues. La concurrence est donc rude, mais l'offre de clients est en constante augmentation. Il est possible d'atteindre un taux d'occupation très élevé, surtout en haute saison estivale et pendant les vacances. Un appartement bien noté avec un balcon donnant sur la vieille ville peut coûter cher : 60 à 80 $ la nuit pour un deux-pièces n'est pas rare en haute saison. Certains hôtes facturent même plus de 100 $ la nuit pour des logements spacieux ou très élégants. Grâce à la gestion de l'occupation, de nombreux propriétaires signalent Rendements bruts de 15 à 18 % Ici. Par exemple, on peut gagner entre 10 12 et 70 5 dollars par an sur un logement qui coûte XNUMX XNUMX dollars s'il est bien aménagé (une partie de ce montant provenant de tarifs très élevés à la nuitée sur de courtes périodes). Le marché de la location à court terme dans la vieille ville est si dynamique que, même en basse saison hivernale, les réductions mensuelles attirent les nomades numériques qui cherchent à louer les logements. L'essentiel est que les propriétés ici se louent d'elles-mêmes en fonction de leur emplacement ; présenter un logement comme « à XNUMX minutes à pied de la place de la Liberté » ou « au cœur du vieux Tbilissi » suscite automatiquement l'intérêt.

• Perspectives de retour sur investissement: Posséder un bien immobilier à Mtatsminda/Vieille Ville, c'est un peu comme être propriétaire d'un site classé au patrimoine mondial de l'UNESCO : à long terme, il est presque certain qu'il prendra de la valeur grâce à son caractère unique. La capacité de construction est limitée (et les règles sont strictes), de sorte que le parc immobilier existant prend de la valeur à mesure que la demande augmente. Le tourisme géorgien devrait poursuivre sa croissance au cours de la prochaine décennie, de sorte que les perspectives de location à court terme restent positives. Si la Géorgie adhère finalement à l'UE ou développe considérablement ses infrastructures touristiques, la valeur des biens immobiliers dans la Vieille Ville pourrait bondir considérablement grâce à l'afflux d'investisseurs internationaux. La hausse pourrait donc être importante. Le compromis consiste à gérer le bien (les locations à court terme sont un travail) ou à se contenter de rendements plus faibles avec des locataires à long terme. De nombreux investisseurs optent pour une solution hybride : louer aux touristes pendant la haute saison, puis trouver un locataire pour six mois hors saison, etc., afin de maximiser leurs revenus.

• Conseil des initiés: Sololaki (un quartier du district de Mtatsminda) est particulièrement prisé des investisseurs étrangers ; son architecture est magnifique et de nombreux bâtiments sont progressivement rénovés. L'achat d'un appartement non restauré et sa rénovation peuvent considérablement augmenter sa valeur et son loyer. Rues Kikodze, Lado Asatiani, Machabeli – Voici des adresses à surveiller. Vérifiez également si le bâtiment est classé monument historique – si oui, toute modification extérieure nécessite une autorisation. De plus, les bâtiments présentent souvent des plafonds plus hauts et de beaux éléments anciens appréciés des touristes. Le stationnement est rare dans la vieille ville ; les appartements avec places de parking réservées sont une aubaine pour les locataires de longue durée qui possèdent une voiture.

Vieux Tbilissi (Rive Est historique et environs)

profilPar « Vieux Tbilissi », nous entendons les quartiers historiques de la rive est du fleuve (comme Abanotubani et Avlabari), qui attirent les investisseurs immobiliers en raison de leur importance culturelle et de leur potentiel d'investissement. Cela comprend le célèbre quartier des bains de soufre, le quartier de l'église de Metekhi et, plus haut sur la colline, Avlabari (un quartier plus ancien qui voit aujourd'hui de nombreux nouveaux hôtels construits). Il englobe également des parties de Chugureti/Marjanishvili, une zone d'expansion du XIXe siècle dotée d'un caractère unique. Cette catégorie correspond essentiellement à zones patrimoniales en dehors de Mtatsminda proprement diteCes zones offrent un mélange de lieux de tourisme culturel et de quartiers locaux.

• Types de propriétés et prixAbanotubani (le quartier des bains) compte de nombreuses petites maisons d'hôtes et quelques appartements, souvent aménagés dans d'anciens bâtiments en briques ou des répliques plus récentes. Les prix peuvent être élevés à proximité immédiate des bains ou le long de la rivière en raison du potentiel commercial (par exemple, un bâtiment pouvant être transformé en auberge). Avlabari, de l'autre côté du pont Metekhi, était historiquement un quartier moins cher (un peu vallonné et autrefois moins développé), mais aujourd'hui, avec le nouveau palais présidentiel et de nombreux nouveaux hôtels, les prix ont augmenté. Vous pouvez encore trouver des biens immobiliers à Avlabari sur 1,000 1,300 à XNUMX XNUMX $/m², mais plus près de Metekhi ou dans des quartiers rénovés du vieux Tbilissi, les prix montent vers 1,500 1,800 à XNUMX XNUMX $/m². gamme 1,000 2,000 à XNUMX XNUMX $/m² Comme indiqué précédemment, 1,000 2,000 $ correspondent à un logement vétuste et non restauré à Chugureti, et XNUMX XNUMX $ à un bien rénové à Abanotubani. Cette zone du « Vieux Tbilissi » est hétérogène. De plus, comme la question mentionne spécifiquement le Vieux Tbilissi séparément de Mtatsminda, nous la couvrons par souci d'exhaustivité.

• Demande de locationComme à Mtatsminda, la demande est principalement touristique. Avlabari compte plusieurs nouveaux hôtels internationaux, ce qui accroît l'attractivité du quartier auprès des visiteurs : de nombreux touristes explorent désormais la rive est, et certains préfèrent y séjourner (il y a une station de métro et une vue sur la vieille ville de ce côté). La demande locale à long terme dans ces quartiers historiques est un peu plus faible (de nombreux habitants préfèrent les quartiers plus récents, à moins qu'ils ne recherchent spécifiquement la vie dans la vieille ville). Cependant, certains quartiers, comme Marjanishvili et l'avenue Aghmashenebeli (une rue piétonne magnifiquement restaurée de Chugureti), sont très prisés des locaux comme des étrangers et connaissent une forte demande locative. Les rendements bruts à long terme peuvent avoisiner 6 à 7 % dans ces zones ; par exemple, un appartement à 80 450 $ près de Marjanishvili peut se louer 6.7 $ (soit environ 80 %). À Avlabari, légèrement excentré, un appartement similaire à 400 6 $ peut être loué XNUMX $, soit environ XNUMX %.

• Locations à court termeLe vieux Tbilissi, sur la rive est (quartier des Bains, flanc de colline d'Avlabari), est également très prisé pour les locations de courte durée. Les touristes apprécient la vue sur la forteresse de Narikala, mieux admirée depuis les balcons de la rive est. Les maisons d'hôtes de ces quartiers connaissent un succès commercial important. Les rendements Airbnb peuvent y être élevés, mais peut-être pas aussi uniformément qu'à Sololaki/Vera ; cela dépend de l'emplacement et du charme du bien. Un appartement avec vue sur le fleuve ou la vieille ville à Avlabari peut certes proposer des tarifs à la nuit élevés. On peut espérer des rendements bruts d'environ 15 %, similaires à ceux des autres quartiers du centre, à condition que le bien soit commercialisé pour le tourisme. De plus, le fait d'être légèrement en dehors des zones touristiques les plus fréquentées peut être présenté comme un atout (plus calme, plus authentique, etc.).

• Perspectives de retour sur investissementCes quartiers du « Vieux Tbilissi » sont en pleine transition. Les rénovations et les investissements étrangers sont nombreux (notamment dans le quartier de l'avenue Aghmashenebeli, où de nombreux bâtiments anciens ont été rénovés ces dix dernières années). Le gouvernement s'intéresse à la restauration des quartiers historiques, ce qui accroît la valeur des biens immobiliers. Par exemple, la rénovation d'Aghmashenebeli il y a quelques années a immédiatement fait grimper les prix de l'immobilier. Nous anticipons d'autres projets de nettoyage et de développement de la partie est de la vieille ville (peut-être davantage d'hôtels-boutiques, de restaurants à Avlabari, etc.). Le potentiel de plus-value est donc important si vous choisissez le bon micro-emplacement. Le risque réside dans le fait que certains bâtiments soient en très mauvais état ou que les infrastructures (routes, stationnement) soient difficiles à trouver, ce qui pourrait plafonner les prix jusqu'à ce que le problème soit résolu. Néanmoins, le retour sur investissement peut être excellent : une stratégie consiste à acheter un bien immobilier imparfait dans ce quartier à prix réduit, à le rénover pour en faire un Airbnb chic et à en tirer un rendement très élevé, ainsi qu'une plus-value à la revente.

• Conseil des initiés: Marjanishvili/Chugureti Bien que non répertorié par l'utilisateur, ce quartier fait techniquement partie administrativement du « Vieux Tbilissi » et mérite d'être mentionné. Situé de l'autre côté du fleuve, au nord d'Avlabari, il présente une magnifique architecture du XIXe siècle. Il devient un quartier branché avec ses cafés et ses bars (certains le surnomment le « Nouveau Berlin » de Tbilissi). Les prix y sont encore relativement bas (on trouve parfois moins de 19 1000 $/m² dans certains immeubles) et les rendements peuvent être élevés, car les jeunes expatriés adorent louer ici. Si Saburtalo est une valeur sûre et Vake une valeur sûre, Marjanishvili/Chugureti est la meilleure option. pari sous-évalué pour un retour sur investissement potentiellement élevé. Nombreux sont ceux qui voient dans ce quartier le prochain pôle d'investissement majeur. Pour une vue plus authentique sur la rive est de la vieille ville (Avlabari), un conseil avisé est d'opter pour un bien avec un vue – les touristes paieront plus cher pour une terrasse donnant sur les monuments de Tbilissi.

Conclusion

Le marché immobilier de Tbilissi en 2024/2025 présente une opportunité intéressante pour les investisseurs internationaux en combinant deux caractéristiques attrayantes : privilèges de résidence et retour sur investissement solide. La résidence par investissement en Géorgie Le programme est simple : avec un achat immobilier de 100,000 $ $ 300,000Les investisseurs peuvent obtenir des permis de résidence légale allant du permis temporaire d'un an au permis de résidence d'investissement de cinq ans. Ces options offrent une certaine flexibilité aux expatriés et aux particuliers fortunés qui souhaitent s'implanter dans un pays politiquement stable, à faible fiscalité et propice aux affaires. Les exigences légales (évaluation indépendante, titre de propriété sans défaut, etc.) sont transparentes, et la Géorgie n'impose aucun impôt foncier permanent ni aucune obligation onéreuse aux investisseurs. En résumé, vous pouvez acheter une propriété en Géorgie, prendre plaisir résidence par investissement des avantages pour vous et votre famille, et ne pas être accablé par des coûts élevés ou des mandats de résidence – un avantage majeur par rapport aux autres programmes de visa d’investissement.

Sur le Côté ROITbilissi se distingue par des rendements locatifs élevés Sur les marchés à long et à court terme. Si les prix de l'immobilier ont augmenté par rapport à leurs plus bas de 2022, ils restent modérés par rapport aux normes mondiales (environ 1,200 2,000 $/m² en moyenne, et plus de 6 8 $/m² pour le luxe). Les loyers, soutenus par la demande des expatriés et le tourisme, offrent un rendement annuel brut de XNUMX à XNUMX % (ou plus) pour les baux à long terme. À court terme, Location Airbnb À Tbilissi, le rendement peut dépasser 10 à 15 %, notamment dans les quartiers centraux où la fréquentation touristique est élevée. Notre analyse des quartiers : Saburtalo, Vera, Vake, Mtatsminda, vieux Tbilissi – démontre que les investisseurs disposent d'un large éventail d'options : des appartements à prix moyen et à haut rendement de Saburtalo aux propriétés patrimoniales haut de gamme de Mtatsminda générant des revenus Airbnb. Des exemples concrets montrent qu'il est possible de générer des flux de trésorerie importants ; par exemple, un appartement de 100 7 $ à Saburtalo peut générer un loyer d'environ 7 10 $ par an (rendement de 10 %), tandis qu'un appartement bien situé dans la vieille ville peut générer plus de 15 XNUMX $ sur Airbnb (rendement de XNUMX à XNUMX %).

De plus, Tbilissi offre diversification: vous pouvez investir dans un marché émergent, non corrélé aux cycles immobiliers occidentaux, tout en bénéficiant d'un environnement juridique relativement sûr (droits de propriété solides, rapatriement aisé des fonds, etc.). Les perspectives du marché pour 2025 sont prudemment optimistes : la croissance est stable et les turbulences politiques à court terme sont contrebalancées par la trajectoire à long terme de la Géorgie vers une plus grande intégration mondiale et une éventuelle candidature à l'UE, ce qui pourrait propulser considérablement le marché si elle se concrétise.

D’un point de vue stratégique, un investisseur pourrait choisir Tbilissi pour complément leur portefeuille – par exemple, en utilisant les revenus locatifs en USD ou en GEL pour compenser les dépenses ailleurs, ou comme couverture contre les troubles (la Géorgie ayant fait preuve de stabilité et d'ouverture même pendant les conflits régionaux). résidence L'aspect ajoute une couche de sécurité : avoir la résidence géorgienne signifie que vous avez une maison « plan B » dans un pays avec un faible coût de la vie et un climat amical, ce qui constitue en soi un retour sur investissement intangible.

Comme toujours, la diligence raisonnable est essentielle. Les investisseurs devraient collaborer avec des agents immobiliers locaux réputés et des conseillers juridiques pour mener à bien le processus d'achat (par exemple, en s'assurant de l'enregistrement correct du bien et en comprenant les éventuelles restrictions de zonage). Les conditions du marché étant évolutives, il est prudent de se tenir informé des dernières évolutions pour 2024/2025 (telles que toute modification des règles de résidence ou toute évolution économique significative). Cela dit, les données et les tendances actuelles dressent un tableau favorable.

En conclusionLe secteur immobilier de Tbilissi est mûr avec des opportunités: que votre objectif soit d'obtenir Résidence géorgienne par investissement, gagner fort ROI Grâce aux revenus locatifs, ou aux deux, la ville vous accueille à bras ouverts. Avec le bon investissement dans le bon quartier, vous pourriez vous installer en Géorgie et bénéficier financièrement de votre bien. Et tandis que Tbilissi poursuit son ascension internationale, alliant charme d'antan et dynamisme d'aujourd'hui, ceux qui investissent judicieusement aujourd'hui pourraient en tirer des bénéfices personnels et financiers pour les années à venir.