En un coup d'oeil
- Eligibilité: Les étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons et des biens immobiliers commerciaux — aucun permis de séjour ni partenaire local n'est requis.
- Restriction: L'accès aux terres agricoles est limité aux citoyens géorgiens, bien que les structures de SARL puissent constituer une voie d'accès.
- Enregistrement: Délai de livraison : de 150 à 350 GEL (environ 56 à 130 USD).
- Taxe de mutation : Aucun — La Géorgie n'impose aucun droit de timbre ni taxe de transfert sur les achats de propriétés
- Taxe de propriété: Plafonné à 1 % de la valeur marchande, avec un seuil de revenu du ménage de 40 000 GEL (environ 14 815 USD).
- Achat à distance : Possible par procuration notariée et apostillée
Dernière mise à jour: mai 2026
Le marché immobilier géorgien est ouvert, simplifié et relativement abordable, ce qui explique pourquoi de nombreux acheteurs internationaux le choisissent pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un placement à long terme. Le pays a été pionnier en matière d'enregistrement foncier basé sur la technologie blockchain dès 2016, offrant ainsi aux acquéreurs un niveau de transparence et de sécurité exceptionnel.
Ce guide détaillé explique ce que les étrangers peuvent acheter, comment vérifier la propriété d'un bien, le processus de contrat et d'enregistrement, les coûts et les taxes, les options de financement et comment finaliser un achat à distance. Si vous souhaitez comparer les stratégies régionales, nos guides sur l'immobilier et la fiscalité en Arménie présentent des options similaires dans ce pays voisin.
Qui peut acheter un bien immobilier en Géorgie en tant qu'étranger ?
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir la plupart des types de biens immobiliers en Géorgie en pleine propriété. Nul besoin de permis de séjour géorgien, de partenaire local ni d'investissement minimum pour acheter un appartement, une maison ou un local commercial. L'achat peut se faire en personne ou à distance grâce à une procuration dûment établie.
La Constitution géorgienne (article 19) garantit aux ressortissants étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens, à l'exception des terres agricoles.
restriction des terres agricoles
En Géorgie, les étrangers ne peuvent pas acquérir directement de terres agricoles. La propriété de ces terres est réservée aux citoyens géorgiens ou aux entités géorgiennes dûment habilitées, à quelques rares exceptions près, comme l'héritage. Attention : certaines parcelles de terrain, notamment celles abritant une maison ou une ferme, peuvent être classées comme agricoles. Il est donc impératif de vérifier la catégorie du terrain avant de signer un acte de vente.
Certains investisseurs étrangers contournent cette restriction en créant une LLC géorgienne et en acquérant des terres agricoles par son intermédiaire. Cette pratique est courante sur le marché, mais la structure exige un accompagnement juridique rigoureux afin d'en garantir la conformité. Si l'acquisition de terres agricoles fait partie de vos projets, il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé avant d'entreprendre toute démarche.
Le marché immobilier géorgien — où les étrangers achètent
La participation étrangère sur le marché immobilier géorgien demeure importante. En 2024, les acheteurs internationaux représentaient environ 17 % des transactions immobilières à l'échelle nationale. Les appartements neufs et les appartements de seconde main dominent les acquisitions étrangères, principalement concentrées à Tbilissi et Batoumi.
Commencez par faire appel à des promoteurs réputés et à des courtiers agréés. Vérifiez la documentation du projet avant de verser un acompte et prévoyez toujours une vérification juridique indépendante des titres de propriété et des permis de construire, le cas échéant. Clarifiez dès le départ les dates de livraison et le règlement de copropriété, notamment pour les nouveaux programmes immobiliers.
Vérifications préalables — vérification des titres de propriété et consultation du registre foncier
L'Agence nationale du registre public de Géorgie tient à jour les registres fonciers officiels. Avant de signer quoi que ce soit, procurez-vous un extrait récent du registre et vérifiez le code cadastral, les limites et les charges grevant la propriété. Vous ou votre avocat pouvez obtenir un extrait à jour indiquant le propriétaire enregistré, la description de la propriété et toute hypothèque, privilège ou restriction.
La Géorgie a été pionnière en matière d'enregistrement foncier basé sur la blockchain en 2016, ajoutant un système de vérification infalsifiable aux titres de propriété. Ce système rend plus difficile la modification des documents après leur enregistrement et offre aux acheteurs une garantie supplémentaire lors de la vérification de l'historique de propriété.
Liste de vérification avant signature
- Propriété et autorité : L'identité du vendeur doit correspondre à celle du titulaire du registre. En cas de vente par un représentant, examinez attentivement la procuration.
- Charges : Vérifiez l'existence de toute hypothèque, privilège, nantissement, servitude ou restriction judiciaire. Exigez la mainlevée avant ou à la signature de l'acte, le cas échéant.
- Description de la propriété: Confirmer le code cadastral, l'adresse, le plan d'étage, les limites et l'unité exacte (y compris le stationnement et les pièces de rangement).
- Permis de construire (constructions neuves) : Dans le cadre des ventes aux promoteurs, vérifiez les permis de construire, les permis d'immeuble et le certificat d'occupation avant le paiement final.
- Espaces communs et association de copropriétaires : Vérifiez les règlements intérieurs, les frais de service et la répartition des responsabilités en matière d'entretien.
- Charges et arriérés : Obtenez une confirmation écrite concernant les raccordements aux services publics et toutes les factures impayées.
- Catégorie de terrain : Vérifiez que le terrain n'est pas classé comme agricole, ce qui restreindrait la propriété étrangère.
Le contrat de vente
En Géorgie, le système de contrat et d'enregistrement est simple. Un contrat de vente ne requiert pas toujours une légalisation séparée : si les deux parties signent devant la personne habilitée du registre, aucune légalisation supplémentaire n'est nécessaire. Toutefois, un accord privé non authentifié ne suffit pas pour l'enregistrement. Important : depuis octobre 2023, toute transaction signée par le biais d'une procuration étrangère doit être légalisée comme un acte authentique.
Le contrat doit comporter : l’identification des deux parties, les caractéristiques du bien (code cadastral et description), le prix d’achat, les modalités de paiement, la date de livraison et de prise de possession, ainsi que toutes les conditions suspensives, comme la mainlevée de l’hypothèque. Le transfert de propriété n’intervient qu’après l’inscription au registre foncier ; la signature du contrat ne suffit pas à elle seule.
Documents de l'acheteur (type)
- Passeport (et traduction certifiée si exigée par le greffier)
- Procuration, si la signature ou l'enregistrement est effectué à distance (doit être notariée comme acte authentique depuis octobre 2023)
- Confirmation de paiement conformément aux termes du contrat pour la soumission de l'inscription
Si vous envisagez de structurer votre propriété par le biais d'une société, veuillez obtenir des conseils spécifiques. Pour les stratégies de détention régionales, consultez notre guide sur l'immatriculation des entreprises .
Paiement, services bancaires et achat à distance
Les paiements s'effectuent généralement par virement bancaire traçable, conformément à l'échéancier contractuel. La Géorgie n'applique aucun contrôle des changes sur les fonds entrants destinés à l'acquisition de biens immobiliers, ce qui simplifie les transferts internationaux.
Ouvrir un compte bancaire géorgien
Les étrangers peuvent ouvrir un compte bancaire géorgien avec leur passeport, souvent le jour même. Cela simplifie le paiement de l'achat et les dépenses courantes telles que les factures d'électricité et la taxe foncière. L'ouverture d'un compte local n'est pas obligatoire pour l'achat, mais elle facilite considérablement les démarches. Pour des informations plus complètes sur le secteur bancaire géorgien, consultez notre aperçu du secteur bancaire.
Procuration pour les achats à distance
De nombreux acheteurs étrangers effectuent l'intégralité de leur achat à distance en désignant un représentant local muni d'une procuration notariée. Cette procuration doit être apostillée si votre pays est signataire de la Convention de La Haye, ou légalisée par voie consulaire dans le cas contraire. La Géorgie est signataire de la Convention de La Haye depuis le 14 mai 2007.
Depuis octobre 2023, les transactions conclues au moyen d'une procuration étrangère doivent faire l'objet d'un acte notarié. Cette formalité est obligatoire ; prévoyez-le si vous effectuez un achat à distance.
Paiements en crypto-monnaie
Certains promoteurs et vendeurs géorgiens acceptent les cryptomonnaies (dont l'USDT) pour les transactions immobilières. Toutefois, le traitement juridique et fiscal des achats en cryptomonnaie reste moins bien défini que celui des virements bancaires traditionnels. Si vous envisagez d'utiliser des cryptomonnaies, il est conseillé de consulter un avocat concernant la structuration de l'opération et les documents requis.
Processus d'inscription et frais
L'enregistrement des titres de propriété en Géorgie est rapide selon les normes internationales. L'Agence nationale du registre public propose trois niveaux de service, et il n'y a ni taxe de transfert ni droit de timbre sur les achats immobiliers.
| Niveau de service | Temps de traitement | Frais d'inscription |
|---|---|---|
| Standard | 4 jours ouvrables | 150 GEL (~56 $ US) |
| Expedited | 1 jour ouvrable | 270 GEL (~100 $ US) |
| Même jour | Le jour même ouvrable | 350 GEL (~130 $ US) |
Hormis les frais d'enregistrement, aucun droit de timbre ni taxe de transfert ne s'applique aux achats immobiliers en Géorgie. Les honoraires d'avocat et les frais de notariat sont facturés séparément et varient selon les modalités convenues.
Impôts fonciers en Géorgie
Taxe foncière annuelle
En Géorgie, la taxe foncière est calculée en fonction du revenu du ménage et non de la seule valeur du bien. Si votre revenu annuel est inférieur à 40 000 GEL (environ 14 815 USD), vous êtes généralement exonéré de déclaration de taxe foncière. Au-delà de ce seuil, la taxe est calculée à des taux variant de 0.05 % à 1 % de la valeur marchande du bien, selon les tranches de revenus. Le taux maximal de la taxe est fixé à 1 % de la valeur marchande.
Les déclarations de revenus doivent être déposées avant le 1er novembre de chaque année, le paiement étant dû avant le 15 novembre.
Impôt sur les plus-values à la revente
Lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel par une personne physique, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat) est imposée à 5 %. Toutefois, si vous avez occupé le bien comme résidence principale pendant au moins deux ans, la plus-value est exonérée. Pour les biens non résidentiels ou si vous ne remplissez pas les conditions d'exonération de deux ans, le taux d'imposition général sur le revenu de 20 % peut s'appliquer à la plus-value.
Impôt sur le revenu locatif
Les revenus locatifs de biens résidentiels sont imposés à un taux forfaitaire de 5 % pour les personnes physiques. Les revenus locatifs commerciaux ou non résidentiels sont imposés au taux normal de 20 %. La Géorgie a signé 58 conventions de double imposition, ce qui peut réduire les retenues à la source selon votre pays de résidence fiscale.
Pour une planification fiscale plus globale dans la région, comparez les régimes fiscaux à l'aide de notre ressource « Fiscalité en Arménie » .
Prêts hypothécaires et financements pour les acheteurs étrangers
Les banques géorgiennes proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais les conditions diffèrent de celles offertes aux emprunteurs locaux. Le ratio prêt/valeur des prêts en GEL peut atteindre 80 à 90 % selon la réglementation de la Banque nationale de Géorgie, tandis que les prêts en USD exigent généralement un apport initial plus important.
Les emprunteurs non-résidents doivent s'attendre à des conditions plus restrictives : taux d'intérêt plus élevés, durée des prêts plus courte et exigences en matière de justificatifs plus strictes. Toutes les banques n'acceptent pas les demandes de prêts aux étrangers ; il est donc conseillé de comparer les offres. Posséder un compte bancaire local et des justificatifs de revenus constitue un atout considérable pour votre dossier.
Si vous financez votre achat, coordonnez-vous au plus tôt avec votre conseiller juridique afin de vous assurer que les conditions du prêt hypothécaire correspondent au calendrier du contrat de vente.
Après l'achat — ce qu'il faut savoir
Une fois l'inscription terminée, plusieurs formalités pratiques restent à régler. Les raccordements aux services publics (électricité, gaz, eau, internet) peuvent généralement être effectués en quelques jours. Si vous ne résidez pas en Géorgie, il est conseillé de faire appel à une société de gestion immobilière locale pour gérer les relations avec les locataires, l'entretien et le paiement des factures.
L'assurance habitation n'est pas obligatoire en Géorgie, mais elle est fortement recommandée, notamment pour les investissements locatifs. Les contrats standards couvrent l'incendie, les catastrophes naturelles et la responsabilité civile. Vérifiez que votre contrat couvre la valeur de remplacement du logement et de son contenu.
Si vous avez acheté un appartement dans un programme immobilier neuf, assurez-vous que l'immeuble a bien reçu son certificat d'occupation définitif avant d'emménager ou de le louer. Pour plus d'informations sur les démarches liées au séjour et aux visas dans la région, consultez nos guides sur les visas , la citoyenneté et les permis de séjour en Arménie.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un appartement ou une maison en Géorgie ?
Les étrangers peuvent-ils acheter des terres agricoles en Géorgie ?
Quelle est la rapidité du processus d'enregistrement des titres de propriété en Géorgie ?
Ai-je besoin d'un contrat de vente notarié ?
Quels sont les impôts et frais à prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier en Géorgie ?
Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger en Géorgie ?
L'achat d'un bien immobilier en Géorgie en tant qu'étranger est simple si vous respectez la procédure légale : vérifiez le titre de propriété auprès du cadastre, utilisez un contrat dûment signé, enregistrez le bien rapidement et renseignez-vous sur vos obligations fiscales. Pour une planification stratégique dans la région (résidence, visas ou autres opportunités d'investissement), consultez nos guides sur les visas , la citoyenneté , les permis de séjour et le visa pour nomades numériques en Arménie.
Besoin de faire examiner ou gérer un achat en Géorgie par un mandataire ? Contactez notre équipe immobilière internationale pour une vérification des conflits d’intérêts et un devis : Commencez ici.
