Dernière mise à jour : 1 avril 2026
En bref
- Les montants minimums pour le Golden Visa en Grèce sont de 800 000 € dans les zones les plus prisées et de 400 000 € ailleurs (propriété unique, minimum 120 m²) ; seules les conversions de bâtiments commerciaux en logements et les restaurations de biens patrimoniaux sont encore éligibles à hauteur de 250 000 €.
- Le visa de nomade numérique exige un revenu mensuel net de 3 500 € (majoré des frais familiaux) et autorise un séjour de 12 mois, convertible en un titre de séjour renouvelable de 2 ans. Les demandes peuvent être déposées par voie consulaire ou sur place.
- Le statut de Personne Financièrement Indépendante (PFI) offre un permis de séjour renouvelable de 3 ans aux personnes disposant d'un revenu passif mensuel d'au moins 3 500 €. Les titulaires d'un PFI ne sont pas autorisés à travailler en Grèce.
- Les retraités étrangers peuvent opter pour un taux d'imposition forfaitaire de 7 % sur leurs revenus de pension étrangers pendant une durée maximale de 15 ans.
- La naturalisation requiert sept années de résidence continue en Grèce, un niveau de langue grecque B1 et la réussite d'un test de citoyenneté. La Grèce autorise la double nationalité.
La Grèce demeure l'une des destinations méditerranéennes les plus agréables à vivre en Europe : climat ensoleillé, histoire riche et rythme de vie paisible. Cependant, les changements réglementaires intervenus depuis 2024 ont modifié les conditions d'obtention de la résidence grecque. Nous détaillons ci-dessous les principales voies d'accès (Golden Visa, Digital Nomad et FIP), les critères d'admissibilité actualisés, les documents requis, les délais et comment ces options s'intègrent à un mode de vie économique.
Programme Golden Visa
Le programme de résidence par investissement en Grèce demeure le visa doré le plus prisé d'Europe, se classant en tête du Global Residence Program Index pour la deuxième année consécutive. Les seuils d'investissement ont été modifiés en 2024 et fonctionnent désormais selon un système à deux niveaux en fonction de la localisation.
- Niveau 1 (zones privilégiées) : Prix minimum de 800 000 € – concerne l’ensemble de l’Attique (Grand Athènes), Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles comptant plus de 3 100 habitants. Le bien doit être un logement individuel d’une superficie minimale de 120 m².
- Niveau 2 (autres domaines) : Prix minimum de 400 000 € — pour le reste de la Grèce continentale et les petites îles. Le bien doit être un logement individuel d’une superficie minimale de 120 m².
- Catégorie spéciale : 250 000 € – Cette aide est réservée à la transformation de biens immobiliers commerciaux ou non résidentiels en logements, ou à la restauration de bâtiments classés. Aucune surface minimale n’est requise, mais la transformation doit être entièrement achevée et enregistrée avant le dépôt de la demande.
Fin 2025, l'arrêté ministériel conjoint 214926/2025 a précisé les documents requis pour la catégorie spéciale de 250 000 €, exigeant un rapport technique standardisé d'un ingénieur attestant le changement d'affectation. Pour les anciens sites industriels, le site doit être inexploité depuis au moins cinq ans.
La demande des investisseurs reste soutenue : la Grèce a reçu environ 9 289 demandes d’investissement principal en 2024. Les premières estimations font état d’environ 6 978 demandes en 2025, bien que les chiffres officiels du gouvernement pour l’année complète n’aient pas encore été publiés. Une hausse de 95 % des permis de séjour a été enregistrée en 2025, avec 8 879 nouveaux permis délivrés.
Important: Les propriétés bénéficiant d'un Golden Visa ne peuvent être utilisées pour des locations de courte durée (par exemple, Airbnb). Seules les locations de longue durée sont autorisées.
Liste de contrôle des documents pour le Golden Visa
- Passeport valide avec copies certifiées
- Photographies biométriques récentes
- Acte notarié d'achat attestant que le prix atteint ou dépasse le seuil et que la surface du bien est d'au moins 120 m² (pour les paliers standards).
- Preuve d'inscription au registre foncier ou au cadastre
- Reçus de virement bancaire attestant du paiement intégral depuis l'étranger (messages SWIFT)
- Certificat notarié confirmant que le contrat satisfait aux conditions du Golden Visa
- Preuve de l'origine licite des fonds (relevés bancaires, déclarations de revenus)
- Assurance maladie privée couvrant les soins médicaux en Grèce
- Pour la catégorie spéciale de 250 000 € : rapport technique d’ingénieur au format standardisé, et approbation de l’autorité compétente en matière de patrimoine, le cas échéant.
- Pour les membres de la famille : actes de mariage et de naissance apostillés et traduits
- Frais d'État : environ 2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par membre de la famille
Les coûts du Golden Visa vont au-delà de la propriété.
- Taxe de mutation immobilière : 3.09 %
- Frais d'enregistrement foncier : 0.6 à 0.8 %
- Frais de notaire : 1 à 1.5 % (plus 24 % de TVA)
- Taxe foncière annuelle ENFIA : 2 à 16 € par m² selon la localisation
Calendrier de traitement
En 2026, on peut raisonnablement espérer un délai de 3 à 6 mois entre le dépôt d'une demande de Golden Visa dûment remplie et la délivrance de la carte. Le permis de séjour est désormais valable cinq ans à compter de sa date d'émission. Près de 49 671 demandes étaient en attente à la mi-2025, mais des améliorations procédurales permettent de réduire les retards.
Astuce: Si votre objectif est un mode de vie économique, ne vous limitez pas aux grandes métropoles. Le prix de l'immobilier et les dépenses quotidiennes sont généralement moins élevés dans les petites villes et les îles du continent, et ces régions correspondent au seuil de 1 400,000 €.
Vous envisagez de diversifier vos actifs ou de vous implanter dans le Caucase ? Comparez les stratégies immobilières avec nos guides dédiés à l’Arménie. Immobilier et Résidence par investissement.
Visa de nomade numérique
Le visa grec pour nomades numériques est destiné aux télétravailleurs employés par des entreprises non grecques. Le revenu minimum requis est de 3 500 € nets par mois, majoré de 20 % par conjoint ou partenaire et de 15 % par enfant à charge (soit environ 4 200 € pour un couple et 4 830 € pour un couple avec un enfant).
Le visa initial est valable pour une durée maximale de 12 mois. Après leur arrivée, les titulaires peuvent solliciter en Grèce un permis de séjour « Nomade numérique » valable deux ans, renouvelable par périodes de deux ans sous réserve du respect des conditions requises. Les demandes peuvent être déposées auprès d’un consulat grec à l’étranger ou directement en Grèce. Le gouvernement grec a confirmé en avril 2024 qu’il maintiendrait les demandes déposées sur place, contrairement à ce qui avait été initialement prévu.
La Grèce a enregistré 595 demandes de visa pour nomades numériques en 2022 et environ 1 200 en 2023. Les chiffres agrégés plus récents n'ont pas été publiés.
Liste de documents pour nomades numériques
- Passeport valide (couvrant la durée du visa plus 3 à 6 mois)
- Formulaire de demande de visa national dûment rempli (type D, catégorie nomade numérique)
- Photographies récentes de format passeport
- Contrat de travail ou lettre de l'employeur confirmant le télétravail pour une entreprise non grecque, ou contrats de travail indépendant avec des clients non grecs
- Déclaration signée attestant que vous n'occuperez pas d'emploi local en Grèce
- Justificatif de revenu mensuel net de 3 500 € : relevés bancaires, bulletins de salaire ou déclarations de revenus des 3 à 6 derniers mois
- Assurance maladie privée couvrant les soins médicaux et le rapatriement en Grèce
- Vérification des antécédents criminels du pays de résidence (apostille)
- Preuve d'hébergement en Grèce (contrat de location, réservation d'hôtel ou titre de propriété)
- Frais de visa (environ 75 €)
Calendrier de traitement
Environ 10 jours ouvrables à 4-6 semaines à compter du dépôt, en fonction de la charge de travail du consulat et de la qualité du document.
Implications de taxes
Selon la réglementation grecque, un séjour de plus de 183 jours en Grèce sur une période de 12 mois entraîne l'établissement de la résidence fiscale et l'imposition des revenus mondiaux. Cependant, la Grèce propose une réduction de 50 % sur les revenus imposables d'activité salariée ou indépendante pendant une durée maximale de 7 ans pour les personnes éligibles s'y installant. Les titulaires d'un visa « Nomade numérique » doivent obtenir un AFM (numéro d'identification fiscale grec) et consulter un conseiller fiscal avant de dépasser le seuil de 183 jours.
Pour les personnes vivant dans plusieurs pays ou travaillant de manière hybride, consultez également nos directives régionales sur Les visas et Visa de nomade numérique (Arménie).
Visa de personne financièrement indépendante
Le dispositif FIP est destiné aux retraités, aux personnes disposant de ressources financières suffisantes et à toute personne percevant des revenus passifs suffisants hors de Grèce. Conformément à la loi 5038/2023, les conditions financières actuelles reposent sur un revenu stable d'au moins 3 500 € par mois pour le demandeur principal, majoré de 20 % pour le conjoint et de 15 à 20 % par enfant à charge. Si certaines directives antérieures mentionnent encore un versement unique de 126 000 € à conserver pendant trois ans, la pratique actuelle privilégie la suffisance des revenus mensuels.
Important: Les titulaires d'un permis de séjour étranger (FIP) ne peuvent ni travailler en Grèce ni occuper un emploi local. Ce permis est strictement réservé aux personnes vivant de revenus de source étrangère (pensions, placements, revenus locatifs, dividendes).
Le permis de séjour est valable trois ans et renouvelable par périodes de trois ans, sous réserve du maintien des conditions de revenus, d'assurance maladie privée et de logement. Un séjour minimum d'environ 183 jours par an en Grèce est requis pour son renouvellement.
Impôt forfaitaire de 7 % pour les retraités étrangers
Les retraités peuvent opter pour le régime fiscal spécial grec : un taux d’imposition forfaitaire de 7 % sur tous les revenus de source étrangère (pensions, dividendes, intérêts) pendant une durée maximale de 15 ans. Pour en bénéficier, vous devez transférer votre résidence fiscale en Grèce, y séjourner plus de 183 jours par an et ne pas avoir été résident fiscal grec pendant au moins 5 des 6 dernières années. Votre pays d’origine doit également avoir conclu une convention fiscale ou un accord de coopération avec la Grèce.
Liste de contrôle des documents FIP
- Passeport valide avec copies de toutes les pages
- Photographies biométriques récentes
- Visa national de type D pour les « personnes disposant de ressources financières suffisantes »
- Formulaire de demande de permis de séjour complété
- Preuve de revenus stables : attestations de pension, relevés de dividendes, contrats de location ou relevés bancaires indiquant un revenu d’au moins 3 500 €/mois.
- Des relevés bancaires attestant de fonds suffisants et d'une origine licite des revenus
- Une assurance maladie privée couvrant les soins médicaux et l'hospitalisation en Grèce pour toute la durée du permis
- Preuve d'hébergement en Grèce (titre de propriété ou contrat de location enregistré)
- Certificat de casier judiciaire du pays d'origine (apostille et traduction en grec)
- Documents d'état civil pertinents (certificat de mariage, actes de naissance), apostillés et traduits
- Frais d'État (e-paravolo pour le permis de séjour plus frais de carte)
Calendrier de traitement
L'obtention du visa D consulaire prend généralement de quelques semaines à quelques mois. Une fois en Grèce, la délivrance de la carte de séjour prend environ 2 à 4 mois, ce délai variant selon la région.
Si l'optimisation fiscale est une priorité, comparez les régimes et les allégements fiscaux avec notre aperçu de l'Arménie sur Impôts en Arménie.
Comparaison de trois parcours de résidence grecs
| Itinéraire | Exigence financière | Durée | En cours | Remarque clé |
|---|---|---|---|---|
| Visa d'or | 800 000 € (Niveau 1) / 400 000 € (Niveau 2) / 250 000 € (spécial) | 5 ans, renouvelable | 3 – 6 mois | Propriété individuelle ≥ 120 m² ; location de courte durée interdite |
| Nomade numérique | 3 500 €/mois net (+20 % conjoint, +15 % enfant) | Visa de 12 mois → Permis de 2 ans | 2-6 semaines | Postes consulaires ou nationaux ; pas d’emploi local |
| FIP (Retraite) | 3 500 €/mois de revenus passifs | 3 ans, renouvelable | 2 à 4 mois (dans le pays) | Pas de droits au travail ; option de taxe sur les pensions à 7 % |
Obtenir la nationalité grecque
Les programmes Golden Visa, Digital Nomad et FIP permettent d'obtenir un permis de séjour, mais pas la citoyenneté. La naturalisation est une procédure distincte qui comporte des exigences spécifiques :
- Durée du séjour : Sept années de résidence légale et continue en Grèce avec un titre de séjour valide. La durée de séjour sous un visa d'or, un permis de nomade numérique ou un permis FIP peut être prise en compte, à condition de résider effectivement en Grèce au moins 183 jours par an et de satisfaire aux exigences de résidence fiscale.
- Langue grecque : Niveau de compétence B1, évalué par le biais du Certificat d'adéquation des connaissances pour la naturalisation (Π.Ε.Γ.Π.).
- Test de citoyenneté : Un examen écrit, organisé deux fois par an, porte sur l'histoire, la géographie, la culture et le système politique grecs. Une note minimale de 70/100 est requise, avec des seuils minimaux spécifiques dans chaque matière.
- Autres exigences: Casier judiciaire vierge, déclarations fiscales grecques à jour, cotisations d'assurance sociale le cas échéant et preuves d'intégration sociale et professionnelle.
- Double nationalité: La Grèce autorise la double et la multiple nationalité. Il n'est pas nécessaire de renoncer à une nationalité antérieure.
- Délai de traitement: Il faut généralement compter 2 à 3 ans entre le dépôt de la demande et la décision, bien que des retards allant jusqu'à 4 ans ne soient pas rares en raison de l'engorgement administratif.
Vous souhaitez explorer d'autres stratégies de citoyenneté ? Consultez nos conseils sur Citoyenneté arménienne Parcours et options régionales.
Coût de la vie et incitations fiscales
Nombreux sont les clients qui choisissent la Grèce pour son mode de vie méditerranéen à moindre coût. Le logement et les dépenses quotidiennes varient considérablement selon les régions : les zones de niveau 2 du Golden Visa, à 400 000 €, situées en dehors d’Athènes, de Thessalonique, de Mykonos, de Santorin et des grandes îles, offrent généralement un coût de la vie plus modeste.
La Grèce propose plusieurs avantages fiscaux aux nouveaux résidents :
- Taxe forfaitaire de 7 % sur les pensions étrangères : Disponible pour une durée maximale de 15 ans pour les retraités étrangers éligibles qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce.
- Réduction de 50 % de l'impôt sur le revenu : Pour les personnes éligibles s'installant en Grèce, applicable aux revenus d'emploi ou de travail indépendant pendant une durée maximale de 7 ans.
- Régime Non-Dom : Une taxe annuelle fixe de 100 000 € sur tous les revenus de source étrangère pendant une durée maximale de 15 ans (destiné aux personnes fortunées).
Pour une analyse comparative des coûts et des configurations alternatives, consultez nos pages consacrées à l'Arménie sur Enregistrement d'entreprise, Immobilier, ainsi Taxes.
Ressource officielle : Pour des informations complémentaires et les dernières mises à jour politiques, consultez le site web du ministère hellénique des Migrations et de l'Asile : migration.gov.gr.
Comment soumettre sa proposition
- Choisissez votre itinéraire : Investissement (Golden Visa), télétravail (nomade numérique) ou retraite autofinancée (FIP) : choisissez une option qui correspond à votre style de vie et à votre budget.
- Vérifier l’admissibilité et les seuils : Le visa doré exige un logement d'au moins 120 m² au prix correspondant à la catégorie. Le statut de nomade numérique requiert un revenu mensuel net de 3 500 € provenant d'un employeur non grec. Le FIP requiert un revenu passif mensuel de 3 500 € sans droit de travailler en Grèce.
- Rassemblez vos documents : Tous les itinéraires exigent un passeport valide, une assurance maladie, une preuve de ressources financières et un hébergement. Les documents non grecs doivent être traduits officiellement en grec et apostillés ou légalisés par un consulat. Consultez les listes de contrôle détaillées ci-dessus pour chaque itinéraire.
- Soumettez votre candidature: Les candidats au statut de nomade numérique peuvent déposer leur demande auprès d'un consulat grec à l'étranger ou en Grèce. Les demandeurs de Golden Visa doivent déposer leur demande auprès des autorités grecques compétentes après avoir finalisé l'achat du bien immobilier. Les demandeurs de FIP obtiennent d'abord un visa de type D auprès d'un consulat, puis sollicitent un permis de séjour en Grèce.
- Suivi et collecte : Répondez à toute demande de documents et retirez votre visa ou permis une fois approuvé. Visa d'or : 3 à 6 mois. Nomade numérique : 2 à 6 semaines. FIP : 2 à 4 mois de séjour.
Note concernant nos services : Vardanyan & Partners est un cabinet d'avocats basé en Arménie. Pour les programmes de résidence en Grèce, nous collaborons avec des cabinets partenaires de confiance et pouvons coordonner les mises en relation, la planification fiscale transfrontalière et les stratégies duales Arménie-Grèce. Commencez par une consultation via Contact.
Questions fréquemment posées
Quel est l'investissement minimum pour obtenir le visa doré grec en 2026 ?
800 000 € en Attique (Grand Athènes), à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants. 400 000 € dans toutes les autres régions. Les deux paliers exigent un bien immobilier d’une superficie minimale de 120 m². Un dispositif spécifique de 250 000 € est prévu pour la conversion de locaux commerciaux en logements et la restauration de bâtiments historiques.
Puis-je louer ma propriété Golden Visa sur Airbnb ?
Non. Les logements utilisés dans le cadre du Golden Visa ne peuvent être proposés à la location de courte durée. Seuls les contrats de location de longue durée sont autorisés. Cette restriction a été introduite en même temps que la modification des seuils d'admissibilité en 2024.
Où dois-je faire ma demande de visa de nomade numérique — auprès d’un consulat ou en Grèce ?
Les deux options sont possibles. Alors que la Grèce avait initialement annoncé la fin des demandes déposées sur le territoire national à compter de janvier 2024, le gouvernement a confirmé en avril 2024 que les voies d'accès consulaire et nationale resteraient ouvertes.
Les titulaires d'un FIP peuvent-ils travailler en Grèce ?
Non. Le permis de séjour FIP ne donne pas accès au marché du travail grec. Ses titulaires ne peuvent ni exercer d'activité professionnelle ni créer d'entreprise en Grèce. Ce permis est exclusivement destiné aux personnes vivant de revenus de source étrangère, tels que les pensions, les placements et les revenus locatifs.
Combien de temps faut-il pour obtenir la nationalité grecque ?
Il faut justifier d'au moins sept années de résidence légale et continue en Grèce avant de pouvoir demander la naturalisation. Le temps passé avec un Golden Visa, un permis de séjour Digital Nomade ou un permis FIP est pris en compte, à condition de résider effectivement en Grèce au moins 183 jours par an. Après le dépôt de la demande, la procédure de naturalisation dure généralement entre deux et trois ans. Il est également nécessaire de réussir un test de langue grecque de niveau B1 et un examen de citoyenneté portant sur l'histoire, la géographie et le système politique.
La Grèce autorise-t-elle la double nationalité ?
Oui. La Grèce autorise la double et la multiple nationalité. La loi actuelle n'exige pas de renoncer à sa nationalité d'origine lors de la naturalisation. La possibilité de conserver sa nationalité d'origine dépend de la législation de son autre pays.
Ai-je besoin d'une assurance maladie pour résider en Grèce ?
Oui. Tous les programmes de résidence (Golden Visa, Digital Nomade et FIP) exigent une assurance maladie privée couvrant les soins médicaux en Grèce. Cette assurance doit être souscrite auprès d'un assureur agréé en Grèce ou autorisé par l'UE et couvrir l'hospitalisation, les soins ambulatoires et les urgences pendant toute la durée du séjour.
Conclusion
Les options de résidence en Grèce continuent de convenir à divers modes de vie et budgets, notamment en dehors des marchés les plus prisés. Toutefois, les règles ont évolué depuis 2024. Les critères d'obtention du Golden Visa sont plus élevés, avec un minimum de 120 m². Les demandes de statut de nomade numérique sont désormais acceptées par voie consulaire et sur place. Le programme FIP offre un permis de séjour renouvelable de trois ans aux personnes disposant de revenus passifs. Pour ceux qui envisagent une installation à long terme, la naturalisation après sept ans de résidence avec un niveau de langue grecque B1 ouvre la voie à la citoyenneté européenne. Enfin, la Grèce autorise la double nationalité.
Vardanyan & Partners peut vous aider à coordonner votre stratégie en Arménie et en Grèce grâce à son réseau de partenaires. Pour une feuille de route personnalisée, contactez-nous..
