Pourquoi l'Arménie se démarque
À une époque où les rendements des marchés développés sont comprimés, les investisseurs se tournent souvent vers les économies émergentes pour des rendements plus élevés. L'Arménie, petit pays du Caucase, mais résolument réformiste, propose des obligations d'État offrant un rendement proche de 10 %, dépôts bancaires jusqu'à 10 %et les rendements locatifs immobiliers moyens 7-9%Pour les particuliers fortunés (HNWI), les expatriés et les personnes à la recherche d'un « Plan B », la question centrale est de savoir si ces rendements justifient les risques qui les accompagnent : volatilité des devises, illiquidité du marché et géopolitique régionale.
Obligations d'État : rendements de 9 à 10 % contre 4 % en Occident
Rendements des obligations arméniennes
Prime de rendement par rapport à l'Ouest
Comparaison régionale : Les obligations géorgiennes en lari à 10 ans oscillent autour de 9.1 à 9.5 %, ce qui signifie que l'Arménie offre une petite prime, même parmi ses pairs.
Option en monnaie forte : En mars 2025, l'Arménie a émis une euro-obligation en USD avec un rendement de 7.1 %, se négociant avec un écart de 286 points de base par rapport aux bons du Trésor américain.
Tarification du risque : Les agences de notation (BB-/Ba3) citent la croissance robuste et la prudence budgétaire de l'Arménie, mais soulignent que la sécurité régionale constitue le principal risque.
Obligations d'entreprises : coupons de 8 à 12 % en monnaie locale
Le marché des obligations d’entreprises arméniennes est petit mais en expansion, dominé par les banques, les télécommunications et les services publics.
Problèmes AMD
Problèmes liés au dollar américain
À noter: La liquidité sur l'Armenia Securities Exchange (AMX) peut être faible ; de nombreux investisseurs achètent avec l'intention de conserver leurs titres jusqu'à leur échéance.
À retenir : les investisseurs satisfaits de l'exposition à AMD peuvent se tourner vers des coupons à deux chiffres, tandis que les émissions en USD offrent un terrain d'entente à 5-7 %.
Dépôts bancaires : jusqu'à 10 % en AMD
Pour de nombreux étrangers, les dépôts bancaires constituent le point d’entrée le plus simple.
| Devise | Rendement brut | Après impôts | Couverture d'assurance |
|---|---|---|---|
| DMLA (1 à 3 ans) | 9-10% | 8-8.5% | 16 millions de dollars AMD (environ 41 XNUMX $) |
| USD / EUR | 3-4% | 3-4% | 7 millions de dollars AMD (environ 18 XNUMX $) |
Pratiques :
Les non-résidents peuvent ouvrir des comptes avec un passeport (parfois à distance via des applications comme MyInvest d'Ameriabank), bien que les banques puissent demander des documents sur la source des fonds.
Immobilier : rendements locatifs de 5 à 10 % à Erevan
Le marché immobilier d’Erevan continue de susciter l’intérêt des expatriés et des acheteurs de la diaspora.
Quartiers centraux
Kentron, Cascade
7-9%
Rendement locatif
Aires résidentielles
Arabkir, Davtashen
9-10%
Rendement locatif
Moyenne de la ville
Tous les quartiers
~% 7.8
Rendement locatif
Contexte mondial : Ces rendements dépassent ceux de Londres (5 %), Berlin (3.7 %) et Singapour (3 %).
Croissance du capital : Les prix dans le centre d'Erevan ont augmenté d'environ 9 % en 2024, atteignant environ 2,300 XNUMX $/m².
Règles de propriété : Les étrangers peuvent acquérir librement des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Des restrictions s'appliquent uniquement aux terres agricoles, qui doivent être acquises par l'intermédiaire d'une société enregistrée localement.
Considérations relatives aux devises et aux risques
Les rendements sont réels, mais les risques le sont aussi :
Risque de change
Le dram s'est apprécié de 20 % en 2022 et s'est depuis stabilisé autour de 383 AMD/USD. L'inflation est maîtrisée (3.4 % mi-2025) et les taux réels sont positifs.
Risque géopolitique
La rencontre du 8 août 2025 entre les présidents Aliyev et Pashinyan avec l’ancien président américain Trump a établi un cadre de paix qui a considérablement réduit le risque d’un nouveau conflit.
Cadre juridique:
L'Arménie autorise la pleine propriété étrangère des biens résidentiels/commerciaux et des entreprises, avec un rapatriement sans restriction des fonds.
Risque de liquidité:
Les volumes de transactions AMX sont faibles ; sortir prématurément peut s'avérer coûteux.
Qui devrait envisager l’Arménie ?
Chercheurs de rendement élevé
À l'aise avec la volatilité des marchés émergents, prêt à détenir des obligations ou des dépôts AMD pour des rendements à deux chiffres.
Investisseurs équilibrés
Optez pour des euro-obligations en USD ou des biens immobiliers dans le centre d'Erevan pour des rendements à un chiffre avec un risque de change plus faible.
Plan B / Diversificateurs
Utiliser l’Arménie pour la diversification juridictionnelle, avec des allocations modestes (5 à 10 % du portefeuille) en dépôts bancaires ou en biens immobiliers.
Conclusion : Cédez les yeux grands ouverts
L'Arménie n'est pas sans risque, mais elle reste l'un des rares marchés au monde où le rendement fonctionne encore. ~10% obligations et dépôts, ~8% de rendement locatif, et un environnement politique axé sur les réformes, l’Arménie mérite d’être prise en considération par les investisseurs à la recherche de rendements accrus et d’une diversification géographique.
La décision dépend de la tolérance au risque : ceux qui sont prêts à accepter une certaine volatilité en échange de rendements exceptionnels pourraient trouver en Arménie une allocation de niche enrichissante.
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