Achat d'une maison à rénover en Arménie

Un guide pratique, étape par étape, destiné aux Arméniens de la diaspora et aux acheteurs étrangers qui souhaitent acquérir un appartement ancien ou un logement sur plan à Erevan, le rénover et y emménager ou le louer.

Pourquoi acheter une maison à rénover à Erevan ?

Le marché immobilier arménien a enregistré 247 926 transactions en 2024, dont environ 6.7 % impliquaient des investisseurs étrangers. L’intérêt de la diaspora arménienne et des ressortissants étrangers n’a cessé de croître, atteignant environ 6.8 % de participation étrangère au premier semestre 2025.

Deux catégories de biens à rénover suscitent le plus d'intérêt chez les acheteurs. D'une part, les appartements datant de l'époque soviétique — généralement construits entre les années 1960 et 1980 — proposés à un prix nettement inférieur à celui des logements rénovés. D'autre part, les appartements achetés sur plan directement auprès des promoteurs à des prix de prévente, que les acquéreurs finissent et personnalisent ensuite selon leurs goûts.

Les prix moyens de l'immobilier à Erevan varient considérablement d'un quartier à l'autre, allant d'environ 590 dollars le mètre carré dans les zones périphériques comme Nubarashen à environ 2 342 dollars le mètre carré dans le centre de Kentron. Les quartiers de gamme moyenne tels qu'Arabkir (1 619 à 1 643 dollars le mètre carré) et Kanaker-Zeytun (1 130 dollars le mètre carré) offrent un bon compromis entre prix et qualité de vie. Les biens immobiliers haut de gamme, qu'il s'agisse de « stalinkas » datant de l'époque soviétique et bien conservées, ou d'immeubles neufs du centre-ville, peuvent atteindre 3 000 à 5 000 dollars le mètre carré. Les prix dans le centre d'Erevan ont augmenté de 9.2 % entre avril 2023 et mars 2024, et les quartiers périphériques ont enregistré des taux de croissance encore plus élevés.

À Erevan, les rendements locatifs annuels oscillent entre 5 % et 8 %, Kentron et Arabkir étant les quartiers les plus prisés par les professionnels de l'informatique, les étudiants et les expatriés. Un bien rénové, situé dans un quartier recherché, peut générer des revenus locatifs immédiats ou se revendre avec une plus-value significative.

Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) posséder

Les étrangers peuvent librement acquérir et posséder des appartements, des maisons et des locaux commerciaux en Arménie, sans permis spécial ni obligation de résidence, et bénéficient des mêmes droits de propriété que les citoyens arméniens. Ils peuvent acquérir, posséder, louer, vendre et léguer des biens immobiliers dans les mêmes conditions.

Les étrangers peuvent également posséder directement la plupart des types de terrains courants. Seules les terres agricoles font exception : les étrangers ne peuvent pas en posséder à leur nom propre. Si un projet concerne des parcelles agricoles, la solution habituelle consiste à créer une entité juridique arménienne (pouvant être détenue à 100 % par des étrangers) pour en être propriétaire, ou à conclure un bail emphytéotique.

Pour les propriétés comprenant à la fois un bâtiment et le terrain sur lequel il repose — situation typique des maisons et des immeubles d'appartements à Erevan — les acheteurs étrangers peuvent posséder à la fois la structure et le terrain urbain ou d'habitation sous-jacent sans restrictions.

Trouver la bonne propriété

En Arménie, la recherche immobilière se fait généralement par le biais d'agents immobiliers agréés, de plateformes d'annonces en ligne ou par recommandation. Pour les acheteurs de la diaspora qui ne résident pas en Arménie, il est quasiment indispensable de collaborer avec un avocat ou un agent local capable de visiter les biens, de prendre des photos et des vidéos et de rédiger un rapport sur leur état.

Lors de l'évaluation d'un bien à rénover, les facteurs les plus importants sont l'emplacement et le quartier, l'état de la structure (en particulier la sécurité sismique, compte tenu de l'activité sismique en Arménie), l'âge du bâtiment et l'état des parties communes (toiture, cages d'escalier, ascenseurs), et la validité du titre de propriété, sans aucune charge.

Pour les achats sur plan, des vérifications supplémentaires sont nécessaires : se renseigner sur les projets réalisés par le promoteur, vérifier son autorisation auprès du ministère du Développement urbain, visiter les bâtiments déjà construits si possible et consulter les registres publics pour vérifier l’absence de litiges. La fiabilité des promoteurs est très variable sur le marché arménien.

Si vous envisagez un achat à distance, vous pouvez mandater un représentant local au moyen d'une procuration notariée . Les procurations établies à l'étranger doivent être apostillées (ou légalisées) et accompagnées d'une traduction certifiée en arménien pour être valables localement.

Faites preuve de diligence raisonnable juridique avant d'acheter

Une vérification préalable approfondie est indispensable. Le Comité d'État du cadastre immobilier tient le registre officiel de tous les biens immobiliers en Arménie, et un extrait cadastral officiel est le document le plus important que vous obtiendrez avant de signer quoi que ce soit.

L'extrait cadastral confirme le titre de propriété du vendeur et identifie les éventuels copropriétaires, fournit la description exacte du bien et son code cadastral, et révèle toutes les charges enregistrées : hypothèques, privilèges, saisies judiciaires et servitudes. Les extraits cadastraux sont généralement valides pendant 15 jours ouvrables ; par conséquent, en cas de retard de la vente, un nouvel extrait sera nécessaire.

Au-delà de l'extrait cadastral, votre liste de vérifications préalables devrait inclure la vérification de la classification d'utilisation des terres et du zonage pour confirmer que la propriété peut être utilisée comme prévu, la vérification du consentement du conjoint (les biens acquis pendant le mariage sont des biens matrimoniaux communs en vertu du droit arménien, même si un seul conjoint est inscrit sur le titre — le conjoint non inscrit doit consentir à la vente), et la confirmation des droits de préemption des copropriétaires (les copropriétaires ont un droit de premier refus de 30 jours si l'un des propriétaires vend sa part).

Pour les appartements, le vendeur est légalement tenu de divulguer le formulaire de gestion de l'immeuble, les obligations d'entretien en suspens, les montants des paiements obligatoires et le pourcentage de participation du vendeur.

S’agissant des biens à rénover, il convient de vérifier attentivement s’il existe des injonctions judiciaires liées à des litiges successoraux ou à des procédures judiciaires en cours – les propriétés en difficulté ont souvent des historiques de propriété complexes impliquant des héritiers, des divorces ou des faillites.

Le processus d'achat, étape par étape

Le processus d'achat complet — de l'accord préliminaire à l'enregistrement de la propriété — prend généralement de 2 à 4 semaines lorsque tous les documents sont en règle.

Étape 1 : Préparez vos documents. Vous aurez besoin de votre passeport accompagné d’une traduction arménienne notariée.

Étape 2 : Signez un contrat de dépôt. Si vous versez un acompte, le contrat de dépôt doit être notarié pour être juridiquement contraignant. Un reçu de dépôt non notarié atteste uniquement du paiement ; il ne permet pas d’appliquer les clauses pénales telles que la confiscation du paiement en cas de défaut de paiement de l’acheteur ou le remboursement du double du prix en cas de défaut de paiement du vendeur.

Étape 3 : Finaliser le contrat de vente. Ce contrat doit être authentifié par un notaire. Avant l’authentification, faites-le examiner par votre avocat afin de vérifier qu’il comporte les garanties essentielles : des spécifications détaillées du bien, des normes de qualité et des matériaux clairement définis (pour les ventes sur plan ou les rénovations), un échéancier de paiement lié à des étapes clés plutôt qu’à des dates arbitraires, des pénalités en cas de retard, les conditions de résiliation et de remboursement, ainsi que des mécanismes de règlement des litiges.

Étape 4 : Inscription au cadastre. Après la légalisation, vous disposez de 30 jours ouvrables pour enregistrer le contrat au cadastre afin de parfaire votre titre de propriété. L’enregistrement prend de 2 à 5 jours ouvrables.

Règles de paiement : Toutes les transactions immobilières doivent être effectuées en drams arméniens (AMD) . Tout paiement en devises étrangères est illégal et passible d’amendes équivalentes au montant de la transaction (minimum 2 millions d’AMD). Toutes les transactions immobilières étant soumises à enregistrement, elles doivent être réalisées par virement bancaire. La référence de votre virement doit inclure l’adresse du bien et le numéro de l’acte notarié afin de garantir une traçabilité complète.

Permis de rénovation : quand en avez-vous besoin et quand n’en avez pas besoin ?

Toutes les rénovations ne nécessitent pas de permis de construire. En vertu de la loi arménienne, les réparations courantes et les travaux de finition intérieure — tels que la peinture, le carrelage, le remplacement des équipements et les améliorations esthétiques — ne requièrent pas de permis de construire . Cela concerne la plupart des rénovations d'appartements standard.

Un permis de construire est obligatoire pour toute reconstruction, restauration, consolidation, modernisation ou extension de structure. Concrètement, si vous prévoyez de déplacer ou de supprimer des murs porteurs, de modifier l'emprise au sol du bâtiment, d'ajouter un étage ou d'effectuer des modifications structurelles, un permis est nécessaire. Ce permis est délivré par le chef de la commune (à Erevan, le chef de la commune de district) après approbation des plans architecturaux et de construction.

Si vos travaux de rénovation impliquent un raccordement ou une modification des réseaux (eau, électricité, gaz, égouts), vous devez obtenir les conditions techniques auprès des prestataires de services d'ingénierie concernés avant de commencer les travaux.

Une fois les travaux terminés, un certificat d'achèvement de construction ( avartakan akt ) doit être obtenu pour tous les travaux ayant nécessité un permis. Ce certificat est délivré par le chef de la communauté, le gouverneur de la région ou le maire d'Erevan.

Travailler sans les permis requis peut entraîner des amendes, des ordres d'arrêt de travaux ou des ordres de démolition. L'Inspection du développement urbain de l'État veille activement au respect de la réglementation et peut imposer des sanctions administratives.

Dans les immeubles d'appartements, les propriétaires peuvent librement modifier les cloisons intérieures de leur propre logement sans l'accord des autres propriétaires, à condition de respecter les normes de construction en vigueur. La suppression ou le déplacement des cloisons entre logements adjacents requiert l'accord du propriétaire voisin.

Recrutement et gestion des sous-traitants

Les entreprises de construction opérant en Arménie doivent être titulaires d'une licence pour l'activité concernée. Avant d'engager un entrepreneur, vérifiez sa validité. Les entreprises titulaires d'une licence sont tenues de respecter les plans approuvés et les normes techniques pendant toute la durée des travaux.

Les entrepreneurs disposent également de droits qui peuvent influer sur le calendrier de votre projet. Ils peuvent refuser d'utiliser les matériaux de construction que vous fournissez si ceux-ci ne sont pas conformes aux normes en vigueur. Ils peuvent également interrompre les travaux s'ils constatent des non-conformités dans vos documents de conception et exiger une expertise alternative.

En Arménie, la réalité du secteur de la construction est que les retards sont fréquents . Pénuries de matériaux, problèmes de main-d'œuvre et obstacles administratifs allongent souvent les délais au-delà des prévisions initiales. Il est généralement conseillé de prévoir une marge de 6 à 12 mois après toute date d'achèvement promise. La qualité des matériaux de construction peut être inégale et même une construction conforme aux normes peut ne pas répondre aux exigences occidentales. Pour les bâtiments anciens, il est recommandé de faire évaluer les travaux de mise aux normes parasismiques par un ingénieur en structure avant tout engagement.

Pour vous protéger, incluez des normes de qualité détaillées dans votre contrat, liez le paiement à des étapes clés vérifiées et envisagez de faire appel à un inspecteur indépendant pour vérifier la qualité des travaux tout au long du projet.

Taxes et frais de transaction

Les coûts de transaction en Arménie sont relativement faibles comparés à la plupart des marchés européens.

À l'achat : les principaux frais sont les frais d'inscription au cadastre, qui s'élèvent à 45 000 AMD (environ 115 $US, avec des frais supplémentaires pour un traitement accéléré), et les frais de notaire, qui avoisinent les 20 000 à 25 000 AMD . L'Arménie n'applique pas de taxe de mutation ni de droit de timbre sur les ventes immobilières entre particuliers. Si vous faites appel à un agent immobilier, sa commission se situe généralement entre 2 et 5 % et est normalement partagée entre l'acheteur et le vendeur.

Taxe foncière annuelle : calculée selon un barème progressif basé sur la valeur cadastrale du bien (généralement inférieure à sa valeur marchande). Les taux varient de 0 % pour les biens d’une valeur inférieure à 3 millions de drams malaisiens (AMD) à 0.6 % pour ceux d’une valeur supérieure à 40 millions d’AMD. Une réforme de la taxe foncière met progressivement en œuvre les nouvelles valeurs cadastrales, pour atteindre 100 % des nouveaux taux en 2026. Toutefois, les taux restent globalement faibles, de l’ordre de 0.1 % à 1 % de la valeur cadastrale. Cette taxe s’applique quel que soit votre statut de résident.

Impôt sur les revenus locatifs : Si vous louez votre bien rénové, le taux est forfaitaire à 10 % lorsque votre locataire est une société (c’est elle qui prélève l’impôt à la source). De nombreux investisseurs s’enregistrent comme entrepreneurs individuels pour bénéficier de ce taux avantageux de 10 %.

Impôt sur les gains en capital : Il existe une exemption pour les ventes résidentielles entre particuliers , ce qui rend la plupart des transactions de vente de biens à rénover fiscalement avantageuses.

La TVA n'est pas applicable aux reventes entre particuliers. Pour les constructions neuves réalisées par un promoteur, la TVA à 20 % est généralement incluse dans le prix indiqué.

Propriété et résidence

L'acquisition d'un bien immobilier en Arménie ne donne pas automatiquement droit à un permis de séjour. Toutefois, selon la réglementation en vigueur, si vous exploitez votre bien dans le cadre d'une activité de location enregistrée en tant qu'entrepreneur individuel, cette activité peut servir de base à une demande de titre de séjour.

Un changement important est attendu : à compter du 1er août 2026, l’investissement immobilier en Arménie devrait constituer un critère autonome pour les demandes de résidence . La loi habilitante a été adoptée, mais le décret d’application – qui fixera le seuil d’investissement minimal et les modalités de procédure – n’a pas encore été publié.

Pièges courants à éviter

Négliger la vérification du cadastre. C'est l'erreur la plus fréquente et la plus dangereuse. Sans un extrait de cadastre récent, il est impossible de savoir avec certitude si le vendeur est bien propriétaire du bien, s'il est grevé d'hypothèques ou d'autres charges, ou si des copropriétaires disposent d'un droit de préemption susceptible d'invalider l'achat.

Paiement en devises étrangères. Toutes les transactions immobilières doivent être réglées en drams arméniens. Les sanctions en cas d'infraction sont sévères : des amendes équivalentes au montant total de la transaction, avec un minimum de 2 millions de drams arméniens.

Accords de dépôt informels. En Arménie, il est extrêmement courant de verser un acompte sans contrat de dépôt notarié, ce qui vous prive de tout recours légal en cas d'échec de la transaction. Faites toujours notarier vos documents.

Ignorer le consentement du conjoint. Si le vendeur a acquis le bien pendant le mariage, le consentement de l'autre conjoint est requis pour la vente, même si son nom ne figure pas sur le titre de propriété. À défaut, la transaction peut être annulée.

Sous-estimer les délais de rénovation. Entre les demandes de permis, les retards des entrepreneurs, l'approvisionnement en matériaux et les inspections, les rénovations en Arménie prennent systématiquement plus de temps que prévu. Prévoyez une marge de 6 à 12 mois dans votre calendrier et votre budget.

L'Arménie ne fait pas l'objet d'une évaluation sismique. Située dans une zone sismique active, elle présente des bâtiments datant de l'époque soviétique qui pourraient ne pas être conformes aux normes de sécurité actuelles. Il est donc fortement conseillé de faire réaliser une évaluation structurelle avant tout achat, notamment si vous envisagez d'importants travaux de rénovation.

Les nouveaux propriétaires héritent des dettes de l'ancien propriétaire. Ils reprennent les obligations d'entretien obligatoires et les frais impayés, sauf si l'ancien propriétaire les a expressément pris en charge dans le contrat de vente. Il est impératif de vérifier que tous les paiements d'entretien sont à jour avant la signature de l'acte de vente.

Comment Vardanyan & Partners peut vous aider

Nous travaillons avec les Arméniens de la diaspora et les acheteurs étrangers à chaque étape du processus de rénovation.

Avant tout achat, nous effectuons une vérification juridique complète : recherche de titres de propriété, vérification des charges, vérification du zonage et confirmation du consentement du copropriétaire et du conjoint. Nous examinons les documents du vendeur et signalons tout problème avant votre engagement.

Lors de l'achat, nous rédigeons et vérifions les contrats de vente en y intégrant les garanties nécessaires à la protection de vos intérêts, gérons les formalités notariales et prenons en charge l'enregistrement cadastral. Pour les acheteurs à distance, nous pouvons agir en vertu d'une procuration, vous dispensant ainsi de votre présence en Arménie pour la signature de l'acte de vente.

Lors de vos travaux de rénovation, nous vous conseillons sur les permis nécessaires, examinons les contrats des entrepreneurs et veillons à ce que votre rénovation soit conforme à la réglementation arménienne en matière de construction.

Une fois le projet finalisé, nous vous accompagnons dans la structuration de vos locations (y compris l'enregistrement en tant qu'entrepreneur individuel pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs), la conformité aux règles fiscales foncières et, lorsque les nouvelles règles entreront en vigueur, les demandes de résidence basées sur l'investissement.

Avec plus de 11 ans d'expérience, plus de 1 500 dossiers traités dans 97 nationalités et une note de 4.9 étoiles sur Google, nous apportons une expertise locale approfondie combinée à la perspective internationale dont la diaspora et les acheteurs étrangers ont besoin.

Questions fréquemment posées

Un citoyen étranger peut-il acheter un bien immobilier en Arménie ?

Oui. Les personnes étrangères peuvent librement acquérir et posséder des appartements, des maisons et des locaux commerciaux avec les mêmes droits que les citoyens arméniens. Aucun permis spécial ni statut de résidence n'est requis. Seules les terres agricoles font exception et doivent être détenues par une personne morale arménienne.

Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Arménie ?

Les étrangers peuvent posséder directement la plupart des types de terrains courants, y compris les terrains urbains et d'habitation à usage résidentiel ou commercial. Les terres agricoles font exception : les étrangers ne peuvent pas en être propriétaires à titre personnel, mais peuvent y accéder par l'intermédiaire d'une société enregistrée en Arménie (qui peut être détenue à 100 % par des étrangers) ou par le biais d'un bail.

Combien de temps dure le processus d'achat ?

De l'accord préliminaire à l'enregistrement de la propriété, comptez 2 à 4 semaines. Les principales étapes consistent à préparer vos documents notariés, à conclure le contrat de vente notarié et à vous inscrire auprès du service du cadastre (2 à 5 jours ouvrables).

Dois-je me trouver en Arménie pour acheter un bien immobilier ?

Non. Vous pouvez mandater un représentant local par le biais d'une procuration notariée pour effectuer la transaction en votre nom. Les procurations établies à l'étranger doivent être apostillées et accompagnées d'une traduction certifiée en arménien.

Ai-je besoin d'un permis de construire pour rénover un appartement ?

Cela dépend de l'ampleur des travaux. Les réparations esthétiques (peinture, carrelage, remplacement d'équipements et finitions intérieures) ne nécessitent pas de permis. Les modifications structurelles (suppression de murs porteurs, agrandissement de la surface habitable ou travaux de reconstruction) requièrent un permis de construire délivré par le responsable de la commune après approbation des plans.

Quels impôts vais-je payer sur ma propriété arménienne ?

La taxe foncière annuelle varie de 0 % à 0.6 % de la valeur cadastrale, selon un barème progressif. Les ventes entre particuliers sont exonérées de droits de mutation et de droits d'enregistrement. Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 10 %. Les plus-values ​​réalisées lors de la revente d'un bien immobilier résidentiel entre particuliers sont exonérées.

L'achat d'un bien immobilier m'aidera-t-il à obtenir la résidence arménienne ?

Actuellement, la propriété immobilière ne donne pas droit à la résidence, mais l'exploitation d'un bien immobilier à des fins locatives (en tant qu'entrepreneur individuel) peut y prétendre. À compter du 1er août 2026, l'investissement immobilier devrait devenir un critère d'éligibilité unique pour les demandes de résidence, bien que le décret d'application fixant les seuils d'investissement minimaux n'ait pas encore été publié.

Puis-je payer le bien immobilier en dollars américains ou en euros ?

Non. Toutes les transactions immobilières doivent être réglées en drams arméniens (AMD) par virement bancaire. Le paiement en devises étrangères est illégal et passible d'amendes égales au montant total de la transaction (minimum 2 millions d'AMD). Vous pouvez convertir vos devises étrangères auprès d'une banque arménienne avant la signature de l'acte de vente.