Achat d'une maison à rénover en Arménie

Un guide pratique, étape par étape, destiné aux Arméniens de la diaspora et aux acheteurs étrangers qui souhaitent acquérir un appartement ancien ou un logement sur plan à Erevan, le rénover et y emménager ou le louer.

Pourquoi acheter une maison à rénover à Erevan ?

Le marché immobilier arménien a enregistré 247 926 transactions en 2024, dont environ 6.7 % impliquaient des investisseurs étrangers. L’intérêt de la diaspora arménienne et des ressortissants étrangers n’a cessé de croître, atteignant environ 6.8 % de participation étrangère au premier semestre 2025.

Deux catégories de biens à rénover suscitent le plus d'intérêt chez les acheteurs. D'une part, les appartements datant de l'époque soviétique — généralement construits entre les années 1960 et 1980 — proposés à un prix nettement inférieur à celui des logements rénovés. D'autre part, les appartements achetés sur plan directement auprès des promoteurs à des prix de prévente, que les acquéreurs finissent et personnalisent ensuite selon leurs goûts.

Les prix moyens de l'immobilier à Erevan varient considérablement d'un quartier à l'autre, allant d'environ 590 dollars le mètre carré dans les zones périphériques comme Nubarashen à environ 2 342 dollars le mètre carré dans le centre de Kentron. Les quartiers de gamme moyenne tels qu'Arabkir (1 619 à 1 643 dollars le mètre carré) et Kanaker-Zeytun (1 130 dollars le mètre carré) offrent un bon compromis entre prix et qualité de vie. Les biens immobiliers haut de gamme, qu'il s'agisse de « stalinkas » datant de l'époque soviétique et bien conservées, ou d'immeubles neufs du centre-ville, peuvent atteindre 3 000 à 5 000 dollars le mètre carré. Les prix dans le centre d'Erevan ont augmenté de 9.2 % entre avril 2023 et mars 2024, et les quartiers périphériques ont enregistré des taux de croissance encore plus élevés.

À Erevan, les rendements locatifs annuels oscillent entre 5 % et 8 %, Kentron et Arabkir étant les quartiers les plus prisés par les professionnels de l'informatique, les étudiants et les expatriés. Un bien rénové, situé dans un quartier recherché, peut générer des revenus locatifs immédiats ou se revendre avec une plus-value significative.

Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) posséder

Les étrangers peuvent librement acquérir et posséder des appartements, des maisons et des locaux commerciaux en Arménie, sans permis spécial ni obligation de résidence, et bénéficient des mêmes droits de propriété que les citoyens arméniens. Ils peuvent acquérir, posséder, louer, vendre et léguer des biens immobiliers dans les mêmes conditions.

Les étrangers peuvent également posséder directement la plupart des types de terrains courants. La seule restriction est : terre agricoleCes terres, que les étrangers ne peuvent détenir en leur nom propre, constituent une alternative courante pour les projets portant sur des parcelles agricoles. La solution habituelle consiste à créer une entité juridique arménienne (pouvant être détenue à 100 % par des étrangers) pour en être propriétaire, ou à conclure un bail emphytéotique.

Pour les propriétés comprenant à la fois un bâtiment et le terrain sur lequel il repose — situation typique des maisons et des immeubles d'appartements à Erevan — les acheteurs étrangers peuvent posséder à la fois la structure et le terrain urbain ou d'habitation sous-jacent sans restrictions.

Trouver la bonne propriété

En Arménie, la recherche immobilière se fait généralement par le biais d'agents immobiliers agréés, de plateformes d'annonces en ligne ou par recommandation. Pour les acheteurs de la diaspora qui ne résident pas en Arménie, il est quasiment indispensable de collaborer avec un avocat ou un agent local capable de visiter les biens, de prendre des photos et des vidéos et de rédiger un rapport sur leur état.

Lors de l'évaluation d'un bien à rénover, les facteurs les plus importants sont l'emplacement et le quartier, l'état de la structure (en particulier la sécurité sismique, compte tenu de l'activité sismique en Arménie), l'âge du bâtiment et l'état des parties communes (toiture, cages d'escalier, ascenseurs), et la validité du titre de propriété, sans aucune charge.

Pour les achats sur plan, des vérifications supplémentaires sont nécessaires : se renseigner sur les projets réalisés par le promoteur, vérifier son autorisation auprès du ministère du Développement urbain, visiter les bâtiments déjà construits si possible et consulter les registres publics pour vérifier l’absence de litiges. La fiabilité des promoteurs est très variable sur le marché arménien.

Si vous prévoyez d'acheter à distance, vous pouvez autoriser un représentant local par le biais d'un procuration notariéeLes procurations délivrées à l'étranger nécessitent une apostille (ou une légalisation) et une traduction arménienne certifiée avant de pouvoir être utilisées localement.

Faites preuve de diligence raisonnable juridique avant d'acheter

Une vérification préalable approfondie est indispensable. Le Comité d'État du cadastre immobilier tient le registre officiel de tous les biens immobiliers en Arménie, et un extrait cadastral officiel est le document le plus important que vous obtiendrez avant de signer quoi que ce soit.

L'extrait cadastral confirme le titre de propriété du vendeur et identifie les éventuels copropriétaires, fournit la description exacte du bien et son code cadastral, et révèle toutes les charges enregistrées : hypothèques, privilèges, saisies judiciaires et servitudes. Les extraits cadastraux sont généralement valides pour 15 jours ouvrables, donc si la clôture est retardée, il vous en faudra une nouvelle.

Au-delà de l'extrait cadastral, votre liste de vérification préalable devrait inclure la vérification de classification et zonage de l'utilisation des sols pour confirmer que le bien peut être utilisé comme prévu, en vérifiant consentement du conjoint (Les biens acquis pendant le mariage constituent des biens matrimoniaux communs en vertu du droit arménien, même si un seul époux en est le propriétaire — l’époux non propriétaire doit consentir à la vente), et confirmant droits de préemption des copropriétaires (Les copropriétaires disposent d'un droit de préemption de 30 jours si l'un des propriétaires vend sa part).

Pour les appartements, le vendeur est légalement tenu de divulguer le formulaire de gestion de l'immeuble, les obligations d'entretien en suspens, les montants des paiements obligatoires et le pourcentage de participation du vendeur.

S’agissant des biens à rénover, il convient de vérifier attentivement s’il existe des injonctions judiciaires liées à des litiges successoraux ou à des procédures judiciaires en cours – les propriétés en difficulté ont souvent des historiques de propriété complexes impliquant des héritiers, des divorces ou des faillites.

Le processus d'achat, étape par étape

Le processus d'achat complet, de l'accord préliminaire à l'enregistrement de la propriété, prend généralement plus de temps. 2 à 4 semaines lorsque les documents sont en règle.

Étape 1 : Préparez vos documents. Vous aurez besoin de votre passeport accompagné d'une traduction arménienne notariée.

Étape 2 : Signer un contrat de dépôt. Si vous versez un acompte, le contrat de dépôt doit être notarié Pour être juridiquement contraignant, un reçu de dépôt non notarié prouve seulement que le paiement a été effectué ; il ne permet pas d’appliquer des clauses pénales telles que la confiscation en cas de défaut de paiement de l’acheteur ou le remboursement du double du prix en cas de défaut de paiement du vendeur.

Étape 3 : Conclure le contrat de vente. Le contrat doit être authentifié par un notaire. Avant l'authentification, faites-le examiner par votre avocat afin de vérifier qu'il comporte les garanties essentielles : spécifications détaillées du bien, normes de qualité et matériaux clairement définies (pour les ventes sur plan ou les rénovations), échéancier de paiement lié à des étapes clés plutôt qu'à des dates arbitraires, pénalités en cas de retard, conditions de résiliation et de remboursement, et mécanismes de règlement des litiges.

Étape 4 : S’inscrire au cadastre. Après la légalisation, vous avez 30 jours ouvrables Pour faire enregistrer le contrat auprès du cadastre et ainsi parfaire votre titre de propriété, il faut procéder à un enregistrement sous 2 à 5 jours ouvrables.

Règles de paiement : Toutes les transactions immobilières doivent être effectuées dans drams arméniens (AMD)Toute transaction immobilière effectuée en devises étrangères est illégale et passible d'amendes équivalentes au montant de la transaction (minimum 2 millions de drams). Toutes les transactions immobilières étant soumises à enregistrement, elles doivent être réalisées par virement bancaire. Votre référence de virement doit inclure l'adresse du bien et le numéro de l'acte notarié afin de garantir une traçabilité complète.

Permis de rénovation : quand en avez-vous besoin et quand n’en avez pas besoin ?

Toutes les rénovations ne nécessitent pas de permis de construire. En vertu de la loi arménienne, travaux de réparation et de finition intérieure en cours — comme la peinture, le carrelage, le remplacement des installations et les rénovations esthétiques — ne nécessitent pas de permis de construireCela couvre la plupart des rénovations d'appartements standard.

A Un permis de construire est obligatoire. Pour la reconstruction, la restauration, le renforcement structurel, la modernisation et l'agrandissement d'un bâtiment, un permis est nécessaire. Concrètement, si vous supprimez ou déplacez des murs porteurs, modifiez l'emprise au sol, ajoutez un étage ou effectuez des modifications structurelles, un permis est requis. Ce permis est délivré par le chef de la commune (à Erevan, le chef de la commune de district) après approbation des plans architecturaux et de construction.

Si vos travaux de rénovation impliquent le raccordement ou la modification des réseaux (eau, électricité, gaz, égouts), vous devez obtenir une autorisation. conditions techniques des prestataires de services d'ingénierie concernés avant de commencer le travail.

Une fois le travail terminé, un certificat d'achèvement des travaux (avartakan aktCe certificat est obligatoire pour tous les travaux nécessitant une autorisation. Il est délivré par le chef de la commune, le gouverneur de la région ou le maire d'Erevan.

Travailler sans les permis requis peut entraîner des amendes, des ordres d'arrêt de travaux ou des ordres de démolition. L'Inspection du développement urbain de l'État veille activement au respect de la réglementation et peut imposer des sanctions administratives.

Dans les immeubles d'appartements, les propriétaires peuvent librement modifier les cloisons intérieures de leur propre logement sans l'accord des autres propriétaires, à condition de respecter les normes de construction en vigueur. La suppression ou le déplacement des cloisons entre logements adjacents requiert l'accord du propriétaire voisin.

Recrutement et gestion des sous-traitants

Les entrepreneurs réalisant des travaux de construction en Arménie doivent posséder un permis pour l'activité concernée. Avant d'embaucher qui que ce soit, vérifiez son statut de titulaire de licence. Les entrepreneurs titulaires d'une licence sont légalement tenus de respecter les documents de conception approuvés et les normes techniques pendant la construction.

Les entrepreneurs disposent également de droits qui peuvent influer sur le calendrier de votre projet. Ils peuvent refuser d'utiliser les matériaux de construction que vous fournissez si ceux-ci ne sont pas conformes aux normes en vigueur. Ils peuvent également interrompre les travaux s'ils constatent des non-conformités dans vos documents de conception et exiger une expertise alternative.

La réalité pratique de la construction en Arménie est que Les retards sont fréquentsLes pénuries de matériaux, les problèmes de main-d'œuvre et les obstacles administratifs allongent fréquemment les délais au-delà des prévisions initiales. Il est généralement recommandé de prévoir une marge de sécurité. marge de manœuvre de 6 à 12 mois Au-delà de toute date d'achèvement promise, les travaux peuvent être réalisés dans des conditions variables. La qualité des matériaux de construction est parfois inégale, et même une construction conforme aux normes peut ne pas répondre aux exigences occidentales. Pour les bâtiments anciens, il est recommandé de faire évaluer les travaux de mise aux normes parasismiques par un ingénieur en structure avant tout engagement.

Pour vous protéger, incluez des normes de qualité détaillées dans votre contrat, liez le paiement à des étapes clés vérifiées et envisagez de faire appel à un inspecteur indépendant pour vérifier la qualité des travaux tout au long du projet.

Taxes et frais de transaction

Les coûts de transaction en Arménie sont relativement faibles comparés à la plupart des marchés européens.

À l'achat : Les principaux coûts sont les frais d'inscription au cadastre. 45,000 AMD (environ 115 $, avec des frais plus élevés pour un traitement accéléré) et des frais de notaire d'environ 20,000-25,000 DMLAEn Arménie, il n'existe pas de taxe de mutation ni de droit d'enregistrement sur les ventes immobilières entre particuliers. Si vous faites appel à un agent immobilier, les commissions s'élèvent généralement à 2 à 5 % et sont normalement partagées entre l'acheteur et le vendeur.

Taxe foncière annuelle : Calculée selon un barème progressif basé sur la valeur cadastrale du bien (généralement inférieure à sa valeur marchande), la taxe foncière varie de 0 % pour les propriétés d'une valeur inférieure à 3 millions d'AMD à 0.6 % pour celles d'une valeur supérieure à 40 millions d'AMD. Une réforme de la taxe foncière met progressivement en œuvre les nouvelles valeurs cadastrales, pour atteindre 100 % des nouveaux taux en 2026. Toutefois, les taux restent globalement faibles, de l'ordre de 0.1 % à 1 % de la valeur cadastrale. Cette taxe s'applique quel que soit votre statut de résident.

Impôt sur les revenus locatifs : Si vous louez votre bien rénové, le tarif est 10% plat Lorsque votre locataire est une société (c'est elle qui prélève l'impôt à la source), de nombreux investisseurs s'enregistrent comme entrepreneurs individuels afin de bénéficier du taux avantageux de 10 %.

Impôt sur les plus-values ​​: Il y a un exemption pour les ventes résidentielles entre particuliers, ce qui rend la plupart des transactions de vente de biens à rénover fiscalement avantageuses.

Pas de TVA Cela s'applique aux reventes entre particuliers. Pour les constructions neuves d'un promoteur, la TVA à 20 % est généralement incluse dans le prix indiqué.

Propriété et résidence

L'acquisition d'un bien immobilier en Arménie ne donne pas automatiquement droit à un permis de séjour. Toutefois, selon la réglementation en vigueur, si vous exploitez votre bien dans le cadre d'une activité de location enregistrée en tant qu'entrepreneur individuel, cette activité peut servir de base à une demande de titre de séjour.

Un changement important est attendu : À compter du 1er août 2026, l'investissement immobilier en Arménie devrait constituer un critère autonome pour les demandes de résidence.La loi habilitante a été adoptée, mais le décret d'application — qui fixera le seuil minimal d'investissement et les modalités de procédure — n'a pas encore été publié.

Pièges courants à éviter

Ignorer le contrôle cadastral. Il s'agit de l'erreur la plus fréquente et la plus dangereuse. Sans un extrait cadastral récent, il est impossible de savoir avec certitude si le vendeur est bien propriétaire du bien, s'il est grevé d'hypothèques ou d'autres charges, ou si des copropriétaires disposent d'un droit de préemption susceptible d'invalider votre achat.

Paiement en devises étrangères. Toutes les transactions immobilières doivent être réglées en drams arméniens. Les sanctions en cas d'infraction sont sévères : des amendes équivalentes au montant total de la transaction, avec un minimum de 2 millions de drams arméniens.

Accords de dépôt informels. En Arménie, il est extrêmement courant de verser un acompte sans contrat de dépôt notarié, ce qui vous prive de tout recours légal en cas d'échec de la transaction. Faites toujours notarier votre contrat.

Ignorer le consentement du conjoint. Si le vendeur a acquis le bien pendant le mariage, le consentement de l'autre conjoint est requis pour la vente, même si son nom ne figure pas sur le titre de propriété. À défaut de ce consentement, la transaction peut être annulée.

Sous-estimer les délais de rénovation. Entre les demandes de permis, les retards des entrepreneurs, l'approvisionnement en matériaux et les inspections, les rénovations en Arménie prennent systématiquement plus de temps que prévu. Prévoyez une marge de 6 à 12 mois dans votre calendrier et votre budget.

Ignorer l'évaluation sismique. L'Arménie se situe dans une zone sismique active. Les bâtiments datant de l'époque soviétique peuvent ne pas être conformes aux normes de sécurité actuelles. Il est conseillé de faire réaliser une évaluation structurelle avant tout achat, surtout si vous envisagez d'importants travaux de rénovation.

Héritage des dettes de l'ancien propriétaire. Les nouveaux propriétaires héritent des obligations d'entretien obligatoires et des frais impayés, sauf si le précédent propriétaire les a expressément pris en charge dans le contrat de vente. Assurez-vous que tous les paiements d'entretien sont à jour avant la signature de l'acte de vente.

Comment Vardanyan & Partners peut vous aider

Nous travaillons avec les Arméniens de la diaspora et les acheteurs étrangers à chaque étape du processus de rénovation.

Avant d'acheter, Nous effectuons une vérification juridique complète : recherches cadastrales, vérification des charges, vérification du zonage et confirmations du consentement des copropriétaires et de leurs conjoints. Nous examinons les documents du vendeur et signalons tout problème avant votre engagement.

Lors de l'achat, Nous rédigeons et vérifions les contrats de vente en y intégrant les garanties nécessaires à la protection de vos intérêts, gérons les formalités notariales et prenons en charge l'enregistrement cadastral. Pour les acheteurs à distance, nous pouvons agir en vertu d'une procuration, vous dispensant ainsi de votre présence en Arménie pour la signature de l'acte de vente.

Pendant les travaux de rénovation, Nous vous conseillons sur les permis nécessaires, examinons les contrats des entrepreneurs et veillons à ce que votre rénovation soit conforme à la réglementation arménienne en matière de construction.

Une fois terminé, Nous vous accompagnons dans la structuration de vos locations (y compris l'enregistrement en tant qu'entrepreneur individuel pour optimiser vos revenus locatifs fiscalement), la conformité fiscale foncière et, lorsque les règles entreront en vigueur, les demandes de résidence basées sur l'investissement.

Avec plus de 11 ans d'expérience, plus de 1 500 dossiers traités dans 97 nationalités et une note de 4.9 étoiles sur Google, nous apportons une expertise locale approfondie combinée à la perspective internationale dont la diaspora et les acheteurs étrangers ont besoin.

Questions fréquemment posées

Un citoyen étranger peut-il acheter un bien immobilier en Arménie ?

Oui. Les personnes étrangères peuvent librement acquérir et posséder des appartements, des maisons et des locaux commerciaux avec les mêmes droits que les citoyens arméniens. Aucun permis spécial ni statut de résidence n'est requis. Seules les terres agricoles font exception et doivent être détenues par une personne morale arménienne.

Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Arménie ?

Les étrangers peuvent posséder directement la plupart des types de terrains courants, y compris les terrains urbains et d'habitation à usage résidentiel ou commercial. Les terres agricoles font exception : les étrangers ne peuvent pas en être propriétaires à titre personnel, mais peuvent y accéder par l'intermédiaire d'une société enregistrée en Arménie (qui peut être détenue à 100 % par des étrangers) ou par le biais d'un bail.

Combien de temps dure le processus d'achat ?

De l'accord préliminaire à l'enregistrement de la propriété, comptez 2 à 4 semaines. Les principales étapes consistent à préparer vos documents notariés, à conclure le contrat de vente notarié et à vous inscrire auprès du service du cadastre (2 à 5 jours ouvrables).

Dois-je me trouver en Arménie pour acheter un bien immobilier ?

Non. Vous pouvez mandater un représentant local par le biais d'une procuration notariée pour effectuer la transaction en votre nom. Les procurations établies à l'étranger doivent être apostillées et accompagnées d'une traduction certifiée en arménien.

Ai-je besoin d'un permis de construire pour rénover un appartement ?

Cela dépend de l'ampleur des travaux. Les réparations esthétiques (peinture, carrelage, remplacement d'équipements et finitions intérieures) ne nécessitent pas de permis. Les modifications structurelles (suppression de murs porteurs, agrandissement de la surface habitable ou travaux de reconstruction) requièrent un permis de construire délivré par le responsable de la commune après approbation des plans.

Quels impôts vais-je payer sur ma propriété arménienne ?

La taxe foncière annuelle varie de 0 % à 0.6 % de la valeur cadastrale, selon un barème progressif. Les ventes entre particuliers sont exonérées de droits de mutation et de droits d'enregistrement. Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 10 %. Les plus-values ​​réalisées lors de la revente d'un bien immobilier résidentiel entre particuliers sont exonérées.

L'achat d'un bien immobilier m'aidera-t-il à obtenir la résidence arménienne ?

Actuellement, la propriété immobilière ne donne pas droit à la résidence, mais l'exploitation d'un bien immobilier à des fins locatives (en tant qu'entrepreneur individuel) peut y prétendre. À compter du 1er août 2026, l'investissement immobilier devrait devenir un critère d'éligibilité unique pour les demandes de résidence, bien que le décret d'application fixant les seuils d'investissement minimaux n'ait pas encore été publié.

Puis-je payer le bien immobilier en dollars américains ou en euros ?

Non. Toutes les transactions immobilières doivent être réglées en drams arméniens (AMD) par virement bancaire. Le paiement en devises étrangères est illégal et passible d'amendes égales au montant total de la transaction (minimum 2 millions d'AMD). Vous pouvez convertir vos devises étrangères auprès d'une banque arménienne avant la signature de l'acte de vente.