Avec le financement vendeur, le titre vous sera transféré immédiatement. Toutefois, le bien sera grevé des droits du vendeur et pourra être repris si les acomptes ne sont pas payés à temps.

Vous pouvez inscrire autant de personnes que vous le souhaitez sur l'acte.

Oui, l'acte peut être établi au nom d'une SARL ou d'une société, qu'elle soit enregistrée en Arménie ou à l'étranger.

Les étrangers peuvent être propriétaires à 100 % de biens immobiliers en Arménie : ils peuvent acquérir, détenir, louer, vendre, léguer et autrement disposer de leurs biens sur un pied d'égalité avec les locaux. Les étrangers n'ont pas besoin d'avoir un permis de séjour ni de démontrer des liens avec l'Arménie. Dans le même temps, investir dans l’immobilier peut vous donner droit à un permis de séjour temporaire ou permanent. La seule restriction s'applique à la propriété étrangère des terres agricoles. Lors de l'achat d'une terre agricole en Arménie, un étranger devra peut-être créer une personne morale et acquérir le terrain au nom de cette entité. Les terres agricoles peuvent également appartenir directement à des étrangers qui ont statut de résident spécial en Arménie.

Propriété exclusive

Quel que soit votre état civil, vous pouvez choisir d'acheter la propriété à votre nom unique.

Dans la plupart des pays, les lois matrimoniales précisent que les biens acquis pendant les biens du mariage sont détenus conjointement par les deux époux, quel que soit celui par qui ils ont pu être achetés (biens communautaires). La situation en Arménie n’est généralement pas différente. Dans le cas d'un couple marié, le droit civil agit comme si les biens étaient en copropriété à parts égales (50-50), sauf dispositions spécifiques contraires dans le contrat de mariage. Ainsi, votre conjoint sera considéré comme copropriétaire du bien, que son nom soit inscrit ou non au contrat d'achat. 

La loi arménienne ne reconnaît pas les « mariages de fait ». Si vous vivez ensemble mais n'êtes pas mariés, la loi arménienne n'accorde aucun droit automatique d'occupation permanente ou de propriété à votre partenaire. En l’absence de testament, le partenaire n’aura pas non plus de droits successoraux. 

Une personne célibataire qui achète une propriété en Arménie et se marie par la suite peut conclure un contrat de mariage dans lequel les époux peuvent stipuler que la propriété est apportée conformément aux termes du contrat de mariage. 

Possession commune

La copropriété existe lorsque la propriété est achetée par deux ou plusieurs personnes, chacune détenant une participation dans la propriété selon les conditions qui pourront être décidées entre elles. Dans le cas d'un couple, cela se fera normalement en parts égales mais, lorsqu'il y a plus de deux acheteurs, cela peut être proportionnel au montant que chaque personne a contribué au financement de l'achat, par exemple 70 % / 20 % / 10 %. En common law, l'équivalent est la « location en commun ».

Tous les propriétaires ont le droit de participer aux décisions concernant la propriété. La loi exige que les décisions concernant la propriété soient prises à l'unanimité. Un ou plusieurs propriétaires peuvent exiger que la propriété soit vendue, à moins qu'il ne soit possible que leurs parts soient physiquement séparées ou que les autres propriétaires soient disposés à acheter ces parts. Si aucun accord ne peut être conclu, il peut être nécessaire de s'adresser au tribunal pour obtenir une ordonnance autorisant la vente de la propriété.

L'un des propriétaires peut également disposer par voie de vente ou de donation de la partie du bien qui lui appartient. En cas de vente de leur part de propriété, ils sont tenus d'accorder un droit de préemption aux propriétaires existants. Cette règle ne s'applique pas en cas de disposition par voie de donation ou d'héritage. Les autres propriétaires disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption. 

Propriété de l'entreprise

Il est possible d'acheter une propriété en Arménie en faisant appel à une société anonyme locale ou étrangère ayant une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires,

Les principales raisons de posséder des biens arméniens par l’intermédiaire d’une société sont :

• Pour permettre l'achat de la propriété par plusieurs personnes ;
• Assurer la stabilité et la continuité dans la propriété et la gestion des biens familiaux ;
• Faciliter le transfert et la propriété des biens ;
• Pour éviter les contraintes du droit successoral ;
• Créer des avantages fiscaux ;
• Pour protéger la maison familiale des créanciers commerciaux.

 Cette solution peut également présenter des inconvénients fiscaux, notamment en matière de retenue à la source et d'impôt sur les plus-values.

Le certificat de titre propre (en arménien - ִրրրարրրրֺ րրրրրրֻրրրր… processus de due diligence et, dans de nombreux cas, le document unique sur lequel s'appuient les acheteurs. Le certificat est valable 15 jours ouvrables pendant lesquels l'accord (préliminaire et/ou définitif) doit être signé. A l'expiration du délai de 15 jours, une nouvelle attestation devra être obtenue. Une demande de certificat de titre propre peut être déposée par le vendeur, l'acheteur ou toute autre partie intéressée. 

L'existence d'autres intérêts dans la propriété, tels que servitudes, droits des héritiers, etc., ne peut pas toujours être entièrement vérifiée par le certificat de titre propre. Certaines personnes peuvent avoir un droit d'acquisition préalable, ou de préemption, sur la vente d'un bien. Il peut également y avoir des modifications ou des ajouts non autorisés au bien immobilier qui n'ont pas été déclarés à l'autorité de planification. Pour les terrains à bâtir, le certificat indique simplement que le terrain est zoné pour la construction ; il faudra ensuite obtenir un permis d'urbanisme complet (permis de construire).

Un accord préliminaire ne transfère pas la propriété, mais précise une date ou une période future au cours de laquelle la propriété sera transférée et peut énoncer les conditions (éventualités) qui doivent être remplies avant la clôture. La signature d’un accord préliminaire n’est pas une étape obligatoire et vous pouvez procéder directement à la conclusion de la vente. Cependant, avoir un accord préliminaire peut être utile si vous n'êtes pas prêt à conclure la vente immédiatement mais que vous souhaitez sécuriser la propriété et avoir un accord juridiquement contraignant.

Un accord préalable peut s'avérer nécessaire si la vente finale dépend d'aléas, tels que :

• Obtenir une hypothèque ou un autre financement ;
• Libérer la propriété des privilèges ;
• Réaliser une expertise ;
• Obtenir d'autres documents/permis, tels que le consentement de l'autorité de tutelle (municipale) si l'un des vendeurs est mineur.

Un accord préliminaire doit être notarié pour être juridiquement exécutoire. Bien que les accords préliminaires ne soient généralement pas formellement enregistrés, il est conseillé d'en déposer une copie auprès du cadastre afin de minimiser la possibilité que le vendeur rompe le contrat en vendant la propriété à un tiers.

Généralement, à ce stade, l’acheteur paiera un acompte au vendeur. Le montant de la caution peut varier et sera convenu entre les parties.

Un accord préliminaire est un instrument mutuellement contraignant. Une fois qu'il est valablement signé, aucune des parties ne peut se retirer de l'accord, à moins qu'une ou plusieurs des éventualités ne soient pas remplies. Si l’une des parties ne respecte pas les termes de l’accord, l’autre partie disposera de toute une gamme de recours juridiques. Au minimum, un acheteur défaillant risque sa caution. Il est courant de stipuler qu’un vendeur défaillant doit payer le double du montant de la caution à titre de pénalité. Sauf disposition contraire, un tribunal peut ordonner une exécution forcée pour contraindre les parties à finaliser le transfert.

Le contrat de vente et d'achat final doit être signé en présence d'un notaire. Bien que les accords les plus élémentaires puissent également être authentifiés directement par un officier du cadastre, un notaire sera requis si l'accord doit être personnalisé ou si l'une des parties ne parle pas arménien. Le notaire a l’obligation légale de vous fournir des informations sur la nature et les implications du contrat que vous signez. Le notaire devra s'assurer de l'identité des parties et de leur capacité juridique à procéder à la transaction. Les passeports et actes de mariage de tous les signataires seront exigés. Si le vendeur est mineur ou âgé ou handicapé, il pourra être sous la protection d'un tuteur, auquel cas l'accord du tuteur sera demandé avant que la vente puisse être conclue. Si le vendeur est marié, le notaire voudra s'assurer que le conjoint accepte la vente.

Chaque notaire aura son propre modèle d'accord et ces modèles peuvent varier en détail. Il est nécessaire de s’assurer que toutes les clauses importantes sont incluses dans l’accord. Normalement, les accords sont rédigés uniquement en arménien et la traduction est effectuée verbalement en lisant l'intégralité de l'accord à l'acheteur. Une somme modique vous sera facturée pour le service d'interprète.

Le contrat de vente et d'achat doit être l'accord définitif et complet car les parties n'auront que 30 jours pour le faire enregistrer au Cadastre. Si certaines conditions doivent encore être remplies, il est préférable de signer un accord préalable. Il n’existe pas de règles de « réflexion » dans la loi arménienne. Une fois signé, l'accord entre en vigueur et les parties ne peuvent pas se retirer du contrat.

Si vous achetez des agencements ou des équipements dans le cadre de l’achat de la propriété, vous devez alors faire dresser un inventaire. Si vous le pouvez, visitez le bien la veille de la signature du contrat pour vous assurer que tout est conforme, notamment si la vente comprend un certain nombre d'agencements. En même temps, vous pouvez également vérifier que vous obtiendrez la possession vacante du bien après la signature du contrat, à moins que ce dernier ne prévoie que le bien sera libéré ultérieurement.

Si vous ne parvenez pas à vous rendre en Arménie pour signer l'accord en personne, vous pouvez faire en sorte de donner à un parent, un ami ou un avocat une procuration pour qu'il signe en votre nom.

Une fois le contrat de vente et d'achat final signé, l'acheteur dispose de 30 jours ouvrables pour enregistrer ses droits de propriété auprès du cadastre. Le défaut d'enregistrement de ces droits dans le délai de 30 jours entraînera l'invalidité du contrat de vente et d'achat. L'acheteur devra présenter une copie originale du contrat de vente et d'achat et une traduction notariée du passeport. Une procuration notariée sera requise si l'enregistrement est effectué par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un autre représentant. Le processus d'inscription peut prendre de quelques heures à quelques jours, selon que vous payez ou non les frais de service accélérés. Un certificat de propriété sera délivré avec des détails de base sur la propriété et le nouveau propriétaire. Vous présenterez ensuite le certificat de propriété aux services publics (électricité, gaz, téléphone, etc.) afin qu'ils enregistrent également le changement de propriétaire et préparent de nouveaux contrats à votre nom. 

L'impôt sur les gains en capital

Le transfert de propriété résidentielle entre particuliers n'est normalement pas imposable, à condition que l'acheteur et le vendeur soient des particuliers (non enregistrés en tant qu'entrepreneurs privés). Ainsi, l'impôt sur les plus-values ​​réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel est de 0 %. Toutefois, si l'acheteur est une personne morale ou un entrepreneur privé, un précompte mobilier de 10 % est applicable.

Taxe foncière (foncière)

La taxe foncière est payable annuellement par le propriétaire du bien immobilier. Les taux d'imposition varient de 0 à 1 % de la valeur cadastrale, qui est normalement nettement inférieure à la valeur marchande.

Lorsque le bien immobilier est vendu par un particulier, le nouveau propriétaire assume les obligations fiscales de tout impôt foncier impayé. Cependant, des modifications récentes obligent le vendeur à se procurer un certificat confirmant l'absence d'obligations fiscales de la part de la municipalité locale.

Impôt sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs ne dépassant pas 58.35 millions de drams arméniens (environ 120,000 10 $ US) par an sont imposés à 20 %. Les revenus locatifs dépassant ce montant sont imposables à XNUMX %.   

Droits de timbre, droits de succession et de donation

L'Arménie n'a pas de droits de timbre, de cadeaux ou de droits de succession. 

Charges Communales

Si vous êtes propriétaire d’un bien tel qu’un appartement, il y aura des frais d’entretien et de service à payer. Ils dépendront de la taille et de la qualité du complexe, par exemple de la présence ou non d'ascenseurs, d'une piscine, de jardins et d'autres installations.

Les lois arméniennes exigent que l'acheteur d'un bien immobilier effectue les paiements en monnaie locale, les drams arméniens. Si le paiement s'effectue par l'intermédiaire d'une banque, celle-ci doit veiller au respect de ces règles. 

Les services de change sont fournis par les banques, d'autres établissements de crédit ainsi que par les bureaux de change.

Il n'y a aucune restriction sur le transfert de devises étrangères vers ou depuis l'Arménie. 

Si le montant de la transaction dépasse 50 millions de drams (environ 105,000 XNUMX USD), le paiement excédentaire doit être effectué par virement bancaire.

Héritage ab intestat. A défaut de testament, la loi prévoit l'ordre de succession comme suit :

1. Conjoint, enfants et parents ;
2. Frères et sœurs (et leurs descendants) ;
3. grands-parents ; 
4. Oncles et tantes (et leurs descendants).

Chaque ordre d'héritiers exclut les héritiers suivants, et ceux du même ordre, se partagent l'héritage à parts égales. En conséquence, ceux qui se trouvent au-delà du premier ordre de succession n'hériteront que s'il n'y a pas de conjoint, d'enfants et de parents. Ainsi, si vous décédez en laissant un conjoint survivant, deux parents et deux enfants, chacun d'eux recevra 1/5 de votre succession. Il est possible d'augmenter les droits du conjoint survivant ou des enfants mais cela nécessite une certaine planification successorale.

Époux. Le conjoint survivant n'est pas spécifiquement protégé par la loi arménienne sur les successions. En effet, la loi considère traditionnellement que la succession du défunt appartient à toute la famille et non à un seul membre de celle-ci. Cela étant dit, seule la partie de la succession appartenant au défunt est soumise au droit successoral, de sorte que le conjoint survivant conservera normalement la propriété d'au moins 50 % de ses biens communs. 

Si le mariage n’a pas été enregistré, le partenaire survivant n’aura aucun droit à l’héritage du défunt. Entre eux, ceux qui vivent en union libre sont des étrangers légaux, sans aucun droit de succession entre eux.

Enfants Les enfants du couple nés hors mariage bénéficient des mêmes droits que ceux des enfants issus du mariage, tout comme les enfants du défunt nés avec un autre partenaire. Les enfants adoptés du couple bénéficient des mêmes droits que les enfants naturels, mais ils sont exclus de tout droit à l'héritage de leurs parents naturels. Les petits-enfants ne bénéficient d'aucun droit, sauf si l'un des enfants du défunt est lui-même décédé. Dans ce cas, ils se mettent à la place de leur parent décédé.

Liberté testamentaire. En vertu de la loi arménienne, vous pouvez disposer librement de votre succession et vous pouvez choisir de déshériter votre conjoint, vos enfants et vos parents en faisant un testament ou une donation. Toutefois, ils peuvent toujours réclamer 50 % de la valeur des biens auxquels ils auraient droit en l’absence de testament si :

1. Ils sont âgés de moins de 18 ans ou de plus de 60 ans ;
2. Ils sont handicapés ou légalement incapables.

Le testament doit être rédigé par écrit et notarié. Le fait de ne pas légaliser le testament le rend invalide. 

Planification successorale. Si vous souhaitez avoir un certain contrôle sur votre succession à votre décès, vous devez alors entreprendre une planification successorale, telle que :

• Augmenter la proportion de la part d'un héritier en faisant un testament ;
• Faites des cadeaux de votre vivant ;
• Acheter la propriété par l'intermédiaire d'une société anonyme ;
• Prenez une police d’assurance-vie.

Taxes. Les successions et les donations ne sont pas imposées en Arménie. Cependant, la cession de biens peut toujours être imposable dans le pays où l'héritier a sa résidence fiscale, à moins qu'il n'existe une convention de double imposition entre l'Arménie et ce pays.

Accepter l'héritage. Les héritiers disposent d'un délai de 6 mois après le décès pour accepter l'héritage en faisant une déclaration notariée. Le notaire établira la liste des bénéficiaires, vérifiera s'il existe un testament, procédera au partage de la succession et délivrera les actes de succession aux héritiers. 

Exécuteur. Vous pouvez nommer un avocat ou une autre personne pour agir à titre d’exécuteur testamentaire. L'exécuteur testamentaire prend les mesures nécessaires à l'entretien et à la gestion de la succession, informe les héritiers et autres bénéficiaires du testament, paie et recouvre les dettes, représente la succession devant les tribunaux, veille à ce que la succession soit distribuée conformément au testament, assiste à la interprétation du testament, rapport aux héritiers, travail avec le notaire etc.