TL. DR
- Հայաստանում անշարժ գույքի իրավունքները և սահմանափակումները պարտավորեցնում են գնորդներին միայն պետական կադաստրում գրանցվելուց հետո. միայն պայմանագրերը բավարար չեն (աղբյուր).
- Կադաստրի պաշտոնական քաղվածքը բացահայտում է գրանցված սեփականատիրոջը, համասեփականատերերին և բոլոր գրանցված սահմանափակումները (հիփոթեք, գրավադրում, սերվիտուտ, բռնագանձում):աղբյուր).
- Համատեղ սեփականության օտարման համար անհրաժեշտ է ամուսնու կամ համասեփականատիրոջ համաձայնությունը, և համաձայնության բացակայությունը կարող է խափանել գրանցումը (աղբյուր).
- 1998 թվականից առաջ ստեղծված կամ մասնակիորեն գրանցված ակտիվները պետք է առաջին անգամ ֆորմալացվեն անվտանգ փոխանցումից առաջ. հակառակ դեպքում վեճերը և ֆինանսավորումն ավելի ռիսկային են (աղբյուր).
- Մինչև կանխավճար վճարելը կամ ստորագրելը, անցկացրեք ձեր Հայաստանի անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի որոնումը և կադաստրի կողմից գրավի ստուգումը, և արդյունքները համաձայնեցրեք ձեր նոտարի հետ։
Գնո՞ւմ եք անշարժ գույք Հայաստանում: Անշարժ գույքի արագ որոնումը կարող է ձեզ խնայել ամիսներ տևող ուշացումներից և հազարավոր խուսափելի ռիսկերից: Հայաստանի կադաստրի համակարգը միակ աղբյուրն է այն մասին, թե ով է սեփականության սեփականատերը և ինչ բեռ է այն կրում, ուստի ուշադիր ուսումնասիրությունը կարևոր է ցանկացած գնորդի համար, ով զբաղվում է անշարժ գույքի ուսումնասիրությամբ Հայաստանում:
Բառը
- Ինչու՞ ստուգել սեփականության իրավունքը Հայաստանի պետական կադաստրի միջոցով (իրավական ուժ, գնորդի պաշտպանություն):
- Ինչպես ստանալ պաշտոնական կադաստրի քաղվածք. e-Cadastre. ինչ է ցույց տալիս քաղվածքը և ինչպես այն պահանջել
- Սեփականության գրառումների մեկնաբանություն՝ գրանցված սեփականատերեր, համասեփականատերեր, ամուսնու համաձայնություն և ժառանգներ
- Ապահովվածության սահմանումը և հասկացողությունը. հիփոթեքային վարկեր
- Դիմելու կարգը. գործնական քայլեր գրավի որոնումը կատարելու և անվտանգ կերպով փակելու համար
- Նախնական պայմանագրային գնորդի ստուգաթերթիկ
- ՀՏՀ
Ինչու՞ ստուգել սեփականության իրավունքը Հայաստանի պետական կադաստրի միջոցով (իրավական ուժ, գնորդի պաշտպանություն):
Հայաստանը գրանցումը նախևառաջ կարևորող իրավասություն է. անշարժ գույքի իրավունքներն ու պահանջները երրորդ կողմերի նկատմամբ ուժի մեջ են մտնում միայն պետական կադաստրի գրանցամատյանում գրանցվելուց հետո: Ստորագրված կամ նույնիսկ նոտարական վավերացված փաստաթուղթն ինքնին չի փոխանցում սեփականության իրավունքը կամ չի կատարում գրավի պարտավորությունը, մինչև իրավունքը չգրանցվի (աղբյուրԱհա թե ինչու է Հայաստանում սեփականության իրավունքի որոնումը գնորդի հիմնական պաշտպանությունը. եթե իրավունքը գրանցված չէ, դուք չեք կարող այն ձեռք բերել. եթե գրանցված է խոչընդոտ, դուք կենթարկվեք դրան։
Այնպիսի սահմանափակումները, ինչպիսիք են հիփոթեքը, գրավադրումները, սերվիտուտը և բռնագանձումները, օրինականորեն կիրառելի են դառնում կադաստրի գրանցման միջոցով, և պատշաճ որոնումը բացահայտում է այդ սահմանափակումները նախքան միջոցներ հատկացնելը (աղբյուրԳործարքների մեծ ծավալների դեպքում կարող են լինել բացթողումներ. միայն 2019 թվականի հուլիսին Հայաստանի կադաստրը գրանցել է անշարժ գույքի իրավունքների գրանցման ավելի քան 16,000 գործարք (աղբյուրԿադաստրի կողմից ծանրաբեռնվածության կարգապահ ստուգումը նվազեցնում է խուսափելի անակնկալները և պահպանում է փակումների ճիշտ ուղու վրա։
Ինչպես ստանալ պաշտոնական կադաստրի քաղվածք. e-Cadastre. ինչ է ցույց տալիս քաղվածքը և ինչպես այն պահանջել
Կադաստրի կոմիտեն հրապարակում է անշարժ գույքի իրավունքների վերաբերյալ պաշտոնական տեղեկատվություն: Քաղվածքը (հաճախ անվանում են սեփականության թույլտվության քաղվածք) ցույց է տալիս գույքի նույնականացման տվյալները և բոլոր գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները, ներառյալ սեփականության մանրամասները և սահմանափակումները, ինչպիսիք են հիփոթեքը, գրավադրումները և սերվիտուտը ():աղբյուր).
Դուք կարող եք քաղվածքը պահանջել՝ տրամադրելով գույքի հասցեն կամ կադաստրային կոդը և հետևելով Կադաստրի տեղեկատվության տրամադրման ուղիներին: Էլեկտրոնային եղանակով կատարված գործարքների համար Հայաստանի e-cadastre.am հարթակը աջակցում է գրանցման և ներկայացման աշխատանքային հոսքերին` օգտագործելով ճանաչված էլեկտրոնային ստորագրություններ (աղբյուր).
Ինչ է սովորաբար ցույց տալիս քաղվածքը (և ինչպես կարդալ այն).
- Գույքի նույնականացում՝ հասցե, կադաստրային համար, նկարագրություն և այլն: (աղբյուր).
- Ներկայիս գրանցված սեփականատեր(ներ)ը՝ անհատ(ներ) կամ իրավաբանական անձ, և սեփականության հիմքը։
- Խոչընդոտներ՝ հիփոթեքային վարկեր/գրավներ, նախապատվության իրավունքներ, սերվիտուտներ/ճանապարհորդության իրավունքներ, ինչպես նաև ցանկացած բռնագրավում կամ արգելք, եթե գրանցված է (աղբյուր).
- Այլ գրանցված իրավունքներ/պահանջներ, որոնք կարող են ազդել օգտագործման կամ փոխանցման վրա (օրինակ՝ սահմանափակումներ) (աղբյուր).
Սեփականության գրառումների մեկնաբանություն՝ գրանցված սեփականատերեր, համասեփականատերեր, ամուսնու համաձայնություն և ժառանգներ
Սկզբում կենտրոնացեք «սեփականատեր» բաժնի վրա: Քաղվածքը պետք է ցույց տա, թե ով է գրանցված սեփականատերը և արդյոք կան մի քանի սեփականատերեր, որոնք ունեն բաժնեմասեր (ժառանգված կամ համատեղ ձեռք բերված ակտիվներում ընդհանուր): Վաճառողի և գրանցված սեփականատիրոջ միջև ցանկացած անհամապատասխանություն կարմիր դրոշ է, որը պահանջում է լուծում ստորագրելուց առաջ:
Երբ գույքը ամուսնական համատեղ սեփականություն է կամ այլ կերպ համատեղ սեփականության իրավունք ունի, ՀՀ օրենսդրությունը պահանջում է ամուսնու կամ համասեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությունը վաճառքի վավերական գործարքի համար. համաձայնության բացակայությունը կարող է անվավեր ճանաչել վաճառքը և կասեցնել գրանցումը (աղբյուրԳնորդները պետք է ուսումնասիրեն քաղվածքը՝ համասեփականության գրանցումների համար և համոզվեն, որ նոտարը ստանում է գործարքի հետ կապված բոլոր անհրաժեշտ համաձայնությունները։
Եթե սեփականության իրավունքը ժառանգությունից է ծագում, գործարքը կնքելուց առաջ համոզվեք, որ ժառանգորդը պատշաճ կերպով գրանցված է որպես սեփականատեր: Կադաստրի քաղվածքը կարտացոլի գրանցված սեփականատիրոջը. փոխանցումները պետք է կատարվեն միայն ճիշտ ժառանգորդի գրանցումից հետո՝ վիճարկելիությունից խուսափելու համար (աղբյուր).
Ապահովվածության սահմանումը և հասկացողությունը. հիփոթեքային վարկեր
Բռնությունները իրավական բեռ են, որոնք կարող են սահմանափակել ձեր իրավունքները կամ հետաձգել փոխանցումը: Նշանակալի խոչընդոտները՝ հիփոթեքային/գրավային, գրավադրված գույքի վրա դրված իրավունքները, սերվիտուտի իրավունքները և բռնագանձումները, պետք է գրանցվեն կադաստրում՝ երրորդ կողմերի նկատմամբ կիրառելի դառնալու համար (աղբյուրՊաշտոնական քաղվածքում կթվարկվեն նման գրանցված բոլոր սահմանափակումները (աղբյուր).
Ինչպես մեկնաբանել քաղվածքի վրա առկա տարածված խոչընդոտները.
- Հիփոթեք/գրավ. սովորաբար նշվում է վարկատուի և վարկի հղումը: Հիփոթեքը պետք է մարվի, և ազատումը գրանցվի մաքուր փոխանցման համար (աղբյուր).
- Առգրավում/արգելք. Նշում է, որ դատարանը կամ մարմինը սահմանափակել է իրացումը. փոխանցումը կարգելափակվի մինչև դրա վերացումը (աղբյուր).
- Սերվիտուտ/Ճանապարհի իրավունք. Բեռ, որը մնում է գույքի հետ, հնարավոր է՝ ազդելով օգտագործման կամ արժեքի վրա (աղբյուր).
Հատուկ դեպք՝ 1998 թվականից առաջ ստեղծված կամ մասնակիորեն գրանցված ակտիվներ։ Հայաստանի ժամանակակից կադաստրը գործարկվել է 1990-ականների վերջին: Չգրանցված կամ միայն մասամբ գրանցված անշարժ գույքը պետք է առաջին անգամ ֆորմալացվի վաճառքից առաջ: Մինչև պետական գրանցման ավարտը, նույնիսկ նոտարական վավերացված փաստաթղթերը լիովին ուժի մեջ չեն մտնում, և վեճերի կամ ֆինանսավորման մերժման ռիսկերը ավելի բարձր են (աղբյուր).
Դիմելու կարգը. գործնական քայլեր գրավի որոնումը կատարելու և անվտանգ կերպով փակելու համար
- Նույնականացրեք գույքը. ստացեք ճշգրիտ հասցեն և կադաստրային կոդը վաճառողից կամ նախնական փաստաթղթերից։
- Պահանջել Կադաստրի պաշտոնական քաղվածք. դիմել Կադաստրի տեղեկատվության տրամադրման ծառայության միջոցով և ստանալ քաղվածք, որտեղ նշված են սեփականության իրավունքը և սահմանափակումները (աղբյուր).
- Ստուգեք սեփականության իրավունքը վաճառողի նկատմամբ. համոզվեք, որ վաճառողը համապատասխանում է գրանցված սեփականատիրոջը և ստուգեք համասեփականատերերի կամ ամուսնական համատեղ սեփականության առկայության մասին համաձայնություն պահանջող դեպքերը (աղբյուր).
- Վերանայեք խոչընդոտները. նույնականացրեք ցանկացած գրավ, գրավադրում, սերվիտուտ կամ բռնագանձում. համապատասխանաբար պլանավորեք ազատումները կամ նախապայմանները (աղբյուր).
- Հասցեի մասնակի գրանցումներ մինչև 1998 թվականը. եթե գույքը լիովին գրանցված չէ, ապա ավարտեք առաջին գրանցումը վաճառքից առաջ կամ դրա հետ մեկտեղ՝ սեփականության իրավունքը ամրագրելու համար (աղբյուր).
- Ստորագրել նոտարի մոտ և գրանցել փոխանցումը. նոտարականացնել վաճառքի պայմանագիրը՝ բոլոր անհրաժեշտ համաձայնություններով և գրանցելով այն։ Իրավունքները ուժի մեջ են մտնում միայն կադաստրում գրանցվելուց հետո։աղբյուր).
Հուշում. Հայաստանը աջակցում է էլեկտրոնային գրանցումները e-cadastre.am կայքի միջոցով՝ ճանաչված էլեկտրոնային ստորագրություններով, ինչը օգտակար է թողարկումների և գրանցման զուգահեռ համակարգման համար (աղբյուր).
Նախնական պայմանագրային գնորդի ստուգաթերթիկ
| կետ | Ստուգում |
|---|---|
| Կադաստրի պաշտոնական քաղվածքը ստացվել է (ընթացիկ ամսաթիվ) | ☐ |
| Վաճառողը համապատասխանում է գրանցված սեփականատիրոջը (անձնագիրը հաստատված է) | ☐ |
| Համատեղ սեփականատերերի/ամուսինների համաձայնությունը նույնականացված և փաստաթղթավորված է | ☐ |
| Գործող հիփոթեքային վարկեր, գրավադրումներ, բռնագանձումներ կամ սահմանափակումներ չկան, կամ համաձայնեցված չէ ազատման պլանը։ | ☐ |
| 1998 թվականից առաջ/մասնակի գրանցումը լուծված կամ պլանավորված է | ☐ |
| Նոտարի համակարգման և գրանցման ուղին հաստատված է | ☐ |
Ձեռքբերման և կառուցվածքավորման վերաբերյալ ավելի լայն համատեքստի համար տե՛ս մեր ուղեցույցները՝ անշարժ գույք Հայաստանում, ներդրումներ կատարել Հայաստանումև ձեռքբերումից հետո հարկային նկատառումներԵթե գնումից հետո պլանավորում եք ապրել Հայաստանում, հաշվի առեք մեր ռեզիդենտություն և քաղաքացիություն ռեսուրսներ:
Եզրափակում
Կադաստրի կողմից գույքի նկատմամբ բռնագանձումների մանրակրկիտ ստուգումը Հայաստանում գույքի ուսումնասիրության հիմքն է: Գրանցված սեփականության իրավունքը ստուգելով, գրավադրումների և այլ բեռների առկայությունը ստուգելով, բոլոր համաձայնությունները ստանալով և գրանցումն ավարտելով՝ դուք ռիսկային խոստումը վերածում եք իրավաբանորեն պաշտպանված իրավունքի: Նախքան կանխավճար կատարելը կամ պայմանագիր կնքելը, կատարեք ձեր սեփականության վկայականի որոնումը Հայաստանում և համաձայնեցրեք ձեր նոտարին, վարկատուին և վաճառողին հստակ գրանցման պլանի շուրջ: Սեփականության վկայականի վերանայման, 1998 թվականից առաջ ձևակերպումների և անվտանգ փակման հարցում օգնության համար՝ կապվեք մեր թիմի հետ.
ՀՏՀ
Ի՞նչ է ներառում Կադաստրի պաշտոնական քաղվածքը։
Այն թվարկում է գույքի նույնականացման տվյալները և բոլոր գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները, ներառյալ սեփականության իրավունքը և գրավադրումները, ինչպիսիք են գրավադրումները, գրավադրումները և սերվիտուտի իրավունքները ():Կադաստրի կոմիտե).
Արդյո՞ք նոտարական կարգով վավերացված վաճառքի ակտը սեփականության իրավունքի փոխանցում է առանց գրանցման:
Ոչ։ Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքները երրորդ անձանց նկատմամբ ուժի մեջ են մտնում միայն պետական կադաստրում գրանցվելուց հետո։ Միայն նոտարական վավերացումը բավարար չէ (առաջնորդելու).
Արդյո՞ք չգրանցված հիփոթեքները կամ գրավները կիրառելի են գնորդի նկատմամբ։
Կադաստրում գրանցման միջոցով գրավադրումները դառնում են օրինականորեն կիրառելի երրորդ անձանց նկատմամբ։ Պատշաճ որոնումները բացահայտում են գրանցված պարտքերը, որպեսզի գնորդները չժառանգեն չբացահայտված պարտքեր (վերլուծություն).
Արդյո՞ք ինձ անհրաժեշտ է ամուսնու համաձայնությունը գնելու կամ վաճառելու համար։
Եթե գույքը համատեղ ամուսնական սեփականություն է կամ համատեղ սեփականություն, ապա օտարման համար անհրաժեշտ է ամուսնու կամ համասեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությունը. համաձայնության բացակայությունը կարող է անվավեր ճանաչել վաճառքը և կասեցնել գրանցումը (checklist).
Ինչպե՞ս պետք է վարվեմ 1998 թվականից առաջ գրանցված կամ մասնակիորեն գրանցված գույքի հետ։
Ավարտեք առաջին գրանցումը վաճառքից առաջ կամ դրա հետ մեկտեղ: Մինչև գրանցման ավարտը սեփականության իրավունքը լիովին ապահովված չէ, և վեճերի կամ ֆինանսավորման մերժման ռիսկերը ավելի բարձր են (առաջնորդելու).
