TL. DR
- Օտարերկրացիները կարող են ազատորեն գնել ոչ գյուղատնտեսական անշարժ գույք Հայաստանում (քաղաքային/առևտրային/բնակելի), բայց ոչ գյուղատնտեսական հողեր (գյուղատնտեսական հողեր) (տե՛ս կանոնները և քայլերը) (աղբյուր; աղբյուր).
- Ձեզ անհրաժեշտ է ՀՀ հարկային նույնականացման համար (ՀՀՀ) նախքան նոտարի կողմից վաճառքի ստորագրումը և կադաստրի գրանցումը (աղբյուր).
- Գյուղատնտեսական հողերին սովորաբար մուտք են գործում երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի կամ «Արտասահմանյան ներդրումների մասին» Հայաստանի օրենքին համապատասխան տեղական կառույցների միջոցով, այլ ոչ թե ուղղակի օտարերկրյա սեփականության միջոցով (աղբյուր).
- Ակնկալվում է, որ գնորդի կողմից գնման գնի մոտ 3-5%-ի չափով փակման ծախսերը կկազմեն, գումարած կադաստրային արժեքի վրա գանձվող գույքահարկը (աղբյուր; աղբյուր).
- Յուրաքանչյուր գործարք պետք է նոտարականացվի և գրանցվի կադաստրում՝ սեփականության իրավունքի անվտանգ փոխանցման համար (աղբյուր; աղբյուր).
Կարո՞ղ է օտարերկրացին հող գնել Հայաստանում: Այո՛, եթե դա ոչ գյուղատնտեսական հող է կամ կառուցապատված անշարժ գույք: Սակայն Հայաստանի գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակումները խիստ են, և գնորդները պետք է նախապես պլանավորեն ՀՎՀՀ-ի, նոտարական գրասենյակի և կադաստրի գրանցման գործընթացը: Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչպես դասակարգել հողը, կառուցել գյուղատնտեսական հողերի հետ կապված գործարքները և կնքել համապատասխան գործարքը Հայաստանում:
Արագ պատասխան. ինչ կարող են և ինչ չեն կարող գնել օտարերկրացիները Հայաստանում
Օտարերկրացիները կարող են գնել և գրանցել բնակարաններ, տներ, գրասենյակներ, մանրածախ առևտրի տարածքներ և այլ ոչ գյուղատնտեսական անշարժ գույք Հայաստանում: Այս փոխանցումները սովորաբար նոտարականացվում և գրանցվում են կադաստրում՝ գնորդի անունով (աղբյուր).
Գյուղատնտեսական հողերի (գյուղատնտեսական հողերի) ուղղակի օտարերկրյա սեփականությունը թույլատրված չէ Հայաստանի օրենսդրությամբ (աղբյուրԵթե հողամասը դասակարգվում է որպես գյուղատնտեսական, դուք չպետք է փորձեք այն անձամբ գնել որպես օտարերկրացի. դիտարկեք ստորև բացատրված համապատասխան այլընտրանքները։
| Գույքի տեսակը | Ուղիղ օտարերկրյա սեփականություն՞ | Նշումներ |
|---|---|---|
| Ոչ գյուղատնտեսական հողատարածքներ և կառուցապատված անշարժ գույք (քաղաքային/առևտրային/բնակելի) | Այո | Կիրառվում է ստանդարտ նոտարական + կադաստրային գրանցում (աղբյուր). |
| Գյուղատնտեսական հողատարածք (գյուղատնտեսական հողատարածք) | Ոչ | Օտարերկրացիները սովորաբար օգտագործում են երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր կամ համապատասխան տեղական կառույցներ՝ ոչ թե ուղղակի սեփականության իրավունքով։աղբյուր; աղբյուր). |
Գյուղատնտեսական հողեր. իրավական արգելք
Հայաստանի օրենսդրությունն արգելում է օտարերկրյա քաղաքացիներին գյուղատնտեսական հողեր տիրապետել։ Քաղաքականության նպատակն է գյուղատնտեսական հողերի սեփականությունը պահել հայկական ձեռքում՝ միաժամանակ թույլատրելով օտարերկրյա ներդրումներ այլ գործիքների միջոցով (աղբյուր).
Գործնականում, ցանկացած գնորդի համար հիմնական քայլը հողի դասակարգումը՝ գյուղատնտեսական կամ ոչ գյուղատնտեսական, ստուգելն է՝ նախքան կանխավճար վճարելը: Դասակարգումը որոշում է, թե արդյոք օտարերկրացին կարող է անձամբ ստանձնել սեփականության իրավունքը, թե պետք է օգտագործի այլ կառույց: Ձեր նոտարը կամ խորհրդատուն կարող են Կադաստրից ստանալ պաշտոնական քաղվածքը և գոտիավորումը՝ որպես պատշաճ ուսումնասիրության մաս (աղբյուր).
Գյուղատնտեսական հողերի մասշտաբը և դրա կարևորությունը
Հայաստանն ունի զգալի գյուղատնտեսական հետք. 2018 թվականին երկրի հողատարածքի մոտ 58.9%-ը դասակարգվել է որպես գյուղատնտեսական (աղբյուրԴա նշանակում է, որ քաղաքներից և ավաններից դուրս գտնվող հողամասերի մեծ մասը կարող է ենթարկվել գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակմանը, և այդ պատճառով վաղ դասակարգումը և կառուցվածքավորումը կարևոր է օտարերկրյա գնորդների և սփյուռքի ներդրողների համար։
Գյուղատնտեսական հողերի իրավական շրջանցիկ լուծումներ՝ վարձակալություն
Չնայած օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել գյուղատնտեսական հողերի, նրանք սովորաբար կարող են այն վարձակալել: Հայաստանի «Օտարերկրյա ներդրումների մասին» օրենքը պաշտպանում է օտարերկրյա ներդրողների ներդրումներ կատարելու և քաղաքացիական գործարքներ կնքելու իրավունքները, ինչպիսիք են վարձակալության պայմանագրերը, ըստ Հայաստանի օրենսդրության (աղբյուր).
Գյուղատնտեսական հողերի վարձակալության տիպիկ քայլերն են՝ վարձատուի սեփականության իրավունքի հաստատումը, վարձակալության ժամկետի և թույլատրելի օգտագործման վերաբերյալ բանակցությունները, վարձակալության նոտարական վավերացումը, եթե դա պահանջվում է օրենքով կամ կողմերի միջև համաձայնեցված է, և վարձակալության գրանցումը Կադաստրում, երբ ժամկետը հանգեցնում է գրանցման: Պատշաճ գրանցումը ապահովում է ձեր իրավունքները երրորդ կողմերի նկատմամբ (աղբյուր).
Հայկական ընկերությունները և օտարերկրյա ներդրումների մասին օրենքը
Շատ օտարերկրյա ներդրողներ նախընտրում են գործել հայկական ընկերության միջոցով՝ ոչ գյուղատնտեսական ակտիվներ պահելու, անձնակազմ վարձելու և տեղական պայմանագրեր կնքելու համար: Հայաստանի «Օտարերկրյա ներդրումների մասին» օրենքը նախատեսում է ազգային վերաբերմունք և երաշխիքներ տեղական իրավաբանական անձանց միջոցով կատարված ներդրումների համար՝ ենթակա ոլորտային սահմանափակումների (աղբյուր).
Կարևոր. գյուղատնտեսական հողերի սեփականության արգելքը դեռևս ուժի մեջ է: Հայկական իրավաբանական անձի կողմից գյուղատնտեսական հողերի սեփականության իրավունքը կախված է կազմակերպության սեփականության իրավունքից և Հայաստանի հողային օրենքներից. օտարերկրացիները, որպես կանոն, չպետք է ենթադրեն, որ նորաստեղծ ընկերությունը կշրջանցի գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակումները՝ առանց ուշադիր կառուցվածքի և իրավական հաստատման (աղբյուր).
Ռեսուրսներ, եթե պլանավորում եք կառուցվածքային գործունեություն ծավալել տեղական ընկերության միջոցով.
- Հայկական ընկերության գրանցում անշարժ գույքի կամ գործառնությունների համար. Բիզնեսի գրանցում Հայաստանում.
- Ներդրումային ուղիների և պաշտպանության հասկացողություն. Ներդրումներ կատարեք Հայաստանում.
- Կորպորատիվ և գույքահարկի համատեքստ. Հարկերը Հայաստանում.
Քաղաքային գնումներ
Հայաստանի քաղաքներում՝ Երևանում, Շիրակում, Վանաձորում, անշարժ գույք գնել ցանկացող օտարերկրացու համար գործընթացը պարզ է։ Օտարերկրյա գնորդները սովորաբար գնում են բնակարաններ, պենտհաուսներ, մանրածախ առևտրի տարածքներ, գրասենյակներ և ոչ գյուղատնտեսական հողամասեր, որոնք նախատեսված են շինարարության կամ առևտրային օգտագործման համար։ Այս գործարքները ճանաչվում և գրանցվում են Կադաստրում (աղբյուր).
Մինչև ստորագրելը, ապահովեք ձեր հայկական հարկ վճարողի համարանիշը (TIN): Նոտարները և կադաստրը կպահանջեն այն՝ ձեզ գրանցամատյանում նույնականացնելու համար (աղբյուրԵթե մտադիր եք վարձակալության տալ անշարժ գույքը կամ տեղում բիզնես վարել, մտածեք, թե արդյոք անհրաժեշտ է հիմնել հայկական ընկերություն՝ գործունեության և հարկային արդյունավետության համար (աղբյուր).
Շուկայի և գնորդների պաշտպանության ավելի լայն պատկերի համար տե՛ս մեր կենտրոնը Հայաստանի անշարժ գույք.
առևտրային և բնակելի անշարժ գույք. նոտար
Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրերը ձևակերպվում են նոտարական գրասենյակում: Սովորական կնքման ժամանակ կողմերը ստուգում են ինքնությունը (ներառյալ գնորդի ՀՎՀ-ն), ուսումնասիրում են սեփականության վկայականի քաղվածքը, ստորագրում են առուվաճառքի պայմանագիրը, և նոտարը վավերացնում է այն: Այնուհետև նոտարական կարգով վավերացված պայմանագիրը ներկայացվում է Կադաստր՝ սեփականության իրավունքի փոխանցման գրանցման համար (աղբյուր; աղբյուր).
Օտարալեզու փաստաթղթերը կարող են պահանջել թարգմանություն և, անհրաժեշտության դեպքում, օրինականացում/ապոստիլ, նախքան նոտարի կողմից դրանք ընդունելը: Նախապես պլանավորեք թարգմանությունը և փաստաթղթերի պատրաստումը՝ ուշացումներից խուսափելու համար (աղբյուր).
կադաստրի և սեփականության իրավունքի փոխանցման քայլերը
Հայաստանում սեփականության փոխանցումը կատարյալ է, երբ կադաստրը ձեզ գրանցում է որպես նոր սեփականատեր։ Այս քայլը պարտադիր է. չներկայացնելը կարող է սեփականության իրավունքը թողնել վաճառողի անունով և ձեզ ենթարկել ռիսկի (աղբյուր).
Դիմելու կարգը. քայլ առ քայլ հրահանգներ օտարերկրյա գնորդների համար
- Ստացեք ձեր ՀՀ հարկային նույնականացման համարը (ՀՎՀՀ): Դիմեք ստորագրելուց առաջ. ՀՎՀՀ-ն պահանջվում է նոտարի և կադաստրի մոտ (աղբյուր).
- Դասակարգեք գույքը։ Կադաստրի հետ հաստատեք, թե արդյոք հողամասը գյուղատնտեսական է, թե ոչ գյուղատնտեսական, որպեսզի գնորդը կարողանա ստանալ սեփականության իրավունքը (աղբյուր; աղբյուր).
- Իրականացնել պատշաճ ստուգում: Պատվիրել սեփականության վկայականի քաղվածք, ստուգել խոչընդոտները, սահմանները և վաճառողի լիազորությունները. անհրաժեշտության դեպքում պատրաստել թարգմանություններ/օրինականացումներ (աղբյուր).
- Նոտարի մոտ վավերացրեք առքուվաճառքի պայմանագիրը։ Ստորագրեք նոտարի մոտ՝ նշելով անհրաժեշտ անձը հաստատող փաստաթղթերը, ՀՎՀՀ-ն և ուղեկցող փաստաթղթերը։ Նոտարը վավերացնում է պայմանագիրը (աղբյուր).
- Գրանցեք փոխանցումը կադաստրում: Ներկայացրեք նոտարական կարգով վավերացված պայմանագիրը և ստացեք թարմացված սեփականության վկայականը, որտեղ դուք նշված եք որպես սեփականատեր (աղբյուր).
Գնորդի ծախսեր և շարունակական հարկեր
Հայաստանում անշարժ գույք գնելիս նախատեսեք հետևյալ բյուջեն.
| Արժեքի առարկա | Ինչ է այն ընդգրկում | Ցուցանիշային ազդեցություն | Աղբյուր |
|---|---|---|---|
| Նոտարական և գրանցման վճարներ | Վաճառքի նոտարական վավերացում; կադաստրային գրանցում | Ներառված է փակման ընդհանուր ծախսերի մոտ 3–5%-ի մեջ | աղբյուր |
| Թարգմանություններ/օրինականացումներ | Հաստատված թարգմանություններ, անհրաժեշտության դեպքում՝ ապոստիլ | Ներառված է փակման ընդհանուր ծախսերի մոտ 3–5%-ի մեջ | աղբյուր |
| Իրավական ուսումնասիրություն | Վերնագրի ստուգումներ, գոտիավորում, պայմանագրի վերանայում | Ներառված է փակման ընդհանուր ծախսերի մոտ 3–5%-ի մեջ | աղբյուր |
| Ընդհանուր փակման մոտավոր ծախսերը | Գնորդի կողմից կնքման պահին կատարված բոլոր ծախսերը | Գնի մոտավորապես 3-5%-ը | աղբյուր |
| Տարեկան գույքահարկը (շարունակական) | Կադաստրային արժեքի վրա հիմնված համայնքային գույքահարկը | Կադաստրային արժեքի մոտավորապես 0.05%-1.5%-ը | աղբյուր |
Եթե պլանավորում եք վարձակալության կամ զարգացման ծրագիր իրականացնել, վաղաժամ համապատասխանեցրեք ձեր կառույցը Հայաստանի հարկային կանոններին։ Հարկերը Հայաստանում.
Վերջնական ստուգաթերթիկներ՝ համապատասխանությունը պահպանելու համար, երբ դուք որպես օտարերկրացի անշարժ գույք եք գնում Հայաստանում.
- Հաստատեք հողերի դասակարգումը (գյուղատնտեսական vs ոչ գյուղատնտեսական) կադաստրի քաղվածքով՝ նախքան կանխավճար վճարելը (աղբյուր).
- Ստացեք ձեր ՀՎՀՀ-ն նոտարի նշանակումից առաջ (աղբյուր).
- Օգտագործեք գյուղատնտեսական հողերի վարձակալության պայմանագրեր կամ հաստատված կառույցներ։ Մի փորձեք ուղղակի սեփականության իրավունք ձեռք բերել որպես օտարերկրացի։աղբյուր; աղբյուր).
- Նոտարական կարգով վավերացրեք վաճառքը և գրանցեք սեփականության իրավունքի փոխանցումը կադաստրում՝ սեփականության իրավունքը կատարելագործելու համար (աղբյուր).
Ոչ գյուղատնտեսական գույք գնելը Հայաստանում օտարերկրացու համար հեշտ է, սակայն գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակումները և գրանցման ձևականությունները պահանջում են զգուշություն: Պատշաճ ուսումնասիրության, գոտիավորման ստուգումների, ՀՎՀՀ-ի և անվտանգ փակման վերաբերյալ անհատականացված աջակցության կամ գյուղատնտեսական հողերի ներդրումների կառուցվածքավորման օգնության համար կապվեք մեր թիմի հետ այսօր. Կապ.
ՀՏՀ
Կարո՞ղ է օտարերկրացին հող գնել Հայաստանում։
Կարո՞ղ է օտարերկրացին գյուղատնտեսական հողատարածքներ տիրապետել հայկական ընկերության միջոցով։
Գյուղատնտեսական հողերի սեփականությունը սահմանափակված է օրենքով։ Մինչդեռ օտարերկրյա ներդրողները կարող են հիմնել հայկական ընկերություններ և օգտվել «Օտարերկրյա ներդրումների մասին» օրենքի պաշտպանությունից, գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակումները դեռևս գործում են և պետք է գնահատվեն յուրաքանչյուր դեպքի համար առանձին։ Շատ ներդրողներ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր են օգտագործում գյուղատնտեսական հողերին մուտք գործելու համար (աղբյուր; աղբյուր).
Անշարժ գույք գնելու համար անհրաժե՞շտ է արդյոք հայկական հարկ վճարողի հաշվառման համարանիշ (TIN):
Այո։ Նոտարի մոտ և կադաստրի գրանցման համար անհրաժեշտ է ՀՎՀՀ։ Ստացե՛ք այն ստորագրելուց առաջ՝ ուշացումներից խուսափելու համար (աղբյուր).
Որո՞նք են Հայաստանում անշարժ գույք գնելիս գործարքի փակման սովորական ծախսերը։
Ի՞նչ իրավական գործընթաց է պահանջվում սեփականության իրավունքի փոխանցման համար։
Առնչվող ուղեցույցներ՝ Հայաստանի վիզաներ, Հայաստանի ռեզիդենտություն, Հայաստանի քաղաքացիություն.
