С одного взгляда
- Вступает в силу с 30 августа 2026 года. Три закона — HO-405-N, HO-398-N и HO-406-N — были приняты 3 июля 2026 года и опубликованы 29 июля 2026 года. Ни один из них пока не вступил в силу.
- Отслеживайте один объект — вашу собственную собственность. В случае незаконной постройки на частной земле или незаконной пристройки к квартире, находящейся в индивидуальной собственности, владелец обязан снести ее или восстановить за свой счет в течение одного месяца с момента получения письменного требования от главы общины — если только само требование не предусматривает более длительный срок.
- Второй вариант — общая собственность кондоминиума. Несанкционированные постройки на общей территории здания прямо исключаются из процедуры предъявления требования собственником в течение одного месяца. Для них применяется отдельная процедура принятия решения о сносе компетентным органом, для которой не установлен фиксированный месячный срок.
- Судебные запреты сужаются. Судам будет запрещено выносить решения о мерах обеспечения исполнения решений, препятствующих сносу несанкционированных построек на землях общины или на государственных землях в пределах границ общины. Действующие судебные запреты такого рода утрачивают силу с момента вступления закона в силу, и суд уведомляет об этом Службу исполнения судебных решений в течение трех дней.
- «Два месяца», о которых вы, возможно, читали, — это не срок для подачи апелляции. Похожая поправка продлевает срок действия административного правонарушения. обследование случая Срок увеличивается с 15 дней до двух месяцев. 30-дневный срок для подачи жалобы на решение остается неизменным, и ничто из этого не устанавливает общий двухмесячный срок обжалования решений, принятых в рамках кадастрового или иммиграционного законодательства.
Армения собирается ужесточить правила в отношении несанкционированного строительства, что напрямую повлияет на обычных владельцев квартир, а не только на застройщиков. С 30 августа 2026 года владелец, получивший письменное требование о сносе от главы своей общины, как правило, будет иметь один месяц на принятие мер за свой счет, а один из судебных способов, на который владельцы исторически полагались для приостановления исполнения решения, больше не будет доступен для строений на общинной или государственной земле.
Если вы являетесь владельцем, покупаете или наследуете квартиру в Ереване или другом месте Армении с закрытым балконом, пристроенной террасой или любой другой пристройкой, историю разрешений на строительство которой вы никогда не проверяли, сейчас самое время узнать, какова ваша ситуация. Ниже приведена информация об изменениях, к кому относится каждый вариант и что нужно сделать до конца августа.
Какие изменения произойдут 30 августа 2026 года?
Три отдельных закона вступают в силу в один и тот же день. Они были приняты одновременно 3 июля 2026 года и опубликованы в официальном вестнике 29 июля 2026 года. При индивидуальном прочтении каждый из них имеет узкую сферу действия; при совместном прочтении они смещают баланс между собственником недвижимости и муниципалитетом.
HO-405-N — требование о сносе за один месяц.
Данный закон вносит поправки в положения Гражданского кодекса Армении, касающиеся несанкционированных построек. Его практическим эффектом является установление крайнего срока: если процедура сноса применяется непосредственно к собственнику, собственник обязан снести постройку или восстановить имущество до прежнего состояния за свой счет в течение одного месяца с момента получения письменного требования главы общины — если в этом требовании не указан более длительный срок. Важно отметить, что поправка также выделяет общую собственность кондоминиума и изменяет порядок ее использования. См. опубликованный текст HO-405-N.
HO-398-N — ограничение на меры защиты претензий.
Данный закон вносит поправки в административно-процессуальные правила Армении, запрещая судам выносить обеспечительные меры, препятствующие сносу несанкционированных построек, расположенных на общинной земле или на государственной земле в пределах границ общины. Закон также имеет переходный характер: обеспечительные меры такого типа, вынесенные до даты вступления закона в силу, утрачивают силу с этой даты, и суд обязан уведомить Службу принудительного исполнения в течение трех дней. См. опубликованный текст HO-398-N.
HO-406-N — двухмесячный период рассмотрения дела.
Этот закон был широко неправильно истолкован. Он продлевает с 15 дней до двух месяцев срок, в течение которого административный орган должен рассмотреть и принять решение по определенным делам о административных правонарушениях после получения протокола. Это крайний срок для принятия решения органом, а не более длительный срок для обжалования. 30-дневный срок для подачи жалобы на решение и 30-дневный срок для рассмотрения этой жалобы остаются неизменными. Этот же закон также вводит требование для определенных перечисленных правонарушений обжаловать решение в административном порядке до обращения в суд. См. опубликованный текст HO-406-N.
Кто пострадает — два разных направления
Наиболее распространенная ошибка в первоначальных обзорах этого пакета мер заключается в том, что его рассматривают как единый механизм. Это не так. Измененное положение Гражданского кодекса устанавливает два различных пути, и от того, какой из них вы используете, зависит, будет ли к вам вообще применяться месячный срок.
Участок 1 — частная собственность и пристройки к вашему собственному жилому помещению.
Если несанкционированная постройка находится на принадлежащем вам участке земли или является незаконной пристройкой к вашей квартире или помещению, требование предъявляется вам, и в течение месяца отсчитывается срок, отведенный на выполнение требований. Вы несете расходы по сносу или восстановлению. Это относится и к закрытым балконам, пристроенным комнатам, надстройкам на крыше и переоборудованию террас в помещения, находящиеся в вашей частной собственности.
Важное уточнение относительно балконов. Ни в определении незаконной постройки в Гражданском кодексе, ни в поправке 2026 года «закрытый балкон» не упоминается как отдельная категория. Правила кадастровой планировки помещений указывают балкон как пример незаконного пристройки, поэтому балконы являются наиболее проблемным местом на практике — но соответствует ли ваша пристройка этим критериям, зависит от конкретных обстоятельств. Это зависит от истории разрешений, от того, затрагивали ли работы общие или несущие элементы, и от фактического расположения границ вашего зарегистрированного объекта недвижимости. Не следует делать поспешных выводов, исходя из того, что балкон был закрыт в течение многих лет.
Пункт 2 — несанкционированные постройки на общей территории кондоминиума.
В тех случаях, когда несанкционированная постройка находится на общей территории многоквартирного дома — лестничных клетках, коридорах, крыше, наружных стенах, участке под зданием — поправка прямо исключает возможность предъявления требования собственником в течение одного месяца. Вместо этого она проходит через отдельное решение о сносе, принимаемое компетентным органом, и закон не устанавливает фиксированный месячный срок для этого варианта.
Это различие не является лазейкой и не является отсрочкой исполнения. Оно просто означает, что процедура, адресат решения и сроки отличаются. Армянское прецедентное право годами защищало общие права совладельцев на общие и несущие конструкции здания и рассматривало строительство на этих участках без согласия других совладельцев как незаконное. Пакет мер 2026 года развивает эту существующую доктрину, а не заменяет ее.
Спрос за месяц: что происходит на самом деле?
Письменное требование о сносе не появляется из ниоткуда. В современной муниципальной практике обычно происходит следующее: осмотр идентифицирует строение; составляется административный протокол; владелец получает уведомление и возможность высказаться; если строение соответствует применимым правилам легализации, предоставляется возможность его легализовать; и только если это не удается, в качестве заключительного административного акта выносится письменное требование о сносе.
Изменения, вступающие в силу 30 августа, касаются обратной стороны этой последовательности. После вручения требования отсчет месяца начинается с момента его получения , а не с даты, указанной на нем, — поэтому подтверждение вручения становится актуальным вопросом, требующим документального подтверждения. Если требование предусматривает более длительный срок, то применяется именно этот более длительный срок. Если же ничего не предпринимается и срок истекает, требование становится подлежащим исполнению, и армянские суды неизменно отказываются пересматривать законность решений о сносе зданий и наложении штрафов после истечения срока обжалования.
Помимо сноса, незаконное строительство уже давно влечет за собой административные штрафы в соответствии с армянским законодательством, размер которых зависит от наличия у лица прав пользования земельным участком. Эти положения о штрафах действуют параллельно со сносом, а не вместо него.
Почему судам будет сложнее остановить снос зданий
До настоящего времени собственник, которому грозил снос, мог обратиться в суд за мерой обеспечения исполнения иска — временным постановлением, приостанавливающим действие иска на время рассмотрения основного спора. На практике это был инструмент, позволявший выиграть время. С 30 августа судам будет запрещено выносить меры обеспечения исполнения иска, блокирующие снос несанкционированных построек на землях общины или на государственных землях в пределах границ общины. Действующие постановления такого типа утрачивают силу с даты вступления в силу.
Важно точно указать пределы этого изменения, поскольку они преувеличиваются. Запрет распространяется конкретно на меры по обеспечению гарантий и на строения на общинной или государственной земле в пределах общинных границ. Это не общее правило, согласно которому суд никогда не может приостановить снос. Правила административного процесса Армении содержат отдельное, основанное на ходатайстве, право приостанавливать действие административного акта, и это право не было изменено данным пакетом. Вопрос о том, остается ли оно применимым наряду с новым запретом и как именно, действительно не решен — закон еще не вступил в силу, поэтому ни один суд не проверял это взаимодействие, и нет прецедентного права, на которое можно было бы опереться. Если ваша ситуация зависит от этого вопроса, рассматривайте его как открытый и оцените его на основе фактов, а не предполагайте ответ.
В связи с этим: по состоянию на начало августа 2026 года в опубликованных решениях Конституционного суда не было зафиксировано ни одного публично зарегистрированного конституционного иска против HO-398-N. Эти реестры не являются системой регистрации документов в режиме реального времени, поэтому лучше читать это как «пока ничего не зарегистрировано», а не «ничего не подано».
Что покупателям следует проверить перед закрытием сделки?
Покупатель, заключивший сделку по покупке квартиры с незаконной пристройкой, наследует проблему, включая расходы на снос. Проверка документов сама по себе не выявит проблему — выписка из кадастра подтверждает права и обременения, но не гарантирует соответствие здания разрешенным нормам. Это единственная веская причина для покупателей из диаспоры и иностранных покупателей не заключать сделку дистанционно, полагаясь только на документы.
- Получите новый единый справочный документ от Комитета по кадастру. В нем перечислены зарегистрированные права и обременения, а иногда он также отмечает зарегистрированные, но не легализованные структуры.
- Сравните официальный план этажа с реальным планом квартиры. Осмотрите квартиру, держа в руках кадастровый план. Самый явный признак неисправности — наличие балкона, комнаты или террасы в квартире, которых нет на плане.
- Найдите информацию на судебном портале. Проверьте сайт datalex.am по имени и адресу продавца на предмет наличия незавершенных административных судебных разбирательств или временных судебных приказов, включая приказы, срок действия которых истекает 30 августа.
- Обратитесь в муниципалитет в письменной форме. Письменный запрос или проверка на сайте e-gov.am могут выявить текущие судебные разбирательства, неоплаченные штрафы или уже вынесенное решение о сносе.
- Обратитесь к управляющей компании кондоминиума или здания. Как правило, именно там сначала всплывают последние уведомления муниципалитета и споры, касающиеся мест общего пользования, и именно они попадают на вторую страницу.
Для более подробного ознакомления с контекстом этих проверок см. наше руководство по строительному и имущественному праву в Армении и обзор практики в сфере недвижимости . Если вы покупаете недвижимость как нерезидент, наша заметка о налоге на недвижимость в Армении для нерезидентов охватывает налоговую сторону той же сделки.
Часто задаваемые вопросы
Распространяется ли это на балкон, который был застеклен много лет назад?
Что считается «несанкционированным сооружением» согласно армянскому законодательству?
Могу ли я легализовать это сооружение вместо его сноса?
Отсчет одного месяца начинается с даты, указанной в уведомлении, или с даты его доставки?
А что, если я так и не получил письменного уведомления?
Является ли новый двухмесячный период периодом, отведенным под обжалование?
Распространяется ли это двухмесячное изменение на кадастровые данные или отказы в иммиграции?
Что происходит с судебным запретом, вынесенным до 30 августа?
Что делать до 30 августа
Осталось совсем немного времени. Три практических шага, в порядке срочности. Во-первых, если на вас сейчас распространяется судебный запрет на снос, выясните сейчас, не относится ли он к тем, срок действия которых истекает 30 августа — у этой группы меньше всего времени. Во-вторых, если у вас есть закрытый балкон, пристройка или перестройка, и вы никогда не проверяли наличие разрешения на их строительство, найдите план этажа в кадастре и сравните его с планировкой квартиры; эта десятиминутная проверка покажет, есть ли у вас вообще какие-либо вопросы. В-третьих, если вы находитесь в процессе покупки, не закрывайте сделку, полагаясь только на документы.
Если что-либо из перечисленного относится к вам, то проверка на соответствие требованиям и комплексная юридическая экспертиза до конца августа обойдется значительно дешевле, чем снос после этого срока. Свяжитесь с нами, предоставив краткое описание объекта недвижимости, и мы подскажем, какой путь вам подходит.
Последнее обновление: 9 августа 2026 г.
