Армения прекращает позитивное административное молчание по поводу закона о собственности с 30 августа 2026 года.

С 30 августа 2026 года армянский орган власти, не принявший решение по заявлению о праве собственности в установленный законом срок, может отказать в его удовлетворении. Закон HO-402-N, принятый 3 июля 2026 года и опубликованный 29 июля 2026 года, переписывает статью 48 Закона об основах административного производства и административной процедуры, в результате чего фикция «предполагаемого одобрения» перестает действовать в отношении легализации несанкционированного строительства, распоряжения и использования государственной и общинной собственности, а также в отношении градостроительной документации. Второй закон, опубликованный в тот же день, HO-409-N, позволяет землевладельцам, находящимся в государственной собственности, расторгнуть истекший договор аренды до уровня земли под зданием, расположенным на них.

Если у вас сегодня есть документы о легализации, заявка на использование государственных или муниципальных земель, или планировочный документ, поданный в муниципалитет, то дата истечения срока принятия решения теперь совпадает с датой отказа в удовлетворении вашей заявки, которую необходимо обжаловать. Опубликованные тексты находятся на сайте ARLIS: HO-402-N и HO-409-N.

Четыре меры, один день

Армения приняла четыре пакета реформ в сфере недвижимости 3 июля 2026 года, и все они вступили в силу 30 августа 2026 года. В этой статье рассматриваются два из них. Два других пакета описаны в отдельных постах.

• HO-402-N. Административное молчание прекращает действие процедуры условного одобрения для трех категорий заявок на приобретение недвижимости. Подробности ниже.
• HO-409-N. Частичное расторжение истекших договоров аренды и прав безвозмездного пользования государственными и муниципальными землями. Подробности ниже.
• HO-407-N. Для регистрации в кадастре требуется справка об отсутствии задолженности по налогу на имущество и транспортные средства, а для организаций это требование распространяется на все местные сообщества. См. В Армении налог на имущество блокирует регистрацию в кадастре..
• HO-405-N, HO-398-N и HO-406-N. Требование о сносе несанкционированных построек в течение месяца, при этом меры по обеспечению сохранности прав собственности на землях общин и государства запрещены. См. новые правила сноса несанкционированных балконов и пристроек.

HO-402-N: когда официальное молчание превращается в отказ

Статья 48 закона об административном процессе давно закрепляет юридическую фикцию в отношении бездействия должностных лиц: как только истек установленный законом срок без принятия решения, заявитель считался получившим то, что просил. Административная палата Кассационного суда неоднократно применяла эту фикцию в спорах о муниципальном строительстве и приоритете землепользования, признавая, что принятое в результате этого действие подлежит пересмотру только по узкому основанию «явно незаконно», предусмотренному статьей 62(1)(d). Решения ВД/6474/05/22 (20 января 2026 г.), ВД/6031/05/23 (23 декабря 2025 г.) и ВД/11705/05/21 (15 декабря 2025 г.) все находятся в рамках этой линии прецедента. Распределение земли в соответствии с Земельным кодексом уже было предусмотрено на противоположной основе, где молчание означало отказ.

HO-402-N расширяет логику отклонения заявок еще на три класса и отменяет правило по умолчанию, на которое заявитель мог полагаться годами.

Что охватывает новое правило

Теперь молчание приводит к отказу в процедурах легализации несанкционированного строительства, распоряжения или использования государственной или общинной собственности, а также в отношении градостроительной и строительной документации. Третий класс исключений не является исчерпывающим. Акты о завершении строительства и вводе в эксплуатацию остаются вне его рамок, как и документы, выданные в рамках упрощенной процедуры, где фикция «предполагаемого одобрения» продолжает действовать, как и прежде. Эти два исключения прямо прописаны в принятом тексте, поэтому заявитель, чье дело подпадает под любой из этих пунктов, находится в существенно ином положении, чем сосед, чье дело не подпадает.

Какой крайний срок установлен для вашего дела?

Общий административный срок принятия решения составляет 30 дней, и в документе HO-402-N не указаны отраслевые сроки, применяемые к конкретным типам разрешений. Многие разрешения на градостроительство выдаются на гораздо более короткие сроки. В правительственном постановлении № 596-N от 19 марта 2015 года эти сроки установлены по категориям объектов: разрешение на проектирование – 5, 10 или 15 дней, или 10, 15 или 20 дней, если требуются технические условия от поставщиков коммунальных услуг; разрешение на строительство – 3, 5, 10 или 15 дней; и акт о завершении работ – 3 или 5 дней.

Именно эти даты превращают заявление в отказ, и трехдневный срок не оставляет никакого запаса времени. Найдите положение, регулирующее ваш конкретный документ, до 30 августа и запишите эту дату. Если вы не указали точный срок, вы не сможете обжаловать решение суда.

Одно техническое замечание для тех, кому может понадобиться позже оспорить этот момент. В измененной статье 46 говорится, что особые сроки могут устанавливаться «законом», в то время как Решение № 596-N является решением правительства, принятым в рамках делегированных полномочий в соответствии с Законом о городском развитии. Решение HO-402-N не отменяет и не изменяет его, поэтому более короткие сроки должны продолжать действовать, но это взаимодействие еще не было проверено.

Заявки, находящиеся на рассмотрении по состоянию на 30 августа.

Статья 7 регламента HO-402-N применяет измененную статью 48 к разбирательствам, начатым до вступления закона в силу. Для дел, поданных в соответствии со старым режимом, никаких исключений не предусмотрено, поэтому заявление, поданное в июне 2026 года, срок принятия решения по которому истекает в сентябре 2026 года, полностью подпадает под действие нового правила.

Более сложный случай — это дело, срок принятия решения по которому истек до 30 августа 2026 года, когда в соответствии со старым правилом уже возникло предположение об одобрении. Статья 7 не дает ответа на этот вопрос. В ней говорится о процедурах, «инициированных» до вступления в силу, и ничего не говорится об отмене уже полученного одобрения.

Более правильная интерпретация заключается в том, что одобрение остается в силе. Административное разбирательство завершается с принятием акта, а по старому правилу акт считался принятым по истечении срока его действия — поэтому к 30 августа действующее разбирательство, на которое могла бы распространяться статья 7, уже не существовало. Отмена одобрения также означала бы применение нового правила в обратном порядке, что ухудшило бы положение кого-либо, что запрещено как Конституцией, так и Законом о нормативно-правовых актах, и что, как постановил Кассационный суд, распространяется как на процессуальные, так и на материальные нормы. Закон об административном процессе имеет собственный механизм отмены благоприятного акта, в том числе в случае последующего изменения закона. Статья 7 не является заменой этому механизму.

Можно выделить три ситуации. Если срок истек до 30 августа и были соблюдены старые условия, одобрение должно оставаться в силе. Если заявка была подана до 30 августа, но срок истек после этой даты, применяется новое правило, и молчание считается отказом. И если предполагаемое действие было бы явно недействительным, то одобрения вообще не было.

Ничто из этого не было проверено в суде. Любой, кто полагается на одобрение, полученное благодаря молчанию, должен получить письменное подтверждение от соответствующего органа уже сейчас, пока этот вопрос еще не проверен на практике, а не активно оспаривается.

Обжалование предполагаемого отказа

Доступны два пути, и их можно использовать одновременно. Административный путь — это жалоба в орган, который должен был принять решение, или в его вышестоящий орган в соответствии со статьей 71 закона об административном процессе. Судебный путь — это иск о принудительном исполнении в Административном суде, в котором суд просят обязать орган выдать документ, который он отложил. Этот иск подается в соответствии со статьями 67 и 72 Кодекса об административном процессе.

Ни один из этих сроков не так прост, как кажется. В документе HO-402-N не указано, когда начинается отсчет срока по статье 71 в отношении отказа, возникшего из-за молчания, и в него не внесены поправки в статью 71 для решения этой проблемы. Статья 71 отсчитывает один срок с момента вступления акта в силу и еще один — с момента бездействия органа власти. Предполагаемый отказ не имеет подписанного документа и не требует уведомления, поэтому ничего не вступает в силу — что указывает на бездействие и на истечение срока принятия решения как на триггер, отсчитываемый со следующего дня.

Судебный путь, очевидно, не является более безопасным. Срок действия статьи 72 составляет два месяца с момента, когда заявитель был уведомлен об отказе или узнал о нем. В случаях, когда отказ является юридической фикцией, а не документом, вопрос о том, когда именно заявитель узнал об отказе, остается открытым.

Пока суд не разрешит ни один из этих вопросов, отсчитывайте оба периода со дня, следующего за истечением крайнего срока принятия решения, и подавайте документы в установленные сроки. Ожидание уведомления, которое закон не обязывает отправлять, — это явно плохой вариант.

Введены новые временные ограничения в муниципальных разбирательствах.

HO-402-N также реструктурирует налоговые и неналоговые разбирательства, проводимые органами местного самоуправления. Заинтересованному лицу предоставляется две недели для ответа органу, с возможностью продления еще на две недели по запросу. Само разбирательство должно завершиться в течение 60 дней. В случае недостаточности письменных материалов орган может провести устное слушание, и это право является дискреционным, поэтому запросите слушание в письменной форме и укажите причины, если ваше дело зависит от фактов, которые не отражены в материалах дела.

HO-409-N: частичное расторжение истекших договоров аренды на государственных землях.

Закон HO-409-N вносит статью 35(8) в Закон о государственной регистрации прав собственности. Он рассматривает конкретную и распространенную ситуацию в Армении: срок аренды или безвозмездного пользования государственной или общинной землей истек, а на части этой земли все еще стоит здание или сооружение, принадлежащее кому-либо, кроме землевладельца. До сих пор истекшее право и здание находились в неловком тупике. Статья 35(8) позволяет землевладельцу подать заявление на регистрацию прекращения права на ту часть участка, которую здание не занимает, в то время как право на землю, к которой прикреплено здание, остается в реестре.

Как работает механизм

Процесс инициирует землевладелец. Регистрация происходит в Кадастровом комитете на основании административного решения компетентного государственного органа, а также обновленного плана разделения и разграничения земельных участков, и это регистрируется как изменение площади, охватываемой существующим правом. Статья 35(8) сохраняет гарантии уведомления и продления, уже предусмотренные в статье 35(3) и статьях 35(5) – (7), поэтому владелец истекающего права не просто исключается из реестра без процедуры.

Что защищает владельца здания?

Право собственности на здание не затрагивается данным механизмом. В его основе лежат три дополнительных механизма защиты, существовавших до принятия HO-409-N. Статья 204 Гражданского кодекса в совокупности с Земельным кодексом неразрывно связывает права на землю под зданием с правом собственности на здание. Статьи 210–215 Гражданского кодекса предусматривают установленные законом сервитуты и права доступа в случаях, когда отрезанная часть здания в противном случае отрезала бы его от дороги или инженерных коммуникаций. Кроме того, административное решение о регистрации может быть оспорено в Административном суде, поэтому разграничение, проведенное более точно, чем это фактически необходимо для здания, может быть оспорено на основании имеющихся фактов.

Рамочная программа плана реализации

Механизм зависит от утвержденного правительством плана разделения, и общая структура уже существует в Постановлении правительства № 1028-N от 24 июля 2025 года. На первый взгляд, он выглядит адекватным: он требует, чтобы каждое здание на участке было показано, здания, принадлежащие кому-либо, кроме землевладельца, были отмечены отдельно, участки, находящиеся в собственности не собственника по другому праву собственности, были отмечены с указанием их площади и правового основания, а разделенный участок был изображен как отдельно пронумерованные и измеренные части. Это почти точно соответствует тому, что должно продемонстрировать заявление в соответствии со статьей 35(8), и HO-409-N не обязывает правительство принимать какие-либо дальнейшие решения.

Вопрос о том, будет ли Кадастровый комитет считать это достаточным на практике, — это другой вопрос, и здесь есть неопределенность. Постановление правительства № 461-N от 9 апреля 2026 года вносит изменения в порядок электронной подачи документов в соответствии с Постановлением № 1028-N, которые вступят в силу после запуска соответствующих инструментов на платформе государственного реестра и не позднее 9 октября 2026 года. Первые заявки, поданные после 30 августа, могут попасть в промежуточный этап этих изменений.

Договоры аренды, срок действия которых истек до 30 августа.

Статья 35(8) не содержит переходного положения, подобного тому, которое статья 7 предоставляет HO-402-N. Пояснительная записка к HO-409-N описывает уже истекшие права как объект реформы, и такая записка имеет вес в армянском толковании законодательства, не являясь обязательной для регистратора. Существует также толкование, которое полностью исключает возражение о ретроактивности: истечение срока действия является просто фактом прошлого, землевладелец подает новое заявление после 30 августа, и регистратор принимает решение в соответствии с действующим на тот момент законом, прекращая право в будущем путем изменения зарегистрированной площади. При таком толковании ничего не применяется в обратном направлении. Таким образом, вопрос о том, может ли землевладелец ссылаться на статью 35(8) в отношении права, утратившего силу, скажем, в 2019 году, остается открытым до тех пор, пока Комитет по кадастру не начнет рассматривать такие заявления. Владельцы давно истекших прав на землю под своими зданиями должны исходить из того, что риск реален, и действовать исходя из предположения, что он распространяется и на них.

Что делать, если у вас есть незавершенная заявка или ранее заключенный договор аренды?

Если заявление уже находится на рассмотрении в муниципалитете

1. Определите установленный законом срок действия решения для вашего типа документа и рассчитайте точную дату истечения срока действия, исходя из подтвержденной даты подачи.
2. Если эта дата приходится на период, близкий к 30 августа 2026 года, настаивайте на получении письменного решения до этой даты. Прямое одобрение ценнее фикции, которая может быть отменена.
3. Оформите ваше последующее обращение в письменном виде и сохраните подтверждение получения. Если молчание влечет за собой последствия, то датированная запись о том, что вы просили и когда, станет доказательством, на котором будет строиться ваше обращение.
4. Подготовьте заранее пакет документов для предъявления иска: заявление, срок действия, право требования и точное действие, которое вы хотите, чтобы суд обязал предпринять. Двух месяцев — это короткий срок, чтобы собрать все это с нуля.
5. Проверьте, является ли ваш документ актом завершения или ввода в эксплуатацию, или же он подпадает под упрощенную процедуру. Если да, то условное одобрение по-прежнему применяется, и ничто из вышесказанного вас не касается.

Если вы владеете зданием на государственной или муниципальной земле

1. Получите актуальную единую регистрационную запись в Кадастровом комитете и подтвердите дату истечения срока действия, зарегистрированную в отношении вашего договора аренды или права безвозмездного пользования.
2. Сравните зарегистрированную площадь с площадью застройки. Разница между ними – это земля, которую статья 35(8) призвана освободить, и она является мерой вашей уязвимости.
3. Проверьте доступ. Если окружающий участок является единственным путем к дороге, парковке или инженерным сетям, то до составления плана разграничения необходимо подать заявление о предоставлении сервитута в соответствии со статьями 210–215 Гражданского кодекса.
4. По возможности продлите или переоформите право аренды. Действующая аренда полностью исключает риски, а продление до 30 августа 2026 года обойдется дешевле, чем оспаривание после этой даты.

Обе процедуры основаны на документах, хранящихся в кадастре и муниципалитете, и обе ограничены по времени одной и той же датой. Наша практика в сфере недвижимости охватывает все этапы проверки: от оформления права собственности и аренды до регистрации.

Часто задаваемые вопросы

Последнее обновление: 12 августа 2026 г.