Контрольный список для проверки права собственности на недвижимость в Армении: проверьте право собственности, обременения и согласие супруга/супруги перед покупкой.

Подтвердите законность права собственности — получите выписку из государственного кадастра и документы, подтверждающие цепочку прав собственности.

В Армении права на недвижимое имущество и их передача должны быть зарегистрированы в государственном реестре. Надежный способ подтвердить законное право собственности на имущество — запросить официальную выписку из Государственного кадастра. Выписка содержит информацию о зарегистрированном владельце и правовом основании права собственности, а также позволяет проверить историю прав собственности через кадастровые информационные службы для выявления предыдущих передач и потенциальных нарушений. Эти записи предоставляются Кадастровым комитетом и составляют основу комплексной проверки недвижимости в Армении и любой проверки прав собственности в Кадастре.

Способ подачи заявления: Получение кадастровой выписки

1. Запросите официальную выписку о праве собственности/обременении (иногда называемую «выпиской об освобождении от обременений») в Государственном кадастре через его информационную службу, используя кадастровый код объекта недвижимости и данные продавца.
2. Проверьте выписку, чтобы узнать имя зарегистрированного владельца, основание для передачи права собственности (например, договор купли-продажи, наследство) и любые указанные обременения или примечания, которые могут ограничивать передачу права собственности.
3. При необходимости закажите дополнительные записи о правоустанавливающих документах, чтобы проверить предыдущие регистрации и выявить пробелы или необычные передачи прав собственности.

Ключевая хронология

Шаг регистрации	Типичный срок	Почему это имеет значение
регистрация передачи права собственности при продаже	До 30-х рабочих дней	Заранее спланируйте даты закрытия сделки и передачу права собственности — именно регистрация делает передачу юридически действительной.

Поиск зарегистрированных обременений: ипотеки, залоги, аресты имущества и сервитуты в кадастровой выписке.

Запросите последнюю выписку из кадастра о наличии обременений, чтобы увидеть все зарегистрированные обременения. Ипотека является зарегистрированным залоговым правом и остается привязанной к недвижимости до момента ее погашения. Зарегистрированная ипотека может блокировать регистрацию на имя покупателя или требовать погашения при закрытии сделки; она не исчезает просто потому, что недвижимость продана, если не будет должным образом аннулирована или урегулирована в соответствии с договором.

Ссылки

Помимо ипотечных залогов, обратите внимание на другие обременения, указанные в выписке, такие как налоговые или судебные залоги. Как и в случае с ипотекой, любое зарегистрированное обременение «сохраняется» после передачи права собственности, если только кредитор не освободит его или продавец не урегулирует его в рамках сделки. Выявление обременений на ранней стадии позволяет вам договориться о корректировке цены или потребовать их снятия в качестве предварительного условия в договоре купли-продажи.

Аресты и сервитуты в выписке из кадастра

Проверьте наличие судебных запретов на изъятие (например, наложенных судом) и зарегистрированных сервитутов (прав проезда или прав на коммунальные услуги). Изъятие может временно запрещать передачу или использование, в то время как сервитуты могут навсегда ограничивать застройку. И то, и другое отражается в выписке из кадастра и должно учитываться при оценке и формировании сделки.

Краткий контрольный список: обременения и действия покупателя

обременение	Где вы это видите	Практическое действие
Ипотека	Выписка из кадастра	Требуйте погашения задолженности при закрытии сделки или снижения цены, если вы берете на себя эти обязательства.
Залог (налоговый/судебный)	Выписка из кадастра	Получите разрешение до регистрации; скорректируйте условия, если вопрос не решен.
Припадок/привязанность	Выписка из кадастра	Не подписывайте документы, пока действие препарата не прекратится; приступ может заблокировать перевод.
Сервитут/право пользования	Выписка из кадастра	Оцените влияние на права доступа/здания и их стоимость.

Проверьте границы земельного участка и кадастровый план, сопоставив их с данными о земельном участке и техническим паспортом.

Сравните кадастровый план и координаты с тем, что вы видите на местности, и с «техническим паспортом» объекта недвижимости (официальным документом, определяющим его характеристики). Расхождения в площади или границах могут быть вызваны старыми топографическими съемками, незарегистрированными разделениями участков или самовольным захватом земли. Проверка соответствия официального плана физической реальности и технического паспорта является ключевым этапом комплексной проверки недвижимости в Армении.

Подтвердите наличие разрешений на строительство и правовой статус ремонтных работ.

Выявление незаконных/незарегистрированных строительных проектов и вариантов их легализации.

Проверьте разрешения на строительство и убедитесь, что пристройки или реконструкции были санкционированы и зарегистрированы. Несанкционированное или незарегистрированное строительство может рассматриваться как незаконное, не подлежащее страхованию и может повлечь за собой процедуры принудительного исполнения или легализации. Сверьте строительную документацию с техническим паспортом и кадастровыми записями, чтобы убедиться, что все построенные объекты официально признаны.

Получите согласие супругов и совладельцев и проверьте требования Гражданского кодекса к разделу совместного имущества.

Если продавец состоит в браке или имущество находится в совместной собственности, необходимо получить письменное согласие супруга и всех совладельцев. Гражданский кодекс требует согласия всех совладельцев на распоряжение общим имуществом, а практика требует подтверждения согласия супругов при продаже имущества, приобретенного во время брака. Нотариусы обычно запрашивают подтверждение такого согласия в процессе продажи, чтобы предотвратить будущие оспаривания.

• Согласие супруга: Если недвижимость была приобретена во время брака, необходимо получить нотариально заверенное согласие.
• Согласие совладельца: Соберите подписанные соглашения (и, при необходимости, доказательства того, что все преимущественное право покупки между совладельцами было урегулировано).

Поиск скрытых тревожных сигналов: нераскрытые наследники, жильцы и права преимущественной покупки.

Помимо выписки из кадастра, обратите внимание на неочевидные претензии, которые могут возникнуть после подписания договора:

• Наличие неуказанных наследников или проблем с наследством, которые впоследствии могут оспорить право собственности продавца.
• Арендаторы или жильцы, обладающие правами пользования, которые могут быть неочевидны в выписке, но могут влиять на владение имуществом.
• Право преимущественной покупки у совладельцев, игнорирование которого может сорвать или аннулировать сделку купли-продажи.

Тщательная проверка прав собственности и наличия обременений, а также юридическая экспертиза семейных отношений продавца и ситуации с совместным владением, могут выявить эти проблемы до закрытия сделки. Защитные оговорки, такие как гарантии единоличного владения и отсутствия претензий, обязательства по снятию обременений и удержания средств до регистрации, еще больше снижают риски.

Заключение

Тщательно продуманная процедура проверки недвижимости в Армении, включающая проверку кадастровой выписки, проверку обременений, проверку границ и технических паспортов, а также согласие супругов, позволяет избежать дорогостоящих неожиданностей и отказов в регистрации. Мы можем провести полную проверку прав собственности и обременений, а также разработать защитные положения, адаптированные под вашу сделку.