Электронный кадастр Армении: как зарегистрировать покупку недвижимости, сборы и сроки.

Регистрация обычной сделки купли-продажи квартиры в Кадастре Армении стоит 45 000 драмов (около 124 долларов США по официальному курсу Центрального банка Армении 363.85 драмов за доллар, последний раз установленному 4 сентября 2026 года) и дает результат на четвертый рабочий день. Эта сумма делится на 25 000 драмов за услуги и 20 000 драмов государственной пошлины, а сам документ должен поступить в Кадастр в течение 30 рабочих дней с момента нотариального заверения, иначе сделка считается недействительной.

Когда право собственности фактически переходит

Подписание договора у нотариуса не делает вас собственником. Право собственности, ипотека, сервитуты и другие права на армянскую недвижимость вступают в законную силу с момента внесения их Кадастровым комитетом в государственный реестр и выдачи выписки из реестра. До тех пор, пока такая запись не будет сделана, покупатель сохраняет договор, а продавец по-прежнему владеет зарегистрированным правом собственности.

Согласно ежегодному отчету кадастра о состоянии рынка недвижимости, в 2025 году было зарегистрировано 243 913 сделок с недвижимостью, что примерно на 1.6% меньше, чем 247 916 сделок, зарегистрированных в 2024 году. Эти данные охватывают все подлежащие регистрации операции, включая ипотеку и наследство, поэтому они шире, чем просто купля-продажа.

30-дневный рабочий срок, в течение которого сделка аннулируется.

Заявление о регистрации нотариально заверенной двусторонней или многосторонней сделки должно быть подано в Кадастр в течение 30 рабочих дней с момента нотариального заверения. В противном случае сделка считается недействительной согласно статье 24(6) Закона HO-295. Отсчет времени начинается с момента подачи заявления. Заявление, поданное на 29-й день, считается действительным, даже если Кадастр вынесет решение через несколько дней.

Статья 24(6.1) допускает восстановление срока в семи случаях: форс-мажор; болезнь, препятствующая осуществлению права стороной; военные действия, боевые действия или служба в вооруженных силах; признание стороны юридически недееспособной после совершения сделки, в этом случае подает заявление опекун; смерть стороны, в этом случае подает заявление правопреемник; признание стороны пропавшей без вести, в этом случае подает заявление управляющий трастом после признания; и смерть законных представителей несовершеннолетнего без назначенного опекуна или попечителя. Заявление о восстановлении срока должно быть подано в течение 15 рабочих дней с момента устранения препятствия или с даты, когда лицо, не являющееся стороной сделки, узнало или должно было узнать о сделке.

Ничто, кроме перечисленного, не восстанавливает установленный срок. Покупатель, ожидающий одобрения ипотеки, отсутствия согласия совладельца или перевода, не имеет никаких гарантий, и единственным выходом является новый договор купли-продажи и новое нотариальное заверение.

Какова стоимость регистрации?

Кадастровый счет состоит из двух отдельных платежей. Плата за услуги взимается в соответствии со статьей 73(1)(1) Закона HO-295 и составляет 25 000 драмов за обычную передачу права собственности на жилое помещение. Государственная пошлина взимается в соответствии со статьей 16(36)(2)(d) Закона о государственной пошлине HO-186 и составляет 20 000 драмов, что в двадцать раз превышает базовую пошлину в 1,000 драмов. Коэффициенты ускорения, указанные в статье 74(2) HO-295, применяются только к плате за услуги, поэтому столбец пошлины ниже никогда не меняется.

Суммы в драмах конвертируются по официальному курсу Центрального банка Армении: 363.85 драмов за 1 доллар США, последний раз установленному 4 сентября 2026 года.

Двухчасовой тариф доступен для прав, возникающих в результате сделки с недвижимостью, уже зарегистрированной как отдельная единица недвижимости. Он не предоставляется для внесения исправлений, разделения участков, переоценки или подачи документов на восстановление прав.

Три распространенных случая остаются вне поля зрения. За сельскохозяйственные земли взимается плата за услуги в размере 2,000 драмов и пошлина в размере 1,000 драмов. За общественные или промышленные здания площадью более 200 квадратных метров взимается государственная пошлина в размере 40 000 драмов (около 110 долларов США). Первоначальная регистрация права собственности, не связанная с отчуждением или судебным решением, обычно влечет за собой пошлину в размере 1,000 драмов, а также плату за услуги в размере 25 000 драмов.

Нотариальные услуги, оформление свидетельства и услуги агента.

Таким образом, нотариально заверенная сделка купли-продажи квартиры обходится примерно в 18 000–23 000 драмов, включая услуги нотариуса и перевод. Заверенный перевод на армянский язык иностранного паспорта или доверенности оплачивается переводчиком и не имеет фиксированной стоимости по закону.

Также существует отдельная информационная услуга AMD 5,000, предоставляющая информацию обо всех зарегистрированных ограничениях на недвижимость, которая является более узкоспециализированным продуктом, чем единый сертификат.

Первая регистрация бесплатна.

Отказ от права на регистрацию предусмотрен в статье 75(1) HO-295 и имеет гораздо более узкую сферу применения, чем предполагает фраза «первая регистрация бесплатна». Он распространяется на первую государственную регистрацию жилой недвижимости, принадлежащей гражданину, за исключением отдельно зарегистрированного гаража, и сельскохозяйственных земель в двух случаях: недвижимость была приобретена до 1 марта 1998 года и с тех пор не была зарегистрирована, или право было восстановлено законом и не было зарегистрировано с 1 марта 1998 года.

Два ограничения создают проблемы. Статья 75 освобождает от платы за услугу HO-295, но сама по себе не освобождает от государственной пошлины; освобождение от пошлины является отдельным положением Закона о государственной пошлине, охватывающим первую государственную регистрацию на территориях, обозначенных кадастровыми картами, для жилой недвижимости, принадлежащей гражданам (за исключением гаражей), и сельскохозяйственных земель. Для того чтобы регистрация была бесплатной, необходимо соблюдение обоих условий. И освобождение от пошлины полностью отменяется, если запрашивается ускоренная обработка в соответствии со статьей 74(2), поэтому бесплатная регистрация осуществляется в стандартном четырехдневном рабочем режиме.

Новые здания не подпадают под действие данного правила. Здание, построенное после 1998 года, не проходит проверку на дату приобретения, поэтому за его первоначальную регистрацию взимается сервисный сбор в размере 25 000 драмов с пошлиной в 1 000 драмов, а за первую последующую продажу от застройщика взимается обычный сбор в размере 45 000 драмов.

Муниципальный пункт проверки налоговой отчетности

Закон HO-407-N, принятый 3 июля 2026 года и опубликованный 29 июля 2026 года, вступил в силу 30 августа 2026 года и внес изменения в статью 236 Налогового кодекса. С этой даты кадастр не будет регистрировать передачу права собственности, пока на имущество не будет начислен муниципальный налог на имущество.

Для частного продавца обязательство распространяется на налог на имущество за месяц, в котором происходит регистрация или выдается свидетельство. Для организации критерии шире: обязательства по всей налогооблагаемой недвижимости организации в одном муниципалитете должны быть четко определены, поэтому неоплаченный счет за несвязанный с ней склад может задержать продажу квартиры. Первая регистрация права собственности не подпадает под это правило.

Кадастр опирается на свидетельство об отсутствии обязательств, выданное муниципальным бухгалтерским органом, и поправка прямо разрешает использование электронного свидетельства. Интеграция кадастра с муниципальными базами данных предшествовала принятию поправки, поэтому в большинстве муниципалитетов свидетельство генерируется автоматически, и стороны никогда не работают с бумажной копией. Исключение составляют регистрации, возникающие в результате действий государственных или местных органов власти, в результате правоприменительных или уголовно-процессуальных действий, а также в результате наследования.

Ежегодный налог на жилую недвижимость является прогрессивным и начинается с 0.05% от приблизительной рыночной стоимости, а поэтапное введение 100%-ного налога началось с 2026 года. На нашей странице, посвященной налогу на недвижимость и регистрационному блоку, подробно описано, как этот блок работает на практике, а также рассматривается более широкий аспект налогообложения в Армении .

Что изменилось в электронном кадастре в 2026 году?

Электронные контракты между гражданами

Закон HO-412-N вступил в силу 2 января 2026 года в качестве временного механизма, действующего в течение 18 месяцев. В соответствии с ним совершеннолетний гражданин Армении, имеющий цифровое удостоверение личности и квалифицированную электронную подпись, может заключить типовой договор купли-продажи через Управление по делам физических лиц, при этом в процесс предусмотрена автоматическая регистрация. Типовой договор был предоставлен постановлением правительства № 530-N от 18 апреля 2026 года, а дальнейшая реализация зависела от технического внедрения, которое должно было завершиться в июле 2026 года. Он распространяется на жилую недвижимость любого возраста и является первым армянским механизмом, позволяющим завершить продажу жилой недвижимости без нотариуса.

Персональный офис для компаний

Корпоративный персональный офис был официально запущен 28 июля 2026 года в соответствии с поправками к Постановлению правительства N165-N, включая Постановление N1084-N от 23 июля 2026 года. Теперь юридическое лицо может просматривать свои зарегистрированные объекты недвижимости, подавать документы в электронном виде и управлять правами доступа сотрудников. Это не отменяет нотариальное заверение корпоративных сделок в целом и не создает автоматического механизма регистрации компании покупателю.

Новостройки, приобретенные с использованием ипотеки.

Постановление правительства № 1093-N от 23 июля 2026 года ввело типовые договоры без нотариального заверения для одной узкой структуры: застройщик или продавец, покупатель, являющийся также заемщиком, и банк-кредитор, в отношении нового или недавно введенного в эксплуатацию многоквартирного здания. Покупка за наличные у застройщика не подпадает под действие этого постановления. Решение вступает в силу после установки и активации соответствующих инструментов в кадастровой системе, не позднее чем через шесть месяцев после официальной публикации. Дата активации пока не опубликована. До ее публикации планируйте покупку новостройки с использованием нотариального заверения.

Что осталось прежним

Обычная продажа на вторичном рынке по-прежнему осуществляется через нотариуса, который затем подает документы в кадастр в электронном виде. Иностранные покупатели, юридические лица и все, кто использует договор, отличающийся от государственной модели, остаются на этом пути. Покупки с использованием банковской ипотеки уже некоторое время имеют собственный электронный путь в кадастре, и это отличается от общего режима онлайн-договоров 2026 года.

Кадастровый офис или портал электронного кадастра

Необходимые документы

• Нотариально заверенный договор купли-продажи со всеми приложениями.
• Паспорта или удостоверения личности покупателя и продавца. Иностранный паспорт требует нотариально заверенного перевода на армянский язык.
• Кадастровые идентификаторы: адрес и кадастровый код, а также план или выписка, если это требуется в заявлении.
• Единый сертификат на недвижимость, подтверждающий право собственности и наличие обременений.
• Муниципальное свидетельство об отсутствии задолженности по налогу на имущество, в большинстве случаев автоматически извлекаемое кадастровым управлением из муниципальной базы данных.
• Доверенность, поданная представителем. Доверенность, выданная за границей, требует нотариального заверения, апостиля или консульской легализации, а также заверенного перевода на армянский язык.
• Согласие может быть получено в тех случаях, когда это требуется в соответствии с условиями договора: от совладельцев, опекуна или ипотечного кредитора, у которого зарегистрировано залоговое право.
• Подтверждение оплаты услуг и государственной пошлины.

Как подать документы, шаг за шагом

1. Перед подписанием закажите единый сертификат и ознакомьтесь с записями об обременениях. Это самый дешевый момент, когда ипотека, арест имущества или претензия третьей стороны еще могут повлиять на ваше решение.
2. Убедитесь, что продавец уплатил муниципальный налог на недвижимость, так как с 30 августа 2026 года действующее обязательство приостанавливает регистрацию.
3. Подпишите договор у нотариуса или заключите электронный договор по государственной модели в Личном кабинете, если обе стороны являются гражданами Армении с цифровыми удостоверениями личности.
4. Подайте документы в течение 30 рабочих дней с момента нотариального заверения через нотариуса, в кадастровом управлении или в личном офисе.
5. Выберите уровень обработки и оплатите услугу и пошлину через электронную платежную систему; обработка начинается после оплаты.
6. Отвечайте на любые запросы о разъяснениях незамедлительно, поскольку срок для устранения нарушения короткий, и в случае отказа пошлина аннулируется.
7. Получите выписку из реестра и проверьте, совпадают ли имя, кадастровый код и название района с данными в документе.

Приостановление действия, период исправления и отказ

Если кадастр обнаруживает дефект, он приостанавливает рассмотрение заявки и предоставляет срок для его исправления, на практике около 10 рабочих дней. Если дефект не устранен, заявка отклоняется, и государственная пошлина аннулируется. Этот механизм не связан с 30-дневным сроком подачи заявки, и отказ в конце этого срока может оставить покупателю слишком мало времени для повторной подачи.

Существуют ограничения на то, по каким основаниям Кадастр может отказать в регистрации. В решении SDO-1137 от 4 февраля 2014 года Конституционный суд постановил, что регистратор не может отказать в регистрации на том основании, что соответствующий акт не соответствует закону, если этот акт предварительно не был признан недействительным судом или в рамках административного производства. Регистратор, который высказывает мнение о действительности вашего договора без предварительного признания его недействительным, выходит за рамки установленных норм.

Иностранные покупатели: чем вы можете владеть

На здания, квартиры и коммерческие помещения не распространяются никакие ограничения по гражданству. Иностранный гражданин покупает и регистрирует квартиру на тех же условиях, что и гражданин Армении.

Ограничение распространяется на землю, и оно гораздо уже, чем часто сообщается. Конституция запрещает иностранным гражданам и лицам без гражданства владеть землей, за исключением случаев, предусмотренных законом, что оставляет место для законодательных исключений, и Земельный кодекс их предусматривает. Статья 4(3.1) снимает ограничение на землю, используемую для целей ведения сельского хозяйства, садоводства, строительства и содержания индивидуального жилого дома, объекта общественного назначения, промышленного объекта и многоквартирного жилого дома. Иностранный гражданин может владеть землей непосредственно в каждой из этих категорий.

Сельскохозяйственные земли, не входящие в указанные категории, по-прежнему ограничены для иностранных физических лиц. Специальный вид на жительство остается в силе по состоянию на сентябрь 2026 года; Закон HO-13-N заменяет его с 1 ноября 2026 года на постоянный вид на жительство для лиц, оказывающих «исключительные услуги», при этом для существующих владельцев сохраняется действующий статус. Любая покупка сельскохозяйственных земель, запланированная на период до этой даты, требует предварительного решения вопроса о статусе.

Конституционное ограничение касается иностранных граждан и лиц без гражданства, но не включает иностранных юридических лиц. Земельный кодекс рассматривает иностранных юридических лиц как субъектов земельных отношений, и кадастровая практика не применяет к ним запрет на признание гражданства. Таким образом, армянская компания является одним из нескольких путей для иностранного инвестора, и прямую покупку следует оценить с учетом этого до создания компании.

Владение недвижимостью в Армении само по себе не дает права на проживание. Если же целью является получение вида на жительство, ознакомьтесь с информацией о видах на жительство и армянских визах , а также с нашими страницами, посвященными практике в сфере недвижимости и инвестициям в Армении , для получения более полной информации.

Налог со стороны продавца

В Армении покупатель не платит налог на передачу права собственности, а также не взимается гербовый сбор, налог на дарение или налог на наследство. Размер налога, уплачиваемого продавцом, зависит от того, кто являются обеими сторонами сделки и что именно продается.

При смешанной продаже чаще всего упускается из виду вопрос об освобождении от удержания налога на землю. Если дом и участок продаются компании, то земельный участок может не подпадать под действие налога на землю, в то время как здание — нет, и в договоре купли-продажи следует указать цену таким образом, чтобы налог на землю рассчитывался на правильной основе.

Сколько времени занимает вся покупка?

Регистрация — это самый короткий этап. Подготовка документов занимает от 3 до 7 дней, запись к нотариусу возможна в течение 1–7 дней, подписание документов занимает один день, а регистрация завершается в тот же день или на четвертый рабочий день. Реалистичный расчет времени от согласованного предложения до регистрации права собственности для безупречного оформления документов составляет от одной до двух недель, а иностранному покупателю, использующему апостилированную доверенность, следует добавить время, необходимое для легализации в стране выдачи.

Часто задаваемые вопросы