- Годовой оборот в 120 млн драмов остается ключевым рубежем в 2025 году: преодолев его, ваш бизнес переходит на общий режим с 20% НДС и 18% налогом на прибыль.
- Многие виды деятельности в сфере строительства, брокерских услуг по операциям с недвижимостью и инжиниринга переклассифицируются в режим НДС/налога на прибыль независимо от оборота.
- Выставление счетов-фактур НДС и задержка возмещения затрат на закупку могут привести к напряжению в денежных потоках по счетам за выполнение работ, изменению ценообразования сделок и условий оплаты.
- Иностранным инвесторам следует моделировать оборот компании, потоки транзакций и выставление счетов для управления рисками НДС и соблюдения требований законодательства, включая выставление электронных счетов-фактур.
- Раннее структурирование вокруг контрактов, контрольных показателей и закупок может смягчить последствия НДС и согласовать его с реформой налога с оборота в Армении.
Нужна экспертная консультация по структурированию инвестиций в недвижимость Армении?
Изучите инвестиционные решенияСодержание
- Реформа вкратце: что изменилось
- Почему это важно (влияние на Армению)
- Порог оборота: механизмы запуска и немедленные налоговые последствия
- Какие виды деятельности, связанные с недвижимостью и строительством, теряют налог с оборота
- Механизмы уплаты НДС и налога на прибыль в общем режиме
- Выставление счетов и сроки ввода-кредита
- Новые требования к соблюдению нормативных требований: электронное выставление счетов
Реформа вкратце: что изменилось
С января 2025 года Армения сохраняет лимит годового оборота для малых и средних предприятий (МСП) в 120 000 000 драмов, но ужесточает условия для тех, кто его превышает: превышение лимита переводит предприятие в стандартный режим, где на счета-фактуры распространяется 20% НДС, а прибыль облагается налогом по ставке 18% вместо упрощенного налога с оборота. В сообщениях СМИ также отмечается повышение ставок налога с оборота для МСП при сохранении прежнего лимита, что повышает чувствительность к пороговому значению для небольших предприятий, находящихся на грани. В рамках общего режима сделки с недвижимостью и строительство облагаются 20% НДС на облагаемые налогом поставки и 18% налогом на прибыль.
Кроме того, поправки 2025 года переводят многие виды деятельности в сфере строительства, брокерских услуг в сфере недвижимости и инжиниринга в режим НДС/налога на прибыль независимо от оборота, отменяя упрощенный режим налога с оборота для этих секторов.
Почему это важно (влияние на Армению)
Сделки по строительству и недвижимости в Армении часто связаны с выставлением счетов за выполнение работ и крупными поэтапными платежами — транзакциями, которые могут быстро вывести компанию за пределы 120 миллионов драмов. Это однократное пересечение преобразует упрощенную, предсказуемую ставку налога с оборота в 20% НДС по счету-фактуре и 18% налога на прибыль, изменяя денежные потоки и маржу текущих проектов.
Заявленная цель правительства — расширение налоговой базы и сокращение льготного режима; публичная отчётность прогнозирует дополнительные ежегодные поступления в бюджет в результате этих реформ, подчёркивая охват политики во всех секторах. Для иностранных инвесторов это означает, что риск уплаты НДС на недвижимость в Армении должен быть смоделирован на уровне специализированной компании и заложен в ценообразование, структуру контрактов и графики платежей.
Планируете проект недвижимости в Армении? Наши юристы помогут вам структурировать его для оптимальной налоговой эффективности.
Получите профессиональную юридическую поддержкуПорог оборота: механизмы запуска и немедленные налоговые последствия
Порог годового оборота в 120 миллионов драмов является поворотным моментом. Как только ваша организация превысит этот порог, вы переходите от налога с оборота к общему режиму, где облагаемые налогом продажи облагаются НДС по ставке 20% , а прибыль – по ставке 18% . Практические последствия для текущих проектов в сфере недвижимости и строительства включают в себя:
- Выставление счетов-фактур НДС: Облагаемые налогом счета-фактуры клиентам или покупателям должны включать НДС в размере 20%, как только вы переходите на общий режим.
- Налог на прибыль с доходов: Прибыль облагается налогом по ставке 18%, заменяя упрощенный расчет налога с оборота.
- Учет и системы: Вам необходимо вести учет по методу начисления и соблюдать правила НДС, включая электронные счета-фактуры и специальную отчетность по НДС.
Важно: Переклассификация сектора (следующий раздел) может перевести вас в общий режим даже до достижения вами лимита в 120 миллионов драмов.
Какие виды деятельности, связанные с недвижимостью и строительством, теряют режим налогообложения по налогу с оборота (изменение классификации секторов)
В соответствии с поправками 2025 года, многие виды деятельности, связанные с недвижимостью, переклассифицируются в систему НДС/налога на прибыль независимо от оборота . К числу затронутых относятся многие строительные услуги, брокерские/агентские услуги в сфере недвижимости и инженерные виды деятельности, которые больше не подпадают под упрощенный режим налогообложения оборота даже при ограничении в 120 миллионов драмов.
Для инвесторов это означает, что SPV, осуществляющие такую деятельность, должны планировать НДС с первого дня, включая системы, ценообразование и условия контракта.
Механизмы уплаты НДС и налога на прибыль при общем режиме: ставки
Основные механики при нахождении на общем режиме:
- НДС: К облагаемым налогом поставкам применяется стандартная ставка НДС в размере 20%. НДС начисляется на счета-фактуры и может быть зачтен на закупленные товары при условии наличия надлежащей документации и соблюдения сроков.
- Налог на прибыль: Корпоративная прибыль облагается налогом по ставке 18%.
- Бухгалтерский учет: Требуется полный учет НДС и метод начисления, влияющий на признание выручки и входящего налога.
Сделки с недвижимостью: краткое сравнение режимов
| Параметр | Режим налога с оборота (≤ 120 млн драмов и не переклассифицирован) | Общий режим (НДС + налог на прибыль) |
|---|---|---|
| Налог с продаж по счетам-фактурам | Отсутствие НДС в счетах-фактурах по упрощенному режиму | 20% НДС по налогооблагаемым счетам |
| Прибыль | Применяется упрощенная методология налога с оборота (ставки различаются в зависимости от вида деятельности) | 18% налог на прибыль корпораций |
| Пороговая релевантность | Доступно при обороте до 120 млн драмов (если сектор не будет переклассифицирован) | Применяется после превышения порогового значения или в случае реклассификации сектора. |
| Соответствие требованиям | Упрощенный учет | Требуется выставление электронных счетов и ведение полного учета НДС |
Выставление счетов и сроки ввода-кредита
В случае НДС налог взимается со счетов-фактур, а вычеты по НДС по входящим суммам заявляются после получения и регистрации действительных счетов-фактур. В случае строительства и коммерческой недвижимости это создает временные разрывы между предъявлением исходящего НДС клиентам и возмещением входящего НДС за материалы, услуги субподрядчиков или оплату услуг специалистов. В результате возникает дефицит оборотного капитала, особенно в случае контрактов с выставлением счетов на выполнение работ, которые предусматривают значительные расходы по НДС до того, как входящие средства будут полностью доступны.
Контрольный список для управления сроками уплаты НДС
- Согласуйте циклы закупок и выставления счетов, чтобы входящий НДС попадал в те же периоды НДС, что и исходящий НДС, где это возможно.
- Используйте контрольные точки, отражающие накопление затрат, чтобы сократить чистый размер НДС по каждому счету.
- Обсудите условия оплаты (например, более короткие сроки перечисления средств) для сокращения задолженности по НДС.
- Смоделируйте оборот SPV, чтобы предсказать, будет ли преодолен порог в 120 млн драмов и когда это произойдет, а также включить НДС в ценообразование и контракты.
- Для переклассифицированных видов деятельности примите НДС с первого дня и проектируйте системы соответствующим образом.
Новые требования к соблюдению нормативных требований: электронное выставление счетов
Если вы превысите пороговое значение или если вы ведете переклассифицированную деятельность, ожидайте полного соблюдения требований по НДС, включая:
- Регистрация плательщика НДС и постоянная подача деклараций по НДС.
- Обязательное выставление электронных счетов-фактур и применение метода начисления в соответствии с правилами НДС Армении.
- Изменения в системах и процессах для сбора входящего НДС, отслеживания налоговых пунктов и сверки ежемесячных позиций НДС.
Для новых компаний в Армении: включите НДС в свою операционную стратегию с самого начала. Наша команда координирует регистрацию бизнеса, сопровождение сделок с недвижимостью и структурирование инвестиций, чтобы ваша компания специального назначения была готова к уплате НДС ещё до выставления первого счёта.
Главный вывод для инвестиций в недвижимость в Армении: реформа налога с оборота 2025 года делает порог в 120 млн драмов — и переклассификацию сектора — решающими факторами для обложения НДС и 18% налога на прибыль в сфере недвижимости Армении. Заранее спланируйте оборот, контракты и графики платежей вашей компании специального назначения (SPV), чтобы контролировать эффективные ставки, денежный поток и соблюдение требований законодательства.
Свяжитесь с нашей юридической командойFAQ
Готовы ли вы правильно структурировать свои инвестиции в недвижимость в Армении?
Наши юристы специализируются на трансграничных сделках, налоговом планировании и соблюдении нормативных требований при реализации проектов в сфере недвижимости в Армении.
Начните свой инвестиционный путь