- В Европе из-за искажений на рынке жилья и проблем с доступностью жилья сокращаются или вовсе отменяются программы «Золотой визы» для получения виз в сфере недвижимости, что приводит к пересмотру программ в сторону бизнес-направлений, финансирования и инноваций.
- Испания объявила об отмене «Золотой визы», выдаваемой на основе покупки недвижимости; Португалия прекратила инвестиции в недвижимость в 2023 году; венгерская модель 2025 года исключает прямые покупки недвижимости и переходит к использованию фондов и пожертвований.
- Институты ЕС указали на «давление на сектор недвижимости» со стороны этих схем и призвали к ужесточению правил, ускорению повышения пороговых значений и ужесточению критериев отбора.
- Необходимо пересмотреть структуру портфеля проектов, финансируемых за счет инвестиций в недвижимость, выпускать предупреждения о рисках при изменении пороговых значений и переориентировать сравнения на вклад проектов, не связанных с недвижимостью.
Недвижимость долгое время была основным инструментом многих европейских программ получения вида на жительство за инвестиции. Но по мере роста доступности жилья, рыночных искажений и политического контроля варианты получения «золотой визы» через недвижимость теряют популярность в политике. Программы повышают пороговые значения, закрывают пути получения вида на жительство через недвижимость или перестраиваются под нужды фондов, создания бизнеса или культурного вклада.
«Золотые визы», основанные на стоимости недвижимости, и их влияние на рынок жилья в Европе.
Европейский парламент прямо предупредил, что схемы получения гражданства и вида на жительство за инвестиции могут оказывать «давление на сектор недвижимости», ограничивая доступ к жилью и создавая макроэкономические дисбалансы, особенно когда покупка недвижимости является основным квалификационным инструментом. Эти опасения изложены в специальном анализе Парламента схем получения гражданства и вида на жительство за инвестиции, который вызвал призывы к ужесточению надзора в масштабах всего блока.Отчет Европейского парламента).
Эмпирический опыт на ключевых рынках подчеркивает эту проблему. В Греции приток средств по «золотым визам» принес, по оценкам, 4.3 миллиарда евро в период с 2021 по 2023 год, но это совпало с ростом цен на городскую недвижимость и аренду, а также с сокращением доступности арендного жилья, что усугубило проблемы доступности жилья для местных жителей.Анализ ситуации в Греции, проведенный Европейским парламентом.).
Крупные политические изменения: Испания
Испания объявила об отмене программы «золотых виз», привязанной к покупке недвижимости стоимостью 500 000 евро. Правительственные лидеры объяснили это решение необходимостью приоритетного обеспечения жильем жителей, а не спекуляциями, отметив, что с момента создания программы было выдано около 10 000 виз по этой программе.AP NewsЭтот шаг является одним из наиболее ярких примеров того, как крупная экономика ЕС отказывается от недвижимости, являющейся «золотым визовым» инструментом для получения визы.
Португалия и Греция ограничивают или прекращают движение по дорогам, связанным с недвижимостью.
Португалия официально прекратила действие программы «золотой визы», основанной на инвестициях в недвижимость, в октябре 2023 года. Программа переориентировалась на альтернативные варианты, не связанные с недвижимостью, такие как инвестиционные фонды, культурные пожертвования и механизмы создания рабочих мест, что свидетельствует о целенаправленной перестройке, направленной на отказ от притока капитала, основанного на инвестициях в недвижимость.Исходящие инвестиции).
В Греции инвестиции в недвижимость тесно связаны со значительным влиянием на рынок жилья, включая рост цен и сокращение предложения арендного жилья. Эта динамика задокументирована на уровне ЕС, что усиливает политические дебаты о балансе между иностранным капиталом и доступностью жилья.Анализ ситуации в Греции, проведенный Европейским парламентом.Хотя Португалия уже отменила возможность получения вида на жительство через недвижимость, опыт Греции иллюстрирует давление, которое часто приводит к ограничениям или изменению пороговых значений в моделях получения вида на жительство, основанных на рынке недвижимости, на национальном или региональном уровне.Отчет Европейского парламента).
Региональные реформы за пределами ЕС: Венгрия
В рамках венгерской программы получения вида на жительство для инвесторов к 2025 году прямые покупки недвижимости были исключены из числа квалификационных требований. Заявителям предлагается рассмотреть варианты, не связанные с недвижимостью, — в частности, инвестиции в размере 250 000 евро в регулируемые фонды недвижимости или пожертвования в размере 1 миллиона евро, что отражает более широкую региональную тенденцию перехода от приобретения физической недвижимости к финансовым и общественно значимым взносам.Исходящие инвестиции).
Мальта и новые пороговые значения
Мальта повысила инвестиционные требования в рамках своей Программы получения постоянного вида на жительство (MPRP), в том числе увеличив минимальный порог покупки недвижимости до 375 000 евро. Эта корректировка является частью более широкого ужесточения правил, включающего повышение сборов и увеличение финансовых обязательств, что свидетельствует о том, что более высокие пороговые значения становятся инструментом регулирования спроса в каналах получения вида на жительство, связанного с недвижимостью.ИМИ ежедневно).
| Тип взноса | Траектория политики в Европе | Недавние примеры |
|---|---|---|
| Прямая покупка недвижимости | Снижение популярности; повышение пороговых значений или закрытие предприятий. | Испания отменяет визы, выдаваемые на основании имущественного положения (APПортугалия завершила маршрут недвижимости (Исходящие инвестиции); Повышение порогового значения на Мальте (ИМИ ежедневно) |
| Регулируемые фонды / бизнес / культура | Растет предпочтение; считается, что это оказывает меньшее влияние на жилищный сектор. | Португальский поворот к инвестициям и культуре (Исходящие инвестиции); Вариант инвестирования в фонды Венгрии (Исходящие инвестиции) |
Контроль со стороны ЕС и парламентское давление: доклады Европарламента и призывы депутатов Европарламента способствуют переменам.
Институты ЕС выражают растущую обеспокоенность по поводу целостности и внешних последствий программ миграции инвесторов. В обширном докладе Европейского парламента о гражданстве и виде на жительство за инвестиции отмечаются негативные последствия для рынка жилья и содержится призыв к ужесточению регулирования.Отчет Европейского парламентаПараллельно с этим члены Европейского парламента призвали к запрету «золотых паспортов» и к введению правил на уровне ЕС, регулирующих «золотые визы», что подчеркивает политическую тенденцию к гармонизации и более строгому контролю.Пресс-релиз EP).
Компромисс в фискальной сфере: рост доходов против доступности жилья и искажения рынка.
Программы получения вида на жительство, основанные на приобретении недвижимости, могут мобилизовать значительный капитал, но фискальные выгоды могут сопровождаться негативными последствиями для рынка жилья. Греческая программа принесла около 4.3 миллиарда евро в период с 2021 по 2023 год, однако за тот же период наблюдался рост цен и сокращение доступности арендного жилья в ключевых городах — результаты, которые подтверждают необходимость пересмотра политики.Анализ ситуации в Греции, проведенный Европейским парламентом.Эти выводы перекликаются с более широкими оценками на уровне ЕС, согласно которым визы, связанные с недвижимостью, могут искажать местные рынки жилья, смещая спрос в сторону инвестиционного жилья и вытесняя местных жителей.Отчет Европейского парламента).
- Аудит портфеля: выявление клиентов, владеющих недвижимостью по программе «Золотая виза» в Испании, Португалии, Мальте, Греции и Венгрии. Выявление потенциальных проблем на основе официальных сигналов и последних изменений.Новости AP об Испании; Выездные инвестиции в Португалию/Венгрию; IMI Daily на Мальте).
- Предупреждения о рисках: Подготовьте заметки для клиентов о повышении пороговых значений и реорганизации программ, уделяя особое внимание альтернативам, не связанным с недвижимостью, таким как финансирование, создание бизнеса, корпоративная культура или пожертвования.Исходящие инвестиции).
- Сравнительное обновление: Перестроить матрицы программ по типам взносов (недвижимость против фондов/бизнеса/культуры), включая соображения влияния на жилищный сектор, поддерживаемые источниками из ЕС.Отчет Европейского парламента).
- Первичная оценка потребностей клиентов: Приоритет отдается клиентам, нуждающимся в краткосрочном размещении, и их следует направлять в программы с меньшими негативными последствиями для жилищных условий и стабильными нормативными сигналами.
Последствия для Армении: риски для рынков недвижимости и стратегические возможности.
Для политиков и практиков в Армении опыт Европы дает очевидные уроки. Как показывает опыт ЕС, когда системы получения вида на жительство в значительной степени опираются на недвижимость, это может усиливать жилищное давление и провоцировать быструю смену политики или повышение пороговых значений.Отчет Европейского парламентаСбалансированный подход, делающий упор на финансирование, создание бизнеса и инновации, может снизить подверженность рыночным искажениям, одновременно привлекая капитал, как показывают стратегические изменения, наблюдаемые в Португалии и Венгрии.Исходящие инвестиции).
Для инвесторов, рассматривающих Армению в качестве места для инвестиций, это означает необходимость практического планирования:
- Приоритетное внимание следует уделять инвестициям, не связанным с недвижимостью, которые соответствуют росту бизнеса и регулируемому финансированию, в соответствии с тенденциями пересмотра программ ЕС.Исходящие инвестиции).
- Следует диверсифицировать программы, отказываясь от программ, основанных исключительно на приобретении недвижимости, чтобы минимизировать регуляторные и рыночные риски, учитывая влияние виз, связанных с приобретением недвижимости, на рынок жилья в ЕС (Отчет Европейского парламента).
Узнайте, как работает армянская система на практике и как она может поддержать план, ориентированный на бизнес. См. наши руководства по... варианты проживания, открытие бизнеса, налогов, недвижимость, инвестиций и визы.
Итог: Программы получения «золотой визы» в сфере недвижимости все чаще связаны с рыночными искажениями, повышением пороговых значений и изменением структуры программ. Практикам следует переориентироваться на инструменты, не связанные с недвижимостью, и соответствующим образом обновить стратегии клиентов — прежде чем изменения правил вынудят к реактивному изменению курса.
Свяжитесь с нами провести аудит вашей программы подготовки кадров, реструктурировать портфели с учетом приоритетных бизнес-направлений и разработать соответствующий требованиям, перспективный план резидентуры.
FAQ
Почему «золотые визы» в сфере недвижимости теряют популярность в Европе?
Институты ЕС указывают на давление на сектор недвижимости, сокращение доступа к жилью и макроэкономические дисбалансы, возникающие при покупке недвижимости в качестве движущей силы программ получения вида на жительство, что приводит к ужесточению правил и пересмотру программ.Отчет Европейского парламента).
Какие изменения внесла Испания в свою «Золотую визу», выдаваемую на основании права собственности?
Испания объявила об отмене визового режима для получения визы через покупку недвижимости (ранее требовавшего приобретения недвижимости на сумму 500 000 евро), сославшись на необходимость приоритетного приобретения жилья над спекуляциями и отметив, что в рамках этой схемы было выдано около 10 000 виз.AP News).
Прекратила ли Португалия инвестиции в недвижимость в рамках своей «Золотой визы»?
Да. Португалия отказалась от вариантов, основанных на имущественных правах, в октябре 2023 года и теперь отдает предпочтение альтернативным вкладам, таким как фонды, культура и создание рабочих мест.Исходящие инвестиции).
Как изменились условия получения статуса инвестора в Венгрии к 2025 году?
Прямые покупки недвижимости больше не являются приемлемыми вариантами. Инвесторы могут претендовать на участие, инвестируя 250 000 евро в регулируемые фонды недвижимости или делая пожертвование в размере 1 миллиона евро, что свидетельствует об отказе от стратегий, основанных на покупке недвижимости.Исходящие инвестиции).
Повышаются ли пороговые значения в программах страхования жилья, связанных с недвижимостью?
Да. Например, Мальта повысила минимальный порог покупки недвижимости в рамках программы MPRP до 375 000 евро и увеличила сборы, что отражает общую тенденцию к ужесточению условий.ИМИ ежедневно).
