Основные выводы
- Почти 9 из 10 покупателей новостроек сообщают о дефектах, поэтому структурированная проверка на предмет выявления загвоздок защитит вас до подписания договора и полной оплаты.
- Запланируйте проверку на наличие недостатков на день сдачи-приемки, до подписания актов приемки, и отслеживайте исправления в течение всего периода ответственности за дефекты (обычно 12–24 месяца).
- Используйте фотоотчет: каждая неполадка должна включать описание, местоположение, серьезность и изображения с отметкой времени, чтобы обязать разработчика устранить неполадку в течение гарантийного срока.
- Удержание работает: контракты часто предусматривают удержание около 5% до тех пор, пока все дефекты не будут устранены, что дает вам рычаг для своевременного устранения неполадок.
- Возьмите с собой правильный набор инструментов и контрольный список и методично осматривайте конструкцию, ограждающие конструкции и инженерные системы, чтобы избежать дорогостоящих сюрпризов.
Покупка новостройки должна быть захватывающей, а не рискованной. Однако большинство покупателей обнаруживают дефекты уже после сдачи дома — проблемы, которые могут отнять время, деньги и силы, если их не выявить заранее. Этот практичный контрольный список по выявлению неисправностей и сдаче дома подскажет вам, когда именно проводить осмотр, на что обращать внимание (несущие конструкции, ограждающие конструкции и инженерные системы), как документировать дефекты с помощью фотографий и как использовать условия хранения и гарантии для обеспечения устранения дефектов.
Содержание
- Почему дефекты имеют значение — масштабы дефектов в новостройках и во что они обходятся покупателям
- Когда проводить осмотр — выбор времени для проверки на наличие недостатков (день передачи, документы о приемке и гарантийные периоды)
- Подготовка набора инструментов для обнаружения зацепов — контрольные списки, шаблоны и фотооборудование, которые вам необходимо принести
- Проверка конструкции и оболочки — обязательные пункты проверки
- Системы инженерных систем, которые должны проверить покупатели
- Документирование загвоздок с помощью фотографий
- Обеспечение выполнения ремонтных работ: сроки удержания и гарантийные сроки
- Контрольный список для дневного осмотра на одной странице
Почему важно иметь дело с дефектами: масштабы дефектов в новостройках и их стоимость для покупателей
Подборка – это независимый осмотр нового дома покупателем для выявления дефектов и незавершённых работ перед сдачей. Необходимость очевидна: как показывают исследования. 91% покупателей новостроек сталкиваются со значительными дефектами Во время или после передачи объекта, в то время как другое исследование показало, что 87% столкнулись с трудностями и задержками. Любую задержку, не зафиксированную при передаче объекта, впоследствии будет сложнее доказать. Правильный процесс устранения задержек снижает количество сбоев после переезда и увеличивает ваши возможности для быстрого устранения неполадок.
Инвестируете в недвижимость Армении?
Для покупателей, инвестирующих в Армению, сочетание тщательной проверки на наличие недостатков с надежным юридическим и налоговым структурированием поможет защитить ваш капитал.
Изучите инвестиционные услугиСмотрите наши руководства по недвижимость в Армении, налоги в Армении и инвестиции в Армению для более широких соображений по приобретению.
Когда проводить осмотр — выбор времени для проверки на наличие дефектов (день передачи, документы о приемке и гарантийные периоды)
Время — это всё. Профессиональные рекомендации по устранению зацепов рекомендуют проводить осмотр в день передачи — до подписания актов приема-передачи и до окончательного перечисления средств— чтобы все дефекты были зафиксированы в течение периода ответственности застройщика. После заселения продолжайте регистрировать проблемы в течение периода ответственности за дефекты (DLP), который в договорах обычно устанавливается на уровне 12–24 месяцев.
| Этап | Ваше действие | Почему это имеет значение |
|---|---|---|
| Предварительный осмотр | Провести полную проверку на наличие зацепов; перечислить все дефекты | Обеспечивает регистрацию проблем до принятия/окончательной оплаты |
| День передачи | Подписывать только после того, как дефекты зафиксированы и подтверждены. | Сохраняет права по ответственности застройщика и удержанию |
| Период ответственности за дефекты (обычно 12–24 месяца) | Сообщайте о новых проблемах в письменной форме; сохраняйте фотодоказательства. | Заставляет разработчика исправить ошибку в согласованные сроки |
| Удержание освобождения | Воздержаться от окончательного удержания, пока все проблемы не будут устранены. | Финансовое заимствование для обеспечения завершения восстановительных работ |
Как провести проверку на наличие зацепов и принять меры по их устранению (пошаговое руководство)
- Перед передачей: Запишитесь на осмотр и соберите необходимый набор инструментов и контрольный список.
- На месте: Осмотрите каждую комнату и каждую систему. Отметьте каждый дефект, указав его местоположение и степень серьёзности.
- Фотографируйте всё: Сделайте четкие, датированные фотографии и опишите их в официальном отчете о зацепках.
- Перед подписанием акта приема-передачи отправьте отчет: Получите письменное подтверждение и график устранения неполадок.
- Использовать удержание: Обеспечить удержание суммы удержания (обычно около 5%) до завершения всех исправлений.
- В течение ДЛП (обычно 12–24 месяца): Продолжайте регистрировать и отправлять сообщения о проблемах в письменном виде с фотографиями.
Почему хранение и документирование работают
Условия удержания обычно позволяют клиенту удерживать часть суммы контракта, часто около 5%, пока дефекты не будут устранены, что напрямую стимулирует подрядчика к устранению недостатков. Понятные, снабженные фотоотчеты о недостатках четко определяют обязательства и обеспечивают их исполнение в течение гарантийного срока застройщика. Многие домовладельцы поддерживают официальные программы удержания для защиты покупателей, что отражает их предполагаемую эффективность.
Подготовка набора инструментов для обнаружения зацепов — контрольные списки, шаблоны и фотооборудование, которые вам необходимо взять с собой
Благодаря четкому набору инструментов беглый осмотр превращается в профессиональную проверку. В правительственных рекомендациях для потребителей подчеркивается необходимость использования структурированного контрольного списка для проверки недвижимости, чтобы ничего не упустить.
Принеси это
- Распечатанный контрольный список зацепов и план этажа
- Смартфон или камера с отметкой даты и времени; запасной аккумулятор
- Фонарик, небольшой уровень, рулетка; тестер розеток (при наличии)
- Синяя малярная лента или наклейки для физического обозначения дефектов
- Влагомер/тепловизионная камера (опционально) для обнаружения утечек или изоляции
Основы шаблона отчета
- Уникальный идентификатор для каждой проблемы, точное местоположение (комната, стена, фасад)
- Описание и серьезность (безопасность/функциональность/косметический эффект)
- Фото с аннотациями; отметка времени
- Запрошенное средство правовой защиты и целевая дата; отслеживание статуса
Сразу после осмотра отправьте застройщику заполненный, снабженный фотографиями отчет о недостатках, который специалисты рекомендуют использовать для оформления обязательств в течение гарантийного срока.
Краткий контрольный список (по комнатам)
- Вход/двери/окна: эксплуатация, замки, пломбы, щели, царапины на остеклении
- Стены/потолки/полы: отвес/уровень, трещины, отделка, признаки влажности
- Кухни/ванные: выравнивание шкафов, столешниц, силикона, падение в слив
- Приборы/оборудование: установка, руководства, серийные номера, гарантийные талоны
- Балконы/крыши/внешняя часть: гидроизоляция, перила, пруды, дренаж
Проверка конструкции и оболочки — обязательные пункты проверки
Недостатки конструкции и ограждающих конструкций могут оказаться самыми дорогостоящими, если их пропустить. Используйте методичный обход здания и каждой комнаты. Контрольные списки государственных проверок поддерживают систематический подход, позволяющий избежать недосмотра.
Основы структуры и конверта
- Фундаменты и плиты (там, где видны): трещины, неровности, следы движения
- Несущие стены/колонны/балки: выравнивание, трещины, сколы, следы коррозии
- Крыши и террасы: целостность гидроизоляции, примыкания, образование луж, водосточные трубы
- Наружные стены и облицовка: герметики, стыки, изоляционные материалы, проникновение влаги
- Окна/двери: эксплуатация, герметизация, повреждение остекления, чистые дренажные отверстия
- Балконы/ограждения: крепления, высота, жесткость, направление падения, дренаж
Системы инженерных систем, которые должны проверять покупатели
Помимо конструкции и ограждающих конструкций, проверьте механические, электрические и сантехнические системы (MEP), которые являются основой для комфортного проживания и безопасности. Проведите функциональные испытания и задокументируйте результаты с фотографиями в рамках вашего официального отчёта.
- Электрические: полярность розеток/тестеры, работа УЗО/УЗО, маркировка выключателей, работа приборов
- Санитарно-технические работы: давление воды, наличие горячей воды, протечки в стыках, герметизация сифонов, правильный слив в канализацию
- ОВКВ/вентиляция: запуск агрегата, воздушный поток, управление термостатом, сливы конденсата, фильтры
- Бытовая техника: сертификаты/руководства по установке и вводу в эксплуатацию (где применимо)
- Пожарная безопасность/безопасность жизнедеятельности: датчики дыма/тепла, датчики CO (если применимо), доводчики дверей, аварийное освещение (где указано)
Документирование загвоздок с помощью фотографий (ваше лучшее доказательство)
Фотоотчёт — самый эффективный способ обязать к исправлению. Специалисты рекомендуют перечислить каждый дефект с чёткими изображениями и отправить отчёт разработчику для принятия мер в течение гарантийного срока. Ведите контроль версий и отслеживайте сроки закрытия в течение периода DLP, который обычно составляет 12–24 месяца.
Обеспечение выполнения ремонтных работ: сроки хранения и гарантийные окна
Используйте контрактные механизмы для обеспечения завершения:
- Хранение: Во многих контрактах удерживается около 5% до тех пор, пока не будут устранены все дефекты. Не переуступайте контракт, пока не будут подписаны все договоренности.
- Защита от потери данных: Продолжайте отправлять задокументированные дефекты в течение 12–24-месячного срока устранения дефектов.
Приобретаете недвижимость в Армении?
Если вы приобретаете недвижимость, переезжаете или инвестируете через Армению, наша команда может скоординировать ваше приобретение с планами по получению вида на жительство, налогообложению и инвестициям.
Получите юридическую поддержкуПодробнее Услуги недвижимости в Армении, Армения налог и инвестиции в Армению. Информацию о покупках, связанных с иммиграцией, см. варианты проживания и пути получения гражданства.
Одностраничный контрольный список для дня ловли (распечатайте и принесите с собой)
- Сначала осмотрите внешнюю часть здания (крыша, облицовка, балконы, водосточная система).
- Двигайтесь от комнаты к комнате по часовой стрелке; отмечайте зацепки клейкой лентой.
- Проверьте каждую розетку, выключатель, кран, слив и прибор
- Сфотографируйте каждый выпуск и сразу же добавьте его в свой отчет.
- Получите подтверждение разработчика о наличии списка проблем перед принятием решения.
- Подтвердите, что удержание будет продолжаться до тех пор, пока все проблемы не будут устранены.
Правильное выявление и передача оборудования сэкономит вам деньги и нервы. Осмотрите оборудование в день передачи, задокументируйте каждую неисправность с помощью фотографий и воспользуйтесь сроками хранения и гарантийными обязательствами, чтобы гарантировать её устранение.
Планируете купить или инвестировать в Армению?
Мы можем интегрировать вашу стратегию по выявлению недостатков, юридическую и налоговую стратегию для плавного завершения сделки. Наши юристы окажут вам персональную поддержку на всех этапах приобретения.
Свяжитесь с нами для получения поддержки