Schließungen im Rahmen des Golden-Visa-Programms und Immobilienstrategien: Auswirkungen auf den asiatischen Markt

Die angespannte Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt und die Schließung des Golden-Visa-Programms verändern die grenzüberschreitende Migration und das Investitionsrisiko. Angesichts des rückläufigen Immobilienmarktes im Inland und der schrumpfenden Auswahl an EU-Immobilienrouten müssen Investoren und Berater ihre Anlagestrategien für risikobasierte Investitionen (RBI) rasch anpassen und dabei Mobilitätsziele mit Kapitalerhalt in Einklang bringen.

Chinas Immobilienkrise und ihre Auswirkungen auf Auslandsinvestitionen in Immobilien

Chinas Immobilienmarkt befindet sich in einer tiefen und anhaltenden Krise. Die Immobilieninvestitionen sanken im Zeitraum Januar bis November 2024 im Jahresvergleich um 10.4 Prozent, was auf einen anhaltenden Rückgang bei Bauträgern, im Baugewerbe und den damit verbundenen Dienstleistungen hindeutet. Analysten schätzen, dass der Bestand an unverkauften Wohnungen rund 93 Billionen Yen erreichen könnte, während die Behörden mit Sanierungsmaßnahmen zu kämpfen haben.

Warum dies für die grenzüberschreitende Migration von Bedeutung ist: Chinesisches Kapital bildet seit Langem eine tragende Säule internationaler, immobilienorientierter Investitionsstrategien. Ein Abschwung am heimischen Immobilienmarkt dämpft tendenziell die Auslandskäufe von Immobilien, da Bauträger ihre Verschuldung reduzieren und private Haushalte ihre Liquidität sichern. Dies schränkt die Finanzierung von Projekten und Regionen ein, die auf die chinesische Nachfrage angewiesen waren, um das Preisniveau zu stützen und Kapitalzuflüsse durch Investitionen in Wohnimmobilien zu generieren.

Liquidationen von Auslandsvermögen chinesischer Bauträger: Daten, Märkte und kurzfristige Folgen

Um Liquidität zu beschaffen, haben große chinesische Immobilienentwickler den Verkauf ihrer ausländischen Immobilien wieder aufgenommen. Allein in Großbritannien haben chinesische Bauträger seit 2021 Gewerbeimmobilien im Wert von rund 1.4 Milliarden Pfund veräußert – ein deutliches Zeichen für den Rückzug aus dem internationalen Geschäft und den Versuch, ihre Bilanzen zu stärken.

Die Liquidation von Auslandsvermögen hat zwei unmittelbare Auswirkungen auf migrationsbezogene Immobilienmärkte: Sie verringert die „klebrige“ langfristige chinesische Eigentümerschaft in wichtigen Bezirken und dämpft den Wettbewerb um erstklassige Objekte, wodurch die Liquidität in Sektoren, die zuvor die Investitionsnachfrage der RBI auf sich gezogen haben, abnimmt.

Märkte und kurzfristige Folgen

Kurzfristig können weniger chinesische Käufer und Verkäufe von Immobilien durch Bauträger die Spanne zwischen Angebotspreisen und Nachfrage vergrößern und die Vermarktungszeiten für erstklassige und Entwicklungsprojekte verlängern. Projekte, die ursprünglich auf grenzüberschreitenden Verkäufen basierten, sehen sich mit Finanzierungslücken konfrontiert, da die Vorverkäufe nachlassen und Kreditgeber das Risiko neu bewerten. Migrationsabhängige Bauträger und Agenturen, die auf das chinesische Projektvolumen angewiesen waren, müssen ihre Preisgestaltung, Vertriebskanäle und Investorenstruktur anpassen, um ungenutzte Immobilienbestände und verzögerte Markteinführungen zu vermeiden.

Signal	Datum	Warum es wichtig ist
Chinas Immobilieninvestitionen -10.4 % im Jahresvergleich (Januar–November)	Dezember 2024	Tiefgreifender zyklischer Stress verringert die Kaufkraft des Unternehmens.
Unverkaufter Wohnungsbestand geschätzt auf ca. 93 Billionen Yen	Dezember 2024	Überbestände verzögern die Erholung, risikoscheues Verhalten
Chinesische Bauträger haben seit 2021 Vermögenswerte in Großbritannien im Wert von rund 1.4 Milliarden Pfund verkauft.	Mar 2024	Liquiditätsabflüsse dämpfen die Nachfrage nach grenzüberschreitenden Immobilien.

Schließung der spanischen und maltesischen „Goldenen“ Programme und die unmittelbaren Folgen für den Migrationsmarkt

Zwei wichtige EU-Routen wurden eingestellt. Spanien beendete im April 2025 sein Aufenthaltsrechtsprogramm für Immobilieninvestoren, das sogenannte „Goldene Visum“, und eliminierte damit einen lange bevorzugten Weg für die immobilienbasierte Migration in den Schengen-Raum. Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm für Investoren, der sogenannte „Goldene Pass“, wurde im April 2025 nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs gegen das Programm eingestellt.

Unmittelbare Auswirkungen auf den Markt: Weniger EU-basierte, immobilienorientierte RBI-Optionen, höhere regulatorische Risikoprämien und eine Verlagerung der Nachfrage hin zu alternativen Jurisdiktionen und Anlagestrukturen. Intermediäre müssen Compliance-Risiken und Marketingbotschaften neu bewerten, und Anleger sollten eine zu starke Konzentration auf einseitige, ausschließlich auf Immobilien ausgerichtete Visamodelle vermeiden.

Asien-Pazifik-Strategie: REITs und regionale Märkte als alternative Anlageziele für chinesisches Kapital

Da der Zugang zu westlichen Immobilienmärkten immer schwieriger wird, verlagert sich chinesisches Kapital hin zu regulierten Anlagevehikeln im asiatisch-pazifischen Raum. Ein Konsortium, dem auch die Immobiliensparte von JD.com angehört, strebt insbesondere die Emission eines 1 Milliarde Dollar schweren REITs in Singapur an – ein deutliches Zeichen für das Interesse der Investoren an transparenten, einkommensorientierten Strukturen in stabilen Märkten mit etablierten Rechtsstaatlichkeits- und Governance-Standards.

Für die Migrationsplanung können REITs und börsennotierte Fonds den direkten Immobilienerwerb ergänzen oder ersetzen, sobald die Aufenthaltsgenehmigung nicht mehr an den Kauf von Immobilien gebunden ist. Sie ermöglichen ein Portfolio-Engagement in Logistik-, Rechenzentrums- und Gewerbeimmobilien ohne konzentriertes Entwicklungsrisiko und können, sofern verfügbar, mit alternativen Aufenthaltsgenehmigungswegen kombiniert werden.

Was der China-Schock und die Visabeschränkungen für immobilienbezogene Migrationskanäle und Finanzierungsmodelle bedeuten

Programme, die auf einen stetigen Zustrom chinesischer Immobilienkäufer angewiesen waren, sehen sich strukturell geringeren Absatzmengen und längeren Verkaufszyklen gegenüber. Finanzierungsmodelle, die Entwicklungskapital mit den Vorteilen von risikobasierten Investitionen kombinierten, müssen angepasst werden: Hinwendung zu diversifizierten Investorengruppen, Neugestaltung der Angebote um Nicht-Immobilienwerte und Verschärfung der Risikoberichterstattung angesichts der regulatorischen Dynamik in den Zielländern.

Zu den aktuellen Prioritäten der Beratung gehören: (1) die Verringerung der Abhängigkeit von Eigentumsübertragungen aus nur einer Jurisdiktion; (2) die Einbeziehung börsennotierter/regulierter Vehikel zur Liquiditätssicherung; und (3) die Überprüfung von Einwanderungsplänen auf ihre Eignung für Programmschließungen und gerichtliche Anfechtungen. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Ziele der grenzüberschreitenden Migration zu erreichen und gleichzeitig das Kapital über Konjunkturzyklen hinweg zu erhalten.

Chancen und Risiken alternativer Reiseziele: Steuern

Steuern spielen eine zentrale Rolle bei der Entkopplung von RBI-Investitionen von reinen Immobilien. Bei der Bewertung alternativer Standorte sollten Anleger die Regeln zur persönlichen Steueransässigkeit, die Unternehmensbesteuerung (sofern operative Unternehmen beteiligt sind) und die grenzüberschreitende Meldepflicht berücksichtigen. Die Abstimmung des Vermögensstandorts auf den steuerlichen Wohnsitz kann Verluste minimieren, wenn keine direkte Verbindung zwischen Immobilie und Wohnsitz besteht.

Wo Immobilien weiterhin Teil der Planung sind, reduzieren einfache Strukturen häufig den Aufwand für die Einhaltung der Vorschriften. Kombinieren Sie börsennotierte Vehikel (z. B. REITs) mit klaren, vertragskonformen Beteiligungsstrukturen, um unbeabsichtigte Betriebsstättenrisiken zu vermeiden und die Portfolioliquidität im Falle von Änderungen der Migrationsbestimmungen aufrechtzuerhalten.

Wohnsitz- und Immobilienüberlegungen

Wenn Immobilien nicht mehr der Hauptgrund für grenzüberschreitende Migration sind, sollten Investoren Mobilitätsziele von der Auswahl der Vermögenswerte trennen. Das bedeutet, zunächst den richtigen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung zu wählen und anschließend das Portfolio zu optimieren.

• Weiterbildungsmöglichkeiten: Informieren Sie sich über Genehmigungen für Unternehmen, Technologieunternehmen oder Investoren, bei denen Immobilienbesitz optional und nicht obligatorisch ist.
• Immobilienstrategie: Wenn Sie Immobilien erwerben, konzentrieren Sie sich auf die fundamentalen Faktoren – Einkommensqualität, Bonität und Liquidität – und nicht allein auf die Anreize zur Migration.
• Plan B und Ausstieg: Schaffen Sie Notfallpläne für den Fall, dass ein Programm eingeschränkt wird; nutzen Sie die aufgeführten Instrumente oder sekundärfreundliche Strukturen, um schnell auszusteigen und gleichzeitig Ihren grenzüberschreitenden Migrationsplan aufrechtzuerhalten.

Investoren, die letztendlich einen Pass anstreben, sollten sich im Voraus über langfristige Wege und Einbürgerungsregeln im Klaren sein und gegebenenfalls auch alternative Kanäle in Betracht ziehen.