Immobilien in Armenien
Kaufen, verkaufen oder investieren Sie in armenische Immobilien mit umfassender rechtlicher Unterstützung – von der Due-Diligence-Prüfung bis zur Eigentumsregistrierung.
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Auf einen Blick: Immobilien in Armenien
Warum in Armenien eine Immobilie kaufen?
Armenien hat sich zu einem immer attraktiveren Ziel für internationale Immobilienkäufer entwickelt – von Armeniern aus der Diaspora, die sich wieder mit ihrer Heimat verbinden möchten, bis hin zu Investoren und digitalen Nomaden, die in einem schnell wachsenden Markt nach bezahlbaren Immobilien suchen. Die Immobilienpreise sind deutlich niedriger als in den meisten europäischen Ländern, der Kaufprozess ist unkompliziert, und ausländische Staatsangehörige genießen weitreichende Eigentumsrechte.
Anders als in vielen Ländern, die den Immobilienerwerb von Ausländern einschränken, erlaubt Armenien ausländischen Staatsbürgern den uneingeschränkten Erwerb von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien. Der gesamte Kaufprozess – von der Vertragsunterzeichnung bis zur Eigentumsregistrierung – kann innerhalb von nur ein bis zwei Wochen abgeschlossen werden. Die notarielle Beglaubigung und die staatliche Registrierung erfolgen effizient über Armeniens modernes Katastersystem.
Bei Vardanyan & Partners begleiten wir ausländische Käufer durch jeden Schritt: von der Prüfung der Eigentumsverhältnisse über die rechtliche Due-Diligence-Prüfung und die Erstellung und Prüfung der Verträge bis hin zur Koordination mit Notaren und dem Katasteramt und der Abwicklung der Formalitäten nach dem Kauf. Ob Sie Ihre erste Wohnung in Jerewan erwerben oder ein Gewerbeimmobilienportfolio aufbauen möchten – wir gewährleisten eine rechtssichere Transaktion von Anfang bis Ende.
Was dürfen Ausländer besitzen?
Das armenische Recht unterscheidet zwischen dem Eigentum an Gebäuden und dem Eigentum an Grundstücken. Gemäß dem Landgesetzbuch können ausländische Staatsbürger grundsätzlich keine Eigentumsrechte an Grundstücken erwerben – es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, die die meisten praktischen Fälle für Käufer von Wohn- und Gewerbeimmobilien abdecken.
Ausländer KÖNNEN besitzen
Ausländer dürfen nicht besitzen
In der Praxis betreffen die Beschränkungen den Durchschnittskäufer kaum. Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Büros oder eines Gewerbegebäudes – samt Grundstück – haben Sie dieselben Eigentumsrechte wie ein armenischer Staatsbürger. Die Beschränkung ist hauptsächlich für diejenigen relevant, die landwirtschaftliche Flächen (Bauernhöfe, Weinberge, Obstplantagen) erwerben möchten.
Wie funktioniert der Kaufprozess?
Der Kauf von Immobilien in Armenien ist im Vergleich zu vielen anderen Ländern bemerkenswert effizient. Es gibt keine langwierigen Treuhandverfahren, keine Kette von Zwischenhändlern und keine monatelangen Wartezeiten. Der Prozess von der Vertragsunterzeichnung bis zur Eigentumsregistrierung dauert in der Regel nur ein bis zwei Wochen.
Immobiliensuche und -auswahl
Finden Sie Ihre Wunschimmobilie über Immobilienmakler, Online-Plattformen (z. B. list.am, myrealty.am) oder Ihr persönliches Netzwerk. Die Maklerprovision beträgt üblicherweise ca. 2 % pro Seite (Käufer und Verkäufer), dies ist jedoch eine Marktüblichkeit und kann frei verhandelt werden.
Rechtliche Due Diligence
Vor dem Kaufabschluss sollten Sie den rechtlichen Status der Immobilie prüfen: Bestätigen Sie den Eigentumsnachweis des Verkäufers im Kataster, prüfen Sie, ob Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Gerichtsbeschlüsse) vorliegen, überprüfen Sie Baugenehmigungen und die Einhaltung der Vorschriften und stellen Sie sicher, dass keine Streitigkeiten bestehen. Dieser Schritt ist entscheidend – wird er ausgelassen, kann dies zum Kauf einer Immobilie mit versteckten rechtlichen Problemen führen.
Vertrag & Beglaubigung
Nach Artikel 562 des armenischen Zivilgesetzbuches müssen alle Kaufverträge für Immobilien notariell beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein. Der Notar (oder sein Assistent) entwirft den Vertrag, überprüft die Identität beider Parteien und beglaubigt die Transaktion. Käufer und Verkäufer müssen persönlich anwesend sein oder durch eine Person mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten werden. Sprechen die Parteien nicht dieselbe Sprache, muss ein beeidigter Dolmetscher anwesend sein.
Staatliche Registrierung
Nach der notariellen Beglaubigung muss die Transaktion innerhalb von 30 Werktagen beim Katasteramt des Bundesstaates zur Registrierung eingereicht werden. Andernfalls ist der Vertrag ungültig. Die Registrierung kann persönlich oder online über das E-Katasterportal erfolgen. Die Standardbearbeitung dauert 4–5 Werktage; eine beschleunigte Bearbeitung ist gegen Aufpreis möglich. Nach der Registrierung erhält der Käufer eine Eigentumsurkunde, und die Übertragung ist offiziell abgeschlossen.
Formalitäten nach dem Kauf
Lassen Sie die Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser) auf Ihren Namen umschreiben, melden Sie sich zur Grundsteuer an und – falls Sie die Immobilie vermieten möchten – zur Versteuerung der Mieteinnahmen. Gemäß dem armenischen Gesetz über bargeldlose Transaktionen (ՀՕ-12-Ն) müssen Zahlungen über 300,000 AMD (ca. 790 USD) per Banküberweisung erfolgen – was in der Praxis bedeutet, dass alle Immobilienzahlungen bargeldlos abgewickelt werden.
Benötigen Sie eine Vorvereinbarung?
Eine Vorvereinbarung ist nicht erforderlich, kann aber ein hilfreiches Instrument sein, wenn Sie nicht sofort zum Abschluss bereit sind – beispielsweise wenn Sie auf die Finanzierung warten, Belastungen beseitigen müssen oder eine Vollmacht aus dem Ausland einholen.
Wichtige Punkte zu Vorvereinbarungen
Eine Vorvereinbarung legt die Bedingungen des zukünftigen Verkaufs fest und bestimmt einen Termin oder Zeitraum für den Abschluss. Sie muss notariell beglaubigt werden, um rechtskräftig zu sein – mündliche Angebote und Standard-Maklerverträge sind nach armenischem Recht nicht bindend. Der Käufer leistet in dieser Phase üblicherweise eine Anzahlung, deren Höhe zwischen den Parteien verhandelbar ist.
Nach rechtsgültiger Unterzeichnung ist der Vertrag für beide Seiten bindend. Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, verfällt die Anzahlung. Kommt der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann eine Vertragsstrafe (oft das Doppelte der Anzahlung) fällig werden. In manchen Fällen kann ein Gericht die Vertragserfüllung anordnen, um den Verkauf zu erzwingen.
Wir empfehlen, eine Kopie der Vorvereinbarung beim Katasteramt einzureichen, um das Risiko zu minimieren, dass der Verkäufer die Immobilie während der Übergangszeit an einen Dritten veräußert.
Welche Dokumente benötigen Sie?
Die Dokumentationsanforderungen für den Kauf einer Immobilie in Armenien sind unkompliziert. Folgendes müssen Sie vorbereiten:
Erforderliche Dokumente
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Schildern Sie uns Ihre Situation und wir antworten Ihnen innerhalb eines Werktages.
Staatliche Gebühren und Transaktionskosten
Die unten aufgeführten Kosten sind Gebühren von Behörden und Dritten – keine Anwaltskosten. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und ein unverbindliches Angebot für unsere Rechtsdienstleistungen.
| Gebühr | Betrag (AMD) | ~USD-Gegenwert | Notizen |
|---|---|---|---|
| Notargebühr | AMD 20,000 | ~ $ 53 | 15,000 AMD Notargebühr + 5,000 AMD staatliche Gebühr. Übersetzer und sonstige Nebenkosten extra. |
| Staatliche Registrierung | AMD 20,000–120,000 | $ $ 52 316- | Abhängig von der Art der Immobilie und der gewünschten Bearbeitungsgeschwindigkeit. Expressbearbeitung möglich. |
| Katasterbelastungsprüfung | AMD 10,000–60,000 | $ $ 26 158- | Einheitliches Zertifikat zur Überprüfung von Eigentumsrechten und Belastungen. AMD 10,000 Standard; AMD 60,000 am selben Tag (6-facher Multiplikator für 2-stündige Bearbeitungszeit). |
| Maklerprovision | Üblicherweise ca. 2 % von jeder Partei | Marktüblich, nicht gesetzlich vorgeschrieben. Frei verhandelbar. | |
Hinweis: Armenien erhebt keine Stempelgebühren auf Immobilientransaktionen. Die oben genannten Gebühren sind feste, behördliche Abgaben – keine davon wird als Prozentsatz des Immobilienwerts berechnet.
Zahlungsmethoden
Gemäß dem Gesetz über bargeldlose Transaktionen (ՀՕ-12-Ն) müssen Zahlungen über 300,000 AMD (ca. 790 USD) per Banküberweisung erfolgen. Da alle Immobilientransaktionen diese Grenze überschreiten, sind Immobilienkäufe faktisch immer bargeldlos. Fremdwährungen können zwar frei nach und aus Armenien transferiert werden, die Transaktion selbst muss jedoch in armenischen Dram über eine Bank abgewickelt werden. Die Nichteinhaltung dieser Regeln führt zur Ungültigkeit der Transaktion (Artikel 7).
direkte Banküberweisung
Die Zahlung erfolgt per Banküberweisung nach Eintragung der Eigentumsrechte. Das ist zwar einfach, birgt aber ein Risiko: Zahlen Sie vor der Eintragung, haben Sie nur begrenzte Möglichkeiten, Ihre Ansprüche geltend zu machen, falls der Verkäufer die Übertragung nicht durchführt.
Besonders geeignet für: Transaktionen, bei denen zwischen beiden Parteien ein hohes Maß an Vertrauen besteht oder bei denen die Zahlung erst nach der Registrierung erfolgt.
Bank-Treuhandkonto
Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto ein. Das Geld ist für einen festgelegten Zeitraum gesperrt und kann vom Verkäufer nur nach Vorlage eines Eigentumsnachweises (z. B. einer neuen Eigentumsurkunde) abgerufen werden. Schlägt die Eintragung fehl, erhält der Käufer das Geld zurück.
Besonders geeignet für: Die meisten Transaktionen. Bietet Sicherheit für beide Seiten. Von den meisten Banken bei Hypothekenimmobilien vorgeschrieben.
Steuerliche und finanzielle Aspekte
Das armenische Steuersystem für Immobilien ist relativ unkompliziert, es gibt jedoch wichtige Unterschiede, je nachdem, ob man eine Immobilie kauft, verkauft, mietet oder erbt.
Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen
Beim Verkauf einer Immobilie hängt die steuerliche Behandlung von der Art des Käufers ab. Handelt es sich beim Käufer um einen Steueragenten (eine juristische Person oder ein eingetragener Unternehmer), muss dieser 10 % Einkommensteuer vom Kaufpreis einbehalten. Bei Bauträgern – also Personen, die faktisch wie Unternehmen behandelt werden, auch wenn sie nicht formell registriert sind – gilt ein Steuersatz von 20 %. Bei Transaktionen zwischen zwei Privatpersonen, bei denen der Käufer kein Steueragent ist, besteht keine Einbehaltungspflicht.
Mieteinnahmensteuer
Wenn Sie Ihre Immobilie in Armenien vermieten, unterliegt das Mieteinkommen einer zweistufigen Einkommensteuer. Die ersten 60,000,000 AMD (ca. 157,900 USD) des jährlichen Mieteinkommens werden mit 10 % besteuert. Jedes Mieteinkommen, das diesen Freibetrag in einem Steuerjahr übersteigt, unterliegt weiteren 10 % – der effektive Steuersatz beträgt somit 20 % auf den übersteigenden Betrag. Der Immobilieneigentümer ist für die Erklärung und Zahlung dieser Steuer verantwortlich.
Vermögenssteuer
Die Grundsteuer wird jährlich auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie, nicht ihres Marktwerts, berechnet. Armenien verwendet ein progressives Steuersystem, und die effektiven Steuersätze sind im internationalen Vergleich moderat. Die Grundsteuerbescheide werden von der jeweiligen Gemeinde ausgestellt, und die Zahlung ist bis zum 1. Dezember eines jeden Jahres fällig.
Erbe
Armenien erhebt keine Erbschaftssteuer. Vermögen geht gemäß den Erbregeln des armenischen Zivilgesetzbuches an die Erben über – entweder durch Testament oder, falls kein Testament vorliegt, nach der gesetzlichen Erbfolge (zuerst Ehepartner und Kinder, dann Eltern, Geschwister usw.). Ausländische Erben haben in Bezug auf Immobilien die gleichen Erbrechte wie armenische Staatsbürger. Das geerbte Eigentum muss im Kataster auf den Namen des Erben neu eingetragen werden.
Anstehende Änderungen: November 2026
Auswirkungen: Wenn Sie eine Sonderaufenthaltsgenehmigung besitzen und landwirtschaftliche Flächen haben oder den Erwerb solcher Flächen planen, kontaktieren Sie uns, um zu erfahren, wie sich diese Änderung auf Ihre Situation auswirkt. Der Besitz von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist von dieser Reform nicht betroffen.
