Ausländer können 100%-Eigentümer von Immobilien in Armenien sein: Sie können ihr Eigentum gleichberechtigt mit Einheimischen erwerben, halten, leasen, verkaufen, vererben und anderweitig veräußern. Ausländer benötigen keine Aufenthaltserlaubnis oder weisen anderweitig Verbindungen nach Armenien auf. Gleichzeitig könnte eine Investition in Immobilien Sie für eine qualifizieren vorübergehende oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Die einzige Einschränkung gilt für das ausländische Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen. Beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Armenien muss ein Ausländer möglicherweise eine juristische Person gründen und erwerben Sie das Land im Namen dieser Einheit. Ackerland kann auch direkt im Besitz von Ausländern sein, die haben besonderer Aufenthaltsstatus in Armenien.

Alleineigentum

Unabhängig von Ihrem Familienstand können Sie die Immobilie in Ihrem alleinigen Namen kaufen.

In den meisten Ländern legen die Ehegesetze fest, dass Vermögenswerte erworben wurden während Die Ehe wird von beiden Ehepartnern gemeinsam geführt, unabhängig davon, von wem sie gekauft wurden (Gemeinschaftseigentum). Die Position in Armenien ist im Allgemeinen nicht anders. Im Falle eines Ehepaares verhält sich das Zivilrecht so, als ob das Eigentum zu gleichen Teilen im Miteigentum wäre (50-50), es sei denn, der Ehevertrag enthält besondere gegenteilige Bestimmungen. Somit wird Ihr Ehepartner als Miteigentümer der Immobilie betrachtet, unabhängig davon, ob sein Name im Kaufvertrag enthalten war oder nicht. 

Das armenische Recht erkennt "Ehen nach dem Common Law" nicht an. Wenn Sie zusammen leben, aber nicht verheiratet sind, gewährt das armenische Recht Ihrem Partner keine automatischen Rechte auf dauerhafte Beschäftigung oder Eigentum. Ohne Testament hat der Partner auch keine Erbrechte. 

Eine einzelne Person, die eine Immobilie in Armenien kauft und anschließend heiratet, kann einen Ehevertrag abschließen, in dem die Ehegatten festlegen können, dass die Immobilie im Rahmen des Ehevertrags gebracht wird. 

Miteigentum

Gemeinschaftliches Eigentum liegt vor, wenn die Immobilie von zwei oder mehr Personen erworben wird, wobei jede von ihnen einen Anteil an der Immobilie zu den Bedingungen hält, die zwischen ihnen vereinbart werden können. Im Fall eines Paares wäre dies normalerweise zu gleichen Teilen, aber wenn es mehr als zwei Käufer gibt, kann es proportional zu dem Betrag sein, den jede Person zur Finanzierung des Kaufs beigetragen hat, z.B 70% / 20% / 10%. Im Common Law ist das Äquivalent das „Gemeinschaftsmietverhältnis“.

Alle Eigentümer sind berechtigt, an Entscheidungen über die Immobilie teilzunehmen. Das Gesetz schreibt vor, dass Entscheidungen über das Eigentum einstimmig getroffen werden müssen. Ein oder mehrere Eigentümer können den Verkauf der Immobilie verlangen, es sei denn, es ist möglich, dass ihre Aktien physisch getrennt werden oder die anderen Eigentümer bereit sind, diese Aktien zu kaufen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, kann es erforderlich sein, beim Gericht eine Anordnung zu beantragen, mit der der Verkauf der Immobilie genehmigt wird.

Einer der Eigentümer kann den Teil des Eigentums, den er besitzt, auch durch Verkauf verschenken oder verschenken. Im Falle des Verkaufs ihres Teils der Immobilie sind sie verpflichtet, bestehenden Eigentümern ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Diese Regel gilt nicht, wenn die Entsorgung durch Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Andere Eigentümer haben einen Monat Zeit, um ihre Vorkaufsrechte auszuüben. 

Firmeneigentum

Es ist möglich, Immobilien in Armenien über eine inländische oder ausländische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu kaufen, die eine andere rechtliche Identität hat als ihre Aktionäre.

Die Hauptgründe für den Besitz von armenischem Eigentum durch ein Unternehmen sind:

• Den Kauf der Immobilie durch mehrere Personen zu ermöglichen;
• Stabilität und Kontinuität im Besitz und in der Verwaltung von Familienbesitz zu gewährleisten;
• Erleichterung der Übertragung und des Eigentums an Eigentum;
• Um die Einschränkungen der Erbgesetze zu vermeiden;
• Steuervorteile schaffen;
• Um das Haus der Familie vor Geschäftsgläubigern zu schützen.

 Diese Lösung kann auch steuerliche Nachteile haben, insbesondere in Bezug auf Quellensteuern und Kapitalertragssteuern.

Ausländische Käufer riskieren einen überhöhten Preis für Immobilien. Ein Bewertungsbericht kann dem Käufer helfen, den "richtigen" Preis für ein Gebäude oder Grundstück zu verstehen, insbesondere für ein renovierungsbedürftiges. Die Bewertungen werden von vielen lizenzierten Agenturen mit qualifiziertem Personal durchgeführt. Obwohl der Bewertungsbericht kein "Umfragebericht" ist, kann der Bewerter den Verschleiß dennoch bewerten, um den Wert anzupassen, und kann einige nützliche Informationen über den Zustand der Immobilie liefern. Die Bewertung erfolgt in der Regel durch Vergleich der Verkaufspreise ähnlicher Immobilien (Verkaufsvergleichsansatz), der geschätzten Kosten für den Kauf ähnlicher Grundstücke und den Bau eines ähnlichen Gebäudes (Kostenansatz) und der jährlichen Mieteinnahmen, die als Gegenleistung erwartet werden können (Einkommensansatz). .

Nach armenischem Recht muss der Verkäufer keine Umfragen in Auftrag geben. Obwohl es in Armenien keinen Bauvermessungsberuf gibt, können Sie sich dafür entscheiden, einen lokalen Architekten, Ingenieur oder Bauunternehmer (Elektriker, Klempner, etc.) um die Arbeit zu übernehmen. Ein gutes Gutachten kann Risiken beim Kauf einer Immobilie minimieren und bei Preisverhandlungen eingesetzt werden. 

Es ist auch ratsam, das Grundstück (insbesondere das Grundstück) zu messen, da der in Katasterdokumenten angegebene Bereich möglicherweise nicht ganz genau ist oder die Grenzen möglicherweise nicht klar dargestellt sind. 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (auf Armenisch - միասնական տեղեկանք) wird vom Kataster ausgestellt und zeigt das eingetragene Eigentum sowie andere Rechte und Belastungen an der Immobilie, einschließlich Pfandrechten, Hypotheken, Mietverhältnissen, Dienstbarkeiten, etc. Es ist das wichtigste Dokument im Due-Diligence-Prozess und in vielen Fällen das einzige Dokument, auf das sich die Käufer verlassen. Das Zertifikat ist 15 Werktage gültig, während denen der Vertrag (vorläufig und/oder endgültig) ausgeführt werden muss. Nach Ablauf der 15-tägigen Frist muss ein neues Zertifikat eingeholt werden. Ein Antrag auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung kann vom Verkäufer, Käufer oder jeder anderen interessierten Partei gestellt werden. 

Das Bestehen anderer Interessen an dem Eigentum, wie z. B. Dienstbarkeiten, Rechte der Erben usw., kann nicht immer vollständig durch die saubere Eigentumsbescheinigung überprüft werden. Es kann Personen geben, die ein Recht auf vorherigen Erwerb oder Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie haben. Es können auch nicht autorisierte Änderungen oder Ergänzungen an der Immobilie vorgenommen werden, die nicht der Planungsbehörde gemeldet wurden. Für Bauland heißt es in der Bescheinigung lediglich, dass das Grundstück für den Bau vorgesehen ist; Anschließend muss die vollständige Baugenehmigung eingeholt werden (Baugenehmigung).

In Armenien sind mündliche Angebote / Vereinbarungen zum Kauf oder Verkauf von Immobilien nicht gültig und durchsetzbar. Selbst eine schriftliche Vereinbarung ist nicht durchsetzbar, es sei denn, sie wird von einem Notar oder einem Katasterbeamten beglaubigt. Standardverträge von Immobilienagenturen sind daher nicht durchsetzbar. Es ist daher nicht ratsam, zu diesem Zeitpunkt Zahlungen (Anzahlung usw.) zu leisten. 

Allerdings kann es sinnvoll sein, ein formelles schriftliches Angebot zu erstellen, um die Ernsthaftigkeit Ihrer Absichten zu demonstrieren und die Bedingungen des Verkaufs zu klären, wie z Rechnungen und Steuern, Transaktionskosten, Eventualitäten usw. Das schriftliche Angebot kann die Form eines vorläufigen Vertragsentwurfs annehmen. 

Ein Vorvertrag überträgt das Eigentum nicht, sondern legt ein zukünftiges Datum oder einen Zeitraum fest, in dem das Eigentum übertragen wird, und kann die Bedingungen (Notfälle) festlegen, die erfüllt sein müssen, bevor der Abschluss erfolgt. Die Unterzeichnung eines Vorvertrags ist kein obligatorischer Schritt und Sie können den Verkauf direkt abschließen. Ein Vorvertrag kann jedoch hilfreich sein, wenn Sie den Verkauf nicht sofort abschließen, aber die Immobilie sichern und einen rechtsverbindlichen Vertrag haben möchten. Außerdem ist eine vorläufige Vereinbarung nützlich, um sicherzustellen, dass alle Parteien den Bedingungen des Deals zustimmen und "auf derselben Seite" sind.

Eine vorläufige Vereinbarung kann erforderlich werden, wenn der endgültige Verkauf von Eventualverbindlichkeiten abhängt, wie z.

• Sicherung einer Hypothek oder einer anderen Finanzierung;
• Das Eigentum von Grundpfandrechten befreien;
• Durchführung einer Beurteilung;
• Erhalten anderer Dokumente / Genehmigungen, wie z. B. die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, wenn einer der Verkäufer minderjährig ist.

Eine vorläufige Vereinbarung muss notariell beglaubigt werden, um rechtlich durchsetzbar zu sein. Obwohl vorläufige Vereinbarungen in der Regel nicht offiziell registriert sind, ist es ratsam, eine Kopie beim Kataster einzureichen, um die Möglichkeit zu minimieren, dass der Verkäufer gegen den Vertrag verstößt, indem er die Immobilie an einen Dritten verkauft.

In der Regel zahlt der Käufer zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung an den Verkäufer. Die Höhe der Anzahlung kann variieren und wird von den Parteien vereinbart.

Eine vorläufige Vereinbarung ist ein für beide Seiten bindendes Instrument. Sobald es gültig unterschrieben ist, darf keine Partei von dem Geschäft zurücktreten, es sei denn, eine oder mehrere der Eventualitäten sind nicht erfüllt. Wenn eine Partei die Bedingungen der Vereinbarung nicht einhält, stehen der anderen Partei eine Reihe von Rechtsbehelfen zur Verfügung. Ein säumiger Käufer riskiert mindestens seine Anzahlung. Es ist üblich zu bestimmen, dass ein säumiger Verkäufer das Doppelte der Anzahlung als Strafe zahlen muss. Sofern nichts anderes bestimmt ist, kann ein Gericht eine bestimmte Leistung anordnen, um die Parteien zum Abschluss der Übertragung zu zwingen.

Der endgültige Kaufvertrag muss in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen werden. Obwohl die grundlegendsten Vereinbarungen auch direkt von einem Katasterbeamten beglaubigt werden können, ist ein Notar erforderlich, wenn die Vereinbarung angepasst werden muss oder wenn eine der Parteien kein Armenisch spricht. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, Sie über die Art und die Auswirkungen des von Ihnen unterzeichneten Vertrages zu informieren. Der Notar muss sich von der Identität der Parteien und ihrer Rechtsfähigkeit überzeugen, um mit der Transaktion fortzufahren. Die Pässe (und eventuell Heiratsurkunden) aller Unterzeichner werden benötigt. Wenn der Verkäufer minderjährig, älter oder behindert ist, kann er unter dem Schutz eines Vormunds stehen, in welchem Fall die Zustimmung des Vormunds eingeholt werden muss, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, möchte der Notar sich vergewissern, dass der Ehegatte dem Verkauf zustimmt.

Jeder Notar hat seine eigene Vertragsvorlage, und diese Vorlagen können im Detail variieren. Es muss sichergestellt werden, dass alle wichtigen Klauseln in der Vereinbarung enthalten sind. Normalerweise sind Vereinbarungen nur in armenischer Sprache und die Übersetzung erfolgt mündlich, indem dem Käufer die gesamte Vereinbarung vorgelesen wird. Für den Service des Dolmetschers wird eine geringe Gebühr erhoben.

Der Kaufvertrag muss die endgültige und umfassende Vereinbarung sein, da die Parteien nur 30 Tage Zeit haben, um ihn im Kataster registrieren zu lassen. Wenn es Bedingungen gibt, die noch erfüllt werden müssen, ist es besser, eine vorläufige Vereinbarung zu unterzeichnen. Im armenischen Recht gibt es keine "Abkühlungs" -Regeln. Nach der Unterzeichnung tritt die Vereinbarung in Kraft und die Parteien können nicht vom Vertrag zurücktreten.

Wenn Sie im Rahmen des Kaufs der Immobilie Einrichtungsgegenstände kaufen, sollten Sie die Erstellung eines Inventars veranlassen. Wenn Sie dazu in der Lage sind, besuchen Sie die Unterkunft am Tag vor Vertragsunterzeichnung, um sicherzustellen, dass alles so ist, wie es sein sollte, insbesondere wenn der Verkauf eine bestimmte Anzahl von Einrichtungsgegenständen umfasst. Gleichzeitig können Sie auch prüfen, ob Sie nach Abschluss des Vertrags den freien Besitz der Immobilie erhalten, es sei denn, dieser sieht vor, dass die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt geräumt wird.

Wenn Sie nicht in der Lage sind, zur persönlichen Unterzeichnung des Abkommens nach Armenien zu gelangen, können Sie einem Verwandten, Freund oder Anwalt eine Vollmacht erteilen, die Sie in Ihrem Namen unterzeichnen können.

Nach Abschluss des endgültigen Kauf- und Verkaufsvertrags hat der Käufer 30 Werktage Zeit, um seine Eigentumsrechte beim Kataster zu registrieren. Wenn diese Rechte nicht innerhalb von 30 Tagen registriert werden, wird der Kauf- und Verkaufsvertrag ungültig. Der Käufer muss eine Originalkopie des Kaufvertrags und eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses einreichen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ist erforderlich, wenn die Registrierung durch einen Anwalt oder einen anderen Vertreter erfolgt. Der Registrierungsvorgang kann einige Stunden bis einige Tage dauern, je nachdem, ob Sie die Fast-Track-Servicegebühren bezahlen. Es wird eine Eigentumsbescheinigung mit grundlegenden Details über die Immobilie und den neuen Eigentümer ausgestellt. Anschließend legen Sie den öffentlichen Versorgungsunternehmen (Strom, Gas, Telefon usw.) die Eigentumsbescheinigung vor, damit diese auch den Eigentümerwechsel registrieren und neue Vereinbarungen in Ihrem Namen vorbereiten können. 

Kapitalertragssteuer

Die Übertragung von Wohneigentum zwischen Privatpersonen ist normalerweise nicht steuerpflichtig, sofern sowohl der Käufer als auch der Verkäufer natürliche Personen sind (nicht als Privatunternehmer registriert). Somit beträgt die Steuer auf Kapitalgewinne, die von Einzelpersonen aus dem Verkauf von Wohneigentum realisiert werden, 0%. Wenn der Käufer jedoch eine juristische Person oder ein Privatunternehmer ist, kann eine Quellensteuer von 10% auf den gesamten Betrag der Transaktion erhoben werden.

Umsatzsteuer für Entwickler

Einzelne Immobilienentwickler sind mit 20% des Preises steuerpflichtig, zu dem sie die Immobilien verkaufen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist jährlich vom Eigentümer der Immobilie zu entrichten. Die Steuersätze liegen im Bereich von 0% bis 1% des Katasterwerts, der normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt. Es ist möglich, die genaue Höhe der Grundsteuer für eine bestimmte Immobilie auf der zu überprüfen Webseite des Katasters. 

Jüngste Änderungen verpflichten den Verkäufer, eine Bescheinigung über das Fehlen von Steuerschulden von der örtlichen Gemeinde zu beschaffen, bevor der Verkauf registriert werden kann.

Mieteinkommensteuer

Mieteinnahmen, die 60 Millionen armenische Dram (ungefähr 140.000 US-Dollar) pro Jahr nicht übersteigen, werden mit 101 TP2T besteuert. Mieteinnahmen, die diesen Betrag übersteigen, sind mit 20% steuerpflichtig.   

Stempelsteuer, Erbschafts- und Geschenksteuern

Armenien hat keine Stempelsteuern, Geschenke oder Erbschaftssteuern. 

Kommunale Gebühren

Wenn Sie eine Immobilie wie eine Wohnung besitzen, fallen Wartungs- und Servicegebühren an. Sie hängen von der Größe und Qualität des Komplexes ab, z. B. ob es Aufzüge, einen Pool, Gärten und andere Einrichtungen gibt.

Die Möglichkeit, den Kauf mit einer Hypothek zu finanzieren, hängt von Ihrer Nationalität, dem Land, in dem Sie leben, und der Herkunft Ihres Einkommens ab. Bestimmte Banken arbeiten nur mit armenischen Staatsangehörigen oder Einwohnern zusammen. In der Regel müssen Sie je nach Kreditgeber eine Anzahlung von 10-30% des Kaufpreises leisten. Die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre und der durchschnittliche Zinssatz beträgt 10-13% (lokale Währung) und 8-10% (US-Dollar). 

Informationen zur Eröffnung von Bankkonten erhalten Sie Klicke hier. 

Die jährlichen Kosten für die Sachversicherung liegen normalerweise im Bereich von 0,1 bis 11 TP1T des Wertes der Immobilie. 

Die armenischen Gesetze verlangen, dass der Käufer von Immobilien die Zahlungen in lokaler Währung, armenischen Drams, leistet. Wenn die Zahlung über eine Bank erfolgt, muss diese sicherstellen, dass diese Regeln eingehalten werden. 

Geldwechseldienste werden von Banken, anderen Kreditinstituten sowie Wechselstuben angeboten.

Es gibt keine Einschränkungen für die Überweisung von Fremdwährungen nach oder von Armenien. 

Wenn der Transaktionsbetrag 50 Millionen Drams (ca. US$105.000) überschreitet, muss die Überzahlung per Banküberweisung erfolgen.

Intestate Vererbung. In Ermangelung eines Testaments sieht das Gesetz eine Erbschaftsordnung wie folgt vor:

1. Ehepartner, Kinder und Eltern;
2. Brüder und Schwestern (und ihre Nachkommen);
3. Großeltern; 
4. Onkel und Tanten (und ihre Nachkommen).

Jede Reihenfolge der Erben schließt aus Die folgenden Erben und diejenigen in derselben Reihenfolge teilen die Vererbung zu gleichen Teilen zwischen ihnen. Dementsprechend erben diejenigen, die über die erste Erbschaftsordnung hinausgehen, nur, wenn es keinen Ehepartner, keine Kinder und keine Eltern gibt. Wenn Sie also sterben und einen überlebenden Ehepartner, zwei Eltern und zwei Kinder hinterlassen, erhält jeder von ihnen 1/5 Ihres Nachlasses. Es ist möglich, die Rechte des überlebenden Ehepartners oder der Kinder zu erhöhen, dies erfordert jedoch eine gewisse Erbschaftsplanung.

Ehepartner. Der überlebende Ehegatte ist nach dem armenischen Erbrecht nicht besonders geschützt. Dies liegt daran, dass das Gesetz traditionell davon ausgegangen ist, dass der Nachlass des Verstorbenen eher der ganzen Familie als einem einzelnen Mitglied gehört. Davon abgesehen unterliegt nur der Teil des Nachlasses des Verstorbenen dem Erbrecht, sodass ein überlebender Ehegatte normalerweise mindestens 50% seines gemeinsam gehaltenen Vermögens besitzt. 

Wenn die Ehe nicht eingetragen wurde, hat der überlebende Partner keine Erbrechte am Nachlass des Verstorbenen. Untereinander sind diejenigen, die in einer freien Union leben, gesetzliche Fremde ohne Erbrechte zwischen ihnen.

Kinder. Kinder des außerhalb der Ehe geborenen Paares genießen die gleichen Rechte wie Kinder der innerhalb der Ehe geborenen Kinder, ebenso Kinder des mit einem anderen Partner geborenen Verstorbenen. Adoptierte Kinder des Paares genießen die gleichen Rechte wie leibliche Kinder, sind jedoch von jeglichen Erbrechten ihrer leiblichen Eltern ausgeschlossen. Die Enkel erhalten keinen Anspruch, es sei denn, eines der Kinder des Verstorbenen ist selbst verstorben. In diesem Fall treten sie in die Fußstapfen ihres verstorbenen Elternteils.

Testamentarische Freiheit. Nach armenischem Recht können Sie Ihr Vermögen frei veräußern und Ihren Ehepartner, Ihre Kinder und Ihre Eltern durch ein Testament oder ein Geschenk enterben. Sie können jedoch weiterhin 50% des Wertes der Immobilie beanspruchen, auf die sie ohne Testament Anspruch hätten, wenn:

1. Sie sind unter 18 Jahre oder älter als 60 Jahre alt.
2. Sie sind behindert oder rechtlich unfähig.

Das Testament muss schriftlich und notariell beglaubigt werden. Wenn das Testament nicht notariell beglaubigt wird, wird es ungültig. 

Vererbungsplanung. Wenn Sie bei Ihrem Tod die Kontrolle über Ihr Vermögen haben möchten, müssen Sie eine Erbschaftsplanung durchführen, wie z.

• Erhöhen Sie den Anteil des Anteils eines Erben, indem Sie ein Testament abgeben.
• Machen Sie Geschenke während Ihres Lebens;
• Kaufen Sie die Immobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
• Schließen Sie eine Lebensversicherung ab.

Steuern. Erbschaft und Geschenke werden in Armenien nicht besteuert. Die Verfügung über Eigentum kann jedoch in dem Land, in dem der Erbe seinen steuerlichen Wohnsitz hat, weiterhin steuerpflichtig sein, es sei denn, zwischen Armenien und diesem Land besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen.

Vererbung akzeptieren. Die Erben haben 6 Monate nach dem Tod Zeit, die Erbschaft durch eine notariell beglaubigte Erklärung anzunehmen. Der Notar erstellt die Liste der Begünstigten, überprüft, ob ein Testament vorliegt, übernimmt die Aufteilung des Nachlasses und stellt den Erben Erbschaftsbescheinigungen aus. 

Testamentsvollstrecker. Sie können einen Anwalt oder eine andere Person als Vollstrecker bestellen. Der Testamentsvollstrecker ergreift Maßnahmen zur Instandhaltung und Verwaltung des Nachlasses, informiert die Erben und sonstigen Begünstigten über das Testament, zahlt und zieht Schulden ein, vertritt den Nachlass vor Gericht, stellt sicher, dass der Nachlass gemäß dem Testament verteilt wird, und unterstützt den Nachlass Auslegung des Testaments, Berichterstattung an die Erben, Zusammenarbeit mit dem Notar usw.

Während der Kauf von Immobilien in Armenien im Allgemeinen sicher ist, wird potenziellen Käufern empfohlen, bestimmte Vorsichtsmaßnahmen zu treffen.

1. Familienstand. Wenn der Verkäufer verheiratet oder geschieden ist, ist es wahrscheinlich, dass die Zustimmung des Ehepartners für den Verkauf erforderlich ist. Auch wenn das Eigentum nicht in der Ehe erworben wurde, müssen Sie dennoch vorsichtig sein, da der Ehegatte (Ex-Ehegatte) behaupten kann, er habe zur Verbesserung des Eigentums beigetragen und damit Rechte daran erworben. Armenien erkennt Ehen nach dem Common Law nicht an. Es reicht jedoch möglicherweise nicht aus, sich ausschließlich auf öffentliche Aufzeichnungen zu stützen, da die Ehe im Ausland geschlossen werden könnte.
2. Geschenke & Vererbung. Wenn der Verkäufer das Eigentum geerbt oder als Geschenk erhalten hat, müssen Sie herausfinden, ob es andere Familienmitglieder gibt, die wahrscheinlich den Willen oder das Geschenk anfechten. Es ist möglich, dass ein Erbe nach dem Verkauf erscheint und Rechte an der Immobilie beansprucht. Beachten Sie, dass bei Beteiligung von Kindern die Transaktion von der Vormundschaftsbehörde (Leiter der örtlichen Gemeinde) genehmigt werden muss. Letzteres ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass der Verkauf im besten Interesse des Kindes ist.
3. Vertragsfähigkeit. Sie müssen aufmerksam sein, wenn das Verhalten des Verkäufers seltsam erscheint. Nach armenischem Recht können Menschen mit geistiger Behinderung durch einen Gerichtsbeschluss für unfähig erklärt werden, während Menschen, die von Drogen, Alkohol oder sogar Glücksspiel abhängig sind, in ihrer Kapazität eingeschränkt sein können. Vereinbarungen mit solchen Personen können von ihren Vormündern oder anderen interessierten Parteien angefochten und für ungültig erklärt werden. Möglicherweise möchten Sie die Gerichtsakten überprüfen oder eine Bescheinigung anfordern, aus der hervorgeht, dass der Verkäufer nicht bei psychiatrischen Einrichtungen registriert ist.
4. Insolvenz. Wenn sich herausstellt, dass sich der Verkäufer in einer schwierigen finanziellen Situation befindet und die Immobilie unter dem Marktwert verkauft, ist es möglich, dass er kurz nach dem Verkauf für bankrott erklärt wird und der Insolvenzverwalter den Verkauf innerhalb von drei Jahren vor Gericht anfechten kann Zeit. Wenn Sie also eine Immobilie zu einem reduzierten Preis kaufen, stellen Sie sicher, dass die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses gering ist.
5. Belastungen und Rechtsstreitigkeiten. Vor der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags stellt das Kataster eine saubere Eigentumsbescheinigung aus, aus der hervorgeht, dass die Immobilie nicht verpfändet, verhaftet oder anderweitig mit Rechten Dritter belastet ist. Es wird jedoch weiterhin empfohlen, dass Sie herausfinden, ob der Verkäufer in einen Rechtsstreit verwickelt ist, der sich auf die Immobilie auswirken kann.
6. Vorhergehende Transaktionen. Auch wenn es keine Belastungen und anhängigen Streitigkeiten gibt, muss die Geschichte der Immobilie überprüft werden, um sicherzustellen, dass in der Vergangenheit keine verdächtigen Aktivitäten stattgefunden haben. Beispielsweise kann eine Anzahl von Übertragungen über einen kurzen Zeitraum ein Zeichen für potenzielle Probleme sein. Die Verjährungsfrist in Armenien beträgt normalerweise nicht mehr als 10 Jahre, aber auch ältere Transaktionen können geprüft werden. Besonderes Augenmerk muss auf den Erwerb von Eigentum durch Spenden, Erbschaft oder Privatisierung gelegt werden.
7. Steuerverbindlichkeiten und Nebenkosten. Jüngste Änderungen verpflichten den Verkäufer, eine Bescheinigung über das Fehlen von Steuerschulden von der örtlichen Gemeinde zu beschaffen. Laut Gesetz übernimmt der neue Eigentümer keine unbezahlten Stromrechnungen. In der Praxis kann es jedoch schwierig sein, neue Verträge in Ihrem Namen mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen, wenn der alte Eigentümer die Rechnungen nicht bezahlt hat. Um Zeit und Nerven zu sparen, empfiehlt es sich, die vollständige Begleichung aller Nebenkostenabrechnungen zu verlangen.
8. Beglaubigung. Während für bestimmte Verkäufe keine Beglaubigung erforderlich ist, sollten Sie dennoch in Betracht ziehen, den Vertrag vor einem Notar ausführen zu lassen. Ein Notar haftet persönlich für Fehlverhalten und hat die Anreize, alle erforderlichen Überprüfungen durchzuführen, z. B. sicherzustellen, dass alle Zustimmungen vorliegen, die Vollmachten gültig sind und nicht widerrufen werden, der Verkäufer bei Verstand ist usw. Die Beglaubigung der Vereinbarung zeigt Ihre Treu und Glauben, wenn es in Zukunft zu Streitigkeiten kommt.
9. Treuhandkonten. In Armenien ist es üblich, dass der Verkäufer die Zahlung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar in bar leistet. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht ratsam, da das Tragen von Taschen voller Dollarnoten nicht sehr sicher ist und der Verkäufer das Geld möglicherweise zur Bank bringen möchte, um zu überprüfen, ob die Banknoten gefälscht sind (das Verhältnis gefälschter Dollarnoten in Armenien ist relativ hoch ). Noch wichtiger ist, dass es nicht empfohlen wird, den vollen Betrag zu zahlen, bevor Ihr Titel offiziell registriert ist. Diese Probleme können durch Verwendung eines Treuhandkontos oder eines gleichwertigen Tools vermieden werden. Die Nachteile der Verwendung eines Treuhandkontos sind die zusätzlichen Bankgebühren im Bereich von 0,1 bis 0,31 TP1T des eingezahlten Geldes und die Kosten für die Umrechnung des Geldes in die Landeswährung (das Gesetz schreibt vor, dass die Zahlungen in armenischen Drams erfolgen müssen, der Verkäufer jedoch normalerweise erwarten, in US-Dollar bezahlt zu werden). Weitere Informationen finden Sie in Abschnitt #3 "Zahlungsmethoden".