✓ Für das Goldene Visum für Griechenland ist nun Folgendes erforderlich €800,000 in Toplagen (z. B. im Zentrum von Athen) und €400,000 andernorts werden die Immobilienauswahl und die Budgetplanung für Investoren neu gestaltet.
✓ EIN €250,000 Die Route bleibt erhalten für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohngebäude und die Restaurierung denkmalgeschützter/historischer Gebäude – die ausdrücklich auf die Ziele der Stadterneuerung ausgerichtet sind.
✓ Kurzzeitmieten (z. B. Airbnb) sind für Golden-Visa-Investitionen verboten; Investoren müssen auf gesetzeskonforme, langfristige Mietverträge und stabile Renditen setzen.
✓ Die Behörden legen Wert auf Wohnraumbedarf und dokumentierte Renovierungen; der technische Nachweis der Arbeiten wird in Fällen von Umbau/Restaurierung im Wert von 250 € genauestens geprüft.
✓ Die Nachfrage bleibt hoch—9,289 Anwendungen Die Anträge wurden 2024 eingereicht – daher ist die Strukturierung konformer Verträge mit glaubwürdigen Mietplänen wichtiger denn je.
Das griechische „Goldene Visum“ hat sich hin zur Stadterneuerung verlagert: Höhere Investitionsschwellen in Toplagen wie Athen und klare Anreize für Sanierungsinvestitionen. In Verbindung mit einem Verbot von Kurzzeitvermietungen bewegen diese Änderungen Investoren dazu, qualitativ hochwertige Objekte, eine solide Dokumentation und langfristige Vermietungsstrategien zu priorisieren.
Inhaltsverzeichnis
- Neue Investitionsschwellen und geografische Stufen: Erläuterung des 800 €/400 €-Rahmens
- Regionale Allokations- und Anlagenauswahlstrategie: Wo die 800 € Anwendung finden
- Sanierungs- und Umwandlungswege von Gewerbe- zu Wohnimmobilien: Förderkriterien und Anwendungsbereich
- Konformitäts- und Dokumentationsanforderungen für Umbauten und Restaurierungen (technische Berichte, Genehmigungen, Arbeitsnachweise)
Neue Investitionsschwellen und geografische Stufen: Erläuterung des 800 €/400 €-Rahmens
Griechenland hat ein zweistufiges Rahmenmodell für Immobilieninvestitionen im Rahmen des Goldenen Visums eingeführt. In ausgewiesenen, stark nachgefragten Gebieten – darunter die Region Attika (mit dem Zentrum von Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin und andere große Inseln – beträgt die Mindestinvestition in Immobilien … €800,000Anderswo im Land beträgt das Minimum €400,000.
Neben den angehobenen Schwellenwerten hebt das Programm die Ziele der Wohnungspolitik hervor. Die Behörden zielen ausdrücklich darauf ab, spekulative Käufe einzudämmen und Kapital in Projekte mit sozialem und städtebaulichem Nutzen zu lenken, wie beispielsweise die Verbesserung des Wohnungsbestands und der Lebensbedingungen in den Gemeinden.
Entscheidende Änderung für die Portfoliomodellierung: Das Verbot von Kurzzeitvermietungen (STRs) für Golden-Visa-Immobilien bedeutet, dass sich Investoren nicht mehr auf Einkommensstrategien im Airbnb-Stil verlassen können und stattdessen auf gesetzeskonforme Langzeitvermietung und stabile Cashflows setzen müssen.
Auf einen Blick: Schwellenwerte und Mietregelung
| Bereichskategorie | Minimale Investition | Kurzzeitmieten |
|---|---|---|
| Top-Lagen (z. B. Attika/Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin, große Inseln) | €800,000 | Nicht zulässig für Golden-Visa-Investitionen |
| Alle anderen Regionen | €400,000 | Nicht zulässig für Golden-Visa-Investitionen |
| Spezieller Weg (Konversionen/Wiederherstellungen) | €250,000 | Nicht zulässig für Golden-Visa-Investitionen |
Regionale Allokations- und Anlagenauswahlstrategie: Wo die 800 € Anwendung finden
Die Investitionsstufe 800 € konzentriert sich auf die wettbewerbsintensivsten Märkte Griechenlands, wie das Zentrum von Athen und Thessaloniki, wo Liquidität und Mieternachfrage höher, die Eintrittskosten jedoch größer sind. Die Stufe 400 € hingegen gilt für den Rest des Landes und ermöglicht den Zugang zu kleineren Städten und Gemeinden, wo die Bruttorendite im Verhältnis zum Kapitalaufwand attraktiver sein kann.
Angesichts des Verbots von Kurzzeitvermietungen sollten Investoren langfristige, professionell verwaltete Mietverträge in Betracht ziehen. Griechenlands erstklassige Immobilien weisen wettbewerbsfähige Kennzahlen auf – beispielsweise durchschnittliche Bruttorenditen von rund [Betrag fehlt]. 5.8% und einem 12.4% gegenüber dem Vorjahr im Preis pro Quadratmeter im Jahr 2023 – wobei Ihr individuelles Ergebnis von der Anlageklasse, der Mikrolage und der Mietstruktur abhängt.
Auswahlprioritäten nach den neuen Regeln:
- Zielteilmärkte mit hoher langfristiger Mietnachfrage (Universitätsviertel, Einzugsgebiete von Krankenhäusern, Verkehrskorridore), um die Erträge aus Kurzzeitvermietungen durch eine dauerhafte Vermietung zu ersetzen.
- Gebäude mit eindeutigem Rechtsstatus und sauberem Eigentumsnachweis haben Vorrang; Bei der Due-Diligence-Prüfung sollten die Zoneneinteilung, die Kompatibilität mit dem Stadtplanungsplan und etwaige Denkmalschutzauflagen/Eintragungsbeschränkungen berücksichtigt werden – insbesondere wenn Sie die Option der Umwandlung/Restaurierung für 250 € in Betracht ziehen.
- Modellkonservative Mieten und Leerstandsquoten, zuzüglich Rückstellungen für Genehmigungen und Bauarbeiten im Falle einer Renovierung; die Reform zielt darauf ab, die Mittel in nachweisbare Verbesserungen des Wohnungsbestands zu lenken.
- Erwägen Sie eine Aufteilung des Portfolios: Ein erstklassiges Kernobjekt in 800-Euro-Zonen zur Erhaltung und eine Wertsteigerungsinvestition in 400-Euro-Gebieten (oder 250-Euro-Umwandlung) zur Ertragssteigerung – wobei sichergestellt wird, dass jedes Objekt unabhängig die Programmregeln erfüllt.
Das Interesse der Investoren bleibt hoch – Griechenland verzeichnete 9,289 Anträge auf ein Goldenes Visum im Jahr 2024Rechnen Sie also mit einem Wettbewerb um konforme Verträge und legen Sie großen Wert auf Dokumentation und Glaubwürdigkeit im Leasingbereich.
Sanierungs- und Umwandlungsprogramme für Gewerbe- und Wohnimmobilien: Voraussetzungen und Anwendungsbereich
Die Reformen erhalten eine gezielte €250,000 Zugang zum Goldenen Visum gibt es in zwei Kategorien: (1) Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum und (2) Restaurierung denkmalgeschützter oder historischer Gebäude. Diese Ausnahmeregelung entspricht den Zielen der Regierung zur Stadterneuerung, indem sie Kapital für die Revitalisierung brachliegender oder historischer Gebäude mobilisiert.
Was typischerweise die Voraussetzungen erfüllt:
- Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien die den örtlichen Bebauungs- und Planungsvorschriften entsprechen und durch die erforderlichen Genehmigungen und technischen Dokumentationen belegt sind.
- Restaurierung denkmalgeschützter/historischer Gebäude, mit Fokus auf materielle Verbesserungen statt auf kosmetische Modernisierungen; der Nachweis substanzieller Arbeiten ist entscheidend.
Da Kurzzeitvermietungen für Golden-Visa-Immobilien verboten sind, sollte der Ausstieg aus Projekten ab 250 € in eine langfristige, bauordnungskonforme Wohnimmobilie mit professioneller Vermietung und nicht in ein Kurzzeitvermietungsprodukt münden. Die Businesspläne sollten die Wohnungsaufteilung nach dem Umbau, das Zielmieterprofil, die erwartete Miete pro Quadratmeter und den Zeitplan für die Stabilisierung spezifizieren.
Checkliste: Strukturierung eines Umbau-/Restaurierungsdeals im Wert von 250 €
- Machbarkeitsstudie vor der Übernahme: Zonierung, Denkmalschutzstatus und zulässige Nutzungen bestätigen; einen mit den Genehmigungen abgestimmten Arbeitsumfang entwerfen.
- Budgetintegrität: Es sollten ausreichend Investitionsmittel für strukturelle, TGA-, Dämmungs- und Code-Upgrades bereitgestellt werden, nicht nur für die Oberflächenerneuerung.
- Compliance-Protokoll: Planen Sie, wie jeder Materialeinsatz dokumentiert wird (Zeichnungen, Genehmigungen, Rechnungen, Vorher-/Nachher-Fotos, Abnahme durch Ingenieur/Architekt).
- Leasingplan: Identifizieren Sie langfristige Mietkanäle (Makler, Institutionen, Universitäten/medizinische Arbeitgeber) und die zu erwartenden Mietbedingungen.
Konformitäts- und Dokumentationsanforderungen für Umbauten und Restaurierungen (Technische Berichte, Genehmigungen, Arbeitsnachweise)
Die Behörden haben darauf hingewiesen, dass Renovierungs- und Sanierungsarbeiten ordnungsgemäß dokumentiert werden müssen und die Einhaltung der technischen Vorschriften bei Fällen mit einem Streitwert von 250 € im Vordergrund stehen wird. Sie müssen daher neben Rechnungen auch formelle Nachweise über die Renovierungsarbeiten vorlegen, darunter Gutachten, die Umfang und Fertigstellung der Arbeiten bestätigen.
Dokumentation, die Anleger vorbereiten sollten:
- Planungs- und Baugenehmigungen relevant für Umbau oder Restaurierung, mit gestempelten Architektur-/Ingenieurzeichnungen und technischen Spezifikationen.
- Technische Berichte von zugelassenen Ingenieuren/Architekten Bescheinigung über die Art der durchgeführten Arbeiten und die Einhaltung der geltenden Vorschriften sowie etwaiger Denkmalschutzauflagen.
- Verträge und detaillierte Rechnungen von Auftragnehmern/Lieferanten, im Rahmen des genehmigten Leistungsumfangs.
- Fotobeweis und, soweit möglich, Inspektionsprotokolle oder Fertigstellungsbescheinigungen zur Überprüfung der Meilensteine und der endgültigen Lieferung.
- Nachweis, dass das Objekt belegt oder für eine langfristige Vermietung bereit ist, im Einklang mit dem im Programm festgelegten Verbot von STRs.
Diese Unterlagen sollten sorgfältig mit dem Kaufvertrag und etwaigen Gewährleistungen von Bauträgern/Auftragnehmern abgeglichen werden. Angesichts der verstärkten Kontrollen und der hohen Nachfrage nach konformen Unterlagen profitieren Investoren von einer frühzeitigen Abstimmung zwischen Rechtsabteilung und Planungsabteilung sowie einer systematischen Archivierung aller Genehmigungen und Bauunterlagen.
Praktischer Hinweis zu ROI und Strukturierung: Aufgrund des Verbots von Kurzzeitvermietungen sollten Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Mieterqualität, die Instandhaltungskosten und die Betriebseffizienz bei langfristigen Mietverhältnissen in den Vordergrund stellen. Falls Sie eine vergleichbare Wohnsitzoption zur Diversifizierung Ihres Portfolios benötigen, sollten Sie erwägen, Ihre europäischen Pläne mit einem gut erreichbaren und wirtschaftsfreundlichen Standort in Armenien zu ergänzen – informieren Sie sich dazu in unseren Hinweisen zu Aufenthaltsgenehmigungen in Armenien, Investitionsmöglichkeiten und Immobilien.
Für Investoren, die Beteiligungen in mehreren Ländern planen, beraten wir auch zu steuerlichen Auswirkungen und Meldepflichten. Sehen Sie sich unsere Übersicht über die Steuern in Armenien und unsere Dienstleistungen zur Unternehmensregistrierung an.
FAQ
Welche neuen Mindestinvestitionsgrenzen gelten für das Goldene Visum für Griechenland?
In stark nachgefragten Gebieten wie Attika (einschließlich des Zentrums von Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin und anderen großen Inseln gilt ein Betrag von 800,000 €; im übrigen Griechenland gilt ein Betrag von 400,000 €.
Gibt es noch eine Möglichkeit, sich mit 250,000 € zu qualifizieren?
Ja. Für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum und die Restaurierung denkmalgeschützter/historischer Gebäude gilt ein Mindestbetrag von 250,000 €, ausdrücklich um die Stadterneuerung zu fördern.
Kann ich die Immobilie für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb nutzen?
Nein. Die Reformen verbieten Kurzzeitvermietungen für Golden-Visa-Immobilien. Investoren müssen sich auf gesetzeskonforme Langzeitvermietungen konzentrieren.
Welche Dokumentation ist für Umbauten/Restaurierungen im Wert von 250 € erforderlich?
Sie müssen mit der Vorlage von Baugenehmigungen, Architektur-/Ingenieurzeichnungen, technischen Berichten zur Bestätigung der Arbeiten und der Einhaltung der Vorschriften, detaillierten Rechnungen sowie Fotodokumenten über den Baufortschritt und die Fertigstellung rechnen.
Wie haben sich die Renditen auf dem griechischen Immobilienmarkt entwickelt?
Die ersten Daten zeigen durchschnittliche Bruttorenditen von rund 5.8 % und einen Preisanstieg pro Quadratmeter von 12.4 % im Vergleich zum Vorjahr im Jahr 2023. Die tatsächlichen Renditen hängen jedoch vom Standort und der Art der Immobilie ab.
