- Griechenland hat die Einkommensgrenzen für das Golden-Visa-Programm in stark nachgefragten Gebieten auf 800,000 € und in anderen Gebieten auf 400,000 € angehoben, wobei für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien im ganzen Land eine Ausnahme von 250,000 € gilt.
- Die Immobilieninvestitionen im Rahmen des Golden Visa gingen im Zeitraum Januar bis September 2025 gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 um 24 % zurück, und die Anträge im September 2025 sanken im Jahresvergleich um 49.7 %.
- Von den rund 16,000 durch das Golden Visa erworbenen Häusern wurden etwa 15,000 in Langzeitmietobjekte umgewandelt, insbesondere in Athen.
- Neue Regeln verbieten die Kurzzeitvermietung von Golden-Visa-Immobilien (z. B. über Airbnb), während Griechenland die Lizenzvergabe für Kurzzeitvermietungen verschärft hat, unter anderem durch ein Einfrieren im Zentrum von Athen.
Das griechische Goldene Visum wird grundlegend überarbeitet – die bedeutendste Neuausrichtung seit Jahren. Höhere Schwellenwerte, strengere Nutzungsregeln und ein starker Anstieg der Vermietungen von Wohneinheiten an Langzeitmietobjekte verändern die Annahmen zur Risikobewertung und die Vertragsstrukturen. Investoren, Projektentwickler und Rechtsberater sollten sich jetzt neu orientieren.
Inhaltsverzeichnis
- Reformen und Anhebung der Einkommensgrenzen: Griechenlands Golden-Visa-Programm wurde neu aufgesetzt (Mindestbeträge auf 800 €/400 € angehoben).
- Starker Rückgang bei Investitionen und Anträgen im Rahmen des Golden Visa (−24 % Investitionen; −49.7 % Anträge)
- Massenhafte Rückgabe von Golden-Visa-Immobilien an den langfristigen Mietwohnungsbestand (≈15,000 von ~16,000 Einheiten)
- Neue Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen und Lizenzvergabe (Airbnb-Verbote, -Einfrierungen und Überarbeitung der Compliance-Vorschriften)
Reformen und Anhebung der Einkommensgrenzen: Griechenlands Golden-Visa-Programm (Mindestbeträge auf 800 €/400 € angehoben)
Griechenland hat die Mindestinvestitionssumme für Immobilien im Rahmen des Goldenen Visums auf 800,000 € in stark nachgefragten Gebieten und 400,000 € in anderen Regionen angehoben. Diese Verdopplung trat Ende 2024 in Kraft und wird den Markt ab 2025 grundlegend verändern. Ziel der Maßnahme ist es, die spekulative Nachfrage einzudämmen und Kapital in größere, langfristige Wohnbauprojekte zu lenken.
Gewerbeimmobilienumbauten ab 250,000 €: Wo noch Chancen bestehen
Entscheidend ist, dass die Reformen eine strategische Ausnahme beibehalten haben: Die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum ist weiterhin ab einem Mindestbetrag von 250,000 € in ganz Griechenland förderfähig. Diese Ausnahme soll die Stadterneuerung ankurbeln, indem ungenutzte Immobilien in Wohnraum umgewandelt werden. Für viele Antragsteller ist dies nun der effizienteste Weg zum Goldenen Visum – vorausgesetzt, es handelt sich tatsächlich um eine Umwandlung und es liegen alle erforderlichen Genehmigungen vor.
Praktische Auswirkungen für Rechtsberater und Sponsoren:
- Vor dem Erwerb sollten Sie die Zoneneinteilung, die Genehmigungen für die Nutzungsänderung und die Einhaltung der Bauvorschriften prüfen (die Umwandlungsberechtigung ist an tatsächliche, genehmigte Wohnnutzungsergebnisse geknüpft).
- Wir übernehmen die Verantwortung für längere Lieferzeiten bei Umbauten aufgrund von Genehmigungs- und Bauzyklen.
- Die Meilensteinzahlungen sollten so strukturiert sein, dass sie mit dem Genehmigungserteilungs- und dem Fertigstellungsrisiko übereinstimmen.
| Golden Visa Route | Minimale Investition | Wo es gilt | Haupthinweis |
|---|---|---|---|
| Kauf von Wohnimmobilien (in gefragten Gebieten) | €800,000 | Gebiete mit hoher Nachfrage | Höhere Anforderungen dämpfen spekulative Nachfrage |
| Wohnungskauf (anderswo) | €400,000 | Rest von Griechenland | Standardroute außerhalb von Gebieten mit besonders hoher Nachfrage |
| Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum | €250,000 | Überall in Griechenland | Ausnahme fördert Stadterneuerung |
Starker Rückgang bei Investitionen und Anträgen auf das Golden Visa (−24 % Investitionen; −49.7 % Anträge)
Nach der Reform hat sich der Kapitalzufluss über das griechische Golden-Visa-Programm deutlich abgekühlt. Die mit dem Programm verbundenen Immobilieninvestitionen sanken im Zeitraum Januar bis September 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 24 % – von 1.925 Milliarden Euro auf rund 1.46 Milliarden Euro. Gleichzeitig gingen die Anträge im September 2025 im Jahresvergleich um 49.7 % zurück, was verdeutlicht, wie die höheren Schwellenwerte und strengeren Regeln die Nachfrage gebremst haben.
Was dies für Marktteilnehmer bedeutet:
- Entwicklung Es ist mit einer langsameren Nachfrage ausländischer Käufer und einer Neuausrichtung der Markteinführungen hin zu längeren Vorlaufzeiten und Vorvermietungen zu rechnen.
- Käufer Sie sollten längere Due-Diligence- und Finanzierungszeiträume einplanen und prüfen, ob die Projektpipeline die neuen Schwellenwerte erfüllt (oder auf Konversionsprojekte umsteigen, bei denen 250 € gelten).
- Ratschlag Die Risikobewertung, die Preisannahmen und die Ausstiegszeitpunkte der Kunden sollten aktualisiert werden, um der geringeren Liquidität und den strengeren Nutzungsregeln Rechnung zu tragen.
Massenhafte Rückgabe von Golden-Visa-Immobilien an den langfristigen Mietwohnungsbestand (≈15,000 von ~16,000 Einheiten)
Die wichtigste Auswirkung der Neuausrichtung auf den Markt war eine umfassende Verlagerung hin zu Mietwohnungen: Fast 15,000 der rund 16,000 Wohnungen, die zuvor von Investoren des Golden-Visa-Programms erworben wurden, gingen bis Ende 2024 in den Markt für Langzeitmietwohnungen über, vorwiegend in Athen. Dies verbessert die Wohnraumverfügbarkeit für die Bevölkerung und deckt sich mit den Zielen der Regierung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, da die neuen Regeln das Kapital des Golden-Visa-Programms von der kurzfristigen touristischen Nutzung hin zu dauerhaftem Wohnraum lenken.
Risikoprüfung in einem vermietungsorientierten Umfeld
- Bei der Bewertung und der Erstellung von DSCR-Modellen sollten langfristige Mietrenditen – und nicht kurzfristige Übernachtungspreise – zugrunde gelegt werden, da für Golden-Visa-Immobilien ein neues Verbot der Kurzzeitvermietung gilt.
- Modellvermietung und Leerstandsprognose mit Fokus auf das Angebot in Athen, da Tausende von Einheiten wieder auf den Langzeitmietmarkt gekommen sind.
- Um in einem größeren Mietwohnungsmarkt wettbewerbsfähig zu sein und sich gegen steigende Anforderungen an die Wohnqualität zu wappnen, sollten Bauqualität und die Einhaltung von Vorschriften Priorität haben.
Neue Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen und Lizenzvergabe (Airbnb-Verbote, -Einfrierungen und Überarbeitung der Compliance-Vorschriften)
Zwei Veränderungen prägen nun die Nutzung der Vermögenswerte von Golden Visa und das gesamte Leasingumfeld:
- Golden-Visa-Immobilien dürfen nicht kurzfristig (z. B. über Airbnb) vermietet werden. Die neuen Programmregeln verbieten Kurzzeitvermietungen von Golden-Visa-Immobilien, um diese im langfristigen Wohnungsbestand zu halten.
- Die Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen wurde landesweit verschärft: Griechenland hat die Vorschriften überarbeitet und unter anderem die Vergabe neuer Lizenzen im Zentrum von Athen ausgesetzt sowie bestimmte minderwertige Wohneinheiten (wie z. B. fensterlose Keller) von Kurzzeitvermietungen ausgeschlossen.
Compliance- und Risikomanagement
- Die Mietvertragsstrukturen und -laufzeiten müssen so dokumentiert werden, dass die langfristige Vermietung von Golden-Visa-Immobilien eindeutig belegt ist.
- Alle bestehenden Kurzzeitaktivitäten werden überprüft und nicht konforme Einträge entfernt; der Lizenzstopp im Zentrum von Athen erhöht die Anforderungen an alle Strategien zur touristischen Nutzung.
- Die Spezifikationen der Immobilien müssen an die aktuellen Anforderungen an die Bewohnbarkeit angepasst werden; Einheiten, die die Standards nicht erfüllen, können nicht auf kurzfristigen Märkten eingesetzt werden und sind einem erhöhten Durchsetzungsrisiko ausgesetzt.
Leitfaden für Käufer und Entwickler
- Neuausrichtung der Strategien hin zu Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien zu einem Preis von 250 €, sofern dies machbar und zulässig ist.
- Die Vertriebskommunikation sollte sich auf langfristige Mietstabilität statt auf kurzfristige Arbitrage konzentrieren.
- Nutzen Sie gestaffelte Fertigstellungs- und Treuhandmechanismen, um Genehmigungs- und Baurisiken bei Umwandlungsgeschäften zu managen.
Checkliste für die Risikoprüfung des Golden Visa 2025
- Bitte prüfen Sie die Zone und die geltenden Mindestbeträge von 800 € bzw. 400 € oder die Berechtigung zur Umwandlung in den 250-€-Weg.
- Die Cashflows werden auf Basis langfristiger Mietannahmen modelliert; Kurzzeitvermietung ist für Golden-Visa-Immobilien ausgeschlossen.
- Prüfen Sie vor dem Kapitaleinsatz, ob für jede Nutzungsänderung Genehmigungen vorliegen.
- Stresstest für die Vermietung in Athen angesichts des Zustroms von Tausenden von Wohneinheiten.
- Kartieren Sie die Beschränkungen für die Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen – z. B. die Einfrierungsmaßnahmen im Zentrum von Athen und die Verbote der Bewohnbarkeit.
- Planen Sie Steuer-, Halte- und Ausstiegsstrukturen frühzeitig; bewerten Sie grenzüberschreitende Auswirkungen und die Besteuerung von Mieteinnahmen.
Bottom line: Das Goldene Visum für Griechenland ist weiterhin attraktiv, konzentriert sich aber nun auf langfristige Vermietung und Immobilienumwandlung. Investoren, die sich an die höheren Schwellenwerte anpassen, die Verbote der Kurzzeitvermietung einhalten und sich auf die Nische der Immobilienumwandlungen im Wert von 250 € konzentrieren, können sich weiterhin über das Goldene Visum für Griechenland eine Aufenthaltsgenehmigung sichern und gleichzeitig die neuen politischen Ziele erfüllen.
