- Die maltesischen Immobilienbestimmungen erlauben es MPRP-Antragstellern nun, eigene Häuser zu vermieten und nach fünf Jahren auch Mietwohnungen unterzuvermieten, wodurch sich die Cashflows für an den Wohnsitz gebundene Portfolios verbessern.
- Der Europäische Gerichtshof beendete Maltas „goldenen Pass“ und drängte das Land in Richtung eines Staatsbürgerschaftsmodells, das auf Verdiensten basiert und sich auf außergewöhnliche Leistungen konzentriert, nicht auf Investitionen, die gegen Bezahlung einen Pass ermöglichen.
- Die wichtigsten Schwellenwerte für den MPRP bleiben bestehen: Kauf ab 375,000 € oder Miete ab 14,000 € pro Jahr, mit einer Haltefrist von fünf Jahren vor der Untervermietung einer vermieteten Immobilie.
- Mietverträge müssen innerhalb von 10 Tagen registriert werden; die Nichtregistrierung ist eine Straftat, die mit Geldstrafen von bis zu 10,000 € geahndet wird, daher ist die Einhaltung der Mietbestimmungen von entscheidender Bedeutung.
- Mieteinnahmen können entweder mit einem pauschalen Endsteuersatz von 15 % oder nach den üblichen Einkommensteuerregeln mit Abzügen besteuert werden – die Wahl bestimmt den Nettoertrag.
Einführung
Malta überarbeitet sein Angebot für Investorenmigration. Nachdem der goldene Pass nicht mehr infrage kommt, rückt nun ein leistungsbasierter Weg zur Staatsbürgerschaft und eine flexiblere Immobiliennutzungsregelung im Rahmen des maltesischen Aufenthaltsgenehmigungsprogramms in den Fokus. Für Privatkunden eröffnen die neuen maltesischen Immobilienregeln – insbesondere die flexiblere Mietgestaltung – die Möglichkeit für eine intelligentere Immobilienstrategie und Cashflow-Planung, die mit den Ambitionen auf die Staatsbürgerschaft durch Leistung in Einklang steht.
Inhaltsverzeichnis
- Urteil des Europäischen Gerichtshofs beendet Maltas goldenen Pass und erzwingt Neuausrichtung der Politik
- Maltas Umstellung auf ein leistungsbasiertes Staatsbürgerschaftssystem bis 2025: Ziele und rechtliche Änderungen
- MPRP 2025-Reformen, die Leasing und Untervermietung für qualifizierte Immobilien ermöglichen
- Immobilienberechtigung und Schwellenwerte im Rahmen des MPRP: Kauf-, Miet- und Besitzanforderungen (375,000 € / 14,000 € / Fünfjahresregel)
- Mietrechtliche Compliance: Mietvertragsregistrierung
Urteil des Europäischen Gerichtshofs beendet Maltas goldenen Pass und führt zu einer Neuausrichtung der Streitkräftepolitik
Am 29. April 2025 urteilte der Europäische Gerichtshof, dass Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen gegen EU-Recht verstieß und beendete damit faktisch das sogenannte „Goldene Pass“-Modell des Landes. Das Urteil erzwang eine Neuausrichtung der Politik hin zu nicht-transaktionsbasierten Wegen zur Staatsbürgerschaft und einer klareren Trennung zwischen wohnortgebundenen Immobilien und jeglichen Möglichkeiten zur Erlangung der Staatsbürgerschaft.
Maltas Umstellung auf ein leistungsbasiertes Staatsbürgerschaftssystem bis 2025: Ziele und rechtliche Änderungen
Bis Juli 2025 schaffte Malta sein transaktionsbasiertes CBI-System formell ab und kündigte ein leistungsorientiertes Einbürgerungsmodell an, das auf „außergewöhnlichen Verdiensten oder Beiträgen“ basiert. Monetäre Investitionskriterien wurden aus dem Staatsbürgerschaftsgesetz gestrichen. Ziel der Politik ist die Angleichung an EU-Recht und die Gewinnung von Personen, die Maltas Wirtschaft und Gesellschaft durch Talent, Innovation und die Schaffung von Arbeitsplätzen voranbringen, anstatt durch einmalige Zahlungen.
In diesem Umfeld verbinden Mandanten zunehmend die Planung der Staatsbürgerschaft durch Leistung mit einer flexiblen Aufenthalts- und Immobilienstrategie. Für Familien mit grenzüberschreitenden Wohnsitzen wird ein ganzheitliches Portfolio-Denken – über Immobilien, Steuern und operative Unternehmen hinweg – unerlässlich.
MPRP-Reformen 2025, die Leasing und Untervermietung für qualifizierte Immobilien ermöglichen
Maltas Programm für Daueraufenthalt (MPRP) bleibt der wichtigste Weg für Investoren, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Im Jahr 2025 liberalisierten die Behörden die Immobiliennutzung im Rahmen des MPRP:
- MPRP-Antragsteller, die förderfähige Immobilien erwerben kann es nun an Dritte verleasen, wodurch während der Haltedauer Erträge erzielt werden können.
- Bewerber, die eine geeignete Immobilie mieten Nach einer fünfjährigen Haltefrist ist eine Untervermietung möglich, in der Regel mit Zustimmung des Vermieters gemäß den Mietbedingungen.
Diese Änderungen stellen eine deutliche Abkehr von früheren Beschränkungen dar. Sie passen zudem zur Strategie der Regierung nach der Einführung des CBI-Programms: die Gewinnung von hochwertigem internationalem Kapital, ohne den Eindruck einer transaktionsorientierten Staatsbürgerschaft zu erwecken. Für Familien, die mittelfristig eine Staatsbürgerschaft durch Leistung anstreben, ermöglicht die Mietflexibilität im Rahmen des MPRP eine dynamischere Immobilienstrategie und ein optimiertes Cashflow-Modell.
Immobilienberechtigung und Schwellenwerte im Rahmen des MPRP: Kauf-, Miet- und Halteanforderungen (375,000 € / 14,000 € / Fünfjahresregel)
Auf einen Blick umfassen die aktuellen Schwellenwerte und Bedingungen für MPRP-Eigenschaften:
- Kaufoption: Mindestkaufpreis für die Voraussetzungen: 375,000 €.
- Mietoption: Mindestmieteinnahmen von 14,000 € pro Jahr.
- Haltevoraussetzung: Nach den aktualisierten Flexibilitätsregeln gilt grundsätzlich eine Frist von fünf Jahren, bevor eine Mietimmobilie untervermietet werden darf.
| Path | Schwelle | Darf an Dritte vermietet werden? | Untervermietung | Typischer Halt |
|---|---|---|---|---|
| Kaufen | € 375,000 + | Ja (MPRP 2025) | N/A (Eigentümer kann direkt vermieten) | Programmabhängig; stellen Sie die Einhaltung der MPRP-Bedingungen sicher |
| Mieten | 14,000 €+/Jahr | Antragsteller ist Mieter | Nach 5 Jahren zulässig, in der Regel mit Zustimmung des Vermieters. | Fünfjahresregel für die Untervermietung |
Da diese Schwellenwerte direkten Einfluss auf die Cashflow-Prognosen haben, sollten Investoren von Anfang an Annahmen zu Mieteinnahmen, Leerstandspuffer und Ausstiegszeitpunkte in ihre Modelle einbeziehen.
Einhaltung des Mietrechts: Mietvertragsregistrierung
Mehr Flexibilität bei der Vermietung geht mit strengeren Auflagen einher. Gemäß dem maltesischen Gesetz über private Wohnraummietverträge (Private Residential Leases Act, MPRP) muss jeder neue Mietvertrag innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung registriert werden; die Nichtregistrierung ist eine Straftat und kann mit Geldstrafen von bis zu 10,000 € geahndet werden. Dies gilt sowohl für die Vermietung einer eigenen Immobilie im Rahmen des MPRP als auch für die Untervermietung einer Mietimmobilie (sofern zulässig).
Kurze Checkliste zur Einhaltung der Vorschriften für Leasing und Untervermietung
- Erstellen Sie einen MPRP-konformen Miet- oder Untermietvertrag, der die Nutzung, die Laufzeit und etwaige Zustimmungserfordernisse klar regelt (für die Untervermietung ist in der Regel die Zustimmung des Vermieters erforderlich).
- Registrieren Sie den Mietvertrag innerhalb von 10 Tagen, um strafrechtliche Konsequenzen und Geldstrafen zu vermeiden.
- Bitte prüfen Sie, ob die Immobilie während der gesamten Laufzeit die Kriterien des MPRP (Kaufpreis oder Jahresmiete) weiterhin erfüllt.
- Sie können Ihre Mieteinnahmen nach der von Ihnen gewählten Methode versteuern (pauschal 15 % oder nach den üblichen Einkommensteuerregeln mit Abzügen).
Besteuerung von Mieteinnahmen in Malta: Wählen Sie Ihre Route
- Pauschale 15% endgültige Quellensteuer auf die Bruttomiete; einfach, auf dieses Einkommen fallen keine weiteren Steuern an.
- Standardbehandlung bei der Einkommensteuer: Mieteinnahmen müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden; abzugsfähige Ausgaben können geltend gemacht werden.
Die Wahl hat einen wesentlichen Einfluss auf den Nettoertrag und sollte in Ihr Cashflow-Modell integriert werden, insbesondere bei der Kombination von leistungsbasierten Zeitplänen und MPRP-Halteregeln.
Fazit
Maltas Umstellung auf ein leistungsorientiertes Staatsbürgerschaftssystem, verbunden mit flexibleren Immobilienregeln im Rahmen des MPRP (Malta Procurement and Reinvestment Plan), verändert die Anlagestrategien von Immobilieninvestoren. Die Möglichkeit zur Vermietung und späteren Untervermietung schafft Spielraum für eine optimierte Cashflow-Finanzierung – vorausgesetzt, die MPRP-Schwellenwerte, die Fünfjahresregel, die strikte Registrierung von Mietverträgen und die steuerlichen Wahlmöglichkeiten werden eingehalten.
