Türkische CBI-Steuerplanung: Keine Vermögenssteuer und mögliche Mehrwertsteuerbefreiungen – Was Berater klären sollten

Die Kombination aus fehlender Vermögenssteuer und potenzieller Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienkauf lockt in der Türkei immer mehr Investoren an, die die Staatsbürgerschaft durch Investition (CBI) erwerben möchten. Doch dieselben Regelungen bergen auch Fallstricke, wenn Zahlungen, Wohnsitz und Grundbucheintragungen nicht aufeinander abgestimmt sind. Dieser Leitfaden erläutert, was Ihr Anwalt im Vorfeld klären sollte und wie ein rechtskonformer Erwerb gestaltet werden kann.

Warum diese türkischen Steuerpunkte für CBI-Investoren wichtig sind

Zwei Faktoren beflügeln das aktuelle Interesse von CBI-Investoren: das Fehlen einer Vermögenssteuer in der Türkei und die gesetzliche Mehrwertsteuerbefreiung für Ausländer, die qualifizierte Immobilien erwerben. Diese Vorteile können die laufenden Kosten und den Einstieg in immobilienbasierte Staatsbürgerschaftsstrategien erheblich reduzieren – allerdings nur, wenn die Käufer die gesetzlichen Voraussetzungen genau erfüllen und eine unbeabsichtigte türkische Steuerpflicht vermeiden.

Keine Vermögenssteuer in der Türkei: Auswirkungen auf die Vermögensplanung

Die Türkei erhebt keine nationale Vermögenssteuer für Privatpersonen. Für CBI-Investoren mit bedeutenden globalen Vermögenswerten vereinfacht dies die Eigentümerstrukturen und vermeidet eine jährliche Nettovermögensbelastung auf türkischer Ebene.

Beachten Sie, dass die kommunale Grundsteuer separat erhoben wird und möglicherweise zu niedrigen Sätzen anfällt (beispielsweise unterliegen Wohngebäude in der Regel einer Grundsteuer von 0.1 %), sodass zwar Unterhaltskosten anfallen, diese aber im Vergleich dazu gering sind.

Mehrwertsteuerbefreiung für qualifizierte Immobilien: Umfang und Einsparungen

Nach Artikel 13/1-i des türkischen Mehrwertsteuergesetzes können ausländische Käufer (darunter bestimmte Nichtansässige und im Ausland lebende türkische Staatsbürger) bestimmte Wohn- oder Gewerbeimmobilien mehrwertsteuerfrei erwerben, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Da der türkische Mehrwertsteuersatz 20 % beträgt, kann diese Befreiung eine erhebliche Ersparnis im Verhältnis zum Bruttokaufpreis bedeuten.

Käufer, die sich für die Staatsbürgerschaftsinvestition entscheiden, wählen häufig diesen Weg, da qualifizierte Immobilien gleichzeitig dem Zweck der Staatsbürgerschaftsinvestition dienen und die Transaktionssteuern reduzieren können – vorausgesetzt, die Mehrwertsteuerregeln und die Regeln für die Staatsbürgerschaftsinvestition sind von Anfang an aufeinander abgestimmt.

Bedingungen für die Sicherung und Aufrechterhaltung der Mehrwertsteuerbefreiung

Zu den wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen gehören üblicherweise die folgenden:

• Käuferberechtigung: Ausländische Käufer und bestimmte türkische Staatsbürger im Ausland können für die Befreiung beim Kauf von Wohn- oder Arbeitsstättenimmobilien in Frage kommen.
• Zahlungsstruktur: Mindestens 50 % des Kaufpreises müssen vor Rechnungsstellung bezahlt werden, der Restbetrag ist in Fremdwährung nach Türkei zu überweisen.
• Haltedauer: Die Immobilie muss mindestens drei Jahre lang gehalten werden, um die Mehrwertsteuerbefreiung zu erhalten.

Für die Einhaltung der CBI-Vorschriften (Central Business Incentive) ist gemäß den türkischen Staatsbürgerschaftsbestimmungen für Investoren ein Vermerk über das Verkaufsverbot im Grundbuch sowie eine dreijährige Haltefrist erforderlich. Dies ist unerlässlich, um die Anspruchsberechtigung während der gesamten Investitionsdauer aufrechtzuerhalten.

Steuerlicher Wohnsitz und Welteinkommen: Tagezählung und Meldepflicht

Die steuerliche Ansässigkeit in der Türkei wird grundsätzlich durch einen Aufenthalt von mehr als sechs Monaten im Kalenderjahr begründet. Steuerlich Ansässige unterliegen der türkischen Besteuerung ihres Welteinkommens; Nichtansässige (beschränkt steuerpflichtige Personen) werden nur auf ihr in der Türkei erzieltes Einkommen besteuert. CBI-Mandanten sollten ihre Aufenthaltstage in der Türkei aktiv dokumentieren und sich mit ihren Beratern hinsichtlich der Meldepflichten in der Türkei und ihrem Heimatland abstimmen, um Doppelmeldungen oder widersprüchliche Angaben zum Wohnsitz zu vermeiden.

Strukturierung des Deals: Angleichung von Mehrwertsteuer, CBI-Holding und Zahlungen

In der Praxis sollte der Rechtsberater sicherstellen, dass der Ablauf zur Mehrwertsteuerbefreiung und die Vorschriften zur Beteiligung an betriebseigenen Unternehmen von der ersten Phase an in den Akquisitionsprozess einbezogen werden:

• Prüfen Sie, ob der Käufer die Voraussetzungen erfüllt und ob die Immobilie für die Mehrwertsteuerbefreiung für Wohn- oder Arbeitsstätten geeignet ist.
• Um die Voraussetzungen zu erfüllen, müssen Zahlungspläne entworfen werden, die die Schwelle von „50 % vor Rechnungsstellung“ einhalten und die rechtzeitige Überweisung des Restbetrags in Fremdwährung in die Türkei planen.
• Integrieren Sie eine dreijährige Sperrfrist in den Kaufvertrag und stellen Sie sicher, dass die Eigentumsurkunde einen Vermerk über den Nichtverkauf enthält, der den Anforderungen des CBI entspricht.
• Modellszenarien zur steuerlichen Ansässigkeit, um einen unbeabsichtigten Aufenthalt von >6 Monaten in einem Kalenderjahr zu vermeiden, der eine weltweite Einkommensbesteuerung in der Türkei auslösen würde.

So bewerben Sie sich: Mehrwertsteuerbefreiter, CBI-konformer Immobilienkauf

1. Berechtigung prüfen: Prüfen Sie, ob der Käufer ein ausländischer Käufer ist, der Anspruch auf Mehrwertsteuerbefreiung hat, und bestätigen Sie, dass es sich bei der Zielimmobilie nach dem Gesetz um einen Wohnsitz oder Arbeitsplatz handelt.
2. Term Sheet und Kaufvertrag: Fügen Sie Klauseln ein, die eine Zahlung von mindestens 50 % vor Rechnungsstellung vorschreiben und die Überweisung des Restbetrags in Fremdwährung in die Türkei vorschreiben, um die Zahlungsbedingungen der Befreiung zu erfüllen.
3. Titel und Anmerkung: Stimmen Sie sich mit dem Notar/Grundbuchamt ab, um einen Vermerk über den Nichtverkauf zu erhalten, der die für CBI erforderliche dreijährige Haltefrist abdeckt, und stellen Sie sicher, dass die Verwaltung der Haltefrist auch die Mehrwertsteuerbefreiung erhält.
4. Überwachung der Tageszählung: Richten Sie eine Aufenthaltsverfolgung ein, um zu vermeiden, dass Sie sich im selben Kalenderjahr länger als sechs Monate in der Türkei aufhalten, es sei denn, Sie streben eine vollständige steuerliche Ansässigkeit an.
5. Steuerkoordination: Ziehen Sie gegebenenfalls türkische Steuerberater für die Umsatzsteueranmeldungen/Registrierungsschritte hinzu und passen Sie die Berichterstattung im Heimatland entsprechend an, um die Investition und etwaige Einkünfte aus türkischen Quellen angemessen widerzuspiegeln.

Kurzcheckliste: Mehrwertsteuerbefreiung vs. CBI Holding

Anforderung	Mehrwertsteuerbefreiung (Artikel 13/1‑i)	CBI-Immobilienbesitz
Berechtigter Käufer	Ausländer / bestimmte Türken im Ausland für Wohn-/Arbeitsimmobilien	CBI-Antragsteller gemäß Programmregeln; Übereinstimmung mit den Titelanforderungen
Zahlungszeitpunkt	Mindestens 50 % vor Rechnungsstellung; Restbetrag wird in Fremdwährung nach Türkei überwiesen.	Gemäß SPA; sollte nicht im Widerspruch zu den Mehrwertsteuerbedingungen stehen
Haltezeit	Mindestens 3 Jahre halten, um die Befreiung aufrechtzuerhalten.	Für CBI ist ein dreijähriger Eigentumsvermerk erforderlich, der den Verkauf ausschließt.
Mögliche Einsparungen	Die Mehrwertsteuer in Höhe von 20 % kann unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden.	Nicht zutreffend (Programmteilnahmeberechtigung, keine Steuer)
Auswirkungen des Wohnsitzes	Keine inhärenten Nachteile; beachten Sie die Tage, um eine steuerliche Ansässigkeit von mehr als 6 Monaten zu vermeiden.	Keine inhärenten; Trackdays wie oben

Fazit

Für CBI-Investoren in der Türkei liegen die Vorteile klar auf der Hand: keine Vermögenssteuer und ein gesetzlicher Weg zum mehrwertsteuerfreien Erwerb qualifizierter Immobilien. Der Mehrwert ergibt sich aus der sorgfältigen Umsetzung aller Details – Zahlungszeitpunkt, Überweisung in Fremdwährung, Grundbucheintragungen und Tageszählung –, um sowohl die Mehrwertsteuerbefreiung als auch die CBI-Berechtigung zu sichern. Um die türkischen Steuer-, Mehrwertsteuerbefreiungs- und Immobilienkaufbedingungen in Ihre umfassenderen Planungen bezüglich Wohnsitz und Staatsbürgerschaft zu integrieren, sprechen Sie mit unserem Team.

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