Für das Goldene Visum der VAE ist weiterhin eine Immobilie im Wert von 2 Millionen AED erforderlich, allerdings wurde die Mindestanzahlung von 1 Million AED für das Jahr 2025 abgeschafft, wodurch sich die Voraussetzungen für eine Hypothekenfinanzierung verbesserten.
Immobilien, die noch nicht im Bau sind oder mit einer Hypothek belastet sind, qualifizieren sich jetzt, wenn die Bewertung durch das Dubai Land Department (DLD) 2 Millionen AED oder mehr beträgt.
Bei Anträgen auf ein Goldenes Visum sind aktuelle DLD-Wertgutachten und nicht die im Grundbuch eingetragenen Werte maßgeblich, daher sind die Wertgutachten und die Dokumentation von entscheidender Bedeutung.
Die Immobilientransaktionen in Dubai erreichten im Jahr 2024 ein Volumen von rund 761 Milliarden AED, wobei eine starke ausländische Beteiligung und eine sich verändernde Käuferstruktur zu beobachten waren.
Handlungsempfehlungen: Die Konditionen des Kreditgebers mit den Einwanderungsanträgen abstimmen, die Familienzusammenführung vorab klären und die Refinanzierung/den Ausstieg sorgfältig planen, um den Aufenthaltsstatus zu schützen.
Die Finanzierung des Goldenen Visums der VAE im Jahr 2025 ist für Investoren relevant, die über Immobilien in Dubai eine Aufenthaltsgenehmigung anstreben, ohne große Summen Kapital zu binden. Da die Anzahlungspflicht von 1 Million AED entfallen ist und die Schwelle von 2 Millionen AED weiterhin besteht, hat sich die Möglichkeit einer Hypothekenfinanzierung erweitert – allerdings entscheiden nun Bewertungsregeln und die Abstimmung mit den Kreditgebern über Erfolg oder Misserfolg der Anträge.
Inhaltsverzeichnis
- Was sich 2025 ändert: Die Schwelle von 2 Millionen AED bleibt bestehen
- Anzahlung von 1 Mio. AED entfernt
- Wer ist nun berechtigt: Einbeziehung von Off-Plan-Käufen und Hypothekenkäufen
- Darlehen
- LTV und Kreditgeberkoordination – Finanzierung der Golden-Visa-Investition
- Bewertungstag
- Anforderungen an Eigentumsnachweis und Dokumentation (Bewertungen und Beglaubigungen des Dubai Land Department)
- Marktkontext Dubai: Transaktionsvolumen
Was sich 2025 ändert: Die Schwelle von 2 Millionen AED bleibt bestehen
Die VAE haben die Mindestinvestitionssumme für Immobilieninvestoren bei 2 Millionen AED belassen. Entscheidend für die Antragstellung ist eine aktuelle Bewertung des Dubai Land Department (DLD) in Höhe von mindestens 2 Millionen AED – und nicht allein der im Grundbuch eingetragene oder im Kaufvertrag angegebene Preis. Anträge werden über das DLD-Investorenportal eingereicht, das die Prüfung der Förderfähigkeit und die Dokumentenbearbeitung zentralisiert.
Golden Visa Immobilienroute – Wichtigste Unterschiede vor und ab 2025
| Kriterium | Vor 2025 | 2025 weiter |
|---|---|---|
| Mindestimmobilienwert | AED 2 Millionen | 2 Millionen AED (unverändert) |
| Anzahlungspflicht | Oft gelesen als 1 Mio. AED oder 50 % bezahlt | Entfernt – keine Mindestanzahlung |
| Finanzierte (hypothekierte) Immobilien | Restriktiver | Förderfähig vorbehaltlich einer Bewertung von 2 Mio. AED |
| Off-Plan-Immobilien | Restriktiver | Zulässig vorbehaltlich der Einhaltung der Regeln/Bewertungsnachweise |
| Wertgrundlage | Vertrag/Urkunde, auf die häufig Bezug genommen wird | Aktuelles DLD-Bewertungszertifikat hervorgehoben |
Anzahlung von 1 Mio. AED entfernt
Im Jahr 2025 wurde die bisherige Mindestanzahlung von 1 Million AED (bzw. 50 %) für Investoren im Rahmen des Golden-Visa-Programms abgeschafft. Diese Änderung senkt die Hürden für Eigenkapital deutlich und ermöglicht eine stärkere Nutzung von Bankfinanzierungen – sofern die Schwelle von 2 Millionen AED durch einen Wertgutachten nachgewiesen wird.
Wer ist nun berechtigt: Einbeziehung von Off-Plan-Käufen und Hypothekenkäufen
Investoren, die Hypotheken nutzen oder Immobilien vom Plan kaufen, können sich qualifizieren, sofern der Wert der Immobilie gemäß den DLD-Bestimmungen mindestens 2 Millionen AED beträgt. Die Richtlinie erweitert die Förderkriterien ausdrücklich über vollständig bezahlte, bezugsfertige Einheiten hinaus und passt die Visabestimmungen an die tatsächliche Anzahl der Investoren in Dubai an. Die Antragstellung erfolgt über den DLD-Investorenkanal, der die Dokumentenformate und Verifizierungsschritte vorgibt.
Darlehen
Da die Anzahlungshürde wegfällt, spielen Hypothekenstrukturen eine zentrale Rolle bei der Erfüllung der Voraussetzungen für das Goldene Visum. Banken legen zwar ihre eigenen Beleihungswert- und Kreditvergaberegeln fest, die Einwanderungsbestimmungen sind jedoch davon unabhängig: Ihre Unterlagen müssen einen Immobilienwert von mindestens 2 Millionen AED gemäß den DLD-Verfahren nachweisen und einen lastenfreien Eigentumsnachweis sowie die ordnungsgemäße Eintragung und Offenlegung aller Belastungen belegen.
Praktische Tipps für Antragsteller mit hypothekenbesicherten Krediten:
- Stellen Sie sicher, dass die Bank bereit ist, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und eine Aufstellung des ausstehenden Saldos für Einwanderungszwecke auszustellen, die mit den DLD-Aufzeichnungen übereinstimmt.
- Prüfen Sie, ob der Grundbucheintrag die Hypothek (Belastung) korrekt widerspiegelt; Abweichungen können die Bearbeitung verzögern oder verhindern.
- Überprüfen Sie die Bewertung auf Herz und Nieren: Sollten sich die Marktbedingungen ändern, halten Sie ein aktualisiertes DLD-Bewertungszertifikat bereit, um den Wert bei ≥ 2 Millionen AED zu halten.
LTV und Kreditgeberkoordination – Finanzierung der Golden-Visa-Investition
Bei Akten mit dem Jahr 2025 sollte der Rechtsbeistand die Hypothekenstruktur von Anfang an mit den Einwanderungsdokumenten abstimmen:
- Beleihungswert-Anpassung: Stellen Sie sicher, dass die endgültige Darlehenshöhe, das Eigenkapital und der Tilgungsplan die Ausstellung der Einwanderungsbescheinigungen der Bank oder das Ergebnis der DLD-Bewertung nicht beeinträchtigen.
- Bewertungspuffer: Planen Sie für Abweichungen bei der Bewertung vor; schaffen Sie einen Puffer von über 2 Millionen AED für den Fall, dass eine Neubewertung erforderlich wird.
- Familien Sponsoring: Vorabklärung der Unterhaltsberechtigten und der erforderlichen Dokumentation, damit die Vermögens- und Finanzierungsnachweise des Hauptantragstellers ausreichen, wenn Ehepartner/Kinder hinzugefügt werden.
- Refinanzierungs-/Ausstiegsplanung: Strukturieren Sie Refinanzierungen, Teilfreigaben oder Verkäufe so, dass die Aufenthaltsgenehmigung auch bei Verlängerungen gesichert bleibt – ordnen Sie alle Änderungen nach den Visa-Meilensteinen an.
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Bewertungstag
Nach dem überarbeiteten Verfahren wird der qualifizierende Betrag durch ein aktuelles DLD-Wertgutachten und nicht mehr nur durch einen Vertragspreis nachgewiesen. Daher sind die Methodik und der Zeitpunkt der DLD-Prüfung entscheidend für den Erfolg eines Golden-Visa-Antrags.
So bewerben Sie sich (Route für Immobilieninvestoren)
- Prüfen Sie die Förderfähigkeit und die Art der Immobilie (fertiggestellt oder im Bau) und stellen Sie sicher, dass die Nachweise eine Bewertung von 2 Millionen AED belegen. Die aktuellen Anforderungen finden Sie auf der Investorenseite des DLD.
- Besorgen Sie sich das DLD-Wertgutachten und sammeln Sie die Eigentums-/Vertragsdokumente sowie gegebenenfalls Bankbestätigungen, falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.
- Reichen Sie den Antrag über das DLD-Investorenportal mit den erforderlichen Bestätigungen ein und entrichten Sie die anfallenden staatlichen Gebühren gemäß den Angaben des DLD.
- Führen Sie die biometrischen/Identitätsprüfungsschritte wie angewiesen durch und warten Sie auf die Ausstellung der Aufenthaltsgenehmigung.
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Anforderungen an Eigentumsnachweis und Dokumentation (Bewertungen und Beglaubigungen des Dubai Land Department)
Rechnen Sie mit einer Dokumentation, die es dem DLD ermöglicht, Wert, Eigentum und Belastungen zu überprüfen. Die Formate können sich zwar ändern, aber Antragsteller bereiten sich in der Regel wie folgt vor:
- Eigentumsurkunde oder Bauträger-Verkaufsvertrag (vom Plan weg) in Übereinstimmung mit den DLD-Unterlagen.
- DLD-Wertgutachten mit Bestätigung von ≥ 2 Millionen AED.
- Bankbriefe: Unbedenklichkeitsbescheinigung und Hypotheken-/Belastungsaufstellung, falls finanziert.
- Die vom DLD-Portal bei der Einreichung benötigten persönlichen Identifikationsdokumente.
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Marktkontext Dubai: Transaktionsvolumen
Dubai verzeichnete 2024 Immobilientransaktionen im Wert von rund 761 Milliarden AED, was die Größe und Liquidität des Marktes unterstreicht. Die Käuferstruktur verändert sich: Die Käufe britischer Käufer stiegen im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 62 %, da die Währungsdynamik die Nachfrage aus Großbritannien begünstigte.
Gleichzeitig hat Fitch nach jahrelangen Kursgewinnen auf mögliche Preiskorrekturen hingewiesen und die Notwendigkeit einer strengen Bewertungspraxis bei Golden-Visa-Anträgen betont. Die erweiterten Zulassungskriterien für noch nicht fertiggestellte und hypothekenbelastete Immobilien in Verbindung mit bewertungsbasierten Schwellenwerten scheinen darauf abzuzielen, weiterhin internationales Kapital anzuziehen und gleichzeitig das Vertrauen der Aufsichtsbehörden in die Vermögensqualität zu wahren.
Fazit
Für das Goldene Visum der VAE ab 2025 bleibt die Immobilienwertgrenze von 2 Millionen AED bestehen, die Anzahlung von 1 Million AED entfällt jedoch – die Kreditwürdigkeit spielt daher eine zentrale Rolle. Der Erfolg hängt nun von DLD-Wertgutachten, einwandfreien Eigentumsnachweisen und einer engen Abstimmung mit den Kreditgebern ab. Ob Sie neu im Dubai-Immobilienmarkt sind oder bereits Erfahrung haben (einschließlich indischer Investoren, die eine Familienzusammenführung planen): Richten Sie Ihre Finanzierung und Ihren Zeitplan nach den Einwanderungsmeilensteinen aus, um Ihren Status zu sichern. Für individuelle Beratung und Unterstützung bei der Antragstellung kontaktieren Sie uns.
