TL; DR
- Beide Städte bieten mittlerweile Bruttomietrenditen im Bereich von 6–9 % für typische Anlagewohnungen, bei niedrigen Transaktionskosten und ohne ernsthafte Einschränkungen für ausländische Eigentümer.
- Tiflis eignet sich besser für passives Einkommen: etwas höhere Renditen bei kleinen Einheiten, 5 % Mietsteuer, sehr niedrige Transaktionskosten und ein tieferer, liquiderer Markt.
- Jerewan ist für den Kapitalerhalt besser geeignet: engerer, kleinerer Markt, der AMD hat seit 2021 gegenüber dem USD um ca. 25 % zugelegt, und auf die meisten Verkäufe von Privatpersonen wird keine Kapitalertragssteuer erhoben.
- Die Risiken unterscheiden sich: In Georgien herrscht nach dem „Ausländische-Agenten“-Gesetz und dem eingefrorenen EU-Pfad größere politische Unsicherheit; Armenien birgt geopolitische Risiken im Zusammenhang mit seiner Grenzsituation zu Aserbaidschan.
- Für viele Investoren ist der widerstandsfähigste Ansatz folgender: Tiflis für Rendite und Liquidität, Jerewan für die langfristige Kapitalanlage in einem „sicheren Hafen“.
1. Das große Ganze: Was hat sich seit 2020 verändert?
Von 2020 bis 2025 durchliefen die Wohnungsmärkte in beiden Hauptstädten den gleichen „Film“, jedoch mit unterschiedlichen Enden:
2020 – COVID + regionale Schocks:
Die Transaktionen verlangsamten sich, die Bauarbeiten wurden unterbrochen, aber keiner der Märkte brach zusammen.
2021 – Erholung und günstige Hypotheken:
In beiden Städten stiegen die Preise im zweistelligen Bereich, da die einheimischen Käufer zurückkehrten.
2022 – Der Wendepunkt: Krieg zwischen Russland und der Ukraine:
- Zehntausende neue Einwohner kamen sowohl in Jerewan als auch in Tiflis an.
- In vielen Bezirken stiegen die Mieten innerhalb eines Jahres um 50 bis 100 Prozent.
- Die Verkaufspreise stiegen sprunghaft an; die Renditen erreichten kurzzeitig zweistellige Werte.
2023–2025 – Normalisierung:
- Neue Lieferungen wurden geliefert, einige Migranten sind abgereist oder haben sich etwas gekauft.
- Die Mieten sanken, die Preise stabilisierten sich auf einem deutlich höheren Niveau.
- Die Erträge sind zwar geringer, bleiben aber im europäischen Vergleich attraktiv.
Bis Ende 2025 werden beide Märkte weniger wie spekulative „Spitzen“ aussehen und eher wie ausgereifte Investitionsziele.
2. Momentaufnahme 2025: Jerewan gegen Tiflis im Überblick
2.1 Wichtige Marktkennzahlen (Ende 2025)
| Metrisch (Ende 2025) | Eriwan (Armenien) | Tiflis, Georgien) |
|---|---|---|
| Zentralpreis / m² | 2,200–2,500 US-Dollar (Kentron) | 2,000–2,900 $ (Mtatsminda / Vake) |
| Nicht-zentraler Preis / m² | 600–1,200 $ (äußere Bezirke) | 1,000–1,400 $ (Gldani, Didi Dighomi, Samgori) |
| Preisänderung 2020–2025 | ~+70 % Zentrum, ~+50 % Außen | Stadtweit um etwa 100 % gestiegen (Preise haben sich annähernd verdoppelt) |
| 1-Zimmer-Wohnung zu vermieten, zentral gelegen | 520–730 US-Dollar/Monat | 500–600 US-Dollar/Monat |
| 2-Zimmer-Wohnung zu vermieten, zentral gelegen | 655–915 US-Dollar/Monat | 650–850 US-Dollar/Monat |
| Bruttoertrag, zentral | 5-7% | 5-7% |
| Bruttoertrag, außen | 6-10% | 7-10% |
| Transaktionskosten (gesamt) | ~3–5 % | ~0.5–4 % |
| Mieteinnahmensteuer | 10% flach | 5 % Pauschalbetrag (falls registriert) |
| Kapitalertragsteuer | 0 % auf Verkäufe zwischen Privatpersonen | 0 %, wenn die Aktie mindestens 2 Jahre gehalten wird. |
| Grundsteuer (jährlich) | Typischerweise 50–200 Dollar für eine 100-Dollar-Wohnung | Oft 0 $ (einkommensabhängige Freibeträge) |
| Anteil ausländischer Käufer | ~3–4 % der Abschlüsse | 17 %+ der Abschlüsse |
| Jährliche Transaktionen | ~25,000 (alle Immobilientypen) | Allein in Tiflis gibt es rund 40,000 Einwohner. |
| Währung im Vergleich zum US-Dollar (5-Jahres-Trend) | AMD +≈25% gegenüber USD | GEL +≈10–15% gegenüber USD |
Sehr kurze Version:
- Preise: Im Zentrum sind die Preise in etwa vergleichbar, in den Außenbezirken ist Jerewan günstiger.
- Ausbeuten: Leichter Vorteil für Tiflis, insbesondere bei kleineren, günstigeren Einheiten.
- Steuern und Kosten: Georgien gewinnt (5 % Mietsteuer, nahezu keine Grundsteuer; Armenien 10 % Mietsteuer).
- Liquidität: Tiflis ist viel tiefer und schneller.
- Währung & Kapitalertragsteuer: Jerewan bietet die besseren Währungsbedingungen und eine unkompliziertere 0%-Kapitalertragsteuer für Privatpersonen.
3. Jerewan: Kompakt, knapp und AMD-verstärkt
3.1 Preise und Bezirke
Jerewan ist eine schüsselförmige Stadt mit einem extrem engen Zentrum:
Kentron (Mitte):
- 2020: rund 1,300 US-Dollar/m².
- 2022: sprunghaft auf rund 2,100 US-Dollar/m² gestiegen.
- 2025: Durchschnittlich 2,300–2,500 US-Dollar/m²; bei Spitzenprojekten können die Preise deutlich darüber liegen.
- Neue Monolithbauten erzielen im Vergleich zu alten Stein-/Plattenbauten einen deutlichen Preisaufschlag.
Arabkir: Ein halbzentrales Viertel, in dem sich die „Smart Money“-Szene auszeichnet.
- Rund 1,600–1,800 US-Dollar/m².
- Leichterer Wiederverkauf für Einheiten im Preissegment von 80 bis 150 US-Dollar als für die Ultra-Premium-Klasse von Kentron.
Davtashen / Ajapnyak / Nor Nork:
- Üblicherweise 1,100–1,300 US-Dollar/m².
- Profitierte stark vom staatlichen Hypothekensteuererstattungsprogramm, das nun schrittweise abgeschafft wird.
Budgetbezirke (z.B. Nubarashen):
Rund 580–600 $/m² – etwa ein Viertel der Preise im Zentrum.
Hintergrund: In Jerewan explodierten die Preise in den Jahren 2021–2022, insbesondere bei Kentron, und gingen dann in den Jahren 2024–2025 zu einem einstelligen jährlichen Wachstum und kleinen Korrekturen über, als der Markt an eine Grenze der Bezahlbarkeit stieß.
3.2 Mieten und Renditen
Die Mieten in Jerewan haben sich 2022 mindestens verdoppelt und wurden anschließend teilweise korrigiert:
- Vor 2022: Zentral gelegene 1-Zimmer-Wohnungen kosten oft zwischen 150 und 180 US-Dollar (ca. 300 bis 370 US-Dollar).
- Höhepunkt 2022: viele 1BRs bei AMD 300–450k (~$700–$1,100).
- Spätes 2025: Zentral gelegene 1-Zimmer-Wohnungen kosten in der Regel zwischen 520 und 730 US-Dollar, 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 655 und 915 US-Dollar.
Typische Bruttoerträge:
- Kentron: 4.5–7 % (Kapitalerhaltsegment; starke Preise begrenzen die Renditen).
- Arabkir / Davtashen: 5–8 % (für viele Anleger optimaler Bereich).
- Äußere Bezirke: 6–10 % (theoretisch), aber die Mieterqualität und das Leerstandsrisiko steigen.
Kurzzeitvermietungen (Airbnb etc.) im Zentrum von Jerewan können bei guter Verwaltung Bruttorenditen im Bereich von 8–12 % erzielen, allerdings mit erheblicher Saisonalität und höherem Betriebsaufwand.
3.3 Steuern, Kosten und „Reibung“
Auf der Kostenseite ist Armenien nach wie vor sehr investorenfreundlich:
Transaktionskosten:
- Staatliche Zulassung ca. 115 $.
- Notar- und Rechtsberatung kosten in der Regel zusammen 700–2,500 US-Dollar.
- Provision für den Käufermakler 0–2 % (oft verhandelbar).
- All-In: etwa 3–5 % des Kaufpreises.
Laufende Kosten (für eine Wohnung im Wert von 100 US-Dollar):
- Grundsteuer: heute üblicherweise 80–150 US-Dollar pro Jahr, steigend allmählich im Zuge einer marktwertbasierten Reform (volle Sätze ab 2026, im globalen Vergleich immer noch moderat).
- Hausgeld/Gebäudegebühren: in modernen Gebäuden etwa 500–1,200 US-Dollar pro Jahr.
- Mietverwaltung (falls in Anspruch genommen): typischerweise 8–20 % der Miete, abhängig vom Servicelevel.
Steuern auf Einkommen und Gewinne:
- Mieteinnahmen: 10 % pauschal auf den Bruttoertrag (20 % oberhalb einer bestimmten Schwelle).
- Kapitalgewinn: 0 % beim Verkauf an eine andere Person (typisches Ausstiegsszenario).
- 10% Quellensteuer bei Verkauf an ein Unternehmen / einen Unternehmer.
Ausländer können Wohnungen direkt erwerben; beim Grundstückserwerb gibt es einige Einschränkungen, aber bei Wohnungen ist das unkompliziert.
3.4 Liquidität, Nachfrage und Risiken
Liquidität:
- Rund 25,000 Transaktionen pro Jahr landesweit, ein großer Anteil davon in Jerewan.
- Mittelpreisige Wohnungen (50–150 US-Dollar) in guten Lagen sind relativ schnell verkäuflich; Luxusimmobilien können länger auf dem Markt bleiben.
Nachfragetreiber:
- Große, wohlhabende Diaspora; viele kaufen neue Projekte im Voraus.
- Starker IT- und Dienstleistungssektor in der Hauptstadt.
- Russische Umsiedlungen und später der Zustrom aus Bergkarabach.
- Die Tourismuszahlen erreichen Rekordhöhen und begünstigen so die Vermietung von Ferienwohnungen.
Hauptrisiken:
- Das Sicherheitsrisiko ist hauptsächlich geopolitischer Natur (Grenze zu Aserbaidschan), nicht stadtbezogen. Jerewan selbst ist physisch sicher geblieben.
- Das regulatorische Risiko ist gering: Die größte Veränderung besteht in der schrittweisen Umstellung auf eine marktgerechte Immobilienbesteuerung und einer strengeren Durchsetzung der Mieteinkommensteuer.
- Währung: AMD hat stark an Wert gewonnen, was für bestehende Besitzer großartig war, aber dazu führt, dass neue Käufer mit USD-Einkommen mehr bezahlen müssen.
Fazit zu Jerewan:
- Starke Argumente für Kapitalerhalt + moderate Rendite.
- Sehr überzeugend für diejenigen, die die Stärke von AMD, die Nachfrage der Diaspora und 0% Kapitalgewinne mehr schätzen als ultrahohe Renditen.
4. Tiflis: Hohes Handelsvolumen, hohe Liquidität, steuereffizient
4.1 Preise und Bezirke
Tiflis ist größer, stärker segmentiert und stark von Tourismus und Migration geprägt:
- Mtatsminda / Altstadt: 2,400–2,900 $/m², historische Gebäude und touristisches Zentrum.
- Sag: 2,000–2,500 US-Dollar/m²; Botschafts-/Elitegebiet; „Prestige“-Viertel.
- Saburtalo: 1,500–1,750 US-Dollar/m²; U-Bahn-Anschluss, viele Neubauten; die "Beta" des Tiflis-Marktes.
- Gldani / Didi Dighomi / Samgori: Rund 1,000–1,400 US-Dollar/m²; Massenmarktzonen mit hohem Volumen.
Die stadtweiten Durchschnittspreise haben sich von rund 600–650 US-Dollar/m² im Jahr 2020 auf etwa 1,200–1,250 US-Dollar/m² Anfang 2025 nahezu verdoppelt.
Der Aufpreis für Neubauten ist deutlich: Die Verkaufspreise der Bauträger liegen bei etwa 1,320 US-Dollar/m², während ältere Immobilien zwischen 1,060 und 1,250 US-Dollar/m² kosten.
4.2 Mieten und Renditen
Im Jahr 2022 explodierten die Mieten (in einigen Segmenten um mehr als 100 % im Vergleich zum Vorjahr), danach korrigierten sie sich wieder:
- Zentral gelegene 1-Zimmer-Wohnung vor 2022: oft 300–450 Dollar.
- Höhepunkt 2022: 600–900 US-Dollar sind nicht ungewöhnlich.
Spätes 2025:
- Zentral gelegenes 1-Zimmer-Apartment: 500–600 $.
- Zentral gelegenes 2-Zimmer-Apartment: 650–850 $.
- 1-Zimmer-Wohnung außerhalb des Zentrums: 350–450 $.
- 2-Zimmer-Wohnung außerhalb des Zentrums: 400–550 $.
Erträge nach Fläche:
- Didi Dighomi / Gldani / Isani: 7–10 % Bruttogewinn (günstiger Markteintritt, solide lokale Nachfrage).
- Saburtalo: 6–7 % des Bruttoeinkommens.
- Vake / Mtatsminda: 5–6 % Bruttogewinn (Premiumpreis, Lifestyle-Fokus).
Kurzzeitvermietungen in der Altstadt/in Touristengebieten können bei hoher Auslastung 12–18 % Bruttorendite erzielen, dies ist jedoch eher ein Geschäft als eine passive Investition.
4.3 Steuern, Kosten und „Reibung“
Für Immobilieninvestoren in Georgia ist das Umfeld nahezu lehrbuchmäßig „reibungslos“:
Transaktionskosten:
- Zulassung: ca. 20–75 US-Dollar, abhängig von der Geschwindigkeit.
- Notar (falls in Anspruch genommen): 40–75 $.
- Rechtskosten: typischerweise 200–1,000 US-Dollar.
- Käufermaklergebühr: 0–3 %, wird in der Regel vom Bauträger/Verkäufer getragen.
- Keine Grunderwerbsteuer, keine Stempelsteuer.
- All-In: 0.5–4 % des Preises in den meisten Fällen.
Laufende Kosten:
- Grundsteuer: oft 0 für Nichtansässige und Eigentümer mit geringem Einkommen.
- Wohngeld: etwa 130–450 US-Dollar pro Jahr für typische Wohnungen.
- Management: 10–25 % der Miete (höher bei vollständigem Airbnb-Service).
Steuerregelung für Privatpersonen:
- Mieteinnahmen: 5 % pauschal auf den Bruttoertrag, wenn Sie sich für das vereinfachte Verfahren entscheiden.
- Kapitalgewinn: 0 % bei einer Haltedauer von mehr als 2 Jahren; 5 % bei einem früheren Verkauf.
- Territoriales System: Nur Einkünfte aus georgischen Quellen werden besteuert.
Ausländer können Wohnungen direkt kaufen; landwirtschaftliche Flächen sind gesperrt, Wohnimmobilien hingegen sind frei zugänglich.
4.4 Liquidität, Nachfrage und Risiken
Liquidität:
- Allein in Tiflis finden jährlich rund 40,000 Immobilientransaktionen im Wohnbereich statt.
- Das entspricht rund 3,000+ Transaktionen pro Monat und macht es damit zu einem der liquidesten mittelgroßen Märkte in der Region.
Nachfragetreiber:
- Jährlich mehr als 7 Millionen Touristen (Trend vor und nach COVID).
- Starke Community aus digitalen Nomaden, Expats und Studenten.
- Andauernde russische, ukrainische und belarussische Präsenz.
- Eine wachsende lokale Mittelschicht mit Zugang zu Hypotheken.
- Hohe Beteiligung ausländischer Käufer (ca. 17 % aller Transaktionen).
Hauptrisiken:
- Politisch: Das „Auslandsagentengesetz“, die Aussetzung des EU-Beitritts und die aufsehenerregenden Proteste schufen echte Unsicherheit über die langfristige politische Ausrichtung.
- Währung: Der GEL-Kurs schwankte in den letzten Jahren zwischen 3.4 und 2.5 GEL pro USD; die Volatilität bleibt ein Faktor.
- Risiko eines Überangebots: Die Baupipeline ist groß; in einigen Bezirken könnte es zu Engpässen kommen, wenn die Nachfrage nachlässt.
Fazit zu Tiflis:
- Hervorragend geeignet für einkommensorientierte Anleger und solche, die Wert auf Schnelligkeit, Liquidität und einfache Steuerregeln legen.
- Der Nachteil besteht in einem höheren politischen Störfaktor und potenziellen regulatorischen Änderungen im Laufe der Zeit.
5. Welche Stadt passt zu welchem Investorenprofil?
5.1 Investoren-Personas
| Anlegerprofil | Besser passen | Warum |
|---|---|---|
| Passives Einkommen, Haltedauer 5–10 Jahre | Tbilisi | Höhere typische Renditen, 5 % Steuer, großer Mietmarkt |
| Kurzzeitvermietung / Airbnb-getriebene Strategie | Tbilisi | Stärkerer Tourismus, ausgereifteres STR-Ökosystem |
| Langfristiger Kapitalzuwachs & Währungsabsicherung | Yerevan | AMD-Stärke, 0 % CGT, Knappheit im Zentrum |
| Ultrakonservativ, geringe politische Toleranz | Jerewan im Blick | Georgiens politischer Weg ist derzeit ungewisser. |
| Maximale Liquidität / schnelle Ausstiegsmöglichkeiten | Tbilisi | Größerer, internationalerer Käuferstamm |
| Diaspora / emotionale Verbundenheit mit Armenien | Yerevan | Lebensstil- und Identitätsfaktoren können rein finanzielle Kennzahlen überwiegen. |
| Diversifizierung innerhalb einer Region | Beides | Aufteilung: Jerewan für einen „clubähnlichen“ Kern, Tiflis für skalierbare Erträge |
5.2 Einkommen vs. Wertsteigerung: Eine einfache Veranschaulichung
Stellen Sie sich vor, dieselben 100,000 Dollar würden in jeder Stadt in eine typische Mietwohnung investiert:
Tbilisi
- Bruttorendite: sagen wir 7.5 % → 7,500 US-Dollar/Jahr Miete.
- Nach 5% Steuern → $7,125 netto (vor Kosten).
Yerevan
- Bruttorendite: sagen wir 7 % → 7,000 US-Dollar/Jahr Miete.
- Nach 10% Steuern → $6,300 netto (vor Kosten).
Der jährliche Unterschied (in diesem vereinfachten Beispiel etwa 825 US-Dollar) summiert sich im Laufe der Zeit zu Gunsten von Tiflis.
Wenn AMD hingegen über einen Zeitraum von 5–10 Jahren besser abschneidet als GEL und USD und der Kern von Yerevan weiterhin neu bewertet wird, könnte Ihr Gesamtkapitalgewinn (Preis + Währung) in Yerevan selbst bei etwas niedrigeren Nettorenditen höher ausfallen.
6. Operative Realität für nichtansässige Eigentümer
Beide Städte sind für Investoren aus der Ferne gut geeignet, aber das „Gefühl“ ist unterschiedlich.
Banking & Zahlungen
Tiflis:
- Sehr komfortables Online-Banking; die Eröffnung eines Multiwährungskontos ist in der Regel unkompliziert.
- Keine Kapitalverkehrskontrollen; einfacher Geldtransfer.
Jerewan:
- Ebenfalls geöffnet, aber die Abläufe wirken etwas „manueller“.
- E-Banking funktioniert nach der Einrichtung einwandfrei; Devisengeschäfte sind unkompliziert und AMD-Konten sind Standard.
Immobilienverwaltung
Tiflis:
- Mehrere englischsprachige Firmen bieten Full-Service-Management (Langzeitvermietung und Airbnb) an.
- „Schlüsselfertige Investorenpakete“ sind üblich.
Jerewan:
- Das Management-Ökosystem wächst von einer kleineren Basis aus.
- Gute Manager gibt es, aber in der Regel verlässt man sich eher auf persönliche Beziehungen und Empfehlungen.
Recht & Compliance
In beiden Städten: Die Eigentumsregistrierung erfolgt schnell und digital; die Grundbuchsysteme sind zentralisiert und zuverlässig.
Die Besteuerung und die Meldung von Mieteinnahmen in Georgien sind extrem einfach; in Armenien sind sie zwar auch unkompliziert, aber mit ein paar zusätzlichen Aspekten (Grundsteuerreform, Durchsetzung von Mietrechten usw.).
7. Praktische Erkenntnisse und wie Sie diesen Vergleich nutzen können
Falls Sie die Region zum ersten Mal in Betracht ziehen, finden Sie hier einen einfachen Entscheidungsbaum:
Ihre oberste Priorität ist ein reibungsloser Cashflow und Einfachheit.
→ Beginnen Sie in Tiflis, in den mittleren oder günstigen Stadtteilen (Saburtalo, Didi Dighomi, Gldani, Isani), und setzen Sie einen professionellen Manager ein.
Ihnen liegt mehr daran, Ihr Kapital in einem knappen, "clubähnlichen" Markt zu erhalten und zu vermehren.
→ Konzentrieren Sie sich auf Jerewan, insbesondere auf Kentron und Arabkir, und denken Sie in Zeithorizonten von mehr als 10 Jahren, nicht in solchen von 2-3 Jahren.
Sie möchten innerhalb einer Region eine Diversifizierung des politischen und Währungsrisikos.
→ Teilen Sie Ihr Kapital auf: eine Einheit in Jerewan, eine oder zwei in Tiflis. Dadurch sind Sie unterschiedlichen Nachfragefaktoren und Risikofaktoren ausgesetzt.
Sie haben eine persönliche oder geschäftliche Verbindung zu Armenien.
→ Die "weichen" Faktoren (Sprache, Gemeinschaft, Heimatgefühl) sind wohl wichtiger als ein Ertragsunterschied von 0.5–1 %; in diesem Fall ist Jerewan der natürliche Anker.
8. Ein Hinweis zur professionellen Beratung
Diese Übersicht soll ausländischen Investoren einen soliden, datenbasierten Ausgangspunkt bieten. Sie kann Ihnen helfen, Ihre Auswahl einzugrenzen:
- Welche Stadt passt zu Ihrem Risiko-Rendite-Profil?
- Welche Bezirke und Strategien (langfristige vs. kurzfristige Miete) sind sinnvoll?
- Welche ungefähren Zahlen man bei Preisen, Mieten und Steuern erwarten kann.
Allerdings fallen Eigentums-, Steuer- und Aufenthaltsbestimmungen weiterhin unter das lokale Recht, und die besten Ergebnisse werden erzielt, wenn Ihre Immobilienentscheidungen mit Ihrer umfassenderen Rechts- und Einwanderungsplanung harmonieren.
Wenn Sie eine maßgeschneiderte Beratung zur Strukturierung einer Investition oder zur Kombination eines Immobilienkaufs mit einem Wohnsitz oder einer Unternehmensgründung in Armenien (und möglicherweise der weiteren Region) wünschen, kann Ihnen unser Team von Vardanyan & Partners behilflich sein.
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