چرا پلتفرمها به سمت اقامتهای بلندمدت روی آوردهاند (استراتژی و دادههای Airbnb)
در سالهای اخیر، پلتفرمهای جهانی اقامت، مدلهای کسبوکار خود را به طور قابل توجهی تنظیم کردهاند و Airbnb در این زمینه پیشرو بوده است. اقامتهای بلندمدت که به عنوان رزروهای ۲۸ روزه یا بیشتر تعریف میشوند، اکنون تقریباً ... ۱۷ تا ۱۸ درصد از کل اقامتهای Airbnbکه نشاندهنده افزایش ۱۳ تا ۱۴ درصدی نسبت به سطوح قبل از همهگیری است [رویترز، ۲۰۲۴]این چرخش استراتژیک ناشی از چندین عامل است:
- فشارهای تنظیمی: بسیاری از شهرها قوانین سختگیرانهتری را برای اجارههای کوتاهمدت وضع کردهاند و اقامتهای بلندمدت را به گزینهای سازگارتر تبدیل کردهاند.
- ثبات درآمد: رزروهای بلندمدت، هزینههای جابجایی و کمبود جای خالی برای میزبانان را کاهش میدهد و جریان درآمدی پایدارتری را تضمین میکند.
- تغییر تقاضا: مسافران بیشتری، از جمله کوچنشینان دیجیتال و کارگران از راه دور، به دنبال اقامت برای مدت طولانی هستند.
این روند در بازارهای اصلی قابل مشاهده است - برای مثال، دادههای Airbnb افزایش حدود ۳۰ درصدی ورود مهمانان بلندمدت در شهرهایی مانند سانفرانسیسکو را در طول یک سال نشان میدهد. [ایربیانبی]در حالی که بخش گردشگری در حال توسعه ارمنستان به طور سنتی به سمت مهمانان کوتاه مدت متمایل بوده است، فعالان بازار باید با توجه به اولویتهای پلتفرم جهانی و چشمانداز نظارتی در حال تحول، تغییرات مشابهی را پیشبینی کنند.
اشباع بازار در اجارههای کوتاهمدت و افزایش ریسک اشغال
رشد انفجاری بازار اجاره کوتاه مدت در چند سال گذشته منجر به اشباع قابل توجه بازار شده است. در ایالات متحده - که شاخص پیشرو برای روندهای جهانی است - لیست اجارههای کوتاهمدت در سال ۲۰۲۲ نسبت به سال گذشته ۲۳.۲ درصد افزایش یافتبا این حال، هجوم لیستینگها با افزایش متناسب تقاضا همراه نبوده و باعث کاهش نرخ اشغال شده است. [تایم، ۲۰۲۲]این بدان معناست که صاحبان املاک، از جمله صاحبان املاک در بازارهای نوظهور مانند ارمنستان، اکنون با موارد زیر مواجه هستند:
- رقابت بالاتر: لیستهای بیشتر برای همان تعداد مهمان رقابت میکنند.
- اشغال کمتر: احتمال افزایش روزهای خالی و بدون درآمد حتی در فصول اوج تقاضا.
- نوسانات درآمد: نوسانات درآمد ناشی از فصلی بودن و جنگهای قیمتی.
برای سرمایهگذاران و میزبانان در بازارهای کمتر اشباعشده، این روند نشاندهنده نیاز فوری به ارزیابی مجدد فرضیات ورود به بازار است. اگر ارمنستان نیز همین مسیر رشد را دنبال کند، مالکان ممکن است به زودی اجاره کوتاهمدت را پرخطرتر و غیرقابل پیشبینیتر از قبل بیابند.
بدهبستانهای درآمدی: نرخهای بالاتر هر شب در مقابل درآمد ماهانه پایدار
سوال اصلی برای صاحبخانهها همچنان پابرجاست: آیا بهتر است نرخهای بالاتر شبانه را از طریق اجارههای کوتاهمدت دنبال کنند یا به مستاجران بلندمدت که قابل پیشبینی هستند روی آورند؟ پاسخ به میزان اشغال و تحمل ریسک بستگی دارد. در اینجا یک مدل سادهشده از بدهبستانهای معمول آورده شده است:
| اجاره کوتاه مدت (به سبک Airbnb) |
اجاره بلند مدت (اجاره ماهانه/سالانه) |
|
|---|---|---|
| نرخ | ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر در هر شب | نرخ ثابت ماهانه |
| ریسک اشغال | احتمال وجود جای خالی در پستهای مدیریتی | جای خالی کم |
| گردش مالی مستاجر | زیاد (تغییر مکرر مهمان) | کم (چند ماهه/سالانه) |
| نوسانات جریان نقدی | فصلی، متغیر | پایدار، قابل پیشبینی |
| مناسب بودن در ارمنستان | بهترین در شهرها/فصلهای اوج سفر | قوی برای حفظ سرمایه |
در حالی که اجارههای کوتاهمدت میتوانند در دورههای اشغال بالا، بازده بسیار بالاتری داشته باشند، عملکرد واقعی آنها اغلب در فصول غیر اوج یا رکود بازار کاهش مییابد. ثبات اجارههای بلندمدت - که به ویژه در زمان سختگیریهای نظارتی یا عدم قطعیت اقتصادی ارزشمند است - به طور فزایندهای برای سرمایهگذاران و پلتفرمها جذاب است. [رویترز، ۲۰۲۴].
هزینههای عملیاتی، بار مدیریتی و ریسکهای خالی بودن جایگاه برای میزبانان
هزینههای عملیاتی، یکی دیگر از بدهبستانهای اساسی برای میزبانها است:
- اجاره های کوتاه مدت: نیاز به نظافت مکرر، ارتباط با مهمان، هماهنگی ورود/خروج و نگهداری مداوم دارند. در بازارهای اشباعشده، میزبانان ممکن است نیاز به صرف هزینه بیشتر برای بازاریابی و ابزارهای قیمتگذاری پویا نیز داشته باشند.
- اجاره بلند مدت: پس از توافق با یک مستاجر قابل اعتماد، مدیریت غیرحضوری بیشتری را در نظر بگیرید. جابجاییها - و هزینههای مرتبط - بسیار کمتر اتفاق میافتد.
ریسک خالی بودن خانه در مدل Airbnb یک هزینه دست کم گرفته شده است. وقتی رزروهای کوتاه مدت کند میشوند، فاصله بین مهمانان، خانهها را بلااستفاده میگذارد و بازده سالانه را کاهش میدهد. در مقابل، قراردادهای بلندمدت، ریسک خالی بودن خانه را به حداقل میرسانند و بازده را تثبیت میکنند. [رویترز، ۲۰۲۴]برای سرمایهگذاران خارجی در ارمنستان یا مالکان تازهکار، برونسپاری مدیریت روزانه برای اجاره کوتاهمدت ضروری است و هرگونه مزیت درآمدی را محدودتر میکند.
تأثیر بر عرضه مسکن، قیمت مناسب و جوامع محلی
اثرات اجتماعی استفاده گسترده از اجاره کوتاه مدت، به ویژه در مناطق توریستی، به طور فزایندهای مورد بررسی قرار گرفته است. شواهد از چندین منطقه نشان میدهد که اجاره به سبک Airbnb:
- کاهش تعداد واحدهای اجاره بلندمدت موجود برای مردم محلی.
- افزایش قیمت املاک مسکونی زیرا سرمایهگذاران برای تبدیل خانهها به اجارههای دورهای، از ساکنان پیشی میگیرند.
- بدتر شدن استطاعت مالی و انسجام جامعه را تضعیف میکند [فایننشال تایمز].
یک مطالعه در هاوایی تخمین زده است که تبدیل تقریباً ۷۰۰۰ خانه اجارهای برای تعطیلات به واحدهای مسکونی میتواند بیش از ... ۶۱۰۰ خانه برای مصارف محلیبا این حال، این تغییر همچنین منجر به از دست رفتن نزدیک به ۱۹۰۰ شغل مرتبط با گردشگری و کاهش ۶۰ میلیون دلاری درآمدهای مالیاتی خواهد شد که معضل سیاستگذاری پیش روی رهبران شهر را برجسته میکند. [اخبار آسوشیتدپرس].
برای شهرهای ارمنستان مانند ایروان و دیلیجان، این یافتهها آموزنده هستند. اگر اجاره کوتاهمدت بدون کنترل گسترش یابد، احتمالاً قدرت خرید مسکن برای مردم محلی کاهش مییابد و باعث درخواستهایی برای تنظیم مقررات و تغییر شکل استراتژیهای سرمایهگذاری میشود.
واکنشهای نظارتی و سیاستگذاری - بدهبستانها برای مالکان و شهرها
دولتها در سراسر جهان با طیفی از ابزارهای سیاستی به نگرانیهای جامعه و مقرونبهصرفه بودن پاسخ میدهند:
- محدود کردن تعداد روزهایی که یک ملک میتواند به صورت کوتاه مدت اجاره داده شود
- اجباری کردن صدور مجوز حرفهای یا ثبت نام برای میزبانان
- اعمال مالیات ویژه بر درآمد اجاره کوتاه مدت
- ارائه مشوقهایی برای تبدیل مجدد املاک به اجاره بلندمدت
هر مداخلهای مستلزم بدهبستانهایی است. سیاستهایی که برای بازگرداندن موجودی به اجارههای بلندمدت طراحی شدهاند، عموماً از مقرونبهصرفه بودن و ثبات جامعه پشتیبانی میکنند، اما به قیمت درآمد گردشگری و انعطافپذیری مالک تمام میشوند. به عنوان مثال، گذار هاوایی که در بالا مورد بحث قرار گرفت، میتواند هزاران خانه را آزاد میکند اما منجر به از دست رفتن قابل توجه شغل و درآمد مالیاتی میشود [اخبار آسوشیتدپرس].
در ارمنستان، جایی که زیرساختهای گردشگری به سرعت در حال تحول است، طراحی سیاست باید با دقت منافع صاحبان املاک، سرمایهگذاران و شهروندان محلی را در نظر بگیرد. یادگیری از پیشگامان و حفظ آمادگی برای انطباق با قوانین برای سرمایهگذارانی که به دنبال بازده پایدار هستند، حیاتی خواهد بود.
خلاصه و مراحل بعدی
برای صاحبان املاک و سرمایهگذاران - در ارمنستان و در سطح جهان - تصمیم برای اجاره کوتاهمدت در مقابل اجاره بلندمدت به طور فزایندهای پیچیده است. اجاره های کوتاه مدت میتواند بازده بالاتری ارائه دهد، اما به قیمت بار عملیاتی، ریسک بالاتر خالی ماندن جایگاهها و افزایش موانع نظارتی. اجاره های بلند مدت ثبات و سهولت انطباق را ارائه میدهند و هم در بین پلتفرمهایی مانند Airbnb و هم در محافل سیاستگذاری دولتی محبوبیت پیدا میکنند. هر مسیر پیامدهای متمایزی برای درآمد، مدیریت و تأثیر بر جامعه دارد.
برای پیمودن این بده بستانها، مدلسازی پیشگیرانه و رعایت الزامات قانونی ضروری است. برای مشاوره سفارشی در مورد ساختاردهی سبد سرمایهگذاری ملکی خود در ارمنستان یا در سطح بینالمللی، با تیم ما تماس بگیرید امروز.
