- قوانین املاک مالت اکنون به متقاضیان MPRP اجازه می‌دهد خانه‌های خود را اجاره دهند و پس از پنج سال، خانه‌های اجاره‌ای را به صورت دست دوم اجاره دهند و این امر جریان نقدی سبدهای سرمایه‌گذاری مرتبط با اقامت را بهبود می‌بخشد.
- دادگاه اتحادیه اروپا به «گذرنامه طلایی» مالت پایان داد و این کشور را به سمت مدل شهروندی مبتنی بر شایستگی سوق داد که بر مشارکت‌های استثنایی متمرکز است، نه سرمایه‌گذاری‌های مبتنی بر پرداخت برای اخذ گذرنامه.
- آستانه‌های کلیدی MPRP همچنان پابرجا هستند: خرید از ۳۷۵۰۰۰ یورو یا اجاره از ۱۴۰۰۰ یورو در سال، با یک دوره نگهداری پنج ساله قبل از اجاره مجدد ملک اجاره‌ای.
- اجاره‌نامه‌ها باید ظرف ۱۰ روز ثبت شوند؛ عدم ثبت جرم محسوب می‌شود و جریمه‌ای تا سقف ۱۰،۰۰۰ یورو دارد، بنابراین رعایت قوانین اجاره بسیار مهم است.
- درآمد اجاره می‌تواند با نرخ نهایی ثابت ۱۵٪ یا تحت قوانین استاندارد مالیات بر درآمد با کسر مالیات مشمول مالیات شود - انتخاب، بازده خالص را تعیین می‌کند.
معرفی
مالت در حال تغییر شکل پیشنهاد مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری خود است. با کنار رفتن گزینه گذرنامه طلایی، توجه‌ها به مسیر شهروندی بر اساس شایستگی و رژیم انعطاف‌پذیرتر استفاده از ملک تحت برنامه اقامت مالت معطوف شده است. برای مشتریان خصوصی، قوانین جدید املاک مالت - به ویژه انعطاف‌پذیری اجاره - دری را به روی استراتژی هوشمندانه‌تر املاک و مستغلات و برنامه‌ریزی جریان نقدی همسو با جاه‌طلبی‌های شهروندی بر اساس شایستگی می‌گشاید.
فهرست مندرجات
- حکم دادگاه اتحادیه اروپا، گذرنامه طلایی مالت را لغو و سیاست‌ها را مجبور به تنظیم مجدد کرد
- تغییر مالت به شهروندی مبتنی بر شایستگی در سال ۲۰۲۵: اهداف و تغییرات قانونی
- اصلاحات MPRP 2025 که اجاره و اجاره فرعی را برای املاک واجد شرایط آزاد می‌کند
- شرایط لازم برای دریافت ملک و آستانه‌های آن تحت MPRP: الزامات خرید، اجاره و نگهداری (۳۷۵۰۰۰ یورو / ۱۴۰۰۰ یورو / قانون پنج ساله)
- انطباق با قانون اجاره: ثبت اجاره نامه
حکم دادگاه اتحادیه اروپا به گذرنامه طلایی مالت پایان می‌دهد و سیاست نیروهای مسلح را از نو تنظیم می‌کند
در ۲۹ آوریل ۲۰۲۵، دیوان دادگستری اتحادیه اروپا حکم داد که طرح شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری مالت، قانون اتحادیه اروپا را نقض می‌کند و عملاً به مدل گذرنامه طلایی این کشور پایان داد. این حکم، سیاست را به سمت مسیرهای غیرمعامله‌ای برای تابعیت و تفکیک واضح‌تر بین املاک و مستغلات مرتبط با اقامت و هرگونه مسیر شهروندی، تغییر داد.
تغییر مسیر مالت به سمت شهروندی مبتنی بر شایستگی در سال ۲۰۲۵: اهداف و تغییرات قانونی
تا ژوئیه ۲۰۲۵، مالت رسماً چارچوب CBI تراکنشی خود را لغو کرد و یک مدل تابعیت مبتنی بر شایستگی را با محوریت «خدمات یا مشارکت استثنایی» اعلام کرد و معیارهای سرمایه‌گذاری پولی را از قانون شهروندی حذف کرد. هدف این سیاست، همسویی با قوانین اتحادیه اروپا و جذب افرادی است که اقتصاد و جامعه مالت را از طریق استعداد، نوآوری و ایجاد شغل، به جای پرداخت‌های یک‌باره، پیش می‌برند.
در این محیط، مشتریان به طور فزاینده‌ای برنامه‌ریزی شهروندی بر اساس شایستگی را با یک استراتژی انعطاف‌پذیر برای اقامت و املاک ترکیب می‌کنند. برای خانواده‌های خارج از کشور، تفکر در سطح سبد سرمایه‌گذاری - در حوزه املاک و مستغلات، مالیات و کسب‌وکارهای عملیاتی - ضروری می‌شود.
اصلاحات MPRP 2025 که اجاره و اجاره فرعی را برای املاک واجد شرایط آزاد می‌کند
برنامه اقامت دائم مالت (MPRP) همچنان دروازه اصلی برای اقامت سرمایه گذاران است. در سال 2025، مقامات استفاده از ملک را تحت MPRP آزاد کردند:
- متقاضیان MPRP که ملک واجد شرایط را خریداری می‌کنند اکنون می‌تواند آن را به اشخاص ثالث اجاره دهد و در طول دوره نگهداری، امکان تولید بازده را فراهم کند.
- متقاضیانی که ملک واجد شرایط را اجاره می‌کنند می‌تواند پس از یک دوره پنج ساله اجاره، معمولاً با رضایت صاحبخانه طبق شرایط اجاره، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.
این تغییرات نشان‌دهنده‌ی فاصله‌ی قابل توجه با محدودیت‌های قبلی است. آنها همچنین با جهت‌گیری دولت پس از CBI مطابقت دارند: رقابت برای سرمایه‌ی بین‌المللی با کیفیت بالا و در عین حال اجتناب از نگاه شهروندی معاملاتی. برای خانواده‌هایی که در میان‌مدت شهروندی را بر اساس شایستگی هدف قرار می‌دهند، انعطاف‌پذیری اجاره تحت MPRP از یک استراتژی پویاتر در حوزه املاک و مستغلات و مدل جریان نقدی پشتیبانی می‌کند.
شرایط لازم برای دریافت ملک و آستانه‌های آن تحت MPRP: الزامات خرید، اجاره و نگهداری (۳۷۵۰۰۰ یورو / ۱۴۰۰۰ یورو / قانون پنج ساله)
در یک نگاه، آستانه‌ها و شرایط فعلی املاک MPRP شامل موارد زیر است:
- گزینه خرید: حداقل قیمت خرید واجد شرایط ۳۷۵،۰۰۰ یورو.
- گزینه اجاره: حداقل اجاره سالانه واجد شرایط ۱۴۰۰۰ یورو.
- الزام نگهداری: طبق قوانین به‌روز شده‌ی انعطاف‌پذیری، معمولاً یک دوره پنج ساله قبل از اجاره دادن مجدد ملک اجاره‌ای اعمال می‌شود.
| راه | آستان | آیا می‌توان به اشخاص ثالث اجاره داد؟ | اجاره بها | نگه داشتن معمولی |
|---|---|---|---|---|
| خرید | € 375,000 + | بله (MPRP 2025) | ناموجود (مالک می‌تواند مستقیماً اجاره دهد) | وابسته به برنامه؛ اطمینان از انطباق با شرایط MPRP |
| اجاره | ۱۴۰۰۰ یورو به بالا در سال | متقاضی مستاجر است | پس از ۵ سال، معمولاً با رضایت صاحبخانه، مجاز است | قانون پنج ساله مربوط به اجاره فرعی |
از آنجا که این آستانه‌ها مستقیماً بر پیش‌بینی‌های جریان نقدی تأثیر می‌گذارند، سرمایه‌گذاران باید از روز اول فرضیات درآمد اجاره، بافرهای خالی بودن خانه‌ها و جدول زمانی خروج را در مدل‌های خود بگنجانند.
انطباق با قانون اجاره: ثبت اجاره نامه
انعطاف‌پذیری بیشتر در اجاره با رعایت دقیق‌تر قوانین همراه است. طبق قانون اجاره مسکونی خصوصی مالت، هر قرارداد اجاره جدید باید ظرف 10 روز از امضا ثبت شود؛ عدم ثبت جرم محسوب می‌شود و ممکن است جریمه‌هایی تا سقف 10،000 یورو را به همراه داشته باشد. این امر چه در حال اجاره دادن ملکی باشید که تحت MPRP مالک آن هستید و چه در حال اجاره دادن مجدد یک ملک اجاره‌ای (در صورت مجاز بودن).
چک لیست سریع انطباق با قوانین برای اجاره و اجاره فرعی
- یک اجاره‌نامه یا اجاره‌نامه فرعی مطابق با MPRP تهیه کنید که به وضوح به الزامات استفاده، مدت و هرگونه رضایت اشاره کند (اجاره فرعی معمولاً نیاز به رضایت صاحبخانه دارد).
- برای جلوگیری از مسئولیت کیفری و جریمه، اجاره نامه را ظرف 10 روز ثبت کنید.
- تأیید کنید که ملک در طول مدت (قیمت خرید یا اجاره سالانه) تحت سقف MPRP واجد شرایط باقی می‌ماند.
- طبق روش انتخابی خود (۱۵٪ ثابت یا قوانین مالیات بر درآمد استاندارد با کسر مالیات) مالیات بر درآمد اجاره را ثبت و پرداخت کنید.
مالیات بر درآمد اجاره مالتی: مسیر خود را انتخاب کنید
- مالیات تکلیفی قطعی ۱۵٪ ثابت بر اجاره ناخالص؛ ساده، مالیات بیشتری به آن درآمد تعلق نمی‌گیرد.
- روش استاندارد مالیات بر درآمد: درآمد اجاره را در اظهارنامه مالیاتی سالانه لحاظ کنید؛ ممکن است برای هزینه‌های مجاز، کسوراتی اعمال شود.
این انتخاب، بازده خالص را به طور قابل توجهی تغییر می‌دهد و باید در مدل جریان نقدی شما ادغام شود، به خصوص هنگام لایه‌بندی جدول زمانی مبتنی بر شایستگی و قوانین نگهداری MPRP.
نتیجه
چرخش مالت به سمت شهروندی بر اساس شایستگی، همراه با قوانین انعطاف‌پذیرتر املاک مالت تحت MPRP، استراتژی سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات را تغییر می‌دهد. امکان اجاره و به مرور زمان، اجاره فرعی، فضایی برای بهینه‌سازی جریان نقدی ایجاد می‌کند - مشروط بر اینکه به آستانه‌های MPRP، قانون پنج ساله، ثبت دقیق اجاره و انتخابات مالیاتی احترام بگذارید.
سوالات متداول
در یک نگاه
- ■ Malta’s MPRP lets applicants purchase property from €375,000 or rent from €14,000 per year, with a five-year holding period.
- ■ Owners of MPRP qualifying property can now lease to third parties during temporary absences. Renters may sublet after five years with landlord consent.
- ■ The EU Court of Justice ended Malta’s golden passport on 29 April 2025 (Case C-181/23). Malta now offers discretionary merit-based citizenship under Act XXI of 2025.
- ■ Leases must be registered within 30 days. Fines for non-registration range from €2,500 to €10,000, plus a €120 late-registration fee since September 2025.
- ■ Rental income can be taxed at a flat 15% final rate on gross rent (TA24 form, due 30 April) or under standard income tax rules with deductions.
معرفی
Malta is reshaping its investor migration offer. With the golden passport now off the table following a landmark EU Court ruling, the spotlight shifts to a merit-based citizenship pathway and a more flexible property-use regime under the Malta Permanent Residence Programme (MPRP).
For private clients, the updated Malta property rules — especially rental flexibility — open the door to smarter real estate strategy and cash-flow planning. This guide covers the current MPRP thresholds, fee structure, subletting rules, tenancy compliance, and how the merit-based citizenship framework fits into long-term planning.
EU Court ruling ends Malta’s golden passport
On 29 April 2025, the Court of Justice of the European Union ruled in Case C-181/23 (Commission v Malta) that Malta’s citizenship-by-investment scheme was contrary to EU law. The Court found the programme violated Articles 20 TFEU and 4(3) TEU by commercializing EU citizenship through transactional naturalization.
Following the ruling, Malta’s Exceptional Investor Naturalisation (MEIN) programme — the successor to the original Individual Investor Programme — closed to new applicants on 24 July 2025. The decision compelled a policy reset toward non-transactional pathways, while leaving the residency-based MPRP entirely unaffected.
Malta’s merit-based citizenship under Act XXI of 2025
Act XXI of 2025 (Bill No. 140) entered into force on 24 July 2025 and amended Article 10(9) of the Citizenship Act (Chapter 188). It introduced a discretionary grant of citizenship for individuals who have provided exceptional service to the Republic of Malta or to humanity.
Eligible fields include science and research, technology and innovation, arts and culture, sports, entrepreneurship, philanthropy, business development, and humanitarian work. Applicants must demonstrate lawful residency in Malta, genuine integration, and endorsements from competent bodies. Applications are processed through the Community Malta Agency (Komunità Malta), with ministerial approval and post-naturalization monitoring.
It is important to understand that merit-based citizenship is not a structured programme or scheme. It is a purely discretionary, case-by-case grant. MPRP permanent residency does not automatically lead to citizenship. MPRP holders who wish to pursue citizenship must meet standard naturalization requirements or qualify through the separate merit pathway.
MPRP property rules: leasing and subletting flexibility
Malta’s Permanent Residence Programme remains the primary gateway for investor residency and is unaffected by the CJEU ruling. The Residency Malta Agency has liberalized property-use rules, creating new flexibility for MPRP holders.
Purchased property: Owners of qualifying MPRP property can now lease the property to third parties during temporary absences from Malta. Note that Malta Tourism Authority licensing and specific tax treatment may apply to short-term or holiday lets, so professional advice is recommended before listing.
ملک اجاره‌ای: Applicants who rent qualifying property cannot sublet during the initial five-year lease. After five years, subletting is permitted with written landlord consent. The property must remain residential, not commercial.
After the initial five-year holding period, you must still maintain a qualifying residential property in Malta or Gozo, but it does not need to be the same property. This substitution flexibility allows you to upgrade, downsize, or rebalance your real estate position without losing your MPRP status.
MPRP thresholds, fees, and asset requirements
| مورد | مسیر خرید | Rental path |
|---|---|---|
| Property threshold | حداقل خرید ۳۷۵۰۰۰ یورو | €14,000 per year minimum rent |
| هزینه اداری (متقاضی اصلی) | €60,000 (€15,000 on submission + €45,000 on approval) — LN 146/2025 | |
| کمک‌های دولتی | €37,000 (unified, same for purchase or rental) | |
| کمک‌های مالی سازمان‌های مردم‌نهاد | €2,000 to an approved Maltese NGO | |
| Adult dependent fee | €7,500 per non-exempt adult dependent | |
| Exempt dependents | Spouse/partner, minor children, adult disabled children (no extra fee) | |
| Leasing to third parties | Yes, during temporary absences | No sublet for first 5 years; then with landlord consent |
| دوره برگزاری | 5 years from certificate issuance (property can be substituted after) | |
Asset thresholds: In addition to the property requirement, applicants must demonstrate sufficient total assets. Under Option A, you need at least €500,000 in total assets with a minimum of €150,000 in financial assets. Under Option B, the total asset threshold rises to €650,000, but the financial asset minimum drops to €75,000. Proof includes bank statements, portfolio valuations, and property appraisals.
جدول زمانی پردازش: MPRP applications typically take 6 to 12 months to process. A temporary residence permit is issued once the application is formally accepted. All applications must be filed through a licensed agent. Comprehensive health insurance covering in-patient and emergency care is mandatory and must be maintained throughout the programme.
Tenancy law compliance: lease registration and fines
Greater rental flexibility comes with stricter compliance. Under Malta’s Private Residential Leases Act (as amended by Act XX of 2024), every new rental contract must be registered within 30 days of lease commencement. Non-registration is a strict liability criminal offence. Courts typically impose fines in the range of €2,500 to €10,000, with €2,500 being common for early guilty pleas. Since September 2025, a separate €120 late-registration fee also applies.
This applies whether you are leasing out a property you purchased under the MPRP or subletting a rented property where permitted. Unauthorized subletting constitutes a breach of contract, and the Housing Authority offers a dispute mechanism for landlords.
Compliance checklist for leasing and subletting
- Draft an MPRP-compliant lease or sublease that clearly addresses use, term, and consent requirements.
- Register the lease within 30 days of commencement to avoid criminal liability and fines.
- Confirm that the property remains eligible under MPRP thresholds during the term.
- File and pay tax on rental income under your chosen method (flat 15% or standard income tax).
- Maintain comprehensive health insurance throughout the MPRP programme.
Tax on Maltese rental income
MPRP property holders who lease or sublet their property have two options for taxing rental income in Malta.
Option 1 — Flat 15% final withholding tax: This applies on gross rental income with no deductions. It is filed via the TA24 form with payment due by 30 April of the following year. This option is available to both residents and non-residents and is the simpler choice for most MPRP holders.
Option 2 — Standard income tax: Rental income is included in your annual tax return. Allowable expense deductions may apply, potentially reducing the effective tax rate. This option may be more advantageous for properties with significant maintenance or financing costs.
The choice between these options materially alters net yield. Note that short-term or holiday letting may be classified as trading income rather than passive rental, which carries different tax treatment. Professional tax advice is recommended before finalizing your approach.
MPRP vs tax residence vs citizenship: key distinctions
One of the most common misunderstandings is conflating MPRP permanent residency with Maltese tax residence or a pathway to citizenship. These are separate concepts with different requirements.
MPRP: Grants permanent residence rights in Malta and Schengen travel. It requires maintaining qualifying property and meeting asset thresholds but does not create tax residence by itself.
محل اقامت مالیاتی: Determined by physical presence and domicile rules. MPRP holders who spend significant time in Malta may become tax residents, which triggers obligations on worldwide income. The two statuses should be managed in coordination.
شهروندی: MPRP does not automatically lead to Maltese citizenship. MPRP holders can pursue standard naturalization after meeting residence requirements, or they may qualify through the separate merit pathway under Act XXI of 2025. The merit pathway is not a continuation of investment citizenship.
What happens if you sell or change your MPRP property
If you sell the qualifying property or your lease ends during the five-year holding period, you must secure a replacement qualifying property to maintain your MPRP status. Failure to do so may result in the revocation of your permanent residence permit.
After the initial five-year period, you must still hold a residential property in Malta or Gozo, but it need not be the same qualifying property. This provides flexibility to upgrade, downsize, or rebalance your real estate position. The property must meet the minimum threshold in effect at the time of substitution. Notify the Residency Malta Agency of any property change.
The qualifying property must be secured within eight months of receiving the Letter of Approval in Principle. Both property purchase deeds and lease agreements must be submitted to the Agency as part of the process.
