معاملات املاک و مستغلات در ارمنستان پس از اصلاحات مالیاتی 2025: ساختاردهی حول آستانه 120 میلیون درام و میزان مواجهه با مالیات بر ارزش افزوده

اصلاحات در یک نگاه: چه چیزی تغییر کرد

از ژانویه ۲۰۲۵، ارمنستان این قانون را حفظ می‌کند. سقف گردش مالی سالانه ۱۲۰،۰۰۰،۰۰۰ درام برای شرکت‌های کوچک و متوسط ​​اما برای شرکت‌هایی که از آن عبور می‌کنند، نتایج را سخت‌تر می‌کند: عبور از این سقف، یک کسب‌وکار را به رژیم استاندارد منتقل می‌کند، که در آن فاکتورها 20٪ مالیات بر ارزش افزوده دارند و سودها به جای مالیات بر گردش مالی ساده، 18٪ مالیات می‌گیرند. گزارش‌های رسانه‌ای همچنین به نرخ‌های بالاتر مالیات بر گردش مالی برای شرکت‌های کوچک و متوسط ​​با حفظ همان سقف اشاره می‌کنند که حساسیت آستانه را برای اپراتورهای کوچک نزدیک به خط افزایش می‌دهد. تحت رژیم عمومی، معاملات املاک و مستغلات و ساخت و ساز با ... مواجه می‌شوند. ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده برای لوازم مشمول مالیات و 18% مالیات بر سود.

به طور جداگانه، اصلاحات سال ۲۰۲۵ بسیاری از فعالیت‌های ساختمانی، دلالی املاک و مستغلات و مهندسی را صرف نظر از گردش مالی، به رژیم مالیات بر ارزش افزوده/مالیات بر سود منتقل می‌کند و روش ساده مالیات بر گردش مالی را برای این بخش‌ها حذف می‌کند.

چرا مهم است (تأثیر خاص ارمنستان)

معاملات ساختمانی و ملکی در ارمنستان اغلب شامل صورتحساب‌های پیشرفت و پرداخت‌های بزرگ می‌شود - تراکنش‌هایی که می‌توانند یک نهاد را به سرعت از خط ۱۲۰ میلیون درام عبور دهند. این عبور واحد، یک هزینه مالیات بر گردش مالی ساده و قابل پیش‌بینی را به یک محیط مالیات بر ارزش افزوده ۲۰٪ در فاکتور به علاوه ۱۸٪ مالیات بر سود تبدیل می‌کند و جریان‌های نقدی و حاشیه سود پروژه‌های در حال انجام را تغییر می‌دهد.

هدف اعلام‌شده‌ی دولت، گسترش پایه‌ی مالیاتی و کاهش رفتارهای ترجیحی است؛ گزارش‌های عمومی، درآمدهای بودجه‌ی سالانه‌ی اضافی حاصل از این اصلاحات را پیش‌بینی می‌کنند و بر دامنه‌ی شمول این سیاست در بخش‌های مختلف تأکید دارند. برای سرمایه‌گذاران خارجی، این بدان معناست که قرار گرفتن در معرض مالیات بر ارزش افزوده در املاک و مستغلات ارمنستان باید در سطح SPV مدل‌سازی شده و در قیمت‌گذاری، ساختارهای قرارداد و برنامه‌های پرداخت گنجانده شود.

آستانه گردش مالی: مکانیسم‌های محرک و پیامدهای مالیاتی فوری

La آستانه گردش مالی سالانه ۱۲۰ میلیون درام نقطه محوری است. هنگامی که نهاد شما از آن عبور کند، شما از مالیات بر گردش مالی به رژیم عمومی منتقل می‌شوید، که در آن فروش مشمول مالیات مشمول ... می‌شود. 20٪ مالیات بر ارزش افزودهو سود مشمول مالیات می‌شود ٪۱۰۰پیامدهای عملی برای پروژه‌های املاک و مستغلات و ساخت و ساز در حال انجام شامل موارد زیر است:

• صدور فاکتور مالیات بر ارزش افزوده: فاکتورهای مشمول مالیات برای مشتریان یا خریداران، پس از اعمال قانون مالیات عمومی، باید شامل ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده باشند.
• مالیات بر سود (سود): سود با نرخ ۱۸٪ مشمول مالیات می‌شود که جایگزین محاسبات ساده‌شده مالیات بر گردش مالی شده است.
• حسابداری و سیستم‌ها: شما باید حسابداری تعهدی را اجرا کنید و از قوانین مالیات بر ارزش افزوده، از جمله فاکتورهای الکترونیکی و گزارش‌های اختصاصی مالیات بر ارزش افزوده، پیروی کنید.

کدام فعالیت‌های املاک و مستغلات و ساخت و ساز، مشمول مالیات بر گردش مالی نمی‌شوند (طبقه‌بندی مجدد بخش)

طبق اصلاحات سال ۲۰۲۵، چندین فعالیت مرتبط با املاک و مستغلات در سیستم مالیات بر ارزش افزوده/مالیات بر سود طبقه‌بندی می‌شوند. صرف نظر از گردش مالیمجموعه تحت تأثیر شامل بسیاری از خدمات ساختمانی، کارگزاری/آژانس املاک و مستغلات و فعالیت‌های مهندسی می‌شود که دیگر حتی تحت سقف ۱۲۰ میلیون درام نیز از روش ساده مالیات بر گردش مالی بهره‌مند نمی‌شوند.

برای سرمایه‌گذاران، این بدان معناست که SPVهایی که این فعالیت‌ها را انجام می‌دهند باید از روز اول برای مالیات بر ارزش افزوده، از جمله سیستم‌ها، قیمت‌گذاری و شرایط قرارداد، برنامه‌ریزی کنند.

سازوکار مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر سود تحت رژیم عمومی: نرخ‌ها

اصول کلیدی زمانی که تحت رژیم عمومی هستید:

• مالیات بر ارزش افزوده: مالیات بر ارزش افزوده استاندارد ۲۰٪ برای لوازم مشمول مالیات اعمال می‌شود؛ مالیات بر ارزش افزوده در فاکتورها محاسبه می‌شود و ممکن است در صورت وجود مستندات و زمان‌بندی مناسب، برای ورودی‌ها نیز قابل احتساب باشد.
• مالیات بر سود: سود شرکت‌ها مشمول مالیات ۱۸٪ می‌شود.
• حسابداری: حسابداری کامل مالیات بر ارزش افزوده و حسابداری تعهدی الزامی است که بر شناسایی درآمد و مالیات بر ورودی تأثیر می‌گذارد.

معاملات املاک و مستغلات: مقایسه رژیم در یک نگاه

زمان‌بندی صدور فاکتور و اعتبارسنجی ورودی

تحت مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر فاکتورها اعمال می‌شود و اعتبارات ورودی زمانی مطالبه می‌شوند که فاکتورهای معتبر مالیات بر ارزش افزوده دریافت و ثبت شوند. برای پروژه‌های ساختمانی و املاک تجاری، این امر باعث ایجاد شکاف زمانی بین اخذ مالیات بر ارزش افزوده خروجی از مشتریان و بازیابی مالیات بر ارزش افزوده ورودی از مصالح، پیمانکاران فرعی یا هزینه‌های حرفه‌ای می‌شود. نتیجه، فشار بر سرمایه در گردش است، به خصوص با قراردادهای صورتحساب پیشرفت که هزینه‌های مالیات بر ارزش افزوده زیادی را قبل از در دسترس بودن کامل اعتبارات ورودی، از قبل اعمال می‌کنند.

الزامات جدید انطباق: صدور فاکتور الکترونیکی

به محض اینکه از آستانه عبور کردید - یا اگر در فعالیت‌های طبقه‌بندی‌شده فعالیت می‌کنید - انتظار الزامات کامل انطباق با مالیات بر ارزش افزوده، از جمله موارد زیر را داشته باشید:

• ثبت نام مالیات بر ارزش افزوده و ارائه مداوم اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده.
• صدور فاکتور الکترونیکی و رویه‌های حسابداری تعهدی اجباری مطابق با قوانین مالیات بر ارزش افزوده ارمنستان.
• تغییرات سیستم‌ها و فرآیندها برای ثبت ورودی‌های مالیات بر ارزش افزوده، پیگیری نقاط مالیاتی و تطبیق موقعیت‌های ماهانه مالیات بر ارزش افزوده.

برای اشخاص حقوقی تازه وارد ارمنستان، از همان ابتدا مالیات بر ارزش افزوده را در نقشه راه عملیاتی خود بگنجانید. تیم ما می‌تواند ثبت کسب و کار، پشتیبانی از معاملات املاک و مستغلات و ساختار سرمایه‌گذاری را هماهنگ کند تا SPV شما قبل از صدور اولین فاکتور، آماده مالیات بر ارزش افزوده باشد.