مالکیت انحصاری

صرف نظر از وضعیت تاهل خود، می توانید ملک را به نام خود خریداری کنید.

در اکثر کشورها قوانین زناشویی مشخص می کند که دارایی به دست آمده است در طی این ازدواج به طور مشترک توسط هر دو زوج برگزار می شود، صرف نظر از اینکه چه کسی ممکن است آنها را خریداری کرده باشد (اموال جامعه). موقعیت در ارمنستان به طور کلی متفاوت نیست. در مورد زوجین، قانون مدنی به گونه‌ای عمل می‌کند که گویی مال به طور مساوی (50-50) در مالکیت مشترک است، مگر اینکه در عقد نکاح مقررات خاصی خلاف آن وجود داشته باشد. به این ترتیب همسر شما چه نامش در قرارداد خرید درج شده باشد یا نباشد به عنوان مالک مشترک ملک محسوب می شود. 

قانون ارمنستان «ازدواج با قانون مشترک» را به رسمیت نمی شناسد. اگر شما با هم زندگی می کنید اما ازدواج نکرده اید، قانون ارمنستان هیچ گونه حق تصرف یا مالکیت خودکار دائمی برای شریک زندگی شما قائل نیست. در صورت عدم وجود وصیت، شریک هیچ گونه حق ارثی نیز نخواهد داشت. 

فرد مجردی که ملکی را در ارمنستان خریداری می کند و متعاقباً ازدواج می کند، می تواند یک قرارداد ازدواج منعقد کند که در آن زوجین می توانند شرط کنند که ملک مطابق با شرایط قرارداد ازدواج باشد. 

​

مالکیت مشترک

​مالکیت مشترک زمانی وجود دارد که ملک توسط دو یا چند نفر خریداری شود و هر یک در هر شرایطی که ممکن است بین آنها تصمیم گرفته شود، سهامی در ملک داشته باشند. در مورد یک زن و شوهر، این معمولاً به صورت مساوی است، اما در مواردی که بیش از دو خریدار وجود دارد، ممکن است به نسبت مبلغی باشد که هر فرد در تأمین مالی خرید کمک کرده است، به عنوان مثال 70٪ / 20٪ / 10٪. در حقوق کامن لا معادل «اجاره مشترک» است.

همه مالکان حق دارند در تصمیم گیری های مربوط به ملک شرکت کنند. قانون ایجاب می کند که تصمیمات مربوط به ملک به اتفاق آرا اتخاذ شود. یک یا چند مالک می توانند تقاضای فروش ملک را داشته باشند، مگر اینکه امکان تفکیک فیزیکی سهام آنها وجود داشته باشد یا سایر مالکان مایل به خرید این سهام باشند. اگر توافقی حاصل نشد، ممکن است لازم باشد برای صدور حکمی مبنی بر مجوز فروش ملک به دادگاه مراجعه کنید.

یکی از مالکین نیز می تواند بخشی از ملک خود را از طریق فروش یا هدیه واگذار کند. در صورت فروش قسمتی از ملک خود، موظفند به مالکان موجود حق شفعه اعطا کنند. این قاعده در مواردی که واگذاری از طریق هبه یا ارث باشد اعمال نمی شود. سایر مالکان یک ماه فرصت دارند تا از حق تقدم خود استفاده کنند. 

مالکیت شرکت

​خرید ملک در ارمنستان با استفاده از یک شرکت محدود داخلی یا خارجی که دارای هویت حقوقی متمایز از سهامداران است امکان پذیر است.

دلایل اصلی مالکیت ارمنستان از طریق شرکت عبارتند از:

• اجازه خرید ملک توسط افراد متعدد؛
• ایجاد ثبات و تداوم در مالکیت و مدیریت اموال خانواده؛
• برای تسهیل انتقال و مالکیت اموال؛
• برای جلوگیری از محدودیت های قوانین وراثت؛
• ایجاد مزایای مالیاتی؛
• برای محافظت از خانه خانوادگی در برابر طلبکاران تجاری.

 همچنین ممکن است معایب مالیاتی برای این راه حل وجود داشته باشد، به ویژه در رابطه با مالیات تکلیفی و مالیات بر عایدی سرمایه.

خریداران خارجی در معرض خطر پرداخت قیمت متورم برای ملک هستند. گزارش ارزش گذاری می تواند به خریدار کمک کند تا قیمت «درست» برای پرداخت یک ساختمان یا زمین، به ویژه ساختمانی که نیاز به نوسازی دارد، درک کند. ارزیابی ها توسط بسیاری از آژانس های دارای مجوز با کارکنان واجد شرایط انجام می شود. اگرچه گزارش ارزیابی یک "گزارش بررسی" نیست، ارزیاب همچنان می تواند سایش و پارگی را برای تنظیم ارزش ارزیابی کند و ممکن است اطلاعات مفیدی در مورد وضعیت ملک ارائه دهد. ارزیابی عموماً با مقایسه قیمت‌های فروش ملک مشابه (رویکرد مقایسه فروش)، هزینه تخمینی خرید زمین مشابه و ساخت ساختمان مشابه (رویکرد هزینه)، و درآمد سالانه اجاره‌ای که می‌توان در ازای آن انتظار داشت (رویکرد درآمد) انجام می‌شود. .

قانون ارمنستان فروشنده را ملزم به سفارش هرگونه نظرسنجی نمی کند. در حالی که هیچ حرفه نقشه برداری ساختمان در ارمنستان وجود ندارد، می توانید از یک معمار، مهندس یا سازنده محلی (برق، لوله کش و غیره) برای انجام این کار استفاده کنید. یک نظرسنجی خوب می تواند خطرات ناشی از خرید ملک را به حداقل برساند و می تواند در مذاکرات قیمت مورد استفاده قرار گیرد. 

همچنین توصیه می شود که ملک (به ویژه زمین) اندازه گیری شود زیرا ممکن است مساحت نشان داده شده در اسناد کاداستر کاملاً دقیق نباشد یا مرزها به وضوح نشان داده نشوند. 

گواهی مالکیت پاک (به زبان ارمنی - عمومی տեղեկանք) توسط کاداستر صادر می شود و نشان دهنده مالکیت ثبت شده و همچنین سایر حقوق و تحمیلات بر ملک از جمله حق حبس، رهن، اجاره، حق ارتفاق و غیره است. فرآیند بررسی دقیق و در بسیاری از موارد سند واحدی که خریداران به آن تکیه می کنند. این گواهی به مدت 15 روز کاری معتبر است که در طی آن قرارداد (اولیه و/یا نهایی) باید اجرا شود. در صورت انقضای دوره 15 روزه، باید گواهینامه جدیدی اخذ شود. درخواست گواهی مالکیت پاک می تواند توسط فروشنده، خریدار یا هر شخص ذینفع دیگری ثبت شود. 

وجود سایر منافع در ملک، مانند حق ارتفاق، حقوق وراث و غیره، همیشه نمی تواند به طور کامل توسط گواهی مالکیت خالص تأیید شود. ممکن است افرادی وجود داشته باشند که در فروش ملک دارای حق تملک یا حق شفعه باشند. همچنین ممکن است تغییرات یا اضافات غیرمجاز در ملکی که به سازمان برنامه ریزی اعلام نشده است انجام شود. برای زمین ساختمانی، گواهی صرفاً بیان می کند که زمین برای ساخت و ساز منطقه بندی شده است. متعاقباً اخذ موافقت کامل برنامه ریزی (مجوز ساختمان) ضروری خواهد بود.

در ارمنستان، پیشنهادات/توافقات شفاهی برای خرید یا فروش ملک معتبر و قابل اجرا نیست. حتی یک توافق نامه کتبی قابل اجرا نیست، مگر اینکه توسط یک دفتر اسناد رسمی یا یک مقام کاداستر تأیید شود. بنابراین، اشکال استاندارد قراردادهایی که توسط آژانس های املاک و مستغلات استفاده می شود، قابل اجرا نیستند. بنابراین انجام هیچ گونه پرداختی (سپرده و غیره) در این مرحله توصیه نمی شود. 

با توجه به آنچه گفته شد، ممکن است تهیه یک پیشنهاد کتبی رسمی برای نشان دادن جدیت مقاصد خود و روشن کردن شرایط فروش، مانند ساختار پرداخت، میزان سپرده پولی جدی، تعهد فروشنده به پرداخت هر گونه ابزار معوقه مفید باشد. صورت حساب ها و مالیات ها، هزینه های معامله، حوادث غیر مترقبه و غیره

یک توافق اولیه ملک را منتقل نمی کند، بلکه تاریخ یا دوره ای را در آینده مشخص می کند که طی آن ملک منتقل می شود و ممکن است شرایطی (احتمالی) که قبل از وقوع بسته شدن باید رعایت شود را تعیین می کند. امضای قرارداد اولیه یک مرحله اجباری نیست و می‌توانید مستقیماً فروش را ببندید. با این حال، داشتن یک توافق اولیه ممکن است مفید باشد اگر آماده نیستید فروش را فوراً ببندید اما می خواهید ملک را تضمین کنید و یک توافق نامه الزام آور قانونی داشته باشید.

در صورتی که فروش نهایی وابسته به موارد احتمالی باشد، ممکن است توافق اولیه ضروری شود، مانند:

• تضمین وام مسکن یا سایر منابع مالی؛
• پاکسازی ملک از حق حبس؛
• انجام ارزیابی؛
• اخذ سایر مدارک/مجوزها مانند موافقت مقام سرپرستی (شهرداری) در صورتی که یکی از فروشندگان صغیر باشد.

یک توافق اولیه باید محضری باشد تا از نظر قانونی قابل اجرا باشد. اگرچه قراردادهای اولیه معمولاً به طور رسمی ثبت نمی شوند، توصیه می شود یک نسخه از آن را به کاداستر ارسال کنید تا احتمال نقض قرارداد توسط فروشنده با فروش ملک به شخص ثالث به حداقل برسد.

به طور معمول، در این مرحله، خریدار مبلغی را به فروشنده پرداخت می کند. مبلغ سپرده ممکن است متفاوت باشد و با توافق طرفین انجام می شود.

توافق اولیه یک سند الزام آور متقابل است. پس از امضای معتبر، هیچ یک از طرفین نمی توانند از معامله خارج شوند، مگر اینکه یک یا چند مورد احتمالی برآورده نشود. اگر هر یک از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکند، طرف مقابل طیف وسیعی از راه حل های حقوقی را برای او باز خواهد داشت. به عنوان حداقل، یک خریدار نکول سپرده خود را به خطر می اندازد. معمولاً قید می شود که فروشنده متخلف باید دو برابر مبلغ سپرده را به عنوان جریمه بپردازد. مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد، دادگاه ممکن است اجرای خاصی را برای مجبور کردن طرفین به تکمیل انتقال حکم کند.

قرارداد خرید و فروش نهایی باید با حضور سردفتر انجام شود. اگرچه ابتدایی‌ترین قراردادها را می‌توان مستقیماً توسط یک افسر کاداستر تأیید کرد، اگر قرارداد باید سفارشی شود یا یکی از طرفین ارمنی صحبت نمی‌کند، یک دفتر اسناد رسمی لازم است. دفتر اسناد رسمی موظف است اطلاعاتی در مورد ماهیت و پیامدهای قراردادی که امضا می کنید به شما ارائه دهد. سردفتر باید از هویت طرفین و توانایی قانونی آنها برای انجام معامله قانع باشد. گذرنامه و گواهی ازدواج همه امضاکنندگان الزامی است. اگر فروشنده صغیر یا مسن یا معلول باشد ممکن است تحت حمایت قیم باشند، در این صورت قبل از منعقد شدن بیع، تأیید قیم می‌شود. اگر فروشنده متاهل باشد، سردفتر مایل است از رضایت همسر با فروش راضی باشد.

هر دفتر اسناد رسمی الگوی توافقنامه خود را خواهد داشت و این الگوها ممکن است در جزئیات متفاوت باشند. لازم است اطمینان حاصل شود که تمام بندهای مهم در توافق نامه گنجانده شده است. معمولاً قراردادها فقط به زبان ارمنی است و ترجمه شفاهی با خواندن کل توافق نامه برای خریدار انجام می شود. برای خدمات مترجم هزینه کمی از شما دریافت خواهد شد.

قرارداد خرید و فروش باید توافق نهایی و جامع باشد زیرا طرفین فقط 30 روز فرصت دارند تا آن را در کاداستر ثبت کنند. اگر شرایطی وجود دارد که هنوز باید انجام شود، بهتر است یک توافق اولیه امضا شود. در قوانین ارمنستان هیچ قاعده ای برای «سرد کردن» وجود ندارد. پس از امضا، قرارداد نافذ می شود و طرفین نمی توانند از قرارداد خارج شوند.

اگر به عنوان بخشی از خرید ملک اقدام به خرید وسایل یا یراق آلات می کنید، باید ترتیب تهیه موجودی را بدهید. اگر قادر به انجام این کار هستید، یک روز قبل از امضای قرارداد از ملک دیدن کنید تا مطمئن شوید که همه چیز همانطور که باید باشد، به خصوص اگر فروش شامل تعداد معینی از وسایل و یراق آلات باشد. در عین حال، می توانید بررسی کنید که پس از اجرای قرارداد، ملک را خالی خواهید داشت، مگر اینکه مورد دوم مقرر کند که ملک در مرحله بعدی تخلیه می شود.

اگر نمی توانید برای امضای قرارداد حضوری به ارمنستان بروید، می توانید به یکی از اقوام، دوستان یا وکیل خود وکالت بدهید تا از طرف شما امضا کنند.

پس از امضای قرارداد خرید و فروش نهایی، خریدار 30 روز کاری فرصت دارد تا حقوق مالکیت خود را در کاداستر ثبت کند. عدم ثبت این حقوق در مهلت 30 روزه موجب بی اعتباری قرارداد خرید و فروش می شود. خریدار باید یک نسخه اصلی از قرارداد خرید و فروش و ترجمه محضری پاسپورت را ارائه کند. در صورتی که ثبت از طریق وکیل یا نماینده دیگری انجام شود، وکالتنامه محضری الزامی خواهد بود. فرآیند ثبت نام می تواند از چند ساعت تا چند روز طول بکشد، بسته به اینکه آیا هزینه خدمات سریع را پرداخت می کنید یا خیر. گواهی مالکیت با جزئیات اولیه در مورد ملک و مالک جدید صادر خواهد شد. سپس گواهی مالکیت را به خدمات عمومی (برق، گاز، تلفن و غیره) ارائه خواهید کرد تا آنها نیز تغییر مالکیت را ثبت کرده و قراردادهای جدیدی را به نام شما تنظیم کنند. 

مالیات بر سود سرمایه

انتقال ملک مسکونی بین افراد معمولا مشمول مالیات نیست، مشروط بر اینکه خریدار و فروشنده هر دو شخص باشند (به عنوان کارآفرین خصوصی ثبت نشده باشند). بنابراین، مالیات بر عایدی سرمایه محقق شده توسط افراد از فروش ملک مسکونی 0٪ است. با این حال، اگر خریدار یک شخص حقوقی یا یک کارآفرین خصوصی باشد، مالیات تکلیفی 10 درصد اعمال می شود.

​

مالیات بر فروش

​​توسعه دهندگان املاک و مستغلات انفرادی مشمول مالیات 20 درصد قیمتی هستند که املاک را به آن می فروشند.

​

مالیات بر املاک (مالیات).

مالیات بر املاک توسط مالک یا ملک به صورت سالانه قابل پرداخت است. نرخ های مالیات در محدوده 0٪ تا 1٪ ارزش کاداستر است که معمولاً به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار است.

زمانی که ملک توسط شخصی فروخته می شود، مالک جدید بدهی های مالیاتی برای هرگونه مالیات بر دارایی پرداخت نشده را بر عهده می گیرد. با این حال، اصلاحات اخیر، فروشنده را ملزم به تهیه گواهی عدم وجود تعهدات مالیاتی از شهرداری محلی می کند.

مالیات بر درآمد اجاره

درآمد اجاره بیش از 58.35 میلیون درام ارمنستان (تقریباً 120,000 دلار آمریکا) در سال مشمول مالیات 10 درصدی است. درآمد اجاره بیش از این مبلغ مشمول مالیات 20٪ است.   

مالیات تمبر، ارث و هدایا

ارمنستان حقوق تمبر، هدایا یا مالیات بر ارث ندارد. 

هزینه های اشتراکی

اگر صاحب ملکی مانند آپارتمان هستید، هزینه های نگهداری و خدمات باید پرداخت شود. آنها به اندازه و کیفیت مجموعه بستگی دارند، مانند آسانسور، استخر، باغ و سایر امکانات.

امکان تامین مالی خرید با وام مسکن به ملیت شما، کشوری که در آن زندگی می کنید و درآمد شما از کجا می آید بستگی دارد. برخی از بانک ها فقط با اتباع یا مقیم ارمنستان کار خواهند کرد. بسته به وام دهنده معمولاً باید 10 تا 30 درصد از قیمت خرید را سپرده گذاری کنید. این مدت حداکثر 30 سال است و میانگین نرخ بهره 10-13٪ (پول محلی) و 8-10٪ (دلار آمریکا) است. 

برای اطلاع از افتتاح حساب بانکی لطفا اینجا کلیک کنید. 

هزینه های سالانه بیمه اموال معمولاً در محدوده 0.1-1٪ ارزش ملک است. 

قوانین ارمنستان ایجاب می کند که خریدار اموال غیرمنقول پرداخت ها را به ارز محلی، درام ارمنستان انجام دهد. اگر پرداخت از طریق بانک انجام شود، بانک باید از رعایت این قوانین اطمینان حاصل کند. 

خدمات تبدیل ارز توسط بانک ها، سایر موسسات اعتباری و همچنین صرافی ها ارائه می شود.

هیچ محدودیتی برای انتقال ارز به ارمنستان یا از ارمنستان وجود ندارد. 

اگر مبلغ تراکنش بیش از 50 میلیون درام (تقریباً 105,000 دلار آمریکا) باشد، مازاد پرداخت باید از طریق حواله بانکی انجام شود.

ارث غیر ارثی در صورت عدم وجود وصیت، قانون ترتیب ارث را به شرح زیر تعیین می کند:

1. همسر، فرزندان و والدین؛
2. برادران و خواهران (و اولاد آنها)؛
3. پدربزرگ و مادربزرگ؛ 
4. عموها و عمه ها (و اولاد آنها).

هر ترتیب از وارثان مستثنی وارثان زیر و کسانی که به ترتیب یکسان هستند ارث را به طور مساوی بین خود تقسیم می کنند. بر این اساس، کسانی که مازاد بر ارث اولی هستند، تنها در صورت عدم وجود همسر، فرزند و والدین ارث می برند. بنابراین، اگر با ترک یک همسر، دو والدین و دو فرزند بمیرید، هر یک از آنها 1/5 از دارایی شما را دریافت خواهند کرد. امکان افزایش حقوق همسر یا فرزندان بازمانده وجود دارد اما این امر مستلزم برنامه ریزی ارثی است.

همسر. همسر بازمانده به طور خاص تحت قانون ارث ارمنستان حمایت نمی شود. دلیل این امر این است که قانون به طور سنتی در نظر گرفته است که دارایی متوفی به تمام خانواده تعلق دارد نه هر یک از اعضای آن. همانطور که گفته شد، تنها بخشی از دارایی متعلق به متوفی مشمول قوانین ارث است، بنابراین یک همسر بازمانده معمولاً مالکیت حداقل 50٪ از دارایی های مشترک خود را حفظ می کند. 

در صورت عدم ثبت ازدواج، شریک زندگی دیگر حق ارث از ترکه متوفی را نخواهد داشت. کسانی که در اتحادیه آزاد زندگی می کنند، مانند یکدیگر، غریبه های قانونی هستند و هیچ حق ارثی بین آنها وجود ندارد.

فرزندان. فرزندان زوجی که خارج از ازدواج به دنیا می آیند از همان حقوق فرزندان حاصل از ازدواج بهره مند می شوند، همانطور که فرزندان متوفی که با شریک دیگر متولد می شوند نیز از حقوقی برخوردارند. فرزندان خوانده زوجین از حقوقی مشابه فرزندان طبیعی برخوردارند، اما از هر گونه حق ارث از والدین طبیعی خود مستثنی هستند. نوه ها هیچ حقی ندارند، مگر اینکه یکی از فرزندان متوفی خود مرده باشد. در این صورت پا به کفش پدر و مادر فوت شده خود می گذارند.

آزادی عهدی. طبق قوانین ارمنستان، شما می توانید آزادانه دارایی خود را تصاحب کنید و می توانید با تنظیم وصیت نامه یا هدیه، همسر، فرزندان و والدین خود را از ارث بردارید. با این حال، آنها همچنان می توانند 50٪ از ارزش دارایی را که در صورت عدم وجود وصیت نامه به آنها تعلق می گیرد مطالبه کنند اگر:

1. آنها زیر 18 سال یا بالاتر از 60 سال سن دارند.
2. آنها از کار افتاده یا از نظر قانونی ناتوان هستند.

وصیت نامه باید کتبی و محضری باشد. عدم توثیق وصیت نامه موجب بطلان آن می شود. 

برنامه ریزی ارث. اگر می خواهید در هنگام مرگ بر دارایی خود کنترل داشته باشید، باید برنامه ریزی وراثت را انجام دهید، مانند:

• با تنظیم وصیت نسبت سهم ورثه را افزایش دهید.
• در طول زندگی خود هدیه بدهید.
• خرید ملک از طریق یک شرکت محدود؛
• بیمه نامه عمر بگیرید.

مالیات. ارث و هدایا در ارمنستان مشمول مالیات نمی شوند. با این حال، واگذاری اموال ممکن است همچنان در کشوری که وارث اقامتگاه مالیاتی خود را دارد مشمول مالیات باشد، مگر اینکه معاهده مالیات مضاعف بین ارمنستان و آن کشور وجود داشته باشد.

قبول ارث. وراث 6 ماه پس از فوت فرصت دارند تا با اظهارنامه محضری وراثت را بپذیرند. دفتر اسناد رسمی فهرست ذی نفعان را تنظیم می کند، وجود وصیت نامه را بررسی می کند، تقسیم ترکه را انجام می دهد و برای ورثه گواهی های وراثت صادر می کند. 

مجری. شما می توانید یک وکیل یا شخص دیگری را به عنوان مجری تعیین کنید. وصی باید اقداماتی را برای نگهداری و اداره ترکه انجام دهد، وراث و سایر ذینفعان را از وصیت نامه مطلع کند، بدهی ها را پرداخت و وصول کند، وکالت ترکه را در دادگاه ها، اطمینان حاصل کند که ترکه طبق وصیت تقسیم شده است، کمک به تفسیر ترکه، گزارش به وراث، کار با سردفتر و غیره.

در حالی که خرید ملک در ارمنستان به طور کلی امن است، به خریداران احتمالی توصیه می شود اقدامات احتیاطی خاصی را انجام دهند.

1. وضعیت تاهل. اگر فروشنده متاهل یا طلاق گرفته باشد، احتمالاً رضایت همسر برای فروش لازم است. حتی اگر دارایی در ازدواج به دست نیامده باشد، باز هم باید مراقب باشید، زیرا ممکن است همسر (همسر سابق) ادعا کند که در بهبود ملک و در نتیجه کسب حقوق در آن نقش داشته است. ارمنستان ازدواج با قانون عادی را به رسمیت نمی شناسد. با این حال، تنها اتکا به سوابق عمومی ممکن است کافی نباشد زیرا ممکن است ازدواج در یک کشور خارجی انجام شود.
2. هدایا و ارث. اگر فروشنده ملک را به ارث برده است یا آن را به عنوان هدیه دریافت کرده است، باید دریابید که آیا سایر اعضای خانواده وجود دارند که احتمالاً با وصیت یا هدیه مخالفت می کنند یا خیر. این امکان وجود دارد که پس از فروش، وارثی ظاهر شود و حق مالکیت را مطالبه کند. توجه داشته باشید که در صورت وجود فرزندان، معامله باید توسط مرجع سرپرستی (رئیس جامعه محلی) تایید شود. دومی طبق قانون موظف است اطمینان حاصل کند که فروش به نفع کودک است.
3. ظرفیت قرارداد اگر رفتار فروشنده عجیب به نظر می رسد، باید مراقب باشید. طبق قوانین ارمنستان، افراد دارای معلولیت ذهنی ممکن است با حکم دادگاه ناتوان اعلام شوند، در حالی که افراد معتاد به مواد مخدر، الکل یا حتی قمار ممکن است ظرفیت خود را محدود کنند. قرارداد با چنین افرادی می تواند توسط قیم یا سایر اشخاص ذینفع مورد اعتراض و بی اعتباری قرار گیرد. ممکن است بخواهید سوابق دادگاه را بررسی کنید یا درخواست گواهی مبنی بر عدم ثبت نام فروشنده در موسسات روانی داشته باشید.
4. ورشکستگی اگر معلوم شود که فروشنده در شرایط مالی سختی قرار دارد و ملک را زیر قیمت بازار می فروشد، ممکن است در مدت کوتاهی پس از فروش ورشکستگی اعلام شود و امین ورشکستگی می تواند ظرف مدت 3 سال از فروش در دادگاه اعتراض کند. زمان. بنابراین، اگر ملک را با قیمت تخفیف خریداری می کنید، مطمئن شوید که احتمال ورشکستگی کم است.
5. تحمیل و دعاوی حقوقی. قبل از امضای قرارداد فروش، کاداستر یک گواهی مالکیت تمیز صادر می‌کند که تأیید می‌کند ملک در رهن، بازداشت یا به‌طور دیگری تحت حقوق شخص ثالث قرار ندارد. با این حال، همچنان توصیه می شود که دریابید که آیا فروشنده درگیر دعواهایی است که ممکن است بر ملک تأثیر بگذارد یا خیر.
6. معاملات قبلی حتی اگر هیچ گونه بار و اختلاف معلقی وجود نداشته باشد، تاریخچه ملک باید بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که هیچ فعالیت مشکوکی در گذشته وجود نداشته است. به عنوان مثال، تعدادی از نقل و انتقالات در یک دوره زمانی کوتاه می تواند نشانه ای از مشکلات احتمالی باشد. محدودیت های قانونی در ارمنستان معمولاً از 10 سال تجاوز نمی کند، اما حتی تراکنش های قدیمی تر نیز قابل بررسی هستند. توجه ویژه باید به تملک دارایی از طریق اهدا، ارث یا خصوصی سازی شود.
7. بدهی های مالیاتی و قبوض آب و برق. طبق قانون ارمنستان، بدهی های مالیات بر دارایی بر عهده مالک جدید است. با این حال، اصلاحات اخیر، فروشنده را ملزم به تهیه گواهی عدم وجود تعهدات مالیاتی از شهرداری محلی می کند. طبق قانون، مالک جدید هیچ گونه قبض آب و برق پرداخت نشده را متقبل نمی شود. با این حال، در عمل ممکن است امضای قراردادهای جدید به نام شما با شرکت های آب و برق در صورتی که مالک قدیمی قبوض را پرداخت نکند، دشوار باشد. برای صرفه جویی در زمان و اعصاب، توصیه می شود اظهارنامه هایی را بخواهید که پرداخت کامل تمام قبوض آب و برق را تأیید می کند.
8. محضری. در حالی که برخی از فروش‌ها نیازی به ثبت اسناد رسمی ندارند، باید قرارداد را قبل از یک دفتر اسناد رسمی اجرا کنید. سردفتر شخصاً مسئول قصور است و انگیزه لازم برای انجام کلیه بررسی‌های لازم را دارد، مانند اطمینان از صحت همه رضایت‌ها، معتبر بودن وکالتنامه و عدم ابطال آن، عقل سلیم فروشنده و غیره. با حسن نیت در صورت بروز هرگونه اختلاف در آینده.
9. حساب های امانی رویه رایج در ارمنستان این است که فروشنده در زمان امضای قرارداد فروش در دفتر اسناد رسمی، پرداخت را به صورت نقدی انجام می دهد. با این حال، این عمل توصیه نمی شود زیرا حمل کیسه های پر از اسکناس دلار چندان ایمن نیست و ممکن است فروشنده بخواهد پول را به بانک ببرد تا بررسی کند که آیا اسکناس جعلی هستند (نسبت اسکناس های جعلی دلار در ارمنستان نسبتاً بالا است. ). مهمتر از آن، پرداخت کل مبلغ قبل از ثبت رسمی عنوان شما توصیه نمی شود. ممکن است با استفاده از یک حساب امانی یا ابزاری معادل از این مشکلات جلوگیری شود. معایب استفاده از حساب امانی عبارتند از هزینه های اضافی بانکی در محدوده 0.1-0.3٪ از پول سپرده شده و هزینه های تبدیل پول به ارز محلی (قانون الزام می کند که پرداخت ها به درام ارمنستان انجام شود اما فروشنده به طور معمول. انتظار دارید که به دلار آمریکا حقوق دریافت کنید). لطفاً برای اطلاعات بیشتر پاراگراف شماره 3 "روش های پرداخت" را بررسی کنید.