Constructions illégales en Arménie : nouvelles règles de démolition en un mois pour les balcons et les extensions non autorisés (2026)

L'Arménie s'apprête à durcir la réglementation sur les constructions illégales, ce qui impactera directement les propriétaires d'appartements, et pas seulement les promoteurs immobiliers. À compter du 30 août 2026, un propriétaire recevant une mise en demeure de démolition de la part du chef de sa copropriété disposera généralement d'un mois pour agir à ses frais. Par ailleurs, l'un des recours judiciaires dont disposaient jusqu'alors les propriétaires pour suspendre l'application de la mesure ne sera plus applicable aux constructions érigées sur des terrains communaux ou domaniaux.

Si vous êtes propriétaire, en cours d'achat ou héritier d'un appartement à Erevan ou ailleurs en Arménie doté d'un balcon fermé, d'une terrasse aménagée ou de toute autre extension dont vous n'avez jamais vérifié l'historique des permis, c'est le moment de vous renseigner sur votre situation. Vous trouverez ci-dessous les changements intervenus, les personnes concernées et les démarches à entreprendre avant la fin août.

Qu'est-ce qui change le 30 août 2026 ?

Trois lois distinctes entrent en vigueur le même jour. Elles ont été adoptées conjointement le 3 juillet 2026 et publiées au Journal officiel le 29 juillet 2026. Prises individuellement, chacune a une portée limitée ; prises ensemble, elles modifient l’équilibre des pouvoirs entre le propriétaire et la municipalité.

HO-405-N — la demande de démolition d'un mois

Cette loi modifie les dispositions du Code civil arménien relatives aux constructions illégales. Concrètement, elle instaure un délai : lorsque la démolition incombe directement au propriétaire, celui-ci doit démolir la construction ou remettre le bien en état, à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure écrite du préfet – sauf si cette mise en demeure prévoit un délai plus long. Point essentiel, la modification prévoit également une procédure distincte pour les parties communes des copropriétés. Voir le texte publié de la loi HO-405-N.

HO-398-N — la limite des mesures de sécurité des créances

Cette loi modifie le code de procédure administrative arménien afin d'interdire aux tribunaux d'accorder une mesure conservatoire visant à bloquer la démolition d'une construction illégale située sur un terrain communal ou sur un terrain domanial à l'intérieur des limites de la commune. Elle comporte également un effet transitoire : les mesures conservatoires de ce type accordées avant sa date d'entrée en vigueur deviennent caduques à cette date, et le tribunal doit en informer le Service de l'exécution forcée dans un délai de trois jours. Voir le texte publié de la loi HO-398-N.

HO-406-N — période d'examen des cas de deux mois

Ce texte a fait l'objet de nombreuses interprétations erronées. Il porte de 15 jours à deux mois le délai dont dispose l'autorité administrative pour examiner et statuer sur certaines infractions administratives après réception du procès-verbal. Il s'agit d'un délai de décision pour l'autorité, et non d'un allongement du délai de recours pour le citoyen. Les délais de 30 jours pour déposer un recours contre une décision, ainsi que celui de 30 jours pour son examen, restent inchangés. La même loi instaure également, pour certaines infractions expressément mentionnées, l'obligation de contester une décision par voie administrative avant de saisir les tribunaux. Voir le texte publié de la circulaire HO-406-N.

Qui est concerné ? — deux pistes différentes

L'erreur la plus fréquente dans les premières analyses de ce dispositif est de le considérer comme un mécanisme unique. Or, ce n'est pas le cas. La disposition modifiée du Code civil établit deux voies distinctes, et celle que vous empruntez détermine si le délai d'un mois vous est applicable.

Piste 1 — terrains privés et agrandissements de votre propre unité

Si la construction non autorisée se trouve sur un terrain vous appartenant, ou s'il s'agit d'une extension illégale attenante à votre appartement ou logement, la mise en demeure vous est adressée et le délai d'un mois pour vous conformer à la réglementation court à votre détriment. Les frais de démolition ou de remise en état sont à votre charge. Cette procédure concerne notamment les balcons fermés, les extensions, les aménagements de toiture et les transformations de terrasses sur les logements individuels.

Une précision importante concernant les balcons : ni la définition d’une construction non autorisée dans le Code civil, ni l’amendement de 2026 ne mentionnent le « balcon fermé » comme catégorie. Les règles relatives aux plans cadastraux citent le balcon comme exemple d’ajout non autorisé, ce qui explique pourquoi les balcons sont souvent source de litiges. Cependant, la qualification de votre balcon fermé dépend des circonstances. Elle repose sur l’historique des permis, sur le contact éventuel des travaux avec des éléments communs ou porteurs, et sur le tracé précis des limites de votre lot. Ne tirez aucune conclusion hâtive du simple fait que le balcon est fermé depuis des années.

Voie 2 — Constructions non autorisées sur les parties communes d'une copropriété

Lorsque la construction illégale se trouve sur les parties communes d'un immeuble collectif (cages d'escalier, couloirs, toiture, murs extérieurs, terrain sous l'immeuble), la modification législative l'exclut expressément de la procédure de demande de démolition d'un mois par le propriétaire. Elle fait alors l'objet d'une décision de démolition distincte, prise par l'autorité compétente, et la loi n'impose aucun délai fixe d'un mois pour cette procédure.

Cette distinction ne constitue ni une faille juridique ni un sursis. Elle signifie simplement que la procédure, le destinataire de la décision et le calendrier diffèrent. La jurisprudence arménienne protège depuis des années les droits indivis des copropriétaires sur les parties communes et les structures porteuses d'un immeuble, et considère comme illégale toute construction sur ces parties sans le consentement des autres copropriétaires. Le paquet législatif de 2026 s'appuie sur cette doctrine existante sans la remplacer.

La demande à un mois : que se passe-t-il réellement ?

Une demande de démolition écrite ne surgit pas de nulle part. Dans la pratique municipale courante, la procédure est généralement la suivante : une inspection permet d’identifier la structure ; un procès-verbal administratif est établi ; le propriétaire reçoit une notification et a la possibilité de présenter ses observations ; si la structure remplit les conditions requises par la réglementation applicable, il est possible de la régulariser ; et ce n’est qu’en cas d’échec de cette démarche qu’une demande de démolition écrite est émise comme acte administratif final.

Ce qui change le 30 août, c'est la suite de la procédure. Une fois la mise en demeure signifiée, le délai d'un mois court à compter de sa réception , et non de la date qui y est imprimée ; il est donc essentiel de conserver une preuve de signification. Si la mise en demeure accorde un délai plus long, c'est ce dernier qui prévaut. Si vous ne faites rien et que le délai expire, la mise en demeure devient exécutoire, et les tribunaux arméniens ont toujours refusé de réexaminer la légalité des décisions municipales de démolition et d'amende une fois le délai de contestation expiré.

Indépendamment de la démolition, la construction illégale est depuis longtemps passible d'amendes administratives en vertu du droit arménien, dont le montant dépend de la possession ou non de droits d'usage du terrain. Ces amendes s'ajoutent à la procédure de démolition, sans la remplacer.

Pourquoi les tribunaux auront plus de mal à empêcher la démolition

Jusqu'à présent, un propriétaire menacé de démolition pouvait demander au tribunal une mesure conservatoire – une ordonnance provisoire suspendant la démolition le temps que le litige soit tranché. En pratique, c'était le moyen le plus rapide de gagner du temps. À compter du 30 août, les tribunaux ne pourront plus accorder de mesure conservatoire bloquant la démolition d'une construction non autorisée sur un terrain communal ou sur un terrain domanial situé dans les limites de la commune. Les ordonnances de ce type déjà en vigueur seront caduques à cette date.

Il est important de préciser la portée de cette modification, car elle est souvent exagérée. L'interdiction concerne spécifiquement les mesures de sécurité foncière et les constructions situées sur des terrains communaux ou domaniaux à l'intérieur des limites de la commune. Il ne s'agit pas d'une règle générale interdisant à un tribunal de suspendre une démolition. Le code de procédure administrative arménien prévoit un pouvoir distinct, fondé sur une motion, de suspendre l'exécution d'un acte administratif, et ce pouvoir n'a pas été modifié par ce texte. La question de son applicabilité, et de ses modalités, en parallèle de la nouvelle interdiction, reste ouverte : la loi n'étant pas encore en vigueur, aucun tribunal n'a statué sur son application et aucune jurisprudence n'est disponible. Si votre situation dépend de cette question, considérez-la comme ouverte et demandez une évaluation factuelle plutôt que de présumer d'une réponse.

Par ailleurs, début août 2026, aucun recours constitutionnel contre la décision HO-398-N n'avait été enregistré publiquement dans les index de décisions publiés par la Cour constitutionnelle. Ces index ne constituent pas un registre de dépôts en temps réel ; il convient donc d'interpréter cela comme « rien n'a encore été enregistré » plutôt que comme « aucun dépôt n'a été effectué ».

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant la conclusion de la vente

L'acheteur qui acquiert un appartement comportant une extension non déclarée hérite du problème, y compris des frais de démolition. La simple vérification du titre de propriété ne suffit pas à le déceler : un extrait du cadastre confirme les droits et les charges, mais ne garantit pas la conformité du bâtiment avec ses permis. C'est la principale raison pour laquelle les acheteurs de la diaspora et les acheteurs étrangers ne doivent pas conclure une transaction à distance en se basant uniquement sur des documents.

• Récupérez une nouvelle référence unifiée auprès du Comité du cadastre. Il répertorie les droits et charges enregistrés et signale parfois une structure enregistrée mais non légalisée.
• Comparez le plan officiel avec le logement physique. Parcourez l'appartement en ayant le plan cadastral sous la main. Un balcon, une pièce ou une terrasse existant dans l'appartement mais absent du plan est un signe précoce et évident.
• Consultez le portail judiciaire. Consultez datalex.am en recherchant le nom et l'adresse du vendeur pour connaître les litiges administratifs ou les ordonnances provisoires en cours, y compris celles qui expireront le 30 août.
• Adressez votre demande par écrit à la municipalité. Une demande écrite ou une vérification sur e-gov.am peuvent révéler des procédures en cours, des amendes impayées ou une décision de démolition déjà rendue.
• Adressez-vous au syndic de copropriété ou à la direction de l'immeuble. Les avis municipaux récents et les litiges concernant les parties communes apparaissent généralement en premier lieu à cet endroit, et ce sont ceux qui se trouvent sur la deuxième voie.

Pour mieux comprendre le cadre de ces vérifications, consultez notre guide sur le droit de la construction et de l'immobilier en Arménie et notre aperçu des pratiques immobilières . Si vous achetez en tant que non-résident, notre note sur la fiscalité immobilière arménienne pour les non-résidents traite des aspects fiscaux de cette transaction.

Foire aux questions

Que faire avant le 30 août

Il ne reste que peu de temps. Voici trois étapes pratiques, par ordre d'urgence. Premièrement, si vous bénéficiez actuellement d'une ordonnance de suspension de démolition, vérifiez dès maintenant si elle expire le 30 août – c'est le cas pour les ordonnances qui expirent le plus tôt. Deuxièmement, si vous possédez un balcon fermé, une extension ou un aménagement dont vous n'avez jamais vérifié la conformité avec les permis de construire, consultez le plan cadastral et comparez-le à votre logement ; cette vérification rapide vous permettra de savoir si vous avez des questions. Troisièmement, si vous êtes en cours d'achat, ne finalisez pas la transaction uniquement sur la base du titre de propriété.

Si vous êtes concerné par l'une de ces situations, un audit de conformité et une vérification préalable avant fin août vous coûteront nettement moins cher qu'une démolition après cette date. Contactez-nous en nous fournissant une brève description du bien et nous vous indiquerons la procédure à suivre.

Dernière mise à jour: 9 août 2026