Вы являетесь совладельцем армянской квартиры, но ею управляет ваш родственник? Ваши права и возможности при нахождении за границей.

Если вы являетесь совладельцем квартиры в Армении, и ваш родственник занимает, сдает в аренду или хранит документы, армянское законодательство предоставляет вам четыре рычага: право вето на использование квартиры, право на пропорциональную долю фактически полученной арендной платы, право приоритетного выкупа в течение одного месяца в случае продажи квартиры другим совладельцем и право обратиться в суд с просьбой о выделении вашей доли. Вы можете использовать каждый из этих рычагов, находясь за границей, посредством нотариально заверенной доверенности.

Шаг 1: Проверьте, что именно написано в реестре.

Начните с кадастровой выписки по квартире. Представитель в Армении может заказать её для вас. В ней указано, кто зарегистрирован как собственник, размер каждой доли, наличие ипотеки, ареста имущества или других обременений, а также зарегистрированные сделки. В нашем руководстве по проверке залогов и обременений на армянскую квартиру объясняется, как читать такую ​​выписку.

В первую очередь обратите внимание на то, как оформлено право собственности. В армянском праве существуют две формы общей собственности:

• Совместная собственностьДоля каждого собственника фиксирована, например, половина или треть. Это стандартная форма, если закон или соглашение не предусматривают иное.
• Совместное владениеДоли владения не определены. Прежде чем разделить квартиру, необходимо сначала определить доли владения.

Разница имеет практические последствия. Право преимущественной покупки, описанное в Шаге 3, применяется только к совместной собственности. Кассационный суд в 2009 году постановил, что оно не применяется к продаже совместно принадлежащего имущества.

Выписка не отражает всей информации. Кадастровое свидетельство действительно в течение 15 рабочих дней и может не раскрывать претензии наследников, несанкционированные изменения или информацию о том, уведомил ли совладелец, продавший долю, о преимущественном праве покупки. Наследник, принявший наследство, владеет унаследованной долей со дня открытия наследства, даже если право никогда не было зарегистрировано. Поэтому, если в реестре указан только ваш родственник, ваше собственное право может все еще существовать; см. наше руководство по шестимесячному сроку принятия наследства и регистрации ваших прав.

Зарегистрированные права имеют юридическую силу в отношении всех, и считается, что каждый знает, что указано в реестре. Записи в реестре считаются правильными до тех пор, пока суд или регистратор не отменят их, поэтому неверную запись следует оспаривать на ранней стадии.

Шаг 2: Когда ключи, арендная плата или документы находятся у родственника.

Для пользования квартирой необходимо согласие всех участников.

Согласно Гражданскому кодексу, имущество, находящееся в долевой собственности, принадлежит и используется по соглашению всех совладельцев. Наличие мажоритарной доли не дает права принимать единоличное решение. В случае, если совладельцы не могут прийти к согласию, суд определяет порядок использования квартиры.

Каждый из совладельцев может потребовать часть собственности, пропорциональную его доле, для собственного пользования. Если это невозможно, совладелец может потребовать компенсацию от совладельцев, использующих собственность. Для ее получения необходимо доказать, какие убытки были понесены; фиксированная формула, например, ваш процент от рыночной арендной платы, не применяется. Если вы требуете компенсацию за упущенную выгоду от аренды, вы должны доказать, что квартира сдавалась бы в аренду и по какой цене.

Собственник также может потребовать устранения любых нарушений своих прав, даже если он не был лишен права собственности.

Ваша доля арендной платы

Доход от совместного владения недвижимостью, включая арендную плату, является частью общего имущества и распределяется пропорционально долям, если совладельцы не договорились об ином. Если ваш родственник получает арендную плату за всю квартиру, то один из совладельцев имеет право на половину этого дохода. Как именно расходы, такие как ремонт и коммунальные услуги, засчитываются в счет арендной платы, согласно проверенным нами источникам, не определено.

Если арендатор или компания, связанная с вашим родственником, занимает квартиру без вашего согласия, отдельный совладелец может подать иск о возврате квартиры, незаконно занимаемой им. В деле 2015 года Кассационный суд восстановил постановление о выселении такой компании. Недействительность конкретного договора аренды зависит от его условий и способа заключения.

Ограничения по времени

Общий срок исковой давности составляет три года, начиная с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении ваших прав. Суд применяет его только в том случае, если другая сторона заявляет об этом. Иск о прекращении вмешательства, если вас не выселили, освобождается от исковой давности. Иски о взыскании денежных средств, о возврате владения или против регистрации не освобождаются от исковой давности. Порядок применения срока исковой давности к каждому месяцу неоплаченной арендной платы не определен в найденной нами судебной практике, поэтому риск неплатежей по старой арендной плате возрастает с каждым месяцем ожидания.

Что нужно собрать, прежде чем действовать

• Выписка из кадастра и ваш документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, свидетельство о наследовании, договор дарения или купли-продажи).
• Любой договор аренды квартиры, объявления о ее продаже и подтверждение оплаты арендной платы жильцами.
• Сообщения, в которых вы запрашивали ключи, доступ, документы или свою долю арендной платы, а также ответы на них.
• Счета за коммунальные услуги и техническое обслуживание, и кто их оплачивал.

В письменном требовании, направленном через вашего представителя, указывается ваша доля, чего вы хотите (доступ, отчет об арендной плате, согласованное использование или выкуп) и дата ответа. В нем фиксируется дата, с которой ваш родственник узнал о вашем требовании.

Шаг 3: Выкуп или продажа вашей доли

Самый быстрый способ избавиться от квартиры — это, как правило, выкуп по договоренности: ваш родственник покупает вашу долю, или вы покупаете его долю по согласованной цене. Для продажи всей квартиры требуется согласие всех совладельцев, но каждый совладелец может продать свою долю.

Право преимущественной покупки

Когда один из совладельцев продает долю постороннему лицу, остальные совладельцы имеют приоритетное право на ее покупку по той же цене и на тех же условиях. Исключение составляют продажи на публичных аукционах. Продавец обязан уведомить каждого другого совладельца в письменной форме о своем намерении продать долю, указав цену и другие условия.

Для квартиры срок составляет один месяц со дня получения уведомления . Если другие совладельцы отказываются или не приобретают долю в течение этого месяца, продавец может продать ее кому угодно. Месяц предназначен для выкупа доли; одного ответа может быть недостаточно для сохранения права собственности, поэтому будьте готовы завершить покупку. Необходимый способ доставки уведомления и его нотариальное заверение не удалось подтвердить из официальных источников.

Если ваш родственник продал долю, не уведомив вас об этом, сделка не считается автоматически недействительной. Вы можете обратиться в суд с просьбой передать вам права и обязанности покупателя, что означает, что вы также принимаете на себя обязательство оплатить цену. Иск должен быть подан в течение трех месяцев. Закон не устанавливает, с какого момента начинаются эти три месяца, поэтому считайте, что этот период отсчитывается с самой ранней даты, когда вы могли узнать о продаже.

Регистрация продажи не подтверждает факт уведомления и не устраняет отсутствие уведомления. Не удалось установить, проверяет ли кадастр наличие уведомления о преимущественном праве покупки перед регистрацией продажи акций.

Шаг 4: Раздел имущества и варианты судебного разбирательства

Совладельцы могут разделить имущество по соглашению, и любой из них может потребовать выделения своей доли. Миноритарному собственнику не требуется ничье разрешение для подачи иска. Если соглашения нет, суд может разделить долю в натуре.

Критерием оценки суда является возможность независимого использования полученных частей. В решении 2016 года Кассационный суд постановил, что сохранение некоторых зон в общем пользовании само по себе не препятствует разделению, и что часть не обязательно должна точно соответствовать доле: разница может быть оплачена деньгами. Вопрос осуществимости является техническим, поэтому следует ожидать заключения специалиста по планировке.

Когда квартиру невозможно разделить

• Получение оплаты за вашу долю. В случаях, когда разделение запрещено законом или невозможно без несоразмерного ущерба, совладелец может потребовать возмещения стоимости своей доли. С 2011 года Кассационный суд требует согласия платящих совладельцев: тот факт, что квартира не может быть разделена, не дает суду права принудить вашего родственника выкупить вашу долю.
• Быть выкупленным против вашей воли. Другие совладельцы могут быть уполномочены выплатить вам компенсацию без вашего согласия только в том случае, если ваша доля незначительна, не может быть разделена в натуральной форме, и у вас нет существенного интереса в использовании имущества. Все три условия должны быть соблюдены. В 2022 году Кассационный суд отказался признать четверть доли незначительной только потому, что три других совладельца объединили свои средства против нее.
• Когда срок вашего права собственности истекает. Доля совладельца переходит к другому лицу только после получения вознаграждения.
• Продажа всей квартиры. В случаях, когда разделение имущества явно нецелесообразно, суд может распорядиться о продаже квартиры на публичном аукционе или тендере, а вырученные средства разделить поровну. Это решение принимается по усмотрению суда.

Судебное решение имеет обязательную силу только для лиц, принимавших участие в деле, поэтому к участию в процессе должны быть привлечены все совладельцы, чье положение затрагивает иск. Само судебное решение является правоустанавливающим документом, в котором кадастр регистрирует изменение.

Действия из-за границы: доверенность

Вам не нужно никуда ехать. Представитель в Армении может заказать выписку, направить требование, вести переговоры, подписать договор купли-продажи и подать иск, при условии, что доверенность охватывает каждое из этих действий. По вопросам, касающимся недвижимости, доверенность должна быть нотариально заверена. Вы можете подписать ее одним из двух способов:

1. В посольстве или консульстве Армении, которое заверяет доверенности для использования в Армении.
2. Перед нотариусом в стране вашего проживания. Если эта страна является участницей Гаагской конвенции об апостиле (действующей для Армении с 14 августа 1994 года), то документ должен быть заверен апостилем; в противном случае требуется консульская легализация.

Документ, подписанный за границей, должен быть переведен на армянский язык, а перевод заверен нотариусом. Полномочия должны быть изложены четко и конкретно, поэтому укажите адрес квартиры и перечислите все действия, которые может совершать представитель. Формальности с вашей стороны зависят от страны, в которой вы подписываете документ. В нашем руководстве по использованию доверенности для покупки или продажи недвижимости в Армении из-за границы подробно описаны все этапы.

Если вы позже решите выкупить долю своего родственника или другую квартиру, ознакомьтесь с нашим руководством для нерезидентов, покупающих недвижимость в Ереване , и нашими услугами в сфере недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Последнее обновление: 11 октября 2026 г.