TL, д-р
- Иностранные покупатели сталкиваются с ограничениями в отношении права собственности, особенно на сельскохозяйственные земли; распространенным способом обойти это ограничение является использование армянской компании или долгосрочной аренды для получения контроля над земельными активами. Земельный кодекс юридическое руководство.
- Перед подписанием и регистрацией сделки с землей необходимо получить армянский налоговый идентификационный номер (ИТН); нотариусы и кадастр не смогут продолжить сделку без него. руководство по TIN Кадастровая служба.
- Для оформления права собственности необходимы надлежащим образом составленный договор купли-продажи, кадастровые документы и своевременная подача документов в Государственный кадастр; право собственности возникает только после регистрации. Закон о государственном регулировании прав собственности юридическое руководство.
- В ходе комплексной проверки необходимо подтвердить зонирование/целевое назначение земельного участка, право собственности продавца и наличие обременений на основании кадастровых записей (свидетельство о праве собственности и единый справочный сертификат). Кадастровая служба.
- Сделки, инициированные иностранными компаниями, представляют собой значимый сегмент рынка: в первом полугодии 2023 года было совершено 2,223 транзакции (9.4% от общего числа), включая покупку земли. Финпорт.
Покупка земли в Армении иностранцем вполне осуществима — если соблюдать правила. Основные требования: получить ИНН до завершения сделки, проверить зонирование, подписать соответствующий договор купли-продажи, уплатить государственные пошлины и зарегистрироваться в Государственном кадастре для оформления права собственности. В этом руководстве подробно описан процесс покупки земли иностранцем в Армении, от получения ИНН до регистрации в кадастре, а также приведены ссылки на соответствующие правила.
Ограничения на иностранную собственность и разрешенные типы земельных участков в Армении.
Земельный режим Армении проводит четкую грань между иностранными физическими лицами и собственниками, являющимися коренными жителями страны. Земельный кодекс устанавливает ограничения на иностранную собственность на землю, которые определяют порядок приобретения земли нерезидентами. Земельный кодексВ частности, сельскохозяйственные земли недоступны для иностранных покупателей; это затрагивает сельские участки и сельскохозяйственные угодья. юридическое руководство.
В случае с несельскохозяйственными участками практика иная: иностранцы часто приобретают жилые или коммерческие земли через соответствующие установленным правилам строения, чтобы обеспечить законное право собственности и регистрацию, учитывая ограничения Кодекса и необходимость оформления права собственности в Государственном кадастре. Земельный кодекс Закон о государственном регулировании прав собственностиЮрист оценит, возможно ли прямое право собственности на конкретный участок, или же следует привлечь армянскую компанию или заключить долгосрочный договор аренды.
Участие иностранных инвесторов в армянском рынке недвижимости существенно: в первом полугодии 2023 года было совершено 2,223 сделки с недвижимостью с участием иностранных инвесторов (9.4% от общего числа), при этом на земельные участки пришлось 21.4% иностранных покупок — это свидетельствует о сохраняющемся интересе к земельным участкам под застройку и инвестиции. Финпорт.
Краткое сравнение: пути к контролю над землей
| тропинка | Что это может включать | Ключевые моменты |
|---|---|---|
| Иностранный гражданин (напрямую) | Использование несельскохозяйственных земель может быть ограничено; использование сельскохозяйственных земель запрещено. | Действует в соответствии с ограничениями Земельного кодекса; необходимо подтвердить допустимость до составления договоров. Земельный кодекс юридическое руководство |
| Армянская компания | Обычно используется в жилых и коммерческих проектах. | Иностранцы могут владеть армянской компанией; компания приобретает и регистрирует право собственности в разрешенных местах, а затем выполняет налоговые и деклараторные обязанности. юридическое руководство |
| Длительная аренда | Права контроля и использования без права собственности. | Полезно в случаях, когда прямое право собственности ограничено; тем не менее, для обеспечения юридической силы договора аренды требуется регистрация договора в кадастре. юридическое руководство Закон о государственном регулировании |
Если вы планируете владеть землей через местный орган власти, узнайте, как быстро вы сможете это сделать. зарегистрировать бизнес в Армении и как структура взаимодействует с Армянские налоги.
Правовые пути для иностранцев — армянские компании, долгосрочная аренда и исключения.
На практике иностранные граждане, как правило, используют два соответствующих требованиям способа для покупки или контроля над землей, одновременно соблюдая требования кадастра:
- Право собственности на армянскую компанию. Иностранцы могут полностью владеть армянским юридическим лицом, которое затем приобретает землю и регистрирует право собственности на свое имя в Государственном кадастре — при условии, что категория участка позволяет такое владение. Этот путь часто используется для жилых и коммерческих участков и площадок под застройку. юридическое руководство.
- Долгосрочная аренда земли. В случаях, когда прямое право собственности ограничено или коммерчески нецелесообразно, долгосрочная аренда обеспечивает контроль и гарантированное пользование, а также может быть зарегистрирована для защиты прав арендатора от третьих лиц. юридическое руководство Закон о государственном регулировании.
Примечание: Запрет на использование сельскохозяйственных земель для иностранных граждан по-прежнему сохраняется; альтернативные варианты структурирования следует тщательно оценивать в каждом конкретном случае, чтобы избежать отказа в регистрации в кадастре. юридическое руководство.
Если ваша стратегия включает в себя получение вида на жительство, гражданства или инвестиционное планирование наряду с покупкой земли, изучите предложения Армении. вид на жительство, варианты гражданстваи шире инвестиционная структура.
Получение армянского налогового идентификационного номера (TIN) — требования, сроки и документы.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи или пытаться зарегистрировать сделку, получите свой армянский ИНН. Нотариусы и Государственный кадастр не будут оформлять сделку для покупателя, не имеющего ИНН, поскольку Единое справочное свидетельство связывает стороны с налоговыми идентификаторами в системе регистрации. руководство по TIN Кадастровая служба.
Что вам нужно:
- Паспорт: Иностранные покупатели могут получить ИНН, используя только данные своего паспорта; подайте заявку до завершения сделки, чтобы ваш налоговый идентификатор был указан в документах по сделке. руководство по TIN.
- Единый справочный сертификат: выдается в кадастре для данной сделки, содержит идентификационные номера налогоплательщиков (ИНН) сторон и предоставляется вместе с договором купли-продажи и правоустанавливающими документами. Кадастровая служба.
Совет: Если покупателем будет армянская компания, убедитесь, что налоговые данные компании и полномочия представителя в порядке, прежде чем назначать дату подписания. Ваш юрист может параллельно скоординировать оформление налоговой регистрации и кадастровых документов. руководство по TIN.
Предпродажная проверка — зонирование
Кадастр Армении регистрирует категорию земельного участка, его назначение (зонирование/землепользование), границы, владельца и обременения. Прежде чем составлять или подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что назначение участка соответствует вашим намерениям и что право собственности продавца безупречно. Эти проверки основаны на официальных документах кадастра и правилах регистрации. Кадастровая служба Закон о государственном регулировании.
Основные элементы комплексной проверки
- Свидетельство о праве собственности: Подтверждает текущее право собственности продавца, границы земельного участка и кадастровые идентификаторы. Кадастровая служба.
- Единый справочный сертификат: содержит данные сторон, включая ИНН; используется при подписании/регистрации и полезен для проверки соответствия официальных документов условиям сделки. Кадастровая служба.
- Зонирование/целевое назначение земли: проверьте, является ли земля сельскохозяйственной, жилой, коммерческой и т.д., поскольку это влияет на возможность приобретения в собственность иностранными владельцами и на использование земли после завершения сделки. юридическое руководство.
- Обременения: Перед тем как приступать к нотариальному заверению и подаче документов, проверьте наличие ипотечных кредитов, сервитутов, арестов имущества или претензий в кадастровых записях. Закон о государственном регулировании.
Как подать заявку на покупку земли в Армении — шаг за шагом
- Получите свой ИНН. Подайте заявку до подписания договора; реестр не обработает сделку без ИНН покупателя в наборе данных о транзакции. руководство по TIN.
- Соберите кадастровые документы. Получите свидетельство о праве собственности продавца и единый справочный сертификат по сделке; сопоставьте идентификаторы участков и данные о владельце. Кадастровая служба.
- Проверьте зонирование и ограничения. Подтвердите категорию земельного участка и любые ограничения на иностранную собственность; скорректируйте структуру (физическое лицо, компания или аренда) соответствующим образом. Земельный кодекс юридическое руководство.
- Составьте проект договора купли-продажи. Убедитесь, что в нем указаны все стороны (с ИНН), правоспособность, описание участка (кадастровые данные), цена и условия передачи; при необходимости подготовьте двуязычные версии для подачи документов. Закон о государственном регулировании.
- Нотариальное заверение и подписание в кадастре. Покупатель и продавец предъявляют паспорта/удостоверения личности, кадастровое свидетельство о праве собственности и Единое справочное свидетельство; договор подписывается в двух экземплярах и оформляется. Кадастровая служба.
- Уплатите государственные пошлины. Государственные пошлины взимаются за регистрацию и связанные с ней действия в соответствии с армянским законодательством; уплата необходима для завершения подачи документов. Закон о государственной пошлине.
- Зарегистрируйте передачу права собственности. Право собственности считается оформленным только после регистрации в Кадастре; получите Свидетельство/Выписку, подтверждающую нового владельца, зарегистрированного в Государственном реестре. Закон о государственном регулировании юридическое руководство.
Нотариальное заверение, регистрация и оформление права собственности.
В Армении действует система регистрации: договор купли-продажи должен быть нотариально заверен и подан в кадастр, а право собственности переходит только после регистрации нового владельца в кадастре. Без регистрации в кадастре покупатель не имеет права предъявлять претензии к третьим лицам. Закон о государственном регулировании юридическое руководствоОбеспечьте своевременность подачи документов и точность кадастровых данных.
Расходы, пошлины и налоги
- Государственные пошлины: взимаются за регистрацию и связанные с ней действия; уплачиваются в соответствии с Законом о государственных пошлинах при подаче документов в кадастр. Закон о государственной пошлине.
- Налоги с операций и текущие обязательства: структура (физическое лицо или компания) может повлиять на результаты по НДС, налогу на прибыль и налогу на имущество. Для оптимальной структуры и соблюдения требований следует проконсультироваться с юристом. налоги в Армении.
Для получения более полной информации о рынке недвижимости см. наш раздел... Армения недвижимость ресурсы, включая механизмы транзакций и анализ рынка.
Заключение
Для беспроблемного процесса покупки земли в Армении начните с получения ИНН (идентификационного номера налогоплательщика), проверки зонирования и права собственности, а также структурирования сделки в соответствии с ограничениями на владение землей иностранцами. Подпишите и заверьте нотариально договор, оплатите государственные пошлины и зарегистрируйте в кадастре — только после этого ваше право собственности на землю будет оформлено надлежащим образом. Если вам необходима комплексная поддержка по вопросам получения ИНН для иностранцев, регистрации земли в кадастре Армении или структурирования сделки через армянскую компанию, свяжитесь с нашей командой сегодня.
Получите индивидуальные консультации и план завершения сделки..
FAQ
Может ли иностранец купить землю в Армении?
Земельный кодекс ограничивает владение землей иностранцами, а владение сельскохозяйственными землями иностранными физическими лицами запрещено. Многие покупатели используют армянскую компанию или долгосрочную аренду для контроля над несельскохозяйственными участками, подлежащими регистрации в кадастре. Земельный кодекс юридическое руководство.
Нужен ли иностранцам ИНН для покупки недвижимости в Армении?
Да. Для подписания и регистрации договора купли-продажи недвижимости требуется армянский ИНН покупателя. Нотариусы и Государственный кадастр не будут обрабатывать сделку без наличия ИНН в Едином справочном свидетельстве. руководство по TIN Кадастровая служба.
Какие документы необходимы для подписания договора купли-продажи земельного участка?
Как правило, необходимы: паспорта покупателя и продавца, кадастровое свидетельство о праве собственности на недвижимость и Единое справочное свидетельство (с указанием ИНН). Договор купли-продажи подписывается в двух экземплярах и обрабатывается кадастровым органом. Кадастровая служба.
В каких случаях в Армении происходит законная передача права собственности?
Право собственности окончательно устанавливается после регистрации в Государственном кадастре. Одного нотариально заверенного договора недостаточно; право собственности в отношении третьих лиц возникает только после регистрации и выдачи кадастрового свидетельства/выписки. Закон о государственном регулировании юридическое руководство.
Взимаются ли государственные пошлины или сборы за регистрацию земли?
Да. Регистрация и связанные с ней действия подлежат уплате государственных пошлин в соответствии с армянским законодательством при подаче документов в кадастр. Закон о государственной пошлине.
