Могут ли иностранцы владеть сельскохозяйственными землями в Армении? Правила и практические альтернативы.

Могут ли иностранцы владеть сельскохозяйственными землями в Армении? (Руководство 2025 года)

Планируете виноградник, фруктовый сад или ферму в Армении? Понимание того, чем иностранцы могут и не могут владеть, сэкономит вам время и предотвратит сделки, не подлежащие регистрации. В этом руководстве объясняются правила пользования сельскохозяйственными землями, как проверить зонирование и законные способы доступа к земле в соответствии с армянским законодательством.

Могут ли иностранцы владеть сельскохозяйственными землями в Армении? — краткий ответ

Нет — иностранные граждане и лица без гражданства не могут владеть сельскохозяйственными землями в Армении. Это ограничение основано на Конституции и Земельном кодексе и было усилено поправкой 2018 года, касающейся сельскохозяйственных участков. Однако иностранцы могут приобретать жилую и другую несельскохозяйственную недвижимость в собственность. Конституция ; Земельный кодекс ; АРКА.

Законные альтернативы для сельскохозяйственных проектов включают: создание компании, зарегистрированной в Армении (в том числе полностью принадлежащей иностранцам), заключение долгосрочной аренды сельскохозяйственных земель или получение армянского гражданства для прямого владения ими ( armenian-lawyer.com ); Закон об иностранных инвестициях . Для городских домов или коммерческих помещений иностранцы могут приобрести право собственности на землю (ARKA ).

Правовая основа: Конституция

Конституция Республики Армения устанавливает рамки прав собственности и земли, включая ограничения, применимые к иностранным гражданам и лицам без гражданства. Эта конституционная основа определяет ограничения Земельного кодекса в отношении иностранной собственности на землю, в частности, на сельскохозяйственные земли.

Земельный кодекс и основные законы, регулирующие земельные вопросы.

Земельный кодекс является основным законодательным актом, регулирующим категории земли, право собственности, использование и регистрацию в Армении. Он устанавливает правовую основу для обозначения землепользования (включая сельскохозяйственные земли) и требования о регистрации прав для обеспечения их юридической силы в отношении третьих лиц.

Что иностранцы могут владеть в полной собственности

Армянское законодательство разрешает иностранцам владеть несельскохозяйственной недвижимостью (например, квартирами, домами, коммерческими зданиями и городскими участками). Особое ограничение распространяется на сельскохозяйственные земли; жилая и другая несельскохозяйственная недвижимость остается доступной для прямой собственности иностранцев. ARKA.

Договоры аренды и корпоративные структуры в законодательстве.

Иностранные инвесторы могут структурировать сельскохозяйственные проекты посредством долгосрочной аренды и зарегистрированных в Армении компаний. Закон об иностранных инвестициях гарантирует правовое равенство и позволяет иностранным инвесторам заниматься предпринимательской деятельностью, включая аренду и создание или участие в местных предприятиях, в соответствии с армянским законодательством ( Закон об иностранных инвестициях ). Зарегистрированные в Армении компании могут владеть сельскохозяйственными землями, в том числе и в случае полной иностранной собственности, если они созданы и функционируют в соответствии с армянским законодательством ( armenian-lawyer.com ).

Как проверить зонирование и права на регистрацию (кадастр)

Перед совершением любой сделки необходимо подтвердить категорию землепользования участка (например, «сельскохозяйственные земли» или «земли для застройки/городской территории») в соответствии с Земельным кодексом и убедиться, что права собственности или аренды должным образом зарегистрированы, чтобы иметь юридическую силу в соответствии с Земельным кодексом . Обычно это включает в себя получение официальной информации о назначении участка, заключение соответствующего договора и подачу документов для государственной регистрации в соответствии с Земельным кодексом.

Как определяется понятие «сельскохозяйственные земли» и каковы масштабы этого сектора в Армении (пахотные площади, % от территории).

Согласно Земельному кодексу, земля в Армении классифицируется по категориям, включая сельскохозяйственные земли — юридическое обозначение, определяющее допустимые виды использования и правила владения . Поскольку ограничение зависит от официальной категории, проверка обозначения участка имеет решающее значение перед покупкой или арендой.

Для сравнения, сельскохозяйственный сектор Армении огромен: сельскохозяйственные земли составляют около 58.91% территории страны (2018 г.), а пахотные земли — примерно 444 000 гектаров (2020 г.) (IndexMundi ; Macrotrends ). Такой масштаб объясняет, почему многие иностранцы и представители малого и среднего бизнеса рассматривают возможность создания ферм, виноградников и предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции, и почему правильная структура проекта имеет важное значение.

Поправка к Земельному кодексу 2018 года и конкретный запрет на иностранную собственность на сельскохозяйственные участки.

В 2018 году Армения уточнила запрет на владение сельскохозяйственными землями иностранцами. Поправка подтвердила, что иностранные граждане и лица без гражданства не могут владеть сельскохозяйственными участками, сохранив при этом возможность для иностранцев владеть несельскохозяйственной недвижимостью (например, квартирами или городской коммерческой недвижимостью) . Это уточнение смещает акцент на категории землепользования при оценке права собственности иностранцев на землю.

Исключения и соответствующие требованиям структуры: компании, зарегистрированные в Армении

Хотя иностранные физические лица не могут владеть сельскохозяйственными землями в полном объеме, зарегистрированная в Армении компания может владеть ими — даже если она полностью принадлежит иностранцам — при условии, что она зарегистрирована и ведет деятельность в соответствии с армянским законодательством ( armenian-lawyer.com ). Это основной путь, используемый иностранными инвесторами, стремящимися получить полный контроль над сельскохозяйственными землями.

• Для приобретения земли и реализации проекта необходимо создать в Армении компанию специального назначения (СПВ). См. наше руководство по этому вопросу. регистрация бизнеса в Армении.
• Если вы планируете жить и работать в этом районе, подумайте о следующем: варианты проживания и долгосрочные без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу) планирование, соответствующее вашему инвестиционному горизонту.
• Для городского жилья, коммерческих помещений или многофункциональных комплексов иностранные граждане могут приобретать землю напрямую — без необходимости создания специальной проектной компании — при условии, что земельный участок не классифицируется как сельскохозяйственная земля. АРКА.

Правила создания совместных предприятий и осуществления иностранных инвестиций

Совместные предприятия (СП) с армянскими партнерами распространены в агробизнесе, особенно там, где важны местные знания, цепочки поставок или софинансирование. Иностранные инвесторы пользуются национальным режимом и правовой защитой в соответствии с Законом об иностранных инвестициях, который поддерживает создание СП, долевое участие в армянских предприятиях и заключение долгосрочных договоров аренды земли для сельскохозяйственных проектов . Если долгосрочное владение имеет решающее значение, широко используется подход структурирования через армянскую компанию в качестве землевладельца (armenian-lawyer.com ).

В итоге: иностранные граждане не могут владеть сельскохозяйственными землями в Армении, но вы все еще можете реализовывать планы по ведению фермерского хозяйства, виноградарству и агропереработке, используя соответствующую структуру — армянскую компанию, долгосрочную аренду или, в конечном итоге, гражданство. Начните с проверки зонирования, выбора подходящей структуры и надлежащей регистрации прав, чтобы избежать сделок, не подлежащих регистрации ( Земельный кодекс ; АРКА ). Для индивидуального структурирования и комплексной проверки свяжитесь с нами.