Португалия после рынка недвижимости: что должны проверять юридические фирмы при инвестировании в фонды и культурные проекты стоимостью от 250 000 до 500 000 евро.

«Золотая виза» Португалии остается в силе и в 2026 году, но правила игры изменились. В условиях ограничений на инвестиции в недвижимость, юридические фирмы теперь выигрывают (или проигрывают) в зависимости от качества комплексной проверки инвестиционных фондов и проектов в сфере культуры с активами от 250 000 до 500 000 евро. Для клиентов вопрос звучит не «могу ли я соответствовать требованиям?», а «соответствует ли моя инвестиция критериям, является ли она обоснованной и соответствует ли горизонту моего выхода?»

Примечание: Компания Vardanyan & Partners не занимается напрямую оформлением «Золотой визы» в Португалию. Мы консультируем клиентов по вопросам структурирования трансграничных инвестиций и передаем вопросы, касающиеся Португалии, проверенным партнерским фирмам в Лиссабоне. Данное руководство отражает наши стандарты комплексной проверки при формировании базы рекомендаций.

Изменение программы: данные о выпуске облигаций в 2024 году и завершение программы по инвестициям в недвижимость.

Согласно официальному отчету AIMA « Relatório de Migrações e Asilo 2024 » (опубликованному в октябре 2025 года), Португалия выдала 4,990 «золотых виз» в 2024 году — 2,081 основному инвестору и 2,909 членам его семьи, что примерно на 72% больше, чем годом ранее. Этот рост произошел, несмотря на то, что с конца 2023 года в рамках законодательного пакета Mais Habitação была отменена виза для инвестиций в недвижимость , что полностью переориентировало программу на регулируемые инвестиционные инструменты, вклад в культуру и создание рабочих мест.

Совокупный объем инвестиций по «Золотой визе» с 2012 года составляет приблизительно 7.3 миллиарда евро, при этом исторически большая часть приходится на инвестиции в недвижимость (около 6.2 миллиарда евро к 2023 году). В период после 2023 года новые инвестиции перенаправились в фонды и культурные проекты.

Все пять доступных инвестиционных направлений в 2026 году

В настоящее время программа предлагает пять вариантов соответствия требованиям. Основное внимание консультантов уделяется фондам и пожертвованиям в сфере культуры, но остаются доступными еще три варианта:

В 2025 году и начале 2026 года не произошло никаких законодательных изменений, касающихся пороговых значений инвестиций в рамках программы ARI. Более широкое португальское иммиграционное законодательство изменилось (Закон 9/2025 и Закон 61/2025), но это не повлияло на требования или минимальные условия для получения «Золотой визы».

Фонды коллективных инвестиций в недвижимость (фонды, инвестирующие преимущественно в недвижимость) прямо исключены из категории квалифицированных фондов.

Реакция рынка: резкий рост инвестиций в культурную сферу и сохраняющийся спрос.

Инвесторы быстро переориентировались. В 2024 году взносы по программе «Культурная золотая виза» достигли примерно 12 миллионов евро в рамках 38 сертифицированных проектов — рост на 165% по сравнению с предыдущим годом, поскольку рынок компенсировал прекращение покупок недвижимости. Совокупные культурные инвестиции с момента запуска программы составляют примерно 22.15 миллиона евро.

В целом, количество одобренных виз оставалось высоким: в 2024 году было выдано 4,990 виз (данные AIMA), что подчеркивает сохраняющийся спрос на «золотую визу» Португалии даже в пост-рыночную эпоху. Программа продолжает привлекать инвесторов из самых разных стран, стремящихся получить доступ к Шенгенской зоне, право на проживание в ЕС и, в конечном итоге, возможность получить португальское гражданство через пять лет.

Что нужно проверять при выборе фондов CMVM: управление и регистрация.

В настоящее время управление управляющими и инвестиционными фондами находится в центре внимания защиты интересов клиентов. Юридическим фирмам следует стандартизировать матрицу сравнения фондов, которая учитывает следующие факторы:

• Статус CMVM и документация по финансированию — Проверьте соответствие нормативным требованиям или одобрению CMVM (или наличие разрешения от регулятора ЕЭЗ на деятельность в Португалии). Отдельного «золотого визового сертификата» от CMVM не существует; фонд должен быть просто зарегистрирован или авторизован. Проверьте документы предложения, условия и документы подписки, чтобы подтвердить порог в 500 000 евро и условия участия.
• 60% квоты для Португалии — Не менее 60% средств фонда должно быть инвестировано в португальские компании или активы. Уточните это в инвестиционной политике фонда и в учредительном документе.
• Квалификация менеджера — Опыт работы с различными стратегиями, составом инвестиционного комитета, независимыми директорами/надзорными органами и сторонними поставщиками услуг (хранитель активов, аудитор).
• Стратегия и риски — Ограничения по концентрации портфеля, политика оценки и профиль ликвидности соответствуют условиям блокировки и погашения продукта.
• Технологический процесс и контроль — Внедрение процедур KYC/AML европейского уровня, проверки на наличие политически значимых лиц (PEP) и санкционных проверок в процесс подписки. CMVM усилила контроль в 2025-2026 годах, но не выпустила отдельных новых правил, специально предназначенных для фондов Golden Visa.

При построении вашей матрицы координируйте долгосрочное планирование для клиентов, используя комплексные стратегические рамки получения вида на жительство и гражданства. Ознакомьтесь с нашими руководствами по видам на жительство , путям получения гражданства и получению вида на жительство за инвестиции.

Пятилетний мораторий на продажу: законодательное требование, а не просто рыночная практика.

Важное уточнение: пятилетний срок погашения фонда является законодательным требованием в соответствии с Законом 102/2017 , а не просто типичной рыночной практикой. Фонд должен иметь срок погашения не менее 5 лет на момент подписки инвестора. Инвестор также должен сохранять свои инвестиции в течение всего пятилетнего периода. Это двойное требование — срок погашения на уровне фонда плюс срок владения на уровне инвестора — часто неправильно понимается.

Для выполнения клиентским приложением:

• Составьте график инвестиций и семейных отношений. — Согласуйте сроки блокировки средств с регистрацией иждивенцев, ожиданиями относительно поездок и будущим путем к получению постоянного вида на жительство или гражданства, чтобы избежать проблем, связанных с нехваткой ликвидности, в дальнейшем.
• Пункты о введении в действие, продлении и прекращении действия договора — указать, может ли фонд продлить свой срок действия и при каких пороговых значениях согласия инвесторов.
• Боковые буквы — стандартизировать их там, где это допустимо, и убедиться, что они не ставят под угрозу нормативные требования или критерии соответствия условиям подписки.

KYC/AML и механизмы погашения/выхода из системы.

Продукты, регулируемые CMVM, работают в рамках европейских стандартов KYC/AML, что должно быть четко указано в пакете подписки и инструкциях по переводу средств. Создайте шаблон «проверки эскроу/выхода из сделки» для каждого клиента:

• Депонирование и потоки подписки — Укажите принимающее учреждение, условия депонирования (если таковые имеются) и момент, когда паи считаются выпущенными.
• Механика погашения — Документировать окна уведомлений, ворота, полномочия по приостановлению действия и время работы системы NAV; подтвердить процедуры по достижении зрелости.
• Риск смены контроля и риск, связанный с ключевыми сотрудниками. — Отметьте, что произойдет, если сменится управляющий или фонд будет ликвидирован досрочно.

Для клиентов, работающих с трансграничными операциями, необходимо убедиться, что банковские коды для перечисления средств и служебные записки соответствуют требованиям фонда в отношении процедур KYC/AML и информации об источниках средств, предоставленной вашим клиентом. Это особенно важно для инвесторов из юрисдикций со сложным валютным контролем.

Соответствие культурных проектов требованиям: процесс сертификации GEPAC.

Культурная программа основана на сертификации. Прежде чем клиент вложит 250 000 евро (или 200 000 евро в обозначенном районе с низкой плотностью населения), необходимо убедиться, что проект сертифицирован Министерством культуры через GEPAC. Процесс сертификации работает следующим образом: GEPAC проводит первоначальную оценку и направляет соответствующие проекты министру культуры, у которого затем есть 10 рабочих дней для принятия официального решения о соответствии требованиям (согласно Директиве 2360/2017).

К числу соответствующих критериям типов культурных проектов относятся музеи, археологические памятники, реставрация памятников и объектов культурного наследия, исполнительские искусства, кино/кинопроизводство и инсталляции современного искусства.

Требуйте полный пакет сертификационных документов:

• Письмо-подтверждение от GEPAC с идентификаторами проекта и сроком действия.
• Бюджет проекта, этапы реализации и обязательства по отчетности соответствуют сертифицированной области.
• Инструкции по пожертвованиям, выданные сертифицированной организацией, и банковские реквизиты, соответствующие сертификату.
• Подтверждение банковского перевода, соответствующего сертифицированному проекту и отвечающего минимальным требованиям.

Критерии отбора проектов и типичные ошибки при оформлении документации.

Риски при организации мероприятий в сфере культуры связаны с подтверждением соответствия требованиям и документацией. Используйте контрольный список для культурной сферы, чтобы предотвратить распространенные проблемы:

• Доказательства соответствия требованиям — Прикрепите сертификат GEPAC к файлам клиентов и проверьте имена, налоговые номера (NIF) и ссылки на проекты во всех документах.
• Пожертвование против возмещаемых инвестиций — Важно понимать разницу между невозмещаемыми пожертвованиями (стандартный культурный путь) и возмещаемыми культурными инвестициями. Этот путь требует реального пожертвования; структуры, предназначенные для возврата капитала, могут поставить под угрозу право на получение помощи.
• Сроки и квитанции о пожертвованиях — Убедитесь, что даты перечисления средств и квитанции соответствуют сертифицированному проекту и пороговому значению инвестиций.
• Дрейф области действия — Убедитесь, что пожертвование направлено на сертифицированную деятельность; если объем проекта изменится, получите обновленную сертификацию, прежде чем продолжить.
• Целостность записей — Сохраните оригиналы документов, подтверждающих перевод средств, и заверенные подтверждения от законного получателя для визового дела.

Учитывая рост инвестиций в культурную сферу в 2024 году, строгое соблюдение требований имеет важное значение для снижения риска переделок и отказов.

Сроки обработки и статус невыполненных задач

В соответствии с Законом 23/2007, срок обработки юридических документов составляет 90 дней. На практике же средний срок обработки составляет приблизительно 39.6 месяцев (по данным IMI Daily, полученным во втором квартале 2025 года) — это существенный разрыв, о котором юридические фирмы должны четко сообщать клиентам с самого начала.

Правительство Португалии взяло на себя обязательство ликвидировать накопившуюся задолженность по ARI к 2026 году, но будет ли эта цель достигнута, покажет время. Переход от SEF к AIMA (новому иммиграционному ведомству) добавил институциональной сложности в процесс обработки заявлений.

Для клиентов, планирующих визу в соответствии со сроками получения «Золотой визы», следует учитывать: приблизительно 3+ года на первоначальное одобрение, сдачу биометрических данных в португальском консульстве или в стране проживания, а также 5-летний период владения до получения права на постоянное место жительства или гражданство. Это означает, что реалистичный общий срок от инвестирования до получения гражданства составляет приблизительно 8-10 лет.

Для клиентов, переходящих от инвестиций к получению статуса, согласуйте рекомендации по управлению портфелем с долгосрочными планами мобильности. Ознакомьтесь с нашими практическими обзорами видов на жительство , гражданства , получения вида на жительство за инвестиции и трансграничного налогового планирования.

Заключение

В эпоху после ухода из рынка недвижимости комплексная проверка для получения «Золотой визы» в Португалии ориентирована на инвестиции. Юридические фирмы, которые проверяют управление фондами CMVM, установленный законом 5-летний срок действия в соответствии с Законом 102/2017, 60% португальской доли инвестиций и механизмы выхода, а также тщательно подтверждают сертификацию GEPAC для культурных инвестиций, защитят право клиентов на получение визы, минимизируя при этом риски исполнения. Спрос остается высоким (4,990 виз в 2024 году), поэтому стандартизированные матрицы и контрольные списки сейчас крайне важны, особенно для семей и специалистов, работающих за рубежом.

Нужна помощь в проверке документов, касающихся получения «Золотой визы» в Португалию или культурных особенностей? Свяжитесь с нашей командой.

Часто задаваемые вопросы