Португалия после рынка недвижимости: что должны проверять юридические фирмы при инвестировании в фонды и культурные проекты стоимостью от 250 000 до 500 000 евро.

«Золотая виза» Португалии остается в силе и в 2026 году, но правила игры изменились. В условиях ограничений на инвестиции в недвижимость, юридические фирмы теперь выигрывают (или проигрывают) в зависимости от качества комплексной проверки инвестиционных фондов и проектов в сфере культуры с активами от 250 000 до 500 000 евро. Для клиентов вопрос звучит не «могу ли я соответствовать требованиям?», а «соответствует ли моя инвестиция критериям, является ли она обоснованной и соответствует ли горизонту моего выхода?»

Примечание: Компания Vardanyan & Partners не занимается напрямую оформлением «Золотой визы» в Португалию. Мы консультируем клиентов по вопросам структурирования трансграничных инвестиций и передаем вопросы, касающиеся Португалии, проверенным партнерским фирмам в Лиссабоне. Данное руководство отражает наши стандарты комплексной проверки при обработке поступающих заявок.

Изменение программы: данные о выпуске облигаций в 2024 году и завершение программы по инвестициям в недвижимость.

Согласно официальным данным AIMA, в 2024 году Португалия выдала 4,990 «золотых виз» — 2,081 основному инвестору и 2,909 членам его семьи, что примерно на 72% больше, чем годом ранее. Relatório de Migrações e Asilo 2024 (Опубликовано в октябре 2025 г.). Этот рост произошел, несмотря на то, что с конца 2023 года был отменен механизм инвестиций в недвижимость. Майс Хабитасан Законодательный пакет, полностью переориентирующий программу на регулируемые инвестиционные инструменты, вклад в культуру и создание рабочих мест.

Совокупный объем инвестиций по «Золотой визе» с 2012 года составляет приблизительно 7.3 миллиарда евро, при этом исторически большая часть приходится на инвестиции в недвижимость (около 6.2 миллиарда евро к 2023 году). В период после 2023 года новые инвестиции перенаправились в фонды и культурные проекты.

Все пять доступных инвестиционных направлений в 2026 году

В настоящее время программа предлагает пять вариантов соответствия требованиям. Основное внимание консультантов уделяется фондам и пожертвованиям в сфере культуры, но остаются доступными еще три варианта:

В 2025 году и начале 2026 года не произошло никаких законодательных изменений, касающихся пороговых значений инвестиций в рамках программы ARI. Более широкое португальское иммиграционное законодательство изменилось (Закон 9/2025 и Закон 61/2025), но это не повлияло на требования или минимальные условия для получения «Золотой визы».

Фонды коллективных инвестиций в недвижимость (фонды, инвестирующие преимущественно в недвижимость) прямо исключены из категории квалифицированных фондов.

Реакция рынка: резкий рост инвестиций в культурную сферу и сохраняющийся спрос.

Инвесторы быстро переориентировались. В 2024 году взносы по программе «Культурная золотая виза» достигли примерно 12 миллионов евро в рамках 38 сертифицированных проектов — рост на 165% по сравнению с предыдущим годом, поскольку рынок компенсировал прекращение покупок недвижимости. Совокупные культурные инвестиции с момента запуска программы составляют примерно 22.15 миллиона евро.

В целом, количество одобренных виз оставалось высоким: в 2024 году было выдано 4,990 виз (данные AIMA), что подчеркивает сохраняющийся спрос на «золотую визу» Португалии даже в пост-рыночную эпоху. Программа продолжает привлекать инвесторов из самых разных стран, стремящихся получить доступ к Шенгенской зоне, право на проживание в ЕС и, в конечном итоге, возможность получить португальское гражданство через пять лет.

Что нужно проверять при выборе фондов CMVM: управление и регистрация.

В настоящее время управление управляющими и инвестиционными фондами находится в центре внимания защиты интересов клиентов. Юридическим фирмам следует стандартизировать матрицу сравнения фондов, которая учитывает следующие факторы:

• Статус CMVM и документация по финансированию — Проверьте соответствие нормативным требованиям или одобрению CMVM (или наличие разрешения от регулятора ЕЭЗ на деятельность в Португалии). Отдельного «золотого визового сертификата» от CMVM не существует; фонд должен быть просто зарегистрирован или авторизован. Проверьте документы предложения, условия и документы подписки, чтобы подтвердить порог в 500 000 евро и условия участия.
• 60% квоты для Португалии — Не менее 60% средств фонда должно быть инвестировано в португальские компании или активы. Уточните это в инвестиционной политике фонда и в учредительном документе.
• Квалификация менеджера — Опыт работы с различными стратегиями, составом инвестиционного комитета, независимыми директорами/надзорными органами и сторонними поставщиками услуг (хранитель активов, аудитор).
• Стратегия и риски — Ограничения по концентрации портфеля, политика оценки и профиль ликвидности соответствуют условиям блокировки и погашения продукта.
• Технологический процесс и контроль — Внедрение процедур KYC/AML европейского уровня, проверки на наличие политически значимых лиц (PEP) и санкционных проверок в процесс подписки. CMVM усилила контроль в 2025-2026 годах, но не выпустила отдельных новых правил, специально предназначенных для фондов Golden Visa.

При построении вашей матрицы координируйте долгосрочное планирование работы с клиентами, используя комплексные стратегические рамки получения вида на жительство и гражданства. См. наши руководства по... вид на жительство, пути получения гражданства и проживание за инвестиции.

Пятилетний мораторий на продажу: законодательное требование, а не просто рыночная практика.

Важное отличие: срок погашения фонда составляет 5 лет. законодательное требование в соответствии с Законом 102/2017Это не просто типичная рыночная практика. Срок действия фонда должен составлять не менее 5 лет на момент подписки инвестора. Инвестор также должен сохранять свои инвестиции в течение всего 5-летнего периода. Это двойное требование — срок действия фонда плюс срок владения инвестором — часто неправильно понимается.

Для выполнения клиентским приложением:

• Составьте график инвестиций и семейных отношений. — Согласуйте сроки блокировки средств с регистрацией иждивенцев, ожиданиями относительно поездок и будущим путем к получению постоянного вида на жительство или гражданства, чтобы избежать проблем, связанных с нехваткой ликвидности, в дальнейшем.
• Пункты о введении в действие, продлении и прекращении действия договора — указать, может ли фонд продлить свой срок действия и при каких пороговых значениях согласия инвесторов.
• Боковые буквы — стандартизировать их там, где это допустимо, и убедиться, что они не ставят под угрозу нормативные требования или критерии соответствия условиям подписки.

KYC/AML и механизмы погашения/выхода из системы.

Продукты, регулируемые CMVM, работают в рамках европейских стандартов KYC/AML, что должно быть четко указано в пакете подписки и инструкциях по переводу средств. Создайте шаблон «проверки эскроу/выхода из сделки» для каждого клиента:

• Депонирование и потоки подписки — Укажите принимающее учреждение, условия депонирования (если таковые имеются) и момент, когда паи считаются выпущенными.
• Механика погашения — Документировать окна уведомлений, ворота, полномочия по приостановлению действия и время работы системы NAV; подтвердить процедуры по достижении зрелости.
• Риск смены контроля и риск, связанный с ключевыми сотрудниками. — Отметьте, что произойдет, если сменится управляющий или фонд будет ликвидирован досрочно.

Для клиентов, работающих с трансграничными операциями, необходимо убедиться, что банковские коды для перечисления средств и служебные записки соответствуют требованиям фонда в отношении процедур KYC/AML и информации об источниках средств, предоставленной вашим клиентом. Это особенно важно для инвесторов из юрисдикций со сложным валютным контролем.

Соответствие культурных проектов требованиям: процесс сертификации GEPAC.

Культурная программа основана на сертификации. Прежде чем клиент вложит 250 000 евро (или 200 000 евро в обозначенном районе с низкой плотностью населения), необходимо убедиться, что проект сертифицирован Министерством культуры через GEPAC. Процесс сертификации работает следующим образом: GEPAC проводит первоначальную оценку и направляет соответствующие проекты министру культуры, у которого затем есть 10 рабочих дней для принятия официального решения о соответствии требованиям (согласно Директиве 2360/2017).

К числу соответствующих критериям типов культурных проектов относятся музеи, археологические памятники, реставрация памятников и объектов культурного наследия, исполнительские искусства, кино/кинопроизводство и инсталляции современного искусства.

Требуйте полный пакет сертификационных документов:

• Письмо-подтверждение от GEPAC с идентификаторами проекта и сроком действия.
• Бюджет проекта, этапы реализации и обязательства по отчетности соответствуют сертифицированной области.
• Инструкции по пожертвованиям, выданные сертифицированной организацией, и банковские реквизиты, соответствующие сертификату.
• Подтверждение банковского перевода, соответствующего сертифицированному проекту и отвечающего минимальным требованиям.

Критерии отбора проектов и типичные ошибки при оформлении документации.

Риски при организации мероприятий в сфере культуры связаны с подтверждением соответствия требованиям и документацией. Используйте контрольный список для культурной сферы, чтобы предотвратить распространенные проблемы:

• Доказательства соответствия требованиям — Прикрепите сертификат GEPAC к файлам клиентов и проверьте имена, налоговые номера (NIF) и ссылки на проекты во всех документах.
• Пожертвование против возмещаемых инвестиций — Важно понимать разницу между невозмещаемыми пожертвованиями (стандартный культурный путь) и возмещаемыми культурными инвестициями. Этот путь требует реального пожертвования; структуры, предназначенные для возврата капитала, могут поставить под угрозу право на получение помощи.
• Сроки и квитанции о пожертвованиях — Убедитесь, что даты перечисления средств и квитанции соответствуют сертифицированному проекту и пороговому значению инвестиций.
• Дрейф области действия — Убедитесь, что пожертвование направлено на сертифицированную деятельность; если объем проекта изменится, получите обновленную сертификацию, прежде чем продолжить.
• Целостность записей — Сохраните оригиналы документов, подтверждающих перевод средств, и заверенные подтверждения от законного получателя для визового дела.

Учитывая рост инвестиций в культурную сферу в 2024 году, строгое соблюдение требований имеет важное значение для снижения риска переделок и отказов.

Сроки обработки и статус невыполненных задач

В соответствии с Законом 23/2007, срок обработки юридических документов составляет 90 дней. На практике же средний срок обработки составляет приблизительно 39.6 месяцев (по данным IMI Daily, полученным во втором квартале 2025 года) — это существенный разрыв, о котором юридические фирмы должны четко сообщать клиентам с самого начала.

Правительство Португалии взяло на себя обязательство ликвидировать накопившуюся задолженность по ARI к 2026 году, но будет ли эта цель достигнута, покажет время. Переход от SEF к AIMA (новому иммиграционному ведомству) добавил институциональной сложности в процесс обработки заявлений.

Для клиентов, планирующих визу в соответствии со сроками получения «Золотой визы», следует учитывать: приблизительно 3+ года на первоначальное одобрение, сдачу биометрических данных в португальском консульстве или в стране проживания, а также 5-летний период владения до получения права на постоянное место жительства или гражданство. Это означает, что реалистичный общий срок от инвестирования до получения гражданства составляет приблизительно 8-10 лет.

Для клиентов, переходящих от инвестиций к формированию статуса, согласуйте рекомендации по управлению портфелем с долгосрочными планами мобильности. Ознакомьтесь с нашими практическими обзорами вид на жительство, без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу), проживание за инвестиции и трансграничное налоговое планирование.

Заключение

В эпоху после ухода из рынка недвижимости комплексная проверка для получения «Золотой визы» в Португалии ориентирована на инвестиции. Юридические фирмы, которые проверяют управление фондами CMVM, установленный законом 5-летний срок действия в соответствии с Законом 102/2017, 60% португальской доли инвестиций и механизмы выхода, а также тщательно подтверждают сертификацию GEPAC для культурных инвестиций, защитят право клиентов на получение визы, минимизируя при этом риски исполнения. Спрос остается высоким (4,990 виз в 2024 году), поэтому стандартизированные матрицы и контрольные списки сейчас крайне важны, особенно для семей и специалистов, работающих за рубежом.

Нужна помощь в проверке документов, связанных с получением «Золотой визы» в Португалию, или с учетом культурных особенностей страны? Свяжитесь с нашей командой.

Часто задаваемые вопросы