- В Армении для сделок с недвижимостью, превышающих установленный законом порог, обязательны безналичные расчеты; банковские или иные регулируемые переводы, а наличные деньги не соответствуют требованиям закона [источник].
- Пороговые значения для физических лиц снизились с 500 000 драмов 1 июля 2022 года до 300 000 драмов 1 июля 2023 года; права, требующие государственной регистрации, охватываются [источник]
- Банковские переводы и эскроу-счета в армянских банках являются приемлемыми каналами и предоставляют четкое подтверждение платежа; возможны поэтапные и условные выплаты [источник][источник]
- Покупателям, осуществляющим трансграничные операции, следует планировать SWIFT-переводы на армянские счета и быть готовыми к проверкам на соответствие требованиям AML/KYC и предоставлению документации об источнике средств [источник][источник]
- Согласуйте действия вашего банка, нотариуса и договора, чтобы этапы оплаты совпадали с этапами нотариального заверения и регистрации (и сохраните банковские квитанции и выписки в качестве подтверждения) [источник][источник]
Безналичные расчеты являются основой законных сделок с недвижимостью в Армении. При покупке или продаже недвижимости планирование банковских счетов, сроков перевода средств и документации имеет важное значение для соблюдения требований по борьбе с отмыванием денег и налогообложению, а также для подтверждения встречного предоставления в случае возникновения спора. В этом руководстве объясняется, что считается безналичным платежом, какие сделки подпадают под это определение и как структурировать эскроу-счета и трансграничные переводы без задержек.
Правовая база и правоприменение — почему Армения требует безналичных платежей по сделкам с недвижимостью.
Закон Армении о безналичных операциях предписывает, что определенные транзакции, включая передачу недвижимости на сумму свыше установленной, должны осуществляться через регулируемые, отслеживаемые каналы, а не наличными. Цель состоит в обеспечении прозрачности, возможности аудита и соответствии политике борьбы с отмыванием денег (AML) и налоговой политике.Закон о безналичных операциях].
В сделках с недвижимостью соблюдение требования об оплате наличными также является практической гарантией: это создает неоспоримое документальное подтверждение оплаты для нотариуса и для предотвращения любых будущих споров. Практикующие юристы неизменно рекомендуют избегать платежей наличными и обеспечивать соответствие договора, документов о банковском переводе и нотариального досье согласованной цене и срокам.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
Рынок недвижимости – это рынок с большим объемом сделок (в 2023 году было совершено около 220 000 транзакций), поэтому банки и нотариусы хорошо знакомы с согласованием платежных потоков с юридическими формальностями, если стороны заранее все спланируют.Армянский юрист: Использование депозитов для оплаты недвижимости].
Охватываемые сделки и установленные законом пороговые значения: какие продажи должны быть оплачены банковским переводом (AMD 500)
Армения поэтапно ввела режим неденежного порога для физических лиц. При продаже недвижимости и других прав, требующих государственной регистрации, между физическими лицами обязательным является неденежное урегулирование сверх установленных лимитов. С 1 июля 2022 года порог составлял 500 000 драмов, а с 1 июля 2023 года был снижен до 300 000 драмов.Закон о безналичных операциях].
Это означает, что если покупная цена или любой платежный транш превышает пороговое значение, вы должны направлять его через банк или другой регулируемый безналичный канал, а не наличными. Требование распространяется на платежи, осуществляемые в Армении, в том числе связанные с правами, подлежащими государственной регистрации (например, передача права собственности).Закон о безналичных операциях].
Попытка расплатиться наличными сверх установленных лимитов может поставить под угрозу соблюдение требований законодательства и подорвать доказательную базу по цене сделки. Для обеспечения согласованности вашего нотариального досье убедитесь, что график платежей в нотариально заверенном договоре купли-продажи соответствует суммам и датам банковских переводов.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
Что считается безналичным платежом: банковские переводы.
Согласно армянскому законодательству о безналичных расчетах, приемлемыми каналами расчетов являются переводы, осуществляемые через лицензированные платежные учреждения. На практике это включает в себя:
- Переводы с банковского счета покупателя на банковский счет продавца в Армении.
- Трансграничные переводы, осуществляемые через регулируемые системы (например, SWIFT) на банковский счет в Армении.
- Эскроу-счета в армянских банках, где средства высвобождаются при соблюдении определенных условий (например, при успешном нотариальном заверении и регистрации) [Банк ACBA: Эскроу-счета][Армянский юрист: Использование депозитов и эскроу-счетов.]
Электронные денежные переводы также подпадают под определение безналичных операций, регулируемых армянским законодательством; важно, чтобы перевод осуществлялся через лицензированные каналы и мог быть документально оформлен для получателя.Закон о безналичных операциях].
Совет: Включите в договор купли-продажи информацию о порядке оплаты (например, названия банков, номера счетов, суммы траншей и условия высвобождения средств при использовании эскроу), чтобы нотариус мог убедиться в соответствии метода закону, а ваш банк мог предварительно провести проверку на соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
Допустимые способы оплаты
Внутренний банковский перевод на счет продавца.
Для большинства сделок, совершаемых в Армении, наиболее безопасным вариантом является прямой перевод средств с армянского банковского счета покупателя на армянский банковский счет продавца. Это обеспечивает полную документацию и легко подтверждается нотариальным досье, а также любыми последующими доказательствами предоставления встречного вознаграждения.Закон о безналичных операциях].
Эскроу-счет в армянском банке
Эскроу-счет обеспечивает безопасность для обеих сторон. Покупатель вносит средства на эскроу-счет в банке; банк переводит деньги продавцу после выполнения условий эскроу (например, нотариального заверения и регистрации сделки). Армянские банки предлагают услуги эскроу специально для сделок с недвижимостью; этот метод автоматически удовлетворяет требованию отсутствия наличных средств и минимизирует риск контрагента.Банк ACBA: Эскроу-счета][Армянский юрист: Использование депозитов и эскроу-счетов.].
Поэтапные платежи и депозиты
Вы можете разделить оплату на этапы (например, небольшой депозит, остаток при нотариальном заверении и заключительный транш при регистрации), при условии, что каждый транш сверх установленного законом порога является безналичным. Этапы могут быть привязаны к объективным показателям, что улучшает контроль рисков и подтверждение оплаты.Армянский юрист: Использование депозитов и эскроу-счетов.].
Трансграничные переводы (для нерезидентов)
Иностранные покупатели обычно используют SWIFT для перевода средств из зарубежного банка на армянский банковский счет либо на имя покупателя (а затем продавцу), либо напрямую на эскроу-счет, при условии одобрения банка. Любой платеж иностранных сторон, осуществляемый в Армении, должен быть безналичным, поэтому убедитесь, что окончательный расчет поступает в Армению по регулируемому каналу.Закон о безналичных операциях].
Банки будут проводить проверки на соответствие требованиям AML/KYC, включая проверку источника средств, особенно в отношении дорогостоящей недвижимости. Заранее согласуйте с вашим банком и юристом подготовку инструкций и документов для банковских переводов (например, справок о доходах, выручки от продажи или кредитных соглашений), чтобы избежать задержек с переводами.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
Валюты, счета и практическое соответствие
- Счета: Используйте именные счета в лицензированных армянских банках для обеих сторон или откройте эскроу-счет, если требуются условные освобождения от обязательств.Банк ACBA: Эскроу-счета].
- Согласование условий договора: Убедитесь, что цена, валюта и сроки нотариально заверенного договора купли-продажи соответствуют ожидаемым банковским переводам и суммам.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
- Нотариус: Запланируйте подписание договора купли-продажи у нотариуса, который его заверит; заложите в бюджет соответствующую государственную пошлину.Хартак (губернатор): Нотариальное заверение сделок купли-продажи.].
Контрольный список подтверждения оплаты (храните его в своем файле).
| Товар | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|
| Подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи с графиком платежей. | Обеспечивает соответствие юридических обязательств операциям по передаче прав и депонированию средств. | Государственные нотариальные услуги |
| Банковские платежные поручения и выписки (по каждому траншу) | Первичные доказательства неденежного вознаграждения | Закон о неденежных операциях |
| Соглашение об условном депонировании и подтверждения банковского перевода средств (если использовались) | Отображает условия и сроки законного выделения средств. | Банковский эскроу-счет |
| Документы, подтверждающие источник финансирования в рамках AML/KYC | Предотвращает задержки или блокировки на трансграничных линиях связи. | Противодействие отмыванию денег/обеспечение целостности транзакций |
Ориентировочные расходы, которые вам следует запланировать.
| Товар | Сумма | Заметки |
|---|---|---|
| Нотариальный государственный сбор (договор купли-продажи) | AMD 5,000 | Оплата производится при нотариальном заверении; могут взиматься дополнительные сборы за услуги.Государственные нотариальные услуги] |
Практические советы по составлению графика и координации.
- Откройте или подтвердите банковские счета покупателя и продавца задолго до нотариального заверения; рассмотрите возможность создания эскроу-счета для условного освобождения от обязательств.Банк ACBA: Эскроу-счета].
- Попросите своего юриста скоординировать действия с нотариусом, чтобы положения договора об оплате соответствовали плану перевода средств и правилу о неденежных платежах.Армянский юрист: Как избежать недействительных сделок с недвижимостью].
- Для трансграничных денежных переводов запросите у своего банка инструкции для получателя и предварительное подтверждение источника средств, чтобы избежать блокировки входящих платежей.Закон о безналичных операциях].
Похожие руководства: планирование вашего недвижимость покупка, инвестиции в Армению (инвестиций), и оптимизация налоги в Армении.
Заключение. Правила Армении в отношении безналичных расчетов упрощают операции с недвижимостью при правильном планировании: используйте банковские переводы или эскроу-счета, отражайте график платежей в нотариально заверенном договоре и ведите полную банковскую документацию. Нерезидентам рекомендуется заранее планировать SWIFT-переводы и подготовить документы по борьбе с отмыванием денег. Такой подход соответствует законодательству о безналичных расчетах и защищает вас в случае любых споров о вознаграждении — это ключевой момент для соблюдения требований законодательства Армении в отношении безналичных платежей с недвижимостью и сделок с недвижимостью в рамках AML-законодательства Армении. Нужна помощь в координации работы банка, нотариуса и договора? Свяжитесь с нами.
FAQ
В каких случаях в Армении оплата недвижимости должна производиться неналичными средствами?
При продаже недвижимости и других прав, требующих государственной регистрации, между физическими лицами платежи, превышающие установленный законом порог, должны осуществляться безналичным способом. Порог составлял 500 000 драмов с 1 июля 2022 года и 300 000 драмов с 1 июля 2023 года.Закон о безналичных операциях].
Какие способы оплаты считаются безналичными при сделках с недвижимостью?
Переводы, осуществляемые через лицензированные учреждения — переводы с банковского счета на банковский счет, электронные денежные переводы в соответствии с законодательством и услуги эскроу в армянских банках — являются безналичными и принимаются для урегулирования имущественных споров.Закон о безналичных операциях][Банк ACBA: Эскроу].
Может ли иностранный покупатель оплатить покупку из-за границы через SWIFT?
Да. Иностранные покупатели обычно переводят средства через SWIFT на армянский банковский счет (напрямую продавцу или на эскроу-счет). Любые расчеты в Армении с участием иностранных сторон должны осуществляться безналичным способом и подлежат банковским проверкам на соответствие требованиям AML/KYC.Закон о безналичных операциях].
Требуется ли эскроу-счет при покупке недвижимости?
Необязательно, но рекомендуется. Депонирование средств в армянских банках обеспечивает условное высвобождение средств в соответствии с нотариальным заверением/регистрацией и создает надежную платежную историю, удовлетворяющую правилам, касающимся безналичных расчетов.Банк ACBA: Эскроу-счета][Армянский юрист: Депозиты и эскроу].
Чем занимается нотариус, и взимается ли за это плата?
Нотариус проверяет и заверяет договор купли-продажи. Государственная пошлина за нотариальное заверение договора купли-продажи составляет 5,000 драмов; могут взиматься дополнительные сборы за услуги.Хартак (губернатор): Нотариальное заверение сделок купли-продажи.].
Узнайте больше: визы, жительство и Регистрация бизнеса в Армении.
