Im Überblick
- Gültig ab dem 30. August 2026. Drei Gesetze – HO-405-N, HO-398-N und HO-406-N – wurden am 3. Juli 2026 verabschiedet und am 29. Juli 2026 veröffentlicht. Keines von ihnen ist bisher in Kraft getreten.
- Spur eins – Ihr eigenes Grundstück. Bei einem nicht genehmigten Bauwerk auf Privatgrundstück oder einem unrechtmäßigen Anbau an einer Wohnung in Einzelbesitz muss der Eigentümer das Bauwerk innerhalb eines Monats nach Erhalt der schriftlichen Aufforderung des Gemeindevorstehers auf eigene Kosten abreißen oder das Eigentum wiederherstellen – es sei denn, die Aufforderung selbst sieht eine längere Frist vor.
- Gleis zwei – Gemeinschaftseigentum der Eigentumswohnanlage. Unerlaubte Bauten auf gemeinschaftlichem Eigentum eines Gebäudes sind ausdrücklich von der einmonatigen Frist für die Geltendmachung eines Eigentümeranspruchs ausgenommen. Sie unterliegen einem separaten Abrissverfahren durch die zuständige Behörde ohne festgelegte einmonatige Frist.
- Die einstweiligen Verfügungen werden enger gefasst. Gerichte dürfen keine Sicherungsmaßnahmen mehr anordnen, die den Abriss ungenehmigter Bauten auf Gemeindegrund oder auf staatlichem Grund innerhalb von Gemeindegrenzen verhindern. Bestehende einstweilige Verfügungen dieser Art verlieren mit Inkrafttreten des Gesetzes ihre Gültigkeit, und das Gericht benachrichtigt die Vollstreckungsbehörde innerhalb von drei Tagen.
- Die „zwei Monate“, von denen Sie vielleicht gelesen haben, sind keine Berufungsfrist. Eine damit zusammenhängende Änderung erweitert den Straftatbestand der Ordnungswidrigkeit. Falluntersuchung Die Frist beträgt 15 Tage bis zwei Monate. Die 30-tägige Frist für die Einlegung einer Beschwerde gegen eine Entscheidung bleibt unverändert, und es wird dadurch keine allgemeine zweimonatige Berufungsfrist für Ablehnungen im Kataster- oder Einwanderungsverfahren geschaffen.
Armenien verschärft die Vorschriften für ungenehmigte Bauten, und zwar so, dass dies nicht nur Bauträger, sondern auch normale Wohnungseigentümer direkt betrifft. Ab dem 30. August 2026 haben Eigentümer, die eine schriftliche Abrissaufforderung von ihrem Gemeindevorsteher erhalten, in der Regel einen Monat Zeit, auf eigene Kosten zu handeln. Eine der gerichtlichen Möglichkeiten, die Eigentümer bisher genutzt haben, um die Durchsetzung der Vorschriften zu verzögern, steht für Bauten auf Gemeinde- oder Staatsgrundstücken nicht mehr zur Verfügung.
Wenn Sie in Jerewan oder anderswo in Armenien eine Wohnung besitzen, kaufen oder erben, die über einen geschlossenen Balkon, eine ausgebaute Terrasse oder einen Anbau verfügt, dessen Baugenehmigung Sie noch nie überprüft haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um Ihre rechtliche Situation zu klären. Im Folgenden erfahren Sie, welche Änderungen gelten, für wen die einzelnen Regelungen relevant sind und was Sie bis Ende August tun sollten.
Was ändert sich am 30. August 2026?
Drei separate Gesetze treten am selben Tag in Kraft. Sie wurden gemeinsam am 3. Juli 2026 verabschiedet und am 29. Juli 2026 im Amtsblatt veröffentlicht. Einzeln betrachtet ist jedes Gesetz eng gefasst; zusammen verschieben sie das Kräfteverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Gemeinde.
HO-405-N — die einmonatige Abrissanforderung
Dieses Gesetz ändert die Bestimmungen des armenischen Zivilgesetzbuches zu ungenehmigten Bauten. Es setzt eine Frist: Sofern der Abriss direkt den Eigentümer betrifft, muss dieser das Bauwerk innerhalb eines Monats nach Erhalt der schriftlichen Aufforderung des Gemeindevorstehers auf eigene Kosten abreißen oder das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzen – es sei denn, in der Aufforderung wird eine längere Frist festgelegt. Entscheidend ist, dass die Änderung auch das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften gesondert regelt. Siehe den veröffentlichten Text des Gesetzes HO-405-N.
HO-398-N — die Begrenzung der Maßnahmen zur Sicherung von Ansprüchen
Dieses Gesetz ändert die armenische Verwaltungsgerichtsordnung dahingehend, dass Gerichte keine Sicherungsmaßnahmen anordnen dürfen, die den Abriss eines nicht genehmigten Bauwerks auf Gemeindegrund oder auf Staatsgrund innerhalb von Gemeindegrenzen verhindern würden. Es hat zudem eine Übergangswirkung: Bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes erlassene Sicherungsmaßnahmen dieser Art erlöschen mit dem Datum des Inkrafttretens, und das Gericht muss den Zwangsvollstreckungsdienst innerhalb von drei Tagen benachrichtigen. Siehe den veröffentlichten Text des Gesetzes HO-398-N.
HO-406-N — die zweimonatige Fallprüfungsperiode
Diese Regelung wurde häufig falsch interpretiert. Sie verlängert die Frist, innerhalb derer eine Verwaltungsbehörde nach Erhalt des Protokolls bestimmte Ordnungswidrigkeiten prüfen und entscheiden muss, von 15 Tagen auf zwei Monate. Es handelt sich um eine Entscheidungsfrist für die Behörde, nicht um eine verlängerte Einspruchsfrist für Sie. Die 30-tägige Frist für die Einlegung einer Beschwerde gegen eine Entscheidung und die 30-tägige Frist für die Überprüfung dieser Beschwerde bleiben unverändert. Dasselbe Gesetz sieht außerdem vor, dass bei bestimmten aufgeführten Ordnungswidrigkeiten eine Entscheidung zunächst auf dem Verwaltungsweg angefochten werden muss, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden kann. Siehe den veröffentlichten Text von HO-406-N.
Wer ist betroffen – zwei verschiedene Wege
Der häufigste Fehler bei der ersten Berichterstattung über dieses Paket ist die Annahme, es handle sich um einen einheitlichen Mechanismus. Das ist nicht der Fall. Die geänderte Bestimmung des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht zwei unterschiedliche Wege vor, und welcher Weg für Sie gilt, entscheidet darüber, ob die Einmonatsfrist überhaupt Anwendung findet.
Gleis 1 – Privatgrundstück und Erweiterungen Ihrer eigenen Wohneinheit
Befindet sich der ungenehmigte Anbau auf Ihrem Grundstück oder handelt es sich um einen unrechtmäßigen Anbau an Ihrer Wohnung, sind Sie zur Rechenschaft zu ziehen und die einmonatige Frist zur Behebung der Mängel beginnt für Sie zu laufen. Sie tragen die Kosten für Abriss oder Wiederherstellung. Dies betrifft verglaste Balkone, Anbauten, Dachausbauten und Terrassenumbauten an Wohneinheiten in Privatbesitz.
Eine wichtige Anmerkung zu Balkonen: Weder die Definition eines ungenehmigten Anbaus im Bürgerlichen Gesetzbuch noch die Änderung von 2026 nennen „geschlossene Balkone“ als Kategorie. Die Katasterrichtlinien führen Balkone zwar als Beispiel für ungenehmigte Anbauten auf, weshalb Balkone in der Praxis oft Anlass zu Diskussionen geben – ob Ihr Balkon jedoch als ungenehmigt gilt, hängt von den Umständen ab. Entscheidend sind die Baugenehmigungshistorie, ob die Arbeiten Gemeinschafts- oder tragende Bauteile berührt haben und wo Ihre eingetragenen Wohnungsgrenzen tatsächlich verlaufen. Lassen Sie sich nicht allein von der Tatsache leiten, dass der Balkon seit Jahren geschlossen ist.
Track 2 – Nicht genehmigte Bauten auf dem Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnanlage
Befindet sich die ungenehmigte Konstruktion auf dem Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses – Treppenhäuser, Flure, Dach, Außenwände, Grundstück unter dem Gebäude –, sieht die Gesetzesänderung ausdrücklich vor, dass sie nicht mehr der einmonatigen Frist für die Aufforderung des Eigentümers unterliegt. Stattdessen wird ein separates Abrissverfahren durch die zuständige Behörde eingeleitet, und das Gesetz sieht für dieses Verfahren keine feste einmonatige Frist vor.
Diese Unterscheidung stellt weder eine Gesetzeslücke noch eine Ausnahme dar. Sie bedeutet lediglich, dass das Verfahren, der Adressat der Entscheidung und der Zeitpunkt unterschiedlich sind. Die armenische Rechtsprechung schützt seit Jahren die Miteigentumsrechte an den gemeinschaftlichen und tragenden Bauteilen eines Gebäudes und behandelt Bauarbeiten in diesen Bereichen ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer als rechtswidrig. Das Maßnahmenpaket von 2026 baut auf dieser bestehenden Rechtsauffassung auf, anstatt sie zu ersetzen.
Die einmonatige Forderung: Was passiert tatsächlich?
Eine schriftliche Abrissverfügung erfolgt nicht aus dem Nichts. In der gängigen kommunalen Praxis läuft das Verfahren üblicherweise wie folgt ab: Bei einer Besichtigung wird das Gebäude identifiziert; ein Verwaltungsverfahren wird eingeleitet; der Eigentümer erhält eine Mitteilung und Gelegenheit zur Stellungnahme; sofern das Gebäude die Voraussetzungen für eine Legalisierung erfüllt, besteht die Möglichkeit, diese einzuleiten; und erst wenn dies scheitert, wird als letzter Verwaltungsakt eine schriftliche Abrissverfügung erlassen.
Am 30. August ändert sich der letzte Teil dieses Ablaufs. Sobald die Aufforderung zugestellt wurde, beginnt die einmonatige Frist mit dem Datum des Eingangs der Aufforderung, nicht mit dem darauf aufgedruckten Datum. Daher ist der Zustellungsnachweis unerlässlich und sollte dokumentiert werden. Gewährt die Aufforderung eine längere Frist, gilt diese. Reagiert man nicht und verstreicht die Frist, wird die Aufforderung vollstreckbar. Armenische Gerichte haben es bisher stets abgelehnt, die Rechtmäßigkeit von Abriss- und Bußgeldentscheidungen der Gemeinde nach Ablauf der Einspruchsfrist erneut zu prüfen.
Unabhängig vom Abriss werden ungenehmigte Bauten nach armenischem Recht seit Langem mit Verwaltungsstrafen belegt, deren Höhe davon abhängt, ob die betreffende Person über Nutzungsrechte an dem Grundstück verfügt. Diese Strafbestimmungen ergänzen die Abrissmaßnahmen – sie ersetzen sie nicht.
Warum es Gerichten schwerer fallen wird, Abrisse zu verhindern
Bislang konnte ein Eigentümer, dem der Abriss drohte, beim Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen, die den Status quo bis zur Entscheidung des zugrundeliegenden Rechtsstreits einfror. In der Praxis verschaffte dies Zeit. Ab dem 30. August ist es Gerichten untersagt, einstweilige Verfügungen zu erlassen, die den Abriss eines nicht genehmigten Bauwerks auf Gemeindegrund oder auf staatlichem Grund innerhalb von Gemeindegrenzen verhindern. Bestehende Verfügungen dieser Art verlieren mit dem Inkrafttreten ihre Gültigkeit.
Es ist wichtig, die Tragweite dieser Änderung präzise zu definieren, da sie übertrieben dargestellt wird. Das Verbot bezieht sich konkret auf Maßnahmen zur Sicherung von Ansprüchen und auf Bauwerke auf Gemeinde- oder Staatsgrundstücken innerhalb von Gemeindegrenzen. Es handelt sich nicht um eine generelle Regel, dass ein Gericht einen Abriss niemals stoppen kann. Die armenische Verwaltungsgerichtsordnung sieht eine separate, auf einem Antrag basierende Befugnis zur Aussetzung der Vollziehung eines Verwaltungsakts vor, die durch dieses Paket nicht geändert wurde. Ob und wie diese Befugnis neben dem neuen Verbot weiterhin anwendbar ist, ist derzeit ungeklärt – das Gesetz ist noch nicht in Kraft, daher hat noch kein Gericht die Wechselwirkung geprüft, und es gibt keine einschlägige Rechtsprechung. Sollte Ihre Situation von dieser Frage abhängen, behandeln Sie sie als offen und lassen Sie sie anhand der Fakten prüfen, anstatt eine Antwort voreilig anzunehmen.
In diesem Zusammenhang: Anfang August 2026 war in den veröffentlichten Entscheidungsregistern des Verfassungsgerichts keine Verfassungsbeschwerde gegen HO-398-N verzeichnet. Da diese Register keine Echtzeit-Aktualisierung der eingereichten Klagen darstellen, ist dies eher als „noch nichts verzeichnet“ denn als „nichts eingereicht“ zu verstehen.
Was Käufer vor dem Abschluss prüfen sollten
Ein Käufer, der eine Wohnung mit einem nicht genehmigten Anbau erwirbt, übernimmt das Problem inklusive der Abrisskosten. Eine Prüfung des Grundbuchauszugs allein reicht nicht aus, um dies aufzudecken – ein Katasterauszug bestätigt zwar Rechte und Belastungen, garantiert aber nicht, dass das Gebäude den Baugenehmigungen entspricht. Dies ist der wichtigste Grund für ausländische Käufer, einen Kaufvertrag nicht allein auf Grundlage von Dokumenten abzuschließen.
- Ziehen Sie eine neue, einheitliche Referenz vom Katasterausschuss hinzu. Es listet eingetragene Rechte und Belastungen auf und weist gelegentlich auf registrierte, aber nicht legalisierte Bauwerke hin.
- Vergleichen Sie den offiziellen Grundriss mit der tatsächlichen Wohneinheit. Begehen Sie die Wohnung mit dem Katasterplan in der Hand. Ein Balkon, ein Zimmer oder eine Terrasse, die in der Wohnung vorhanden sind, aber nicht im Plan eingezeichnet sind, ist das deutlichste erste Anzeichen.
- Durchsuchen Sie das Justizportal. Prüfen Sie auf datalex.am anhand des Namens und der Adresse des Verkäufers, ob laufende Verwaltungsverfahren oder einstweilige Verfügungen vorliegen – einschließlich solcher, die am 30. August auslaufen.
- Stellen Sie Ihre Anfrage schriftlich an die Gemeinde. Eine schriftliche Anfrage oder eine Überprüfung über e-gov.am kann Aufschluss über laufende Verfahren, unbezahlte Geldstrafen oder eine bereits ergangene Abrissentscheidung geben.
- Wenden Sie sich an die Hausverwaltung oder die Verwaltung des Gebäudes. Aktuelle Bekanntmachungen der Gemeinde und Streitigkeiten über Gemeinschaftsflächen tauchen dort in der Regel zuerst auf und werden dann auf die zweite Ebene verschoben.
Den umfassenderen Rahmen, in den diese Prüfungen eingebettet sind, finden Sie in unserem Leitfaden zum Bau- und Immobilienrecht in Armenien sowie in unserer Übersicht zur Immobilienpraxis . Wenn Sie als Nichtansässiger kaufen, deckt unser Hinweis zur armenischen Immobiliensteuer für Nichtansässige die steuerlichen Aspekte derselben Transaktion ab.
Häufig gestellte Fragen
Gilt dies auch für einen Balkon, der vor Jahren verglast wurde?
Was gilt nach armenischem Recht als „nicht genehmigtes Bauwerk“?
Kann ich das Gebäude legalisieren, anstatt es abzureißen?
Beginnt die einmonatige Frist mit dem Datum auf der Benachrichtigung oder mit dem Datum der Zustellung?
Was ist, wenn ich nie eine schriftliche Benachrichtigung erhalten habe?
Handelt es sich bei der neuen zweimonatigen Frist um ein Einspruchsfenster?
Gilt die zweimonatige Friständerung auch für Ablehnungen im Kataster- oder Einwanderungsverfahren?
Was geschieht mit einer einstweiligen Verfügung, die vor dem 30. August erlassen wurde?
Was Sie vor dem 30. August tun sollten
Es bleibt nur noch wenig Zeit. Drei praktische Schritte, nach Dringlichkeit geordnet: Erstens: Wenn Sie derzeit durch eine gerichtliche Anordnung vor einem Abriss geschützt sind, prüfen Sie jetzt, ob diese am 30. August ausläuft – diese Gruppe hat die kürzeste Frist. Zweitens: Falls Sie einen geschlossenen Balkon, einen Anbau oder eine Erweiterung haben und den Genehmigungsstatus noch nie überprüft haben, ziehen Sie den Katasterplan zurate und vergleichen Sie ihn mit der Wohnung. Diese zehnminütige Prüfung zeigt Ihnen, ob Sie überhaupt Fragen haben. Drittens: Befinden Sie sich mitten im Kaufprozess? Schließen Sie den Kauf nicht allein aufgrund des Eigentumsnachweises ab.
Wenn einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, ist eine Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften und eine Sorgfaltsprüfung vor Ende August deutlich günstiger als ein Abriss danach. Senden Sie uns eine kurze Beschreibung Ihrer Immobilie, und wir sagen Ihnen, wie Sie vorgehen sollten.
Letzte Aktualisierung: 9. August 2026
