Fertigstellung eines neu gebauten Privathauses in Armenien: Fertigstellungsbescheinigung, Bezug und erste Katastereintragung

Ein neu gebautes Privathaus in Armenien wird rechtmäßig nutzbar und registrierbar, sobald es über eine Fertigstellungsbescheinigung und eine Betriebsgenehmigung verfügt. Die erstmalige Eintragung des Eigentums im Kataster kostet dann standardmäßig 26,000 AMD. Welches Verfahren zur Erstellung dieser Fertigstellungsbescheinigung führt, hängt von der Größe und Art des Hauses ab: Seit dem 1. Juni 2026 können kleinere, vom Eigentümer selbst gebaute Häuser ein vereinfachtes Online-Verfahren nutzen, während alle anderen Häuser weiterhin von einer Abnahmekommission geprüft werden.

Welche Fertigstellungsroute trifft auf Ihr Haus zu?

Das vereinfachte Verfahren ist in Anhang 4.1 der Regierungsentscheidung 596-N dargelegt, die durch Regierungsentscheidung 1969-N vom 25. Dezember 2025 hinzugefügt wurde und seit dem 1. Juni 2026 in Kraft ist. Ein Haus ist nur dann qualifiziert, wenn jede einzelne dieser Bedingungen erfüllt ist:

• Das Gebäude ist ein Objekt der Kategorie II mit mittlerem Risiko;
• Der Entwickler ist eine natürliche Person: ein armenischer Staatsbürger, ein ausländischer Staatsbürger oder ein Staatenloser (Unternehmen fallen nicht unter diese Regelung);
• Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks oder besitzt ein Entwicklungsrecht daran;
• Das Grundstück ist Siedlungsland mit der Kennzeichnung Wohnbebauung und einer Fläche von mindestens 400 m² (es ist keine Obergrenze festgelegt);
• Das Haus hat eine Gesamtfläche von höchstens 300 m², gemessen als Gesamtgeschossfläche, mit bis zu zwei oberirdischen Geschossen und einem unterirdischen Geschoss (Keller oder Souterrain);
• Die Nebengebäude zusammen haben eine Fläche von nicht mehr als 50 m².
• Das Bauwerk dient nicht geschäftlichen Zwecken.

Zwei Projektgruppen sind selbst dann ausgeschlossen, wenn sie die Größenbeschränkungen erfüllen: Wohnhäuser, die im Rahmen staatlicher, kommunaler oder gemeinnütziger Programme errichtet werden, sowie Bauvorhaben innerhalb von Denkmalschutzgebieten oder rechtlich ausgewiesenen Sonderentwicklungszonen. Die Einhaltung der Beschränkungen hebt die Planungsvorschriften nicht auf: Der Anhang sieht eine Ablehnung vor, wenn die vorgeschlagenen Parameter mit raumplanungsrechtlichen Dokumenten oder städtebaulichen, umweltbezogenen, sanitären oder brandschutztechnischen Normen in Konflikt stehen.

Wurde Ihre Genehmigung von der Gemeinde vor dem Start der Online-Plattform ausgestellt, können Sie den vereinfachten Ausfüllvorgang weiterhin nutzen: Beschluss 1969-N dehnt ihn ausdrücklich sowohl auf ältere Genehmigungen als auch auf über die Plattform ausgestellte Genehmigungen aus. Die älteren Genehmigungen haben keinen Einfluss auf die oben genannten Zulassungsvoraussetzungen.

Regierungsbeschluss 1057-N vom 16. Juli 2026 (gültig ab 23. Juli 2026 gemäß ARLIS) ersetzte drei Planungsformulare des vereinfachten Verfahrens: den vereinfachten Architektur- und Planungsauftrag, den erteilten Auftrag und die vereinfachte Baugenehmigung. Die neuen Planungsbedingungen erlauben eine Gebäudehöhe von 10 m bei Satteldach bzw. 8 m bei Flachdach, begrenzen die versiegelte bebaute Fläche auf 40 % des Grundstücks, schreiben eine Begrünung von mindestens 60 % vor und sehen eine Bauzeit von drei Jahren vor. Die Zulassungsvoraussetzungen, die Ausschlusskriterien und das Antragsformular blieben unverändert. Die offizielle Bekanntmachung der dem Beschluss 1057-N zugrunde liegenden Änderungen konnte nicht gefunden werden.

Der vereinfachte Weg Schritt für Schritt: Formular Պ-ԱՇ

Das Formular Պ-ԱՇ (manchmal auch P-ASh transkribiert) ist die vereinfachte Abschlussbestätigung und Betriebserlaubnis für die Route in einem Dokument. Die Plattform generiert es, sobald der Inhaber drei Angaben gemacht hat:

1. ein positives Ergebnis der technischen Untersuchung, das bestätigt, dass der Bau abgeschlossen ist und das Haus nutzungsbereit ist;
2. Professionelle Schlussfolgerung eines zugelassenen Architekten, basierend auf Messungen eines qualifizierten Vermessers, einschließlich der im Verfahren zulässigen nicht wesentlichen Abweichungen;
3. Nachweis über die Zahlung der von der Gemeinde festgelegten lokalen Gebühr oder Zahlungsanweisung des staatlichen elektronischen Zahlungssystems oder dessen 20-stelliger Code.

Der Anhang enthält die Schlussfolgerung des Architekten ohne Einschränkung auf Häuser mit Abweichungen. Planen Sie daher, ihn in Auftrag zu geben, selbst wenn Sie der Meinung sind, dass das Haus exakt dem Entwurf entspricht. Sobald alle drei Angaben vorliegen, wird die Fertigstellungsbescheinigung automatisch erstellt und trägt den Vermerk, dass sie von der zuständigen Behörde als ausgestellt gilt. Dieses Dokument ist die kombinierte Fertigstellungsbescheinigung und Betriebserlaubnis für das Haus.

Beschluss 1969-N benennt urban.e-gov.am als Plattform. Diese Website leitet Nutzer, die Baugenehmigungen beantragen, nun zu urban-permits.e-gov.am weiter, wo die Anmeldung über die armenische nationale elektronische Identität (Ես եմ) erfolgt. Der aktuelle Ablauf der Antragstellung wurde in einem tatsächlichen Antragsverfahren noch nicht überprüft.

Für die früheren Planungs- und Genehmigungsphasen derselben Strecke verweisen wir auf unseren Leitfaden zum Baugenehmigungsverfahren in Armenien.

Das allgemeine Abnahmeverfahren, wenn das Haus die Kriterien nicht erfüllt

Ein Haus, das keine der Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren erfüllt (größeres Haus, Bauträger: Unternehmen, Grundstück unter 400 m², drittes Obergeschoss), wird gemäß Anhang 1 des Beschlusses 596-N, geändert durch Regierungsbeschluss 535-N vom 18. April 2026 (in Kraft seit 22. April 2026), fertiggestellt. Das Abschlussdokument ist wiederum ein einziger Verwaltungsakt: Bei einem freistehenden Haus werden die Fertigstellungsbescheinigung und die Betriebserlaubnis gemeinsam vom Gemeindevorsteher ausgestellt. Die Bescheinigung der Abnahmekommission dient als Nachweis für diesen Beschluss und berechtigt nicht zur eigenständigen Nutzung des Hauses.

1. Nominierungen. Nachdem der Auftragnehmer die Fertigstellung gemeldet hat, fordert der Bauherr jedes Gremium, das der Abnahmekommission angehören muss, auf, einen Vertreter zu benennen. Dies muss innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt der Aufforderung geschehen.
2. Die Kommission. Der Bauträger beruft die Kommission ein, führt den Vorsitz und trägt die Kosten für deren Arbeit. Bei Häusern der Kategorien II und III gehören der Kommission der Planer, der technische Bauleiter, der Bauunternehmer, ein Vertreter der Gemeinde und, falls in den Versorgungsunterlagen vorgeschrieben, Vertreter der Versorgungsunternehmen an. Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht beteiligt, wenn eine Privatperson das Haus für den privaten Gebrauch errichtet hat.
3. Ist-Maße. Eine Vermessung, bei der die tatsächlichen Abmessungen, Geschosse, Höhen, Flächen und die Lage des Hauses auf dem Grundstück erfasst werden, ist obligatorisch, und der Bericht der Kommission muss den auf e-cadastre.am generierten Messpaketcode enthalten.
4. Position des Designers. Der Konstruktionsleiter gibt spätestens am vierten Werktag nach Konstituierung der Kommission eine Stellungnahme zu etwaigen Abweichungen, deren Umfang und deren Notwendigkeit ab.
5. Bewertung der Kommission. Die Mitglieder beurteilen die Konformität innerhalb von 5 Werktagen für Kategorie II, 10 Werktagen für Kategorie III und 20 Werktagen für die Kategorien IV und V. Ein Mitglied, das eine Beurteilung nicht fristgerecht abgibt, stoppt den Prozess nicht automatisch.
6. Abzeichnungen. Die Aufsichtsbehörde und andere beteiligte Stellen geben ihre Schlussfolgerungen innerhalb von drei Tagen für die Kategorien II und III und innerhalb von fünf Tagen für die Kategorien IV und V ab.
7. Anwendung. Innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Kommissionsvertrags stellt der Bauträger einen elektronischen Antrag auf dem Formular 3-3-1 und fügt den Kommissionsvertrag, die Liste der Bestandsdokumente (oder einen positiven technischen Untersuchungsbericht, sofern die Vorschriften dies zulassen) sowie Quittungen für die Fertigstellungs- und Betriebskosten der Wohnanlage bei.
8. Entscheidung. Der Gemeindevorsteher stellt die kombinierte Fertigstellungs- und Betriebsgenehmigung innerhalb von drei Tagen nach Antragstellung für die Kategorien II und III und innerhalb von fünf Tagen für die Kategorien IV und V aus.

Einige dieser Fristen werden in Arbeitstagen, andere in Kalendertagen angegeben; die Angabe „Arbeitstag“ wird in der Entscheidung lediglich für die Position des Planers und die Gutachten der Kommission verwendet. Seit Inkrafttreten des Gesetzes HO-402-N am 30. August 2026 gilt eine Gemeinde, die die Entscheidungsfrist in einer Grundstücksangelegenheit versäumt, als ablehnend; eine Gemeinde, die keine Stellungnahme abgibt, hat somit keine Genehmigung erteilt.

Unser Leitfaden zu Immobilienbauprojekten in Armenien umfasst die Phasen vor der Fertigstellung.

Ersteintragung im Kataster: Dokumente, Gebühren, Termine

Die Fertigstellungsbescheinigung bildet die Grundlage für die Eintragung des Eigentumsrechts des Hausbesitzers. Das Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten nennt neben dem allgemeinen Antrag und der Identifikation vier Dokumente für die Registrierung eines fertiggestellten Gebäudes:

• das ordnungsgemäß genehmigte Bauvorhaben;
• das Baufertigstellungsgesetz;
• die Adresszuweisungsentscheidung der Gemeinde;
• die Messdokumente.

Die architektonische Planung ist nicht mehr in dieser Liste enthalten, und die Baugenehmigung wird für ein bereits fertiggestelltes Gebäude nicht mehr separat aufgeführt. Ihr Eigentumsrecht an dem Grundstück, auf dem sich das Haus befindet, muss bereits festgestellt sein. Wenn die Gemeinde das Projekt, die Fertigstellungsbescheinigung und die zugehörigen Dokumente elektronisch an das Kataster übermittelt, gelten diese rechtlich als eingereicht, sodass Sie nicht unbedingt selbst neue Papierkopien hochladen müssen. Die Adressregistrierung auf Grundlage des Gemeindebeschlusses ist kostenlos.

Das Gesetz erlaubt auch die Eintragung des Eigentums allein mit der Fertigstellungsurkunde, wobei gleichzeitig eine Nutzungsbeschränkung eingetragen und mit der Erteilung der Betriebsgenehmigung aufgehoben wird. Bei einem freistehenden Haus spielt dies selten eine Rolle, da beide Dokumente üblicherweise zusammen in einer Urkunde ausgestellt werden.

Die USD-Angaben basieren auf dem aktuellen Hauskurs von 361.36 AMD pro USD (Zentralbankkurs vom 19. Oktober 2026). Die staatliche Gebühr beträgt 1,000 AMD, da die Registrierung eines Neubaus durch einen Selbstbauer eine Eigentumsregistrierung darstellt, die nicht auf einem Kauf oder einem Gerichtsbeschluss beruht. Nach einem Kauf erhöht sich die Gebühr auf 20,000 AMD. Daher rühren die insgesamt angegebenen 45,000 AMD (ca. 125 USD) für reguläre Hausregistrierungen. Der zweistündige Service ist Rechten vorbehalten, die sich aus Transaktionen an bereits als separate Einheit registrierten Grundstücken ergeben. Daher kann er bei der Erstregistrierung eines Neubaus nicht in Anspruch genommen werden, selbst wenn das Grundstück bereits registriert ist. Die Gebühren decken ausschließlich die Registrierung ab; Vermessung, Gutachten und Gemeinschaftsbeiträge sind separat zu entrichten.

Auf der Website des Katasters heißt es, die erstmalige Eintragung von Rechten sei kostenlos. Diese Aussage gilt jedoch nicht generell für Neubauten. Die gesetzliche Befreiung betrifft Wohngrundstücke und landwirtschaftliche Flächen, die vor dem 1. März 1998 erworben und seitdem nicht registriert wurden. Eine beschleunigte Registrierung ist ausgeschlossen. Für Grundstücke in Siedlungen entlang der staatlichen Grenz- und Hochgebirgslisten wird die Servicegebühr um 50 % reduziert. Unser Leitfaden zur erstmaligen Grundstücksregistrierung und zum elektronischen Kataster erläutert diese Befreiung für Grundstücke vor 1998.

Die Befreiung von der Grundsteuerpflicht gilt nicht für die erste Registrierung einer Einzelperson.

Das seit dem 30. August 2026 geltende Gesetz HO-407-N verpflichtet Privatpersonen, die Grundsteuer für ein Grundstück vor den meisten Eintragungen zu entrichten. Die erste staatliche Eigentumseintragung ist jedoch ausdrücklich ausgenommen. Ein Bauherr, der sein neues Haus auf seinen Namen eintragen lässt, benötigt daher keine Bescheinigung über die Entrichtung der Grundsteuer. Für ein Unternehmen, das ein Haus eintragen lässt, gilt diese Ausnahme nicht: Es muss die Grundsteuer für all seine steuerpflichtigen Immobilien in der Gemeinde entrichten. Die weitergehende Regelung wird im Artikel „ Grundsteuer blockiert derzeit die Eintragung in Armenien“ erläutert.

Abweichungen von Genehmigungsauflagen und ungenehmigte Bauten: Was eine Geldstrafe bewirkt und was nicht.

Ein Haus, das von der genehmigten Planung abweicht, fällt in eine von zwei Kategorien. Nicht wesentliche Abweichungen, die den Bestimmungen des Beschlusses 596-N entsprechen, werden vom Bauleiter oder einem zugelassenen Architekten geprüft und im Rahmen des Fertigstellungsverfahrens behandelt. Jede Abweichung, die über diese Bestimmungen hinausgeht, ist wesentlich. Eine wesentliche Abweichung verhindert die positive Abnahme, bis sie behoben ist; der Bauherr hat dann eine Frist, den Mangel zu beheben und einen neuen Antrag zu stellen. Läuft diese Frist ab, ohne dass die positive Abnahme erfolgt ist, beantragt der Gemeindevorsteher beim Katasteramt, das Gebäude als nicht genehmigt eintragen zu lassen.

Der Besitz einer Baugenehmigung schützt ein Haus daher nicht davor, als ungenehmigter Bau eingestuft zu werden: Ein Bauvorhaben, bei dem wesentliche Verstöße gegen die Genehmigungsbedingungen oder gegen städtebauliche Normen vorliegen, gilt gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Ordnungswidrigkeitengesetz als ungenehmigter Bau.

Die Zahlung der Geldbuße legalisiert das Haus nicht. Das Ordnungswidrigkeitengesetz sieht vor, dass eine Ordnungswidrigkeitsstrafe den Zuwiderhandelnden nicht von der Pflicht befreit, deren Verletzung zu dieser Strafe geführt hat. Der Kassationsgerichtshof wandte dieselbe Logik im Fall Feliks Mekhakyan gegen die Stadtverwaltung Jerewan (Rechtssache ՎԴ/1961/05/15, 7. April 2018) an und entschied, dass die Haftung für die Fortsetzung ungenehmigter Bauarbeiten nicht davon abhängt, ob die vorherige Geldbuße bezahlt wurde.

Die Durchsetzung wurde am 30. August 2026 verschärft:

• Das Gesetz HO-405-N erlaubt schriftliche Aufforderungen zum Abriss oder zur Wiederherstellung nicht genehmigter, nicht legalisierter Bauwerke und nicht genehmigter Anbauten auf Privatgrundstücken, wobei in der Regel eine Frist von einem Monat zur Erfüllung eingeräumt wird;
• Mit dem Gesetz HO-398-N wurde die automatische Aussetzung bestimmter Entscheidungen in Bezug auf Arbeitsstopp, Legalisierungsverweigerung und schriftliche Aufforderungen durch einen Einspruch abgeschafft.
• Mit dem Gesetz HO-406-N wurden Straftatbestände für das Ignorieren einer Aufforderung zum Abriss oder zur Wiederherstellung von Privatgrundstücken sowie für die Fortsetzung von Arbeiten nach einer kommunalen Aussetzung eingeführt.

Das Gesetz HO-331-N (in Kraft seit dem 18. Juli 2026) schuf separat einen außerordentlichen Mechanismus zur Legalisierung bestimmter ungenehmigter Bauten auf Privatgrundstücken. Anträge mussten bis zum 30. Dezember 2027 eingereicht werden, die Bearbeitung durch die Regierung erfolgte bis zum 20. Februar 2028. Es handelt sich um einen einmaligen Legalisierungsweg mit eigenen Bedingungen, der die reguläre Fertigstellung nicht ersetzt. Der operative Status der Umsetzungsmaßnahmen ist noch nicht geklärt. Die Abrissbestimmungen werden ausführlich in unserem Artikel über illegales Bauen und die Einmonatsfrist für den Abriss erläutert.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Haus die Kriterien für das vereinfachte Verfahren erfüllt oder ob eine Abweichung erforderlich ist, lassen Sie die Genehmigung, den genehmigten Entwurf und die Messungen des Vermessers überprüfen, bevor Sie den Antrag einreichen; unser Immobilienteam übernimmt die Fertigstellung und Erstregistrierung für Eigentümer in Armenien und im Ausland.

Häufig gestellte Fragen

Letzte Aktualisierung: 28. Oktober 2026