Im Überblick
- Besucherankünfte im Jahr 2025: 12.5 Millionen (+11.4 % gegenüber 2024) – 10.8 Mio. Kreuzfahrten, 1.7 Mio. Flugreisen
- BIP 2025: ~16.1 Milliarden USD (Wachstum 4.5 %)
- Mittlerer Verkaufspreis in Nassau im 1. Quartal 2026: USD 514,000
- Nationaler Bruttomietertrag: ~ 6.52%
- Mindestinvestition für EPR: BSD 1,000,000 (gültig ab 1. Januar 2025; Haltefrist: 10 Jahre)
- Mehrwertsteuer auf Immobilienübertragungen: 2.5 % bis 10 % gestaffelt nach Wert (keine separate Stempelsteuer auf Immobilien)
- Genehmigungen für ausländische Käufer: Einreichung ausschließlich online über das BIA-Portal seit dem 1. Dezember 2024
- Typische Haltungskosten: 3 %–4.5 % des Immobilienwerts pro Jahr (Steuern + Versicherung + Hausgeld)
Immobilieninvestitionen auf den Bahamas vereinen eine starke Tourismusnachfrage mit einem stabilen Offshore-Markt und der Nähe zu den Vereinigten Staaten. Rekordhohe Besucherzahlen im Jahr 2025, ein digitalisierter Prozess für ausländische Eigentümer, aktualisierte Aufenthaltsbestimmungen und ein Mehrwertsteuersystem, das die traditionelle Grunderwerbsteuer ersetzt hat, machen die Jahre 2025–2026 zu einem entscheidenden Zeitraum für die Bewertung des bahamaischen Immobilienmarktes.
Dieser Leitfaden behandelt das makroökonomische Bild, die Marktbedingungen auf den einzelnen Inseln, die Bestimmungen zum ausländischen Eigentum, Aufenthaltsgenehmigungsprogramme, den gesamten Steuerrahmen, Mietrenditen und Haltekosten – alles, was ein ausländischer Investor vor einer Kapitalanlage benötigt.
Überblick über den Immobilienmarkt der Bahamas
Die Bahamas starteten mit einem Rekordtourismus und einer anhaltenden Finanzierungstätigkeit in das Jahr 2026 – zwei Säulen, die die Nachfrage nach Immobilien im gesamten Archipel stützen.
- Tourismus: Die internationalen Ankünfte erreichten im Jahr 2025 12.5 Millionen, ein Anstieg von 11.4 % gegenüber dem Vorjahr. Davon entfielen 10.8 Millionen (+13.8 %) auf See- und Kreuzfahrtpassagiere, während die Ankünfte per Flugzeug bei etwa 1.7 Millionen lagen.
- BIP: Das nominale BIP erreichte im Jahr 2025 schätzungsweise 16.1 Milliarden US-Dollar (4.5 % Wachstum) und bietet damit ein solides makroökonomisches Umfeld für die Wohnungs- und Bauzyklen.
- Hypothekenaktivitäten: Die Auszahlung neuer Wohnbauhypotheken belief sich im ersten Halbjahr 2025 auf insgesamt 126.1 Millionen BSD, ein Anstieg von 3.7 % gegenüber dem Vorjahr, was auf eine anhaltende Verfügbarkeit von Käuferfinanzierungen hindeutet.
- Preisentwicklung: Der mittlere Verkaufspreis in Nassau/New Providence lag im ersten Quartal 2026 bei 514,000 USD (Durchschnitt 1,145,324 USD), nach einem Höchststand von 850,000 USD im ersten Quartal 2025 – was auf eine Normalisierung nach einer Häufung von Transaktionen mit hohem Wert hindeutet.
Wichtige politische Neuerungen für Immobilieninvestoren
| Richtlinienaktualisierung | Effektiv | Auswirkungen für Investoren |
|---|---|---|
| Genehmigungen nach dem Landbesitzgesetz – Einreichung ausschließlich online über das BIA-Portal | 1 Dec 2024 | Scannen Sie Ihre Identitäts- und Unternehmensdokumente; Papierformulare werden nicht mehr angenommen. |
| Die Mindestinvestition für EPR wurde auf 1,000,000 BSD mit einer Haltefrist von 10 Jahren erhöht. | Januar 1 2025 | Höhere Kapitalschwelle; Schenkungsurkunden ausgeschlossen; 90-tägige Zahlungsfrist |
| Strafe für die Nichtmeldung der Mehrwertsteuer durch den Immobilienmakler – 3 % des Kaufpreises | 1 Juli 2025 | Abschnitt 47C: Beauftragte müssen die vorgeschriebene Erklärung innerhalb von 30 Tagen nach der Übertragung einreichen, andernfalls droht ihnen eine Strafe. |
| Grunderwerbsteuer auf Immobilienübertragungen – vollständig befreit | Aktuelles Recht | Der zweite Anhang des Stempelgesetzes 2024 befreit Übertragungsurkunden von der Stempelsteuer; die Mehrwertsteuer ist die einzige Übertragungssteuer. |
Tourismus und Nachfragetreiber
Der Tourismus ist der wichtigste Nachfragetreiber für Wohnraum auf den Bahamas – insbesondere für Kurzzeitmieten, Markenresidenzen und Zweitwohnungen, die man unkompliziert nutzen kann. Die erwarteten 12.5 Millionen Besucher im Jahr 2025 verstärkten die Nachfrage in den Touristenzentren und Ferienorten und stützten so die Übernachtungspreise und die Auslastung über alle Saisons hinweg.
Leistung von Hotels und Ferienwohnungen (2025)
| Metrisch | Hotellerie | Ferienwohnung |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Belegung | 74% | 47.6 % (gesamter Ort); 48.5 % (vergleichbar mit Hotels) |
| ADR / Übernachtungspreis | USD 280–450 | Durchschnittlich ca. 251 USD |
| Bemerkenswerte Inselvarianz | - | Exuma 61.0 % Auslastung; Grand Bahama 43.5 % |
Kurzfristige Mietregelung
Auf den Bahamas ist eine Registrierung für alle Mietaufenthalte bis zu 45 Tagen verpflichtend. Vermieter benötigen sowohl eine Gewerbelizenz als auch eine Tourismuslizenz (Ministerium für Tourismus und Luftfahrt), müssen sich beim Finanzamt registrieren und die Mehrwertsteuerpflichten gemäß dem Mehrwertsteuergesetz erfüllen. Die Regierung hat Avenu mit der Überwachung der Einhaltung dieser Vorschriften beauftragt – nicht registrierte Vermieter müssen mit Geldstrafen rechnen. Diese Regelungen wurden im März 2023 eingeführt und bis 2025/2026 verschärft.
Marktanalyse für jede Insel
Nassau und New Providence
Nassau ist das touristische und wirtschaftliche Zentrum der Region. Der mittlere Verkaufspreis lag im ersten Quartal 2026 bei 514,000 USD, der Durchschnittspreis bei 1,145,324 USD. Zu den wichtigsten Projekten zählen die 700 Millionen USD teure Erweiterung des Baha Mar (345 Hotelzimmer plus 77 Markenresidenzen, geplante Fertigstellung 2029) und das Aqualina at Cable Beach (60 Residenzen, Phase 2 ca. 2025). Nassau bietet etablierte Märkte für Eigentumswohnungen und Villen, die Nähe zu internationalen Schulen und Dienstleistungen sowie eine gut ausgebaute Infrastruktur für Kurzzeitvermietungen. Die geschätzten Bruttomietrenditen liegen bei 5–7 %.
Exuma und die Exuma-Inseln
Die attraktive Freizeitlage und die exklusiven Inseln locken Zweitwohnungsbesitzer an, die Wert auf direkten Wasserzugang und exklusive Resortanlagen legen. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt derzeit bei ca. 1.995 Millionen US-Dollar, wobei die durchschnittlichen Verkaufspreise im ersten Quartal 2025 voraussichtlich 3 Millionen US-Dollar erreichen werden. Die Preise für Grundstücke am Wasser reichen von ca. 60,000–100,000 US-Dollar für weniger begehrte Parzellen bis hin zu 10–45 Millionen US-Dollar für Inseln und Anwesen. Die Auslastung der Ferienvermietung liegt bei beachtlichen 61.0 % – dem höchsten Wert unter den größeren Inseln.
Abaco
Der Wiederaufbau nach Hurrikan Dorian hat bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit bewiesen und bis 2026 neue Dynamik erhalten. Treasure Cay befindet sich unter einem neuen Bauträger in einer aktiven Phase der Wiederbelebung, und zu den Infrastrukturverbesserungen gehören solarbetriebene städtische Wasserversorgungssysteme in Marsh Harbour. Der Fokus liegt weiterhin auf Wassersportmöglichkeiten, Yachthäfen und Küstengemeinden, die Käufer mit einem besonderen Lebensstil anziehen.
Eleuthera und Harbour Island
Exklusive Boutique-Destinationen sind aufgrund ihrer Strandlage und der geringen Bebauungsdichte sehr begehrt. Die Preise für Immobilien auf Harbour Island reichen von 1.8 Millionen US-Dollar bis über 21 Millionen US-Dollar, wobei der Schwerpunkt im Bereich von 3 bis 11 Millionen US-Dollar liegt. Immobilien am Wasser auf Eleuthera werden typischerweise zwischen 2 und 6 Millionen US-Dollar gehandelt.
Bimini
Der Wochenendmarkt in der Nähe von Florida bietet Resort-Annehmlichkeiten wie einen Yachthafen. Resorts World Bimini ist weiterhin in Betrieb und verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 verbesserte Umsätze, obwohl Genting die Gesamtleistung als finanziell unterdurchschnittlich bezeichnet. Ein staatlich geförderter Flughafenausbau in Höhe von 70 Millionen US-Dollar ist im Gange und dürfte die Erreichbarkeit und die Immobilienwerte verbessern.
Grand Bahama
Eine wertorientierte Option mit dualer Lage in Wohngebieten und Industrie-/Logistik-/Freihandelszone. Die von Maklern gemeldeten Mietrenditen liegen bei 8–10 % oder höher – deutlich über dem Nassau-Durchschnitt von 5–7 %. Die Erholung nach dem Hurrikan setzt sich fort, mit einem verbesserten Angebot an Freizeitimmobilien in ausgewählten Teilmärkten. Dies macht dies zum günstigsten Einstiegspunkt im Archipel für renditeorientierte Anleger.
Andros und die Out Islands
Neue Konzepte für Ökotourismus und Privatinseln gewinnen an Bedeutung. Das Potenzial des Ökotourismus ist allgemein anerkannt, konkrete Entwicklungsprojekte für 2025–2026 sind jedoch noch rar. Eine sorgfältige Prüfung der Infrastruktur ist unerlässlich – Versorgungseinrichtungen, Zufahrtsmöglichkeiten und Versicherungsschutz variieren erheblich.
Mietrenditen und Haltekosten
Bruttomietrenditen nach Insel
| Standort | Geschätzter Bruttoertrag | Notizen |
|---|---|---|
| Nationaler Durchschnitt | ~ 6.52% | Globaler Immobilienführer, Mitte 2025 |
| Nassau / New Providence | 5-7% | Etablierter Markt; höhere Immobilienwerte drücken die Renditen |
| Grand Bahama / Freeport | 8–10 %+ | Niedrigere Einstiegspreise; Nachfrage nach Logistik-/Freihandelszonen stützt die Auslastung |
| Exuma | Variiert stark | 61 % Kurzzeitvermietungsauslastung; extrem hohe Immobilienwerte begrenzen die Rendite. |
Nationale STR-Leistungsdaten (Anfang 2026): Median des jährlichen Umsatzes ca. 47,000–48,000 USD, durchschnittliche Auslastung 53 % und durchschnittlicher Tagespreis ca. 251 USD.
Jährliche Haltungskosten
| Kostenkategorie | Vom Eigentümer verwendet | Nicht-Eigentümer / Mieter |
|---|---|---|
| Grundsteuer | ~0.25–0.8 %/Jahr | ~1.0–1.75 %/Jahr |
| Versicherung | 1–3 %/Jahr (das Hurrikan- und Überschwemmungsrisiko variiert je nach Insel und Höhenlage) | |
| HOA-/Wohneigentumsgebühren | 0.75–2.4 %/Jahr (Eigentumswohnungen und Ferienanlagen) | |
| Kombinierte Schätzung | ~2–4 %/Jahr | ~3–4.5 %/Jahr |
Bestimmungen zum ausländischen Eigentum und Genehmigungen nach dem Landbesitzgesetz
Ausländer können in den Bahamas Immobilien erwerben, sofern dies dem International Persons Landholding Act (IPLA) unterliegt. Ab dem 1. Dezember 2024 müssen alle Anträge elektronisch über das SharePoint-basierte Portal der Bahamas Investment Authority (BIA) eingereicht werden – Papieranträge werden nicht mehr akzeptiert.
Wann eine Genehmigung erforderlich ist
- Unter 5 Hektar, Wohnnutzung: Nur Registrierung – keine Genehmigung erforderlich
- 5 Hektar oder mehr oder jede gewerbliche Nutzung: Vollständige IPLA-Genehmigung erforderlich
- Es gibt keine generellen Verbote für ausländisches Eigentum auf Insel- oder Zonenebene.
Checkliste der IPLA-Antragsunterlagen
- Gesetzliches IPLA-Zeitplanformular (unterzeichnet vom nicht-bahamaischen Antragsteller oder dessen Anwalt)
- Identitätsnachweis – Reisepass, Geburtsurkunde, Heiratsurkunde
- Kopie der Übertragungs- oder Eigentumsurkunden
- Kopie des Lageplans mit Angabe von Größe und Lage
- Grundsteuer-Veranlagungsnummer (sofern zutreffend)
- Nachweis über die RPT-Zahlung (gegebenenfalls aktuell)
- Für Unternehmen: Gründungsurkunde plus Due-Diligence-Unterlagen pro wirtschaftlich Berechtigtem
- Kopie der Eigentumsübertragungsurkunde mit Nachweis der Stempelsteuerzahlung und Beleg (Registrierungen nach dem Erwerb)
- Zahlung von Regierungsgebühren
Checkliste zur Käuferkonformität
- Ziehen Sie frühzeitig einen Anwalt vor Ort hinzu, um die Eigentumsverhältnisse zu prüfen und die Vertragsbedingungen zu klären.
- Prüfen Sie, ob für Ihre Transaktion eine IPLA-Genehmigung erforderlich ist, und reichen Sie diese über das Online-System der BIA ein.
- Koordination der Bank-KYC-Prüfungen, der Dokumentation zur Herkunft der Gelder und der Treuhandvereinbarungen
- Stimmen Sie die Abschlussdaten mit den Umsatzsteuerangaben ab, um die Strafe gemäß Abschnitt 47C zu vermeiden.
- Stresstest der Haltungskosten (Versicherung, Hausverwaltung/Wohnungseigentumsverwaltung, Hurrikanschutz) und der Immobilienverwaltung
- Planen Sie Vorlaufzeit in Ihren Abschlusszeitplan ein – die Genehmigungszeiten variieren je nach Vollständigkeit des Antrags.
Residenz- und Investorenprogramme
Wirtschaftlicher Daueraufenthalt (EPR)
Die Mindestinvestitionssumme wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2025 gemäß dem Einwanderungsänderungsgesetz (Nr. 2) 2024 von 750,000 BSD auf 1,000,000 BSD angehoben. Die Investition muss zehn Jahre lang gehalten werden. Schenkungen sind ausgeschlossen, und Antragsteller müssen die Gebühren nach der Genehmigung innerhalb von 90 Tagen entrichten.
Voraussetzungen für die Teilnahme am EPR-Programm:
- Antragsformular und Anfrageschreiben an den Direktor der Einwanderungsbehörde
- Gültiger Reisepass (beglaubigte Kopie)
- Zwei Passfotos (2×2 Zoll, weißer Hintergrund)
- Originale oder beglaubigte Geburtsurkunde
- Polizeiliches Führungszeugnis – einwandfreier Strafregisterauszug der letzten 5 Jahre, nicht älter als 6 Monate
- Ärztliches Attest – guter Gesundheitszustand, nicht älter als 30 Tage
- Persönliche Referenzen (in der Regel zwei oder mehr)
- Nachweis über eine qualifizierende Investition in Höhe von 1,000,000 BSD (Übertragungsurkunde oder Bestätigung der Zentralbank für Anleihen)
- Verpflichtung zur Aufrechterhaltung der Investition für 10 Jahre
Regierungsgebühren: Ungefähr 15,000–20,000 BSD für den Hauptantragsteller; ungefähr 300 BSD pro Angehörigem. Bearbeitungszeit: 8–12 Monate für einen vollständigen, unstrittigen Antrag (Spanne: 6–18 Monate).
Weitere Wohnmöglichkeiten für Immobilieneigentümer
- Bewohnerausweis für Hausbesitzer: Erhältlich gemäß IPLA für Nicht-Bahamer, die bewohnbare Immobilien besitzen. Jährliche Verlängerung erforderlich. Berechtigt nicht zur Arbeitsaufnahme. Bearbeitungsgebühr ca. 100 BSD (nicht erstattungsfähig); Ausstellungskosten ca. 500 BSD pro Karte.
- Jährliche Aufenthaltserlaubnis: Für Hausbesitzer und Saisonbewohner. Jährlich verlängerbar, ohne Arbeitsrechte. Eine praktische Option für Investoren, die regelmäßig vor Ort sind, aber die EPR-Schwelle nicht erreichen.
- Standard-Daueraufenthaltsgenehmigung: Erreichbar durch Heirat mit einem bahamaischen Staatsbürger (nach 5 Jahren), mindestens 20 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt oder mindestens 10 Jahren im öffentlichen Dienst. Keine Investitionsgrenze – gilt jedoch nicht für die meisten ausländischen Investoren.
Für einen umfassenderen Kontext zur Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsplanung in verschiedenen Rechtsordnungen siehe unsere Leitfäden zu Aufenthaltsgenehmigungen als auch Staatsbürgerschaft.
Steuern auf Immobilientransaktionen
Mehrwertsteuer auf Immobilienübertragungen
Die Mehrwertsteuer hat die traditionelle Stempelsteuer auf Immobilienübertragungen ersetzt. Der zweite Anhang des Stempelgesetzes 2024 befreit ausdrücklich Urkunden über Übertragung, Rückübertragung, Abtretung, Tausch oder sonstige Veräußerung von Immobilien von der Mehrwertsteuer. Der gleiche gestaffelte Mehrwertsteuersatz gilt sowohl für Neubau- als auch für Wiederverkäufe – der Steuersatz richtet sich nach der Art des Erwerbers und der Wertklasse, nicht danach, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt.
| Immobilienwert (BSD) | Mehrwertsteuersatz (bahamaische Privatperson) | Ausländertarif |
|---|---|---|
| Unter $ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ $ 100,000 300,000- | 4% | 10% |
| $ $ 300,000 500,000- | 6% | 10% |
| $ $ 500,000 700,000- | 8% | 10% |
| $ $ 700,000 1,000,000- | 9% | 10% |
| Mehr als $ 1,000,000 | 10% | 10% |
Erstmalige bahamaische Hauskäufer erhalten einen ermäßigten Zinssatz von 4 % für Immobilien im Wert von 300,000 bis 500,000 US-Dollar. Bahamaische Unternehmen zahlen 2.5 % (unter 100 US-Dollar) oder 10 % (alle anderen Werte).
Mehrwertsteuerdurchsetzung – Strafe gemäß § 47C
Gemäß § 47C des Mehrwertsteueränderungsgesetzes (Nr. 2) von 2025 müssen Immobilienmakler innerhalb von 30 Tagen nach jeder Eigentumsübertragung eine vorgeschriebene Erklärung abgeben. Bei Nichteinhaltung wird eine Strafe in Höhe von 3 % des gezahlten oder zu zahlenden Kaufpreises fällig. Diese Regelung trat am 1. Juli 2025 in Kraft und gilt weiterhin. Es handelt sich ausdrücklich um eine Strafe für die Nichtabgabe der Erklärung – nicht um eine allgemeine Strafe für die Nichtabführung der Mehrwertsteuer.
Grundsteuer
| Art der Immobilie | Wertebereich | Jährliche Rate |
|---|---|---|
| vom Eigentümer bewohntes Wohnen | Bis zu ~250,000 $ | Befreit |
| $ $ 250,000 500,000- | 0.625% | |
| Mehr als $ 500,000 | 1.0% | |
| Nicht-Eigentümer / gewerblich | Bis zu 500,000€ | 0.75% |
| 500,000–1.5–2 Mio. USD | 1.0% | |
| Über 1.5 bis 2 Millionen US-Dollar | 1.5% | |
| Unbebautes Land im Besitz von Ausländern | Die ersten 7,000 $ | BSD 100 flach |
| über 7,000 US-Dollar | 2.0% |
Für einen vergleichenden Steuerplanungsansatz in verschiedenen Jurisdiktionen siehe unsere Übersicht auf Steuern.
Der Kaufprozess für ausländische Investoren
Ein diszipliniertes Vorgehen bei der Einhaltung von Vorschriften, der Koordination des Kaufabschlusses und der Auswahl der Insel ist entscheidend für den Erfolg auf dem Immobilienmarkt der Bahamas. Der typische Erwerb verläuft in folgenden Phasen:
- 1. Auswahl und Due-Diligence-Prüfung der Immobilie: Ziehen Sie einen Anwalt vor Ort hinzu, um die Eigentumsverhältnisse zu prüfen, Vermessungen durchzuführen und Umweltverträglichkeitsprüfungen vorzunehmen. Klären Sie Bebauungspläne, Belastungen und etwaige ausstehende Grundsteuerverbindlichkeiten ab.
- 2. Kaufvertrag: Schließen Sie einen Kaufvertrag mit klaren Bedingungen hinsichtlich Preis, Anzahlung (in der Regel 10 %), Konditionen und Abschlusszeitpunkt ab.
- 3. IPLA-Konformität: Prüfen Sie, ob eine IPLA-Genehmigung erforderlich ist (ab 5 Acres oder bei gewerblicher Nutzung). Falls ja, reichen Sie alle erforderlichen Dokumente elektronisch über das BIA-Portal ein.
- 4. Finanzierung und Geldtransfer: Koordinierung der Bank-KYC-Prüfung, der Dokumentation zur Herkunft der Gelder und der Devisenkontrollgenehmigung der Zentralbank der Bahamas für Devisentransfers.
- 5. Schließen: Entrichten Sie die festgelegte Mehrwertsteuer (die einzige Grunderwerbsteuer – keine separate Stempelsteuer). Stellen Sie sicher, dass der Makler die Erklärung gemäß Abschnitt 47C innerhalb von 30 Tagen einreicht. Registrieren Sie die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt.
- 6. Nach Abschluss der Transaktion: Melden Sie sich für die Grundsteuer an, richten Sie eine Hausverwaltung ein, schließen Sie eine Versicherung ab (planen Sie jährlich 1–3 % des Wertes für eine Hurrikanversicherung ein) und beantragen Sie gegebenenfalls eine Home Owner's Resident Card oder EPR.
Für Vergleichsprozesse in anderen Rechtsordnungen konsultieren Sie bitte unsere Leitfäden zu Immobilien Transaktionen und Geschäftsanmeldung.
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer auf den Bahamas Immobilien kaufen?
Wie hoch ist die Mindestinvestition für eine wirtschaftliche Daueraufenthaltsgenehmigung?
Wird beim Kauf von Immobilien auf den Bahamas eine Stempelsteuer erhoben?
Wie hoch sind die jährlichen Unterhaltskosten für eine Mietimmobilie?
Benötige ich eine Lizenz für die Vermietung von Ferienwohnungen?
Welche Insel bietet die besten Mietrenditen?
Letzte Aktualisierung: 29. April 2026. Dieser Leitfaden dient lediglich Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Anlageberatung dar. Gebühren der Regierung, Steuersätze und Programmbedingungen können sich ändern – bitte überprüfen Sie die aktuellen Angaben, bevor Sie Entscheidungen treffen.
