Im Überblick
Entwurfsschwelle: Mindestanlagebetrag von 400,000 € über vier Anlageklassen (Immobilien, Staatsanleihen, zugelassene Fonds, an der BSE notierte Aktien) mit einer Haltedauer von 5 Jahren – nur gemäß dem zurückgezogenen Entwurf.
Immobilienmarkt: Der nationale Durchschnitt liegt bei ca. 1,965 €/m² (+13.8 % im Vergleich zum Vorjahr). Cluj-Napoca führt mit ca. 3,230 €/m², Bukarest mit ca. 2,200 €/m². Das Baugewerbe macht ca. 8 % des BIP aus und ist damit das am höchsten in der EU.
Nichtansässigensteuer: Effektive Mieteinkommensteuer: 8 %. Kapitalgewinnsteuer: 1 % (bei einer Haltedauer von über 3 Jahren) bzw. 3 % (bei einer Haltedauer von bis zu 3 Jahren). Keine Vermögenssteuer.
Ausländisches Eigentum: Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern können Gebäude direkt besitzen, aber kein Land – sie benötigen ein dingliches Recht oder eine rumänische Unternehmensstruktur.
Zuletzt aktualisiert im April 2026
Rumäniens Entwurf für ein Aufenthaltsrecht durch Investitionen – im Volksmund „Goldenes Visum“ genannt – erregte Ende 2025 großes Aufsehen, da er einer der wenigen EU-Vorschläge war, die Immobilienbesitz noch als qualifizierenden Weg zum Aufenthaltsrecht in Betracht zogen. Der Gesetzentwurf wurde jedoch im Dezember 2025 nach negativen Sicherheitsbewertungen vom Parlament zurückgezogen. Dieser Leitfaden untersucht den zurückgezogenen Vorschlag, die Rahmenbedingungen des rumänischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren, die Steuerregelung für Nichtansässige und vergleicht Rumänien mit den aktiven EU-Aufenthaltsrechtsprogrammen durch Investitionen im Jahr 2026.
Rumäniens Goldenes Visum: aktueller Stand (April 2026)
Der von Rumänien vorgeschlagene Gesetzentwurf zum Goldenen Visum (B490/2025) wurde am 9. Dezember 2025 offiziell aus dem Parlament zurückgezogen. Die PNL-Partei zog den Gesetzentwurf nach negativen Einschätzungen des Obersten Nationalen Verteidigungsrates (CSAT), des rumänischen Geheimdienstes (SRI) und des Auslandsgeheimdienstes (SIE) zurück, die allesamt Sicherheitsbedenken hinsichtlich des Programms äußerten.
Bis April 2026 wurde kein Ersatzgesetz eingebracht. Rumänien bietet derzeit kein Aufenthaltsgenehmigungsprogramm durch Investitionen an. Investoren, die rumänische Immobilien speziell für den Erwerb eines Goldenen Visums in Betracht gezogen haben, sollten beachten, dass dieser Weg nicht zur Verfügung steht und es keinen bestätigten Zeitplan für eine Nachfolgeregelung gibt.
Ungeachtet dessen bleibt der rumänische Immobilienmarkt aufgrund seiner fundamentalen Stärken – starkes Preiswachstum, EU-weit führende Bautätigkeit und ein günstiges Steuerregime für Nichtansässige – unabhängig von künftigen Aufenthaltsgenehmigungsprogrammen für ausländische Investoren attraktiv. Für Investoren, deren Hauptziel eine EU-Aufenthaltsgenehmigung ist, bieten sich aktive Programme in Rumänien an. Griechenland, Zypern, Malta und Lettland verfügbar bleiben.
Was der zurückgezogene Entwurf vorschlug
Obwohl der Gesetzentwurf nicht mehr aktiv ist, liefert das Verständnis seiner Inhalte wichtige Informationen für zukünftige Gesetze, die Rumänien möglicherweise einführen wird. Der zurückgezogene Entwurf sah eine Mindestinvestition von 400,000 € und eine fünfjährige Haltefrist über vier zulässige Anlageklassen hinweg vor.
| Berechtigter Vermögenswert (zurückgezogener Wechsel) | Mindestens | Haltezeit |
|---|---|---|
| Rumänische Immobilien | €400,000 | 5 Jahre |
| Rumänische Staatsanleihen | €400,000 | 5 Jahre (Reife) |
| ASF-zugelassene Investmentfonds | €400,000 | 5 Jahre |
| an der Bukarester Börse notierte Aktien | €400,000 | 5 Jahre |
Der Entwurf sah außerdem vor, dass der Ehepartner, die minderjährigen Kinder und die unterhaltsberechtigten Eltern des Investors jeweils eine gleichwertige fünfjährige Aufenthaltserlaubnis erhalten würden. Nach fünf Jahren ununterbrochenen Aufenthalts könnte der Hauptantragsteller die unbefristete Aufenthaltserlaubnis und anschließend die Staatsbürgerschaft über das reguläre rumänische Einbürgerungsverfahren beantragen – wofür in der Regel insgesamt acht Jahre rechtmäßiger Aufenthalt erforderlich sind.
Für einen Überblick über die allgemeinen EU-Aufenthaltskategorien und Einbürgerungswege werfen Sie einen Blick in unsere Leitfäden. Aufenthaltsgenehmigungen als auch Staatsbürgerschaft.
Überblick über den rumänischen Immobilienmarkt
Der rumänische Immobilienmarkt verzeichnete bis 2025 und auch 2026 ein stetiges Wachstum, gestützt durch eine rege Bautätigkeit, zunehmende Urbanisierung und anhaltende Nachfrage. Wichtige Indikatoren zeichnen das Bild eines aktiven und von Bauträgern zuversichtlichen Marktes.
Baugenehmigungen: Rumänien erteilte im Jahr 2025 37,252 Baugenehmigungen für Wohngebäude, ein Anstieg von 4.4 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Aufwärtstrend signalisiert anhaltendes Vertrauen der Bauträger und ein wachsendes Angebot an neuen Wohnimmobilien in den Großstädten.
Anteil des Baugewerbes am BIP: Das Baugewerbe trägt rund 8 % zum rumänischen BIP bei – der höchste Anteil in der Europäischen Union und deutlich über dem EU-27-Durchschnitt von etwa 5 %. Diese hohe Bedeutung des Sektors spiegelt sowohl die Wohn- als auch die Gewerbebautätigkeit wider und deutet auf einen starken Zufluss von Arbeitskräften und Kapital in den Bausektor hin.
Preisverlauf: Die Immobilienpreise in den rumänischen Großstädten sind in den letzten sechs Jahren um 60 bis 100 % gestiegen. Der nationale Durchschnitt erreichte Ende 2025 rund 1,965 €/m², was einem Anstieg von 13.8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieses Wachstum war breit gefächert, wobei alle größeren Städte zweistellige Zuwachsraten verzeichneten.
Immobilienpreise nach Stadt
| Stadt | Vorhandener Bestand (€/m²) | Neubauten (€/m²) | YoY-Änderung |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 3,227-3,235 € | €3,303 | + 5.1% |
| Junggesellenabschied in | 2,159-2,204 € | €2,500 | + 17.2% |
| Braşov | 2,166-2,228 € | €2,698 | + 11.1% |
| Constanţa | 1,916-1,943 € | €2,058 | + 5.9% |
| Timisoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| Nationaler Durchschnitt | €1,965 | - | + 13.8% |
Daten: Verifizierte Zahlen Ende 2025. Cluj-Napoca ist die teuerste Stadt Rumäniens, während Bukarest mit +17.2 % im Jahresvergleich das schnellste Preiswachstum bei Neubauten verzeichnete.
Für Anleger ergeben sich aufgrund der großen Preisunterschiede zwischen den Städten unterschiedliche Anlagestrategien. Bukarest bietet die höchste Liquidität und den schnellsten Wertzuwachs bei Neubauten. Cluj-Napoca erzielt zwar höhere Preise, die Renditen sind jedoch geringer. Städte wie Timișoara und Constanța bieten günstigere Einstiegspreise bei gleichzeitig attraktiveren Renditechancen.
Mietrenditen und Einkommenspotenzial
Die Bruttomietrenditen in Rumänien sind im europäischen Vergleich weiterhin attraktiv, variieren jedoch je nach Stadt und Objektart erheblich. Im ersten Quartal 2026 lagen die durchschnittlichen Bruttorenditen nach Städten wie folgt: Bukarest erzielte durchschnittlich 7.52 % (wobei in beliebten Vierteln wie Titan, Berceni und Militari 6.0–7.1 % erreicht wurden). Constanța verzeichnete durchschnittlich 6.37 %, Brașov 5.81 %, Timișoara 5.44 % und Cluj-Napoca 4.41 % – letzteres ist auf die höheren Mietpreise in diesen Städten zurückzuführen. Galați bietet mit rund 8.09 % die landesweit höchsten Bruttorenditen.
Die Nettorendite liegt nach Abzug von Grundsteuern, Instandhaltungskosten, Leerstand und Verwaltungskosten in der Regel 1.5 bis 2.0 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Mehrzimmerwohnungen in gefragten Bukarester Vierteln können Bruttorenditen von bis zu 8 % erzielen, insbesondere im Massenmarktsegment.
Für Investoren, die rumänische Immobilien ausschließlich nach ihrem Einkommenspotenzial bewerten, schafft die Kombination aus moderaten Einstiegspreisen und starker Mietnachfrage – bedingt durch Urbanisierung, geringe Hypothekenvergabe und eine junge, berufstätige Bevölkerung – ein grundlegend anderes Profil als die gesättigten westeuropäischen Märkte.
Regeln für ausländisches Eigentum und Transaktionskosten
Nach rumänischem Recht (Gesetz 312/2005 und Artikel 44 der rumänischen Verfassung) können Nicht-EU-Bürger Gebäude und Wohnungen direkt erwerben. Grundstücke hingegen sind ihnen nicht direkt zugänglich. Um die Kontrolle über das Grundstück einer Immobilie zu erlangen, nutzen Nicht-EU-Investoren üblicherweise eine von zwei Strukturen: ein Nutzungsrecht (ein langfristiges Nutzungsrecht, in der Regel 49–99 Jahre) oder eine rumänische Gesellschaft, die den Grundbucheintrag hält, während der Investor Eigentümer der Gesellschaft ist.
EU- und EWR-Bürger können unter Gegenseitigkeitsbedingungen Land besitzen, die seit Rumäniens EU-Beitritt im Jahr 2007 schrittweise liberalisiert wurden.
Transaktionskosten
Die gesamten Transaktionskosten in Rumänien liegen zwischen ca. 5.4 % und 9.2 %, was im westeuropäischen Vergleich moderat ist. Die wichtigsten Bestandteile sind: Notargebühren von 0.44 % bis 2.20 % (vom Käufer zu tragen), Grundbuchgebühren von 0.15 % für Privatpersonen und eine Grunderwerbsteuer von 1 %, wenn die Immobilie länger als drei Jahre im Besitz war, bzw. 3 %, wenn sie drei Jahre oder kürzer im Besitz war. Die Gesamtkosten für den Käufer liegen in der Regel zwischen 1.5 % und 3.2 %, während die Kosten für den Verkäufer inklusive Maklerprovision 5 % bis 9 % erreichen.
Hinweise zur Strukturierung von Immobilienkäufen über eine Kapitalgesellschaft finden Sie in unserem Geschäftsanmeldung als auch Immobilien Ressourcen.
Steuerregelung für ausländische Immobilieninvestoren
Das rumänische Steuerregime für nichtansässige Immobilieninvestoren ist relativ unkompliziert und, im Vergleich zu EU-Standards, investorenfreundlich.
Mieteinnahmen
Nichtansässige zahlen 10 % Einkommensteuer auf 80 % ihrer Bruttomieteinnahmen (ein Pauschalabzug von 20 % wird automatisch angewendet). Dies ergibt einen effektiven Steuersatz von 8 % auf die Bruttomieteinnahmen. Der Pauschalabzug von 20 % ersetzt die bisherige Möglichkeit, Ausgaben einzeln abzurechnen – tatsächliche Ausgaben über 20 % sind für Privatpersonen nicht abzugsfähig.
Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen
Die Kapitalertragsteuer beträgt 1 %, wenn die Immobilie länger als drei Jahre gehalten wurde, bzw. 3 %, wenn sie drei Jahre oder kürzer gehalten wurde. Diese Steuersätze gehören zu den niedrigsten in der EU und bieten langfristige Investoren attraktive Ausstiegsmöglichkeiten.
Jährliche Grundsteuern und Änderungen im Jahr 2026
Die Grundsteuer beträgt mindestens 0.1 % für Wohnimmobilien und 0.5 % für Gewerbeimmobilien. Ab 2026 tritt eine wesentliche Änderung in Kraft: Die fiktive Bemessungsgrundlage für die Immobilienbewertung wurde um 167 % erhöht (von 1,000 auf 2,677 Lei/m² für Betonbauten). Dies führt zu deutlich höheren effektiven Haltungskosten, obwohl die Grundsteuersätze unverändert bleiben. Zusätzlich wird ein Zuschlag von 0.9 % auf Immobilien mit einem Wert von über 2.5 Millionen RON (ca. 500,000 €) erhoben.
Steuerliche Ansässigkeit und Doppelbesteuerung
Der Besitz von Immobilien in Rumänien begründet nicht automatisch eine steuerliche Ansässigkeit. Diese entsteht erst bei einem physischen Aufenthalt von mindestens 183 Tagen innerhalb eines Kalenderjahres in Rumänien oder wenn sich der Mittelpunkt der Lebensinteressen in Rumänien befindet. Investoren, die sich weniger als 183 Tage in Rumänien aufhalten, gelten für rumänische Steuerzwecke weiterhin als Nichtansässige.
Rumänien hat rund 90 Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft, darunter Abkommen mit den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich (ein neues Abkommen trat am 1. Januar 2026 in Kraft), Israel, Russland, China und den Vereinigten Arabischen Emiraten (vollständig ratifiziert und aktiv). Steuerplanungskonzepte, die länderübergreifend anwendbar sind, finden Sie in unserer [Website/Plattform einfügen]. Leitfaden zur Steuerplanung.
Vergleich aktiver EU-Golden-Visa-Programme
Nach dem Rückzug Rumäniens aus dem Programm stehen Investoren, die über Immobilieninvestitionen einen EU-Aufenthaltstitel anstreben, ab April 2026 vier aktive Optionen zur Verfügung.
| Land auswählen | Mindestinvestition in Immobilien | Status |
|---|---|---|
| Griechenland | 250,000 € – 800,000 € (je nach Zone) | Aktives |
| Zypern | 300,000 € + MwSt. | Aktives |
| Malta (MPRP) | ~375,000 € (Kauf) oder 14,000 €/Jahr (Leasing) | Aktives |
| Lettland | 250,000 € + 5 % staatliche Gebühr | Aktives |
| Portugal | Immobilien entfernt (Okt. 2023) | RE-Route gesperrt |
| Spanien | Immobilien entfernt (Apr 2025) | RE-Route gesperrt |
| Irland | - | Programm vollständig geschlossen |
| Ungarn | 250,000 € (nur Fonds, keine direkte Immobilieninvestition) | ausschließlich Fonds |
| Rumänien | 400,000 € (Entwurf zurückgezogen im Dezember 2025) | Zurückgezogen |
Derzeit gibt es keine verbindliche EU-Richtlinie, die Golden-Visa-Programme verbietet. Allerdings hat der anhaltende Druck der Europäischen Kommission und des Parlaments seit 2019 zur Schließung und Verschärfung von Programmen beigetragen, indem die Maßnahmen zur Bekämpfung der Geldwäsche harmonisiert und die Sorgfaltspflichten verstärkt wurden.
Für Investoren, die einen EU-Aufenthaltstitel durch Investitionen anstreben, berät unser Team gerne bei der Programmauswahl in verschiedenen Ländern. Weitere Informationen finden Sie in unseren Leitfäden. Wohnsitz durch Investition als auch Sonderaufenthalt.
Alternative Wege zur rumänischen Aufenthaltsgenehmigung
Obwohl das Goldene Visum nicht verfügbar ist, bietet Rumänien verschiedene reguläre Einwanderungsmöglichkeiten für ausländische Staatsangehörige. Dazu gehören Aufenthaltsgenehmigungen für geschäftliche Zwecke (für Geschäftsführer und Gesellschafter rumänischer Unternehmen), Arbeitsgenehmigungen für Personen mit rumänischen Arbeitsverträgen, Familienzusammenführungsgenehmigungen und Studienaufenthalte. Rumänien verfügt außerdem über ein Visaprogramm für digitale Nomaden, die ortsunabhängig arbeiten. Der allgemeine Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung erfordert fünf Jahre ununterbrochenen legalen Aufenthalts; die Staatsbürgerschaft kann nach insgesamt acht Jahren erworben werden.
Für Investoren, die ein rumänisches Unternehmen gründen und betreiben möchten, bietet die Aufenthaltserlaubnis für geschäftliche Zwecke in Verbindung mit dem Immobilienerwerb sowohl einen Aufenthaltsstatus als auch die Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen – ohne dass die im zurückgezogenen Entwurf des Goldenen Visums vorgesehene Investitionsschwelle von 400,000 € erreicht werden muss.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Rumänien ein Golden-Visa-Programm?
Können Nicht-EU-Bürger in Rumänien Immobilien erwerben?
Welche Steuern zahlt ein Nichtansässiger auf rumänische Mieteinnahmen?
Werde ich durch den Besitz von Immobilien in Rumänien steuerlich ansässig?
Welche EU-Länder bieten noch Immobilien-Golden-Visa an?
Wie hoch sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in Bukarest?
Nächste Schritte
Ob Sie rumänische Immobilien als eigenständige Investition bewerten, EU-Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen in laufenden Programmen prüfen oder eine Aufenthaltserlaubnis für geschäftliche Zwecke in Rumänien in Betracht ziehen, unser grenzüberschreitendes Beratungsteam kann den Immobilienerwerb, die Unternehmensstrukturierung und die Einwanderungsplanung über verschiedene Rechtsordnungen hinweg koordinieren.
