Armenien beendet positive administrative Zurückhaltung im Bereich des Eigentumsrechts ab dem 30. August 2026

Ab dem 30. August 2026 gilt ein Grundstücksantrag in Armenien als abgelehnt, wenn die Behörde ihn nicht innerhalb der gesetzlichen Frist bearbeitet. Das Gesetz HO-402-N, verabschiedet am 3. Juli 2026 und veröffentlicht am 29. Juli 2026, ändert Artikel 48 des Gesetzes über die Grundlagen des Verwaltungshandelns und des Verwaltungsverfahrens dahingehend, dass die Fiktion der Genehmigung für die Legalisierung ungenehmigter Bauten, die Verfügung über und die Nutzung von Staats- und Gemeindeeigentum sowie für städtebauliche Dokumente nicht mehr gilt. Ein zweites, am selben Tag veröffentlichtes Gesetz, HO-409-N, ermöglicht es öffentlichen Grundstückseigentümern, einen abgelaufenen Pachtvertrag bis zum Grundstück unter dem darauf stehenden Gebäude zurückzuschneiden.

Wenn Sie heute einen Legalisierungsantrag, einen Antrag auf Landnutzung durch ein Bundesland oder eine Gemeinde oder ein Planungsdokument bei einer Gemeinde eingereicht haben, ist der Tag, an dem Ihre Entscheidungsfrist abläuft, der Tag, an dem Ihr Antrag abgelehnt wird und Sie Berufung einlegen müssen. Die veröffentlichten Texte finden Sie auf ARLIS: HO-402-N und HO-409-N.

Vier Maßnahmen, ein Tag

Armenien verabschiedete am 3. Juli 2026 vier Reformpakete im Bereich des Eigentumsrechts und setzte diese am 30. August 2026 in Kraft. Dieser Artikel behandelt zwei dieser Pakete. Die anderen beiden werden in separaten Beiträgen erläutert.

• HO-402-N. Verwaltungsstillstand führt nicht automatisch zur Genehmigung von drei Arten von Immobilienanträgen. Siehe unten.
• HO-409-N. Teilweise Beendigung abgelaufener Pachtverträge und unentgeltlicher Nutzungsrechte an staatlichem und kommunalem Land. Siehe unten.
• HO-407-N. Die Freigabe von Grundstücks- und Fahrzeugsteuern ist Voraussetzung für die Katasterregistrierung, die für Organisationen gemeinschaftsweit durchgeführt wird. Siehe Armeniens Grundsteuer blockiert nun die Katasterregistrierung.
• HO-405-N, HO-398-N und HO-406-N. Einmonatige Abrissfrist für ungenehmigte Bauten, wobei Sicherungsmaßnahmen auf Gemeinde- und Staatsgrundstücken untersagt sind. Siehe die neuen Abrissregeln für nicht genehmigte Balkone und Anbauten.

HO-402-N: Wenn offizielles Schweigen zur Verweigerung wird

Artikel 48 des Verwaltungsverfahrensgesetzes legt seit Langem eine Rechtsfiktion für behördliches Nichthandeln fest: Nach Ablauf der gesetzlichen Frist ohne Entscheidung gilt der Antragsteller als bewilligt. Die Verwaltungskammer des Kassationsgerichtshofs hat diese Fiktion wiederholt in Streitigkeiten um kommunale Bauvorhaben und Landvergabe angewendet und die daraus resultierende fiktive Handlung nur auf dem engen Grundsatz der „offensichtlichen Rechtswidrigkeit“ gemäß Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe d) für überprüfbar erklärt. Die Entscheidungen VD/6474/05/22 (20. Januar 2026), VD/6031/05/23 (23. Dezember 2025) und VD/11705/05/21 (15. Dezember 2025) fallen alle unter diese Rechtsprechung. Die Landvergabe nach dem Bodengesetzbuch erfolgte bereits nach dem gegenteiligen Prinzip, wonach Schweigen Ablehnung bedeutete.

Mit HO-402-N wird die Ablehnungslogik auf drei weitere Klassen ausgeweitet und die Standardeinstellung, auf die sich ein Antragsteller jahrelang verlassen konnte, aufgehoben.

Was die neue Regel umfasst

Schweigen führt nun zur Ablehnung in Verfahren zur Legalisierung ungenehmigter Bauten, zur Verfügung über oder Nutzung von Staats- oder Gemeindeeigentum sowie zu städtebaulichen Planungs- und Baudokumenten. Diese dritte Kategorie ist nicht vollständig. Fertigstellungs- und Inbetriebnahmeurkunden sowie Dokumente, die im vereinfachten Verfahren ausgestellt wurden, fallen nicht darunter, da die Fiktion der Genehmigung weiterhin gilt. Diese beiden Ausnahmen sind im Gesetzestext ausdrücklich aufgeführt, sodass ein Antragsteller, dessen Akte unter eine dieser Ausnahmen fällt, wesentlich anders gestellt ist als ein Nachbar, dessen Akte nicht darunter fällt.

Welche Frist gilt für Ihre Akte?

Die allgemeine Bearbeitungszeit für Verwaltungsentscheidungen beträgt 30 Tage. In HO-402-N sind die sektorspezifischen Bearbeitungszeiten für bestimmte Genehmigungsarten nicht aufgeführt. Viele städtebauliche Genehmigungen werden deutlich schneller erteilt. Regierungsbeschluss Nr. 596-N vom 19. März 2015 legt die Bearbeitungszeiten nach Objektkategorie fest: Entwurfsgenehmigung innerhalb von 5, 10 oder 15 Tagen bzw. 10, 15 oder 20 Tagen, wenn technische Auflagen von Versorgungsunternehmen erforderlich sind; Baugenehmigung innerhalb von 3, 5, 10 oder 15 Tagen; und die Abnahmebescheinigung innerhalb von 3 oder 5 Tagen.

Diese Fristen führen nun zur Ablehnung eines Antrags, und eine dreitägige Frist lässt keinerlei Spielraum. Suchen Sie vor dem 30. August die für Ihr Dokument geltende Bestimmung und notieren Sie sich das Datum. Gegen eine nicht genannte Frist kann kein Einspruch eingelegt werden.

Ein technischer Hinweis für alle, die später möglicherweise darüber diskutieren müssen: Der geänderte Artikel 46 besagt, dass Sonderfristen „per Gesetz“ festgelegt werden können, während der Beschluss Nr. 596-N ein Regierungsbeschluss ist, der auf Grundlage der im Stadtentwicklungsgesetz delegierten Befugnisse ergangen ist. HO-402-N hebt diesen Beschluss weder auf noch ändert er ihn, sodass die kürzeren Fristen weiterhin gelten sollten. Diese Wechselwirkung wurde jedoch noch nicht geprüft.

Anträge, die am 30. August bereits anhängig waren, wurden bereits eingereicht.

Artikel 7 der Verordnung HO-402-N wendet den geänderten Artikel 48 auf Verfahren an, die vor Inkrafttreten des Gesetzes eingeleitet wurden. Für Akten, die unter der alten Regelung eingereicht wurden, gibt es keine Bestandsschutzregelung; ein im Juni 2026 eingereichter Antrag, dessen Entscheidungsfrist im September 2026 abläuft, fällt daher eindeutig unter die neue Regelung.

Schwieriger gestaltet sich der Fall, dessen Entscheidungsfrist vor dem 30. August 2026 abgelaufen ist und in dem nach der alten Regelung bereits eine fiktive Genehmigung erfolgt war. Artikel 7 gibt darauf keine Antwort. Er spricht von Verfahren, die vor Inkrafttreten der neuen Regelung „eingeleitet“ wurden, und sagt nichts über die Aufhebung einer bereits rechtskräftig gewordenen Genehmigung aus.

Die plausiblere Auslegung ist, dass die Genehmigung bestehen bleibt. Ein Verwaltungsverfahren ist mit der Verabschiedung des Rechtsakts abgeschlossen, und nach der alten Regelung galt der Rechtsakt mit Ablauf der Frist als verabschiedet – somit gab es am 30. August kein laufendes Verfahren mehr, auf das Artikel 7 Anwendung finden konnte. Die Aufhebung der Genehmigung würde zudem bedeuten, eine neue Regelung rückwirkend anzuwenden, um die Position einer Person zu verschlechtern. Dies ist sowohl durch die Verfassung als auch durch das Gesetz über normative Rechtsakte verboten, und der Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass das Gesetz sowohl Verfahrens- als auch materielle Regeln umfasst. Das Verwaltungsverfahrensrecht sieht eigene Mechanismen zur Aufhebung eines günstigen Rechtsakts vor, auch im Falle einer späteren Gesetzesänderung. Artikel 7 ist nicht als Ersatz dafür gedacht.

Es lassen sich drei Fälle unterscheiden. Wenn die Frist vor dem 30. August abgelaufen ist und die alten Bedingungen erfüllt waren, bleibt die Genehmigung bestehen. Wenn der Antrag vor dem 30. August eingereicht wurde, die Frist aber erst danach abläuft, gilt die neue Regelung, und Schweigen gilt als Ablehnung. Und wenn die angenommene Handlung offensichtlich nichtig gewesen wäre, kam es von vornherein nicht zu einer Genehmigung.

Nichts davon wurde bisher gerichtlich geprüft. Wer sich auf eine stillschweigende Genehmigung verlässt, sollte sich diese jetzt von der Behörde schriftlich bestätigen lassen, solange der Sachverhalt lediglich ungeklärt und nicht aktiv umstritten ist.

Einspruch gegen eine fingierte Ablehnung

Es stehen zwei Wege zur Verfügung, die auch parallel verfolgt werden können. Der administrative Weg ist eine Beschwerde bei der zuständigen Behörde oder deren übergeordneter Stelle gemäß Artikel 71 des Verwaltungsverfahrensgesetzes. Der gerichtliche Weg ist eine Verpflichtungsklage beim Verwaltungsgericht, mit der das Gericht aufgefordert wird, die Behörde zur Ausstellung des zurückgehaltenen Rechtsakts zu verpflichten. Diese Klage basiert auf den Artikeln 67 und 72 der Verwaltungsprozessordnung.

Keine der beiden Regelungen ist so eindeutig, wie sie scheint. HO-402-N legt nicht fest, wann die Frist nach Artikel 71 bei einer fingierten Ablehnung aufgrund von Schweigen beginnt, und ändert Artikel 71 auch nicht, um dieses Problem zu lösen. Artikel 71 sieht eine Frist ab dem Inkrafttreten eines Rechtsakts und eine weitere ab dem Zeitpunkt der Untätigkeit der Behörde vor. Eine fingierte Ablehnung erfordert kein unterzeichnetes Dokument und muss nicht mitgeteilt werden, sodass kein Rechtsakt in Kraft treten kann – was auf die Untätigkeit als Auslöser und den Ablauf der Entscheidungsfrist ab dem Folgetag hindeutet.

Der Rechtsweg ist nicht unbedingt sicherer. Artikel 72 sieht eine zweimonatige Frist ab dem Zeitpunkt vor, an dem der Antragsteller von der Ablehnung Kenntnis erlangt. Handelt es sich bei der Ablehnung um eine juristische Fiktion und nicht um ein Dokument, ist der Zeitpunkt der Kenntniserlangung selbst ungeklärt.

Bis ein Gericht eine der beiden Fragen geklärt hat, sollten beide Fristen ab dem Tag nach Ablauf der Entscheidungsfrist im Kalender eingetragen und die Einreichung rechtzeitig innerhalb dieser Fristen vorgenommen werden. Auf eine Benachrichtigung zu warten, zu deren Versand das Gesetz keine Verpflichtung vorschreibt, ist eindeutig die schlechteste Option.

Neue Fristen in kommunalen Verfahren

HO-402-N regelt auch die steuerlichen und nichtsteuerlichen Verfahren der Kommunalverwaltungen. Betroffene haben zwei Wochen Zeit, der Behörde zu antworten; diese Frist kann auf Antrag um weitere zwei Wochen verlängert werden. Das Verfahren selbst muss innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen sein. Reichen die schriftlichen Unterlagen nicht aus, kann die Behörde eine mündliche Anhörung ansetzen. Da dies im Ermessen der Behörde liegt, sollten Sie die Anhörung schriftlich beantragen und begründen, falls Ihr Fall auf Tatsachen beruht, die in der Akte nicht erfasst sind.

HO-409-N: Teilweise Beendigung abgelaufener Pachtverträge für öffentliches Land

HO-409-N fügt Artikel 35(8) in das Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten ein. Er befasst sich mit einer spezifischen und häufigen Situation in Armenien: Ein Pacht- oder Nutzungsrecht an staatlichem oder kommunalem Land ist erloschen, und ein Gebäude oder Bauwerk, das nicht dem Grundstückseigentümer gehört, steht noch immer auf einem Teil dieses Landes. Bislang herrschte zwischen dem erloschenen Recht und dem Gebäude eine schwierige Pattsituation. Artikel 35(8) ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, die Löschung des Rechts an dem Teil des Grundstücks zu beantragen, der nicht vom Gebäude eingenommen wird, während das Recht an dem Grundstück, auf dem das Gebäude steht, im Grundbuch bestehen bleibt.

Wie der Mechanismus funktioniert

Der Grundstückseigentümer leitet das Verfahren ein. Die Eintragung erfolgt beim Katasterausschuss auf Grundlage eines Verwaltungsbeschlusses der zuständigen Behörde sowie eines aktualisierten Flurstücksteilungs- und Abgrenzungsplans und wird als Änderung des vom bestehenden Recht umfassten Bereichs erfasst. Artikel 35 Absatz 8 übernimmt die in Artikel 35 Absatz 3 und Artikel 35 Absätze 5 bis 7 enthaltenen Benachrichtigungs- und Verlängerungsvorschriften, sodass der Inhaber des auslaufenden Rechts nicht ohne Verfahren aus dem Register gelöscht wird.

Was schützt den Gebäudeeigentümer?

Das Eigentum am Gebäude bleibt von diesem Mechanismus unberührt. Ihm liegen drei weitere Schutzmechanismen zugrunde, die bereits vor HO-409-N bestanden. Artikel 204 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in Verbindung mit dem Grundstücksgesetzbuch, verknüpft die Grundstücksrechte an der Gebäudegrundfläche untrennbar mit dem Eigentum am Gebäude. Die Artikel 210 bis 215 des Bürgerlichen Gesetzbuches gewähren gesetzliche Dienstbarkeiten und Zugangsrechte, wenn ein abgetrennter Teil das Gebäude andernfalls von der Straße oder von Versorgungsleitungen abschneiden würde. Die der Registrierung zugrunde liegende Verwaltungsentscheidung ist vor dem Verwaltungsgericht anfechtbar, sodass eine engere Abgrenzung als tatsächlich erforderlich angefochten werden kann.

Rahmenplan für die Umsetzung

Der Mechanismus basiert auf einem von der Regierung vorgegebenen Teilungsplan. Ein allgemeiner Rahmen existiert bereits in Regierungsbeschluss Nr. 1028-N vom 24. Juli 2025. Dieser erscheint auf den ersten Blick angemessen: Er schreibt vor, dass jedes Gebäude auf einem Grundstück dargestellt werden muss, Gebäude, die nicht dem Grundstückseigentümer gehören, separat zu kennzeichnen sind, Flächen, die von einem Nicht-Eigentümer aufgrund eines anderen Eigentumsrechts gehalten werden, mit Angabe ihrer Fläche und Rechtsgrundlage zu kennzeichnen sind und ein geteiltes Grundstück in separat nummerierte und vermessene Abschnitte unterteilt ist. Dies entspricht nahezu genau den Anforderungen eines Antrags nach Artikel 35(8), und HO-409-N verpflichtet die Regierung nicht zu weiteren Maßnahmen.

Ob der Katasterausschuss dies in der Praxis als ausreichend erachtet, ist eine andere Frage und unterliegt einem ständigen Wandel. Regierungsbeschluss Nr. 461-N vom 9. April 2026 ändert den elektronischen Einreichungsprozess gemäß Beschluss Nr. 1028-N. Die Änderung tritt in Kraft, sobald die entsprechenden Tools auf der Plattform des staatlichen Registers verfügbar sind, spätestens jedoch am 9. Oktober 2026. Die ersten Anträge nach dem 30. August könnten daher noch mitten in diesem Änderungsprozess eingehen.

Mietverträge, die vor dem 30. August abgelaufen sind

Artikel 35(8) enthält keine Übergangsklausel wie in Artikel 7 der Verordnung HO-402-N vorgesehen. Die Erläuterungen zur Verordnung HO-409-N beschreiben bereits erloschene Rechte als Ziel der Reform. Eine solche Erläuterung hat in der armenischen Gesetzesauslegung Gewicht, ohne den Registerführer zu binden. Es gibt auch eine Auslegung, die den Einwand der Rückwirkung gänzlich ausräumt: Der Ablauf ist ein abgeschlossener Sachverhalt; der Grundstückseigentümer stellt nach dem 30. August einen neuen Antrag, und der Registerführer entscheidet darüber nach dem zu diesem Zeitpunkt geltenden Recht und beendet das Recht prospektiv durch Änderung der eingetragenen Fläche. Nach dieser Auffassung findet keine rückwirkende Anwendung statt. Ob ein Grundstückseigentümer sich auf Artikel 35(8) gegen ein beispielsweise im Jahr 2019 erloschenes Recht berufen kann, ist daher bis zur Bearbeitung solcher Anträge durch den Katasterausschuss offen. Inhaber längst erloschener Rechte an Grundstücken unter ihren Gebäuden sollten davon ausgehen, dass die Regelung für sie gilt und entsprechend handeln.

Was zu tun ist, wenn Sie einen laufenden Antrag oder einen historischen Pachtvertrag haben?

Wenn sich ein Antrag jetzt bei einer Gemeinde befindet

1. Ermitteln Sie die gesetzliche Entscheidungsfrist für Ihren Dokumententyp und berechnen Sie das genaue Ablaufdatum ab dem bestätigten Einreichungsdatum.
2. Liegt dieser Termin nahe am 30. August 2026, drängen Sie auf eine schriftliche Entscheidung im Voraus. Eine ausdrückliche Zusage ist mehr wert als eine vage Formulierung, die möglicherweise überholt ist.
3. Halten Sie Ihre Nachfrage schriftlich fest und bewahren Sie die Empfangsbestätigung auf. Sobald Schweigen Konsequenzen hat, dient ein datierter Nachweis Ihrer Anfrage und des Zeitpunkts als Beweismittel für Ihren Einspruch.
4. Bereiten Sie die Unterlagen für die Verpflichtungsklage im Voraus vor: Antrag, Ablaufdatum, Anspruch und die genaue Handlung, die Sie vom Gericht anordnen lassen möchten. Zwei Monate sind ein kurzer Zeitraum, um diese Unterlagen von Grund auf zusammenzustellen.
5. Prüfen Sie, ob es sich bei Ihrem Dokument um einen Fertigstellungs- oder Inbetriebnahmevorgang handelt oder ob es unter das vereinfachte Verfahren fällt. Ist dies der Fall, gilt die Genehmigungsfiktion weiterhin, und dies hat keine Auswirkungen auf Sie.

Wenn Sie ein Gebäude auf staatlichem oder kommunalem Land besitzen

1. Rufen Sie eine aktuelle einheitliche Referenz vom Katasterausschuss ab und bestätigen Sie das im Mietvertrag oder Nutzungsrecht eingetragene Ablaufdatum.
2. Vergleichen Sie die registrierte Fläche mit der Gebäudegrundfläche. Die Differenz zwischen beiden entspricht dem Grundstück, das gemäß Artikel 35(8) freigegeben werden soll, und ist das Maß für Ihr Haftungsrisiko.
3. Prüfen Sie die Zugänglichkeit. Falls das umliegende Land Ihre einzige Zufahrt zur Straße, zum Parkplatz oder zu Versorgungsanschlüssen darstellt, muss ein Antrag auf Dienstbarkeit gemäß Artikel 210 bis 215 des Bürgerlichen Gesetzbuches gestellt werden, bevor ein Abgrenzungsplan erstellt wird.
4. Verlängern oder schließen Sie das Recht gegebenenfalls neu ab. Ein aktiver Mietvertrag beseitigt das Risiko vollständig, und eine Verlängerung vor dem 30. August 2026 ist günstiger als eine Anfechtung im Nachhinein.

Beide Verfahren basieren auf Dokumenten des Katasters und der Gemeinde und sind auf denselben Stichtag begrenzt. Unsere Tätigkeit im Immobilienrecht umfasst die damit verbundenen Arbeiten im Bereich Grundbuch, Mietvertrag und Eintragung.

Häufig gestellte Fragen

Letzte Aktualisierung: 12. August 2026