Wichtige Erkenntnisse
- Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung einen offiziellen Katasterauszug aushändigen; dieser bestätigt das rechtmäßige Eigentum und listet alle eingetragenen Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Beschlagnahmungen, Dienstbarkeiten) auf.
- Überprüfen Sie den Katasterplan und den technischen Pass mit den Gegebenheiten vor Ort, um Grenzfehler und nicht registrierte Bauten aufzudecken.
- Bei verheirateten Verkäufern oder bei Miteigentum ist die schriftliche Zustimmung des Ehepartners/Miteigentümers erforderlich – diese ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für die Veräußerung von gemeinsamem Eigentum vorgeschrieben.
- Achten Sie auf Warnsignale: nicht offengelegte Erben, Bewohner oder Vorkaufsrechte, die die Registrierung gefährden können.
- Unser Team kann eine vollständige Eigentums- und Belastungsrecherche durchführen, Risiken aufzeigen und Schutzklauseln entwerfen, damit Sie den Kaufvertrag sicher abschließen können.
Der Kauf von Immobilien in Armenien kann unkompliziert sein – vorausgesetzt, Sie prüfen frühzeitig die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen. Eine gezielte Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Armenien, die sich auf die Überprüfung der Katasterdaten konzentriert, hilft Ihnen, geerbte Schulden, illegale Umbauten oder Streitigkeiten über die Zustimmung des Ehepartners zu vermeiden.
Diese praktische Checkliste erklärt, welche Zertifikate man anfordern sollte, wo man sie erhält und welche Warnsignale eine rechtliche Prüfung erfordern.
Sie möchten mit Zuversicht in armenische Immobilien investieren? Unsere zugelassenen Anwälte bieten umfassende Due-Diligence-Prüfungen von Immobilien an.
Entdecken Sie Investitionsmöglichkeiten →Inhaltsverzeichnis
- Sicherstellen eines eindeutigen Eigentumstitels – Auszug aus dem Kataster und Eigentumsnachweise anfordern.
- Suche nach eingetragenen Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Beschlagnahmungen und Dienstbarkeiten im Katasterauszug
- Überprüfen Sie die Grundstücksgrenzen und den Katasterplan anhand des physischen Grundstücks und des technischen Passes.
- Baugenehmigungen und Rechtsstatus von Renovierungsarbeiten prüfen (illegale/nicht registrierte Bauten identifizieren und Legalisierungsmöglichkeiten aufzeigen)
- Holen Sie die Zustimmung des Ehepartners und des Miteigentümers ein und prüfen Sie die Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches für die Veräußerung von gemeinschaftlichem Eigentum.
- Achten Sie auf versteckte Warnsignale: nicht offengelegte Erben, Bewohner und Vorkaufsrechte
Rechtmäßigen Eigentumsnachweis bestätigen – Katasterauszug und Eigentumsnachweise des Bundesstaates einholen
In Armenien müssen Rechte an Immobilien und deren Übertragungen staatlich registriert sein. Um den rechtmäßigen Eigentümer einer Immobilie zu ermitteln, ist ein amtlicher Auszug aus dem Staatskataster erforderlich. Dieser Auszug weist den eingetragenen Eigentümer und die rechtliche Grundlage des Eigentums aus. Über die Informationsdienste des Katasters lässt sich zudem die Eigentumshistorie einsehen, um frühere Übertragungen und mögliche Unregelmäßigkeiten zu erkennen. Diese Daten werden vom Katasterausschuss bereitgestellt und bilden die Grundlage für die Sorgfaltspflichtprüfung von Immobilien in Armenien sowie für jede Überprüfung der Katasterrechte.
So beantragen Sie den Katasterauszug
- Fordern Sie über den Informationsdienst des staatlichen Katasteramts einen offiziellen Eigentums-/Belastungsauszug (manchmal auch „Freigabeauszug“ genannt) unter Verwendung des Katastercodes des Grundstücks und der Angaben zum Verkäufer an.
- Prüfen Sie im Auszug den Namen des eingetragenen Eigentümers, die Eigentumsgrundlage (z. B. Kaufvertrag, Erbschaft) und alle aufgeführten Belastungen oder Vermerke, die die Übertragung einschränken könnten.
- Bestellen Sie bei Bedarf zusätzliche Eigentumsurkunden, um frühere Registrierungen zu überprüfen und Lücken oder ungewöhnliche Übertragungen aufzuspüren.
Wichtige Zeitleiste
| Registrierungsschritt | Typische Frist | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Verkaufsübertragungsregistrierung | Bis zu 30 Werktage | Planen Sie die Fristen für den Abschluss des Kaufvertrags und die Besitzübertragung – die Registrierung ist das, was die Übertragung rechtlich wirksam macht. |
Suche nach eingetragenen Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Beschlagnahmungen und Dienstbarkeiten im Katasterauszug
Fordern Sie den aktuellsten Katasterauszug an, um alle eingetragenen Belastungen einzusehen. Hypotheken sind eingetragene Sicherungsrechte und bleiben bis zu ihrer Löschung an das Grundstück gebunden. Eine eingetragene Hypothek kann die Eintragung im Namen des Käufers verhindern oder eine Tilgung beim Abschluss des Kaufvertrags erfordern; sie verschwindet nicht einfach mit dem Verkauf der Immobilie, es sei denn, sie wird ordnungsgemäß gelöscht oder vertraglich geregelt.
Connections
Neben Hypotheken sollten Sie im Grundbuchauszug auch nach anderen Belastungen suchen, beispielsweise Steuerschulden oder Gerichtspfändungen. Wie bei Hypotheken bleibt jede eingetragene Belastung auch nach einer Eigentumsübertragung bestehen, es sei denn, der Gläubiger löscht sie oder der Verkäufer begleicht sie im Rahmen des Kaufabschlusses. Durch die frühzeitige Entdeckung von Belastungen können Sie eine Preisanpassung aushandeln oder die Löschung als Bedingung für den Kaufvertrag festlegen.
Beschlagnahmungen und Dienstbarkeiten im Katasterauszug
Prüfen Sie, ob Pfändungsbeschlüsse (z. B. gerichtlich angeordnete Nutzungsverbote) und eingetragene Dienstbarkeiten (Wegerechte oder Versorgungsrechte) vorliegen. Eine Pfändung kann die Übertragung oder Nutzung vorübergehend untersagen, während Dienstbarkeiten die Bebauung dauerhaft einschränken können. Beides ist im Katasterauszug vermerkt und muss bei der Bewertung und der Gestaltung des Geschäfts berücksichtigt werden.
Kurzcheckliste: Belastungen und Käuferaktionen
| Belastung | Wo Sie es sehen | Praktische Aktion |
|---|---|---|
| Darlehen | Katasterauszug | Verlangen Sie die vollständige Ablösung und Entschuldung bei Vertragsabschluss oder eine Preisminderung, falls Sie die Ablösung übernehmen. |
| Pfandrecht (Steuer-/Urteilspfändung) | Katasterauszug | Vor der Registrierung eine Freigabeerklärung einholen; gegebenenfalls die Gegenleistung anpassen. |
| Beschlagnahme/Anheftung | Katasterauszug | Unterschreiben Sie erst nach Aufhebung der Betäubung; ein Krampfanfall kann die Übergabe verhindern. |
| Dienstbarkeit | Katasterauszug | Auswirkungen auf Zugangs-/Gebäuderechte und Wert messen. |
Lassen Sie sich Ihre Investition nicht durch versteckte Belastungen verbauen. Unser Rechtsteam führt gründliche Eigentumsrecherchen durch, um Ihre Interessen zu schützen.
Professionelle Rechtsberatung erhalten →Überprüfen Sie die Grundstücksgrenzen und den Katasterplan anhand des physischen Grundstücks und des technischen Passes.
Vergleichen Sie den Katasterplan und die Koordinaten mit den Gegebenheiten vor Ort und dem „technischen Pass“ des Grundstücks (dem offiziellen Spezifikationsdokument). Abweichungen in Fläche oder Grenzen können auf veraltete Vermessungen, nicht eingetragene Teilungen oder Überbauungen zurückzuführen sein. Die Überprüfung, ob der offizielle Plan mit der Realität und dem technischen Pass übereinstimmt, ist ein zentraler Schritt bei der Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Armenien.
Warum das wichtig ist: Unstimmige Grundstücksgrenzen, nicht eingetragene Teilungen oder fehlerhafte Flächenangaben können Bußgelder, Verzögerungen bei der Grundbucheintragung oder Streitigkeiten mit Nachbarn nach sich ziehen. Eine sorgfältige Planung und Überprüfung vor Ort vermeidet teure Korrekturen im Nachhinein.
Baugenehmigungen und Rechtsstatus von Renovierungen prüfen
Identifizierung illegaler/nicht registrierter Bauten und Legalisierungsmöglichkeiten
Prüfen Sie die Baugenehmigungen und stellen Sie sicher, dass An- und Umbauten genehmigt und registriert wurden. Nicht genehmigte oder nicht registrierte Bauvorhaben können als illegal gelten, den Versicherungsschutz beeinträchtigen und behördliche oder Legalisierungsverfahren nach sich ziehen. Vergleichen Sie die Baudokumente mit dem technischen Pass und dem Katasterregister, um sicherzustellen, dass alle Bauarbeiten offiziell anerkannt sind.
Hintergrund: Armenien hat in der Vergangenheit wiederholt gegen illegale Eigenbauten durch Legalisierungsmechanismen vorgegangen. So warteten beispielsweise Tausende illegaler Bauten auf ihre Legalisierung, da die Politik in früheren Programmen den Eigentümern die Möglichkeit bot, diese zum Katasterwert zu legalisieren. Dies unterstreicht, warum Käufer den rechtlichen Status von Renovierungen vor dem Kauf unbedingt überprüfen sollten.
Einholung der Zustimmung des Ehepartners und des Miteigentümers sowie Prüfung der Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches für die Veräußerung von gemeinschaftlichem Eigentum
Ist der Verkäufer verheiratet oder befindet sich die Immobilie im Miteigentum, ist die schriftliche Zustimmung des Ehepartners und aller Miteigentümer einzuholen. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt die Zustimmung aller Miteigentümer für die Veräußerung von gemeinschaftlichem Eigentum, und in der Praxis ist die Bestätigung des Ehepartners erforderlich, wenn ein während der Ehe erworbener Vermögenswert verkauft wird. Notare verlangen üblicherweise während des Verkaufsprozesses einen Nachweis über diese Zustimmung, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.
- Einwilligung des Ehepartners: Ist das Eigentum während der Ehe erworben worden, ist eine notariell beglaubigte Zustimmung einzuholen.
- Zustimmung des Miteigentümers: Sammeln Sie unterzeichnete Genehmigungen (und gegebenenfalls Nachweise darüber, dass etwaige Vorkaufsrechte zwischen den Miteigentümern geregelt wurden).
Auf der Suche nach versteckten Warnsignalen: Nicht offengelegte Erben, Bewohner und Vorkaufsrechte
Neben dem Katasterauszug sollten Sie auch nach nicht offensichtlichen Ansprüchen Ausschau halten, die nach der Unterzeichnung auftreten können:
- Nicht offengelegte Erben oder Erbschaftsfragen, die später den Eigentumsanspruch des Verkäufers in Frage stellen könnten.
- Bewohner oder Mieter mit Nutzungsrechten, die im Auszug möglicherweise nicht ersichtlich sind, aber Auswirkungen auf den Besitz haben können.
- Vorkaufsrechte der Miteigentümer, die, wenn sie ignoriert werden, einen Verkauf zum Scheitern bringen oder rückgängig machen können.
Eine gründliche Prüfung des Grundbuchs und der Belastungen sowie eine rechtliche Überprüfung der familiären und gemeinschaftlichen Eigentumsverhältnisse des Verkäufers können diese Probleme vor dem Abschluss aufdecken. Schutzklauseln – wie etwa Gewährleistungen des Alleineigentums und der Freiheit von Ansprüchen, Zusagen zur Löschung von Belastungen und Einbehalte bis zur Eintragung – reduzieren das Risiko zusätzlich.
Checkliste der vor der Unterzeichnung anzufordernden Dokumente
- Auszug aus dem staatlichen Kataster über Eigentum und Belastungen („Freigabe“-Auszug)
- Technischer Pass und Katasterplan (zum Vergleich mit den Messungen vor Ort)
- Baugenehmigungen und Zulassungen für jegliche Bau- oder Renovierungsarbeiten
- Zustimmung des Ehepartners; Zustimmung der Miteigentümer; Bestätigung der Einhaltung der Vorkaufsrechte
- Nachweis über die Löschung oder Ablösung von etwaigen Hypotheken/Pfandrechten
Wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder bebauen möchten, sollten Sie die damit verbundenen steuerlichen und investitionsbezogenen Aspekte im Rahmen Ihrer Checkliste vor der Vertragsunterzeichnung prüfen: siehe unsere Hinweise unter Immobilieninvestitionen in Armenien und Steuern.
Fazit
Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Armenien – basierend auf einem Katasterauszug, der Überprüfung von Belastungsnachweisen, Grenz- und technischen Passprüfungen sowie der Zustimmung des Ehepartners – beugt kostspieligen Überraschungen und Ablehnungen der Eintragung vor. Wir führen eine umfassende Eigentums- und Belastungsrecherche durch und entwerfen auf Ihr Geschäft zugeschnittene Schutzklauseln.
Sichern Sie Ihre armenische Immobilientransaktion mit der fachkundigen Rechtsberatung unseres Teams aus zugelassenen Anwälten ab.
Kontaktieren Sie uns noch heute →Häufig gestellte Fragen
Was umfasst der Auszug aus dem Staatskataster?
Es nennt den eingetragenen Eigentümer, die rechtliche Grundlage des Eigentums und etwaige eingetragene Belastungen (z. B. Hypotheken, Pfandrechte, Beschlagnahmungen, Dienstbarkeiten). Informationen zur Eigentumskette können Sie auch über die Katasterinformationsdienste abrufen.
Verschwinden Hypotheken oder Pfandrechte beim Verkauf der Immobilie?
Nein. Eingetragene Belastungen bleiben so lange in Kraft, bis sie aufgehoben werden; ein Käufer kann mit einer blockierten Eintragung konfrontiert werden oder die Schulden erben, es sei denn, die Belastung wird im Rahmen des Abschlusses gelöscht oder beglichen.
Ist in Armenien die Zustimmung des Ehepartners für den Verkauf von Immobilien erforderlich?
Handelt es sich bei dem Vermögenswert um gemeinsames eheliches Vermögen oder um Miteigentum, bedarf die Veräußerung gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch der Zustimmung des Ehegatten und aller Miteigentümer. Notare nehmen diese Bestätigungen üblicherweise bei der Abwicklung des Kaufvertrags entgegen.
Wie kann ich überprüfen, ob Renovierungsarbeiten legal sind?
Vergleichen Sie die technischen Daten und die Katasterdaten mit dem tatsächlichen Bauwerk und prüfen Sie die Baugenehmigungen. Nicht genehmigte Bauten können illegal sein und müssen gegebenenfalls legalisiert werden; Armenien hat in der Vergangenheit Legalisierungsprogramme für selbst errichtete Gebäude durchgeführt.
Wie lange dauert die Registrierung einer Verkaufsübertragung?
Rechnen Sie gemäß gängiger Praxis und Richtlinien mit bis zu 30 Werktagen für die Abwicklung der Verkaufsübertragung.
Sie möchten sich sicher im armenischen Immobilienrecht bewegen? Unser erfahrenes Rechtsteam hilft Ihnen gerne.
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