- Überprüfen Sie das Eigentumszertifikat online mithilfe der Zertifikatsnummer und des Passworts auf der Kataster-Website Um die Echtheit zu überprüfen, bevor Sie fortfahren.
- Bestellen Sie einen aktuellen Katasterauszug (Grundstücksübersicht), der Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte und sonstige Belastungen auflistet – beachten Sie jedoch, dass dieser nur 15 Werktage gültig ist.
- Durch den Abgleich von technischem Pass, Grundrissen und Baugenehmigungen mit dem tatsächlichen Objekt können illegale Umbauten oder Unstimmigkeiten aufgedeckt werden.
- Prüfen Sie die Identität des Verkäufers und die erforderlichen Zustimmungen der Miteigentümer und Ehepartner; Verkäufe ohne die erforderliche Zustimmung können gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch angefochten werden.
- Nutzen Sie bargeldlose Zahlungsmethoden wie Banküberweisung oder Treuhandkonto und knüpfen Sie die Freigabe der Gelder an die Bedingung einer sofortigen Katastereintragung bei Vertragsabschluss; lassen Sie einen zugelassenen Anwalt die entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen treffen.
Der Kauf einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts in Armenien ist unkompliziert – doch Eigentumsbetrug und fehlerhafte Dokumente können teuer werden. Kriminelle haben in Jerewan mit gefälschten Vollmachten Immobilien gestohlen. Dies unterstreicht, warum Vorabprüfungen selbst bei schlüsselfertigen Immobiliengeschäften so wichtig sind. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie Zertifikate prüfen, Belastungen aufdecken und einen sicheren Kaufabschluss in Armenien gewährleisten.
Inhaltsverzeichnis
- Warum die Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Armenien wichtig ist (Betrugsrisiken und rechtliche Konsequenzen)
- Überprüfen Sie das neue digitale Eigentumszertifikat online über das Kataster.
- Bestellen und prüfen Sie den amtlichen Katasterauszug (Grundstücksübersicht) für Eigentümer und Belastungen.
- Ordnen Sie den technischen Pass, die Grundrisse und die Baugenehmigungen dem physischen Objekt zu.
- Verkäuferidentität bestätigen und erforderliche Zustimmungen von Miteigentümern und Ehepartnern einholen
- Nutzen Sie sichere Zahlungsmethoden oder ein Treuhandkonto und verlangen Sie die sofortige Katasterregistrierung bei Vertragsabschluss.
- Beauftragen Sie einen zugelassenen Anwalt mit der Durchführung von Eigentumsprüfungen.
Warum die Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Armenien wichtig ist (Betrugsrisiken und rechtliche Konsequenzen)
Dokumentenbetrug kommt vor – selbst in Toplagen. Das armenische Ermittlungskomitee berichtete von 18 Immobiliendiebstählen in Jerewan durch eine kriminelle Gruppe, die gefälschte Vollmachten nutzte. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, die Befugnisse und Dokumente des Verkäufers vor jeder Geldüberweisung sorgfältig zu prüfen. Neben Betrug kann ein Verkauf auch dann angefochten werden, wenn ein erforderlicher Miteigentümer oder Ehepartner nicht zugestimmt hat. Das armenische Zivilgesetzbuch schreibt die Zustimmung aller Eigentümer für die Veräußerung von gemeinschaftlich besessenem Eigentum vor; eine Transaktion kann ungültig sein, wenn diese Zustimmung fehlte und der Käufer dies wusste oder hätte wissen müssen.
Praktisches Mitnehmen: Überprüfen Sie stets online die aktuelle Eigentumsurkunde, besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug, um Belastungen festzustellen, gleichen Sie die technischen Dokumente mit der Immobilie ab, die Sie kaufen, und nutzen Sie eine sichere, bargeldlose Abwicklung, bei der die Zahlung an die Eintragung im Grundbuch gekoppelt ist.
Überprüfen Sie das neue digitale Eigentumszertifikat online über das Kataster.
Das armenische Grundbuchsystem stellt Eigentumsurkunden aus, die online verifiziert werden können. Fragen Sie den Verkäufer nach der Urkundennummer und dem Passwort und nutzen Sie dann die Website des Katasterausschusses Bevor Sie fortfahren, sollten Sie die Echtheit und wichtige Details überprüfen. Diese kurze Prüfung hilft Ihnen, sich nicht auf gefälschte oder veraltete Zertifikate verlassen zu müssen.
Worauf Sie bei der Überprüfung achten sollten:
- Der/Die Name(n) des Eigentümers stimmen mit der Verkäufer-ID überein.
- Die Objektbeschreibung (Adresse, Wohnungsnummer) stimmt mit dem Angebot und Ihrer Besichtigung überein.
- Die Angaben im Zertifikat stimmen mit den nachfolgenden Dokumenten (Auszug, technischer Pass) überein.
Hinweis: Die Echtheitsprüfung des Zertifikats ist kein Ersatz für den Katasterauszug, in dem Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte und gerichtliche Beschlagnahmungen aufgeführt sind.
Amtlichen Katasterauszug (Grundstücksfreigabe) für Eigentümer und Belastungen anfordern und prüfen
Der offizielle Katasterauszug (oft auch Grundbuchauszug genannt) ist die maßgebliche Momentaufnahme der Eigentumsverhältnisse beim Katasteramt. Er listet alle eingetragenen Rechte auf, einschließlich Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Beschränkungen des Grundstücks. Um Risiken zu minimieren, sollten Sie unbedingt einen aktuellen Auszug verlangen, der unmittelbar vor der Unterzeichnung ausgestellt wurde.
Gültigkeit und Zeitpunkt sind entscheidend. Katasterauszüge sind 15 Werktage gültig. Achten Sie daher darauf, Ihre Unterschrift innerhalb dieses Zeitraums zu leisten oder am Tag der Eigentumsübertragung einen neuen Auszug zu beantragen.
| DokumentAAA | Was es zeigt | Wo kann ich dies überprüfen? | Gültigkeit / Hinweise |
|---|---|---|---|
| Eigentumsurkunde | Eigentumsnachweis; Zertifikatsdetails | Online-Check über Kataster mit Nummer + Passwort | Nur Echtheitsprüfung; kein Ersatz für Belastungsprüfung |
| Katasterauszug (Grundstücksfreigabe) | Eingetragene Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte, Beschränkungen | Katasterinformationsdienst | Gültig für 15 Werktage |
| Technischer Pass | Grundriss, Fläche, Aufteilung des Grundstücks | Vergleichen Sie dies mit der physischen Inspektion; besprechen Sie es mit dem Anwalt. | Prüfen Sie auf Unstimmigkeiten und nicht registrierte Änderungen. |
| Baugenehmigungen | Rechtmäßigkeit von Bau-/Renovierungsarbeiten | Genehmigungen den durchgeführten Arbeiten zuordnen | Unentbehrlich für Neubauten und größere Umbauten |
Schneller Due-Diligence-Workflow (Checkliste)
- Notieren Sie sich die Eigentumszertifikatsnummer und das Passwort; überprüfen Sie dies online.
- Bestellen Sie einen aktuellen Katasterauszug und prüfen Sie Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte und gerichtliche Beschränkungen.
- Vergleichen Sie den Auszug mit dem Zertifikat und dem Ausweis des Verkäufers (bzw. der Vollmacht, falls vorhanden).
- Vergleichen Sie den technischen Pass und alle Baugenehmigungen mit dem tatsächlichen Grundriss des Grundstücks; prüfen Sie auf nicht registrierte Änderungen.
- Prüfen Sie, ob alle Miteigentümer- und Ehepartnereinwilligungen vorliegen, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
- Nutzen Sie bargeldlose Überweisung oder Treuhandservice; Freigabe der Unterlagen bei Einreichung/Annahme zur Katasterregistrierung.
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Unsere zugelassenen Anwälte können Zertifikate prüfen, Belastungen kontrollieren und einen sicheren Abschluss für Sie gewährleisten.
Unsere Dienstleistungen entdeckenOrdnen Sie den technischen Pass, die Grundrisse und die Baugenehmigungen den physischen Gegebenheiten zu.
Nicht dokumentierte Renovierungen und Grundrissänderungen sind häufige Warnsignale. Der technische Pass enthält den offiziellen Grundriss und die Maße. Wurden in der Wohnung oder Gewerbeeinheit Wände versetzt, Balkone verglast oder Zwischengeschosse hinzugefügt, die nicht im technischen Pass aufgeführt sind, können Legalisierungskosten oder im schlimmsten Fall die Ungültigkeit von Teilen des Vertrags drohen. Bei Neubauten oder größeren Umbauten sollten Sie die Baugenehmigungen einholen und sicherstellen, dass die ausgeführten Arbeiten den Genehmigungen entsprechen.
TIPP: Der Kaufvertrag soll unter der Bedingung abgeschlossen werden, dass die Immobilie mit dem technischen Pass und allen erforderlichen Genehmigungen übereinstimmt. Bei Feststellung von Abweichungen soll ein Recht auf Rücktritt oder Preisanpassung vereinbart werden.
Verkäuferidentität bestätigen und erforderliche Zustimmungen von Miteigentümern und Ehepartnern einholen
Überprüfen Sie die Identität des Verkäufers anhand seines Reisepasses und stellen Sie sicher, dass er im Grundbuchauszug als Eigentümer eingetragen ist. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Bevollmächtigter mit einer Vollmacht handelt, da die Behörden in Jerewan Diebstähle mit gefälschten Vollmachten dokumentiert haben. Falls eine Vollmacht verwendet wird, verlangen Sie notariell beglaubigte Kopien und lassen Sie Ihren Anwalt deren Echtheit und Umfang prüfen, bevor Sie sie unterzeichnen.
Einwilligungsregeln: Nach armenischem Recht ist die Zustimmung aller Miteigentümer zum Verkauf erforderlich. Fehlt diese Zustimmung (auch die des Ehepartners), kann die Transaktion angefochten werden, wenn der Käufer von der fehlenden Zustimmung wusste oder hätte wissen müssen. Im Zweifelsfall sollten schriftliche, notariell beglaubigte Zustimmungen des Ehepartners und aller Miteigentümer eingeholt werden, die der Eigentümerstruktur des Grundbuchauszugs entsprechen.
Sichere Zahlungsmethoden oder Treuhanddienste nutzen und sofortige Katastereintragung bei Vertragsabschluss verlangen.
Um Streitigkeiten zu vermeiden und das Betrugsrisiko zu minimieren, sollten Sie bargeldlose Zahlungsmethoden wie Banküberweisungen oder Treuhanddienste anstelle von Bargeld nutzen. Eine gängige Sicherheitsmaßnahme ist die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto und dessen Freigabe erst nach erfolgreicher Einreichung oder Annahme zur Katastereintragung, wie im Kaufvertrag festgehalten. Die umgehende Eintragung der Eigentumsübertragung beim Katasteramt schließt den Eigentumswechsel ab und sichert den Eigentumstitel.
Wichtige Schutzmaßnahmen, die in Ihren Kaufvertrag aufgenommen werden sollten:
- Zahlung per Banküberweisung oder Treuhandservice; keine Barauszahlung.
- Die Freigabe der Gelder erfolgt unter der Bedingung, dass die Unterlagen beim Katasteramt eingereicht/angenommen werden und bestätigt wird, dass im Auszug zum Stichtag keine neuen Belastungen aufgetreten sind.
- Unmittelbar nach Vertragsabschluss ist ein Antrag auf Registrierung mit allen erforderlichen Unterlagen einzureichen.
Beauftragen Sie einen zugelassenen Anwalt mit der Durchführung von Eigentumsprüfungen.
Ein zugelassener Immobilienanwalt koordiniert die gesamte Due-Diligence-Prüfung: von der Online-Verifizierung der Urkunde über die Bestellung und Auswertung des Katasterauszugs bis hin zur Prüfung technischer Unterlagen und Genehmigungen, der Bestätigung von Identitäten und Zustimmungen sowie der Integration von Zahlungs- und Registrierungsbedingungen in Ihren Vertrag und den Abschlussplan. Diese professionelle Ebene minimiert Risiken und trägt zu einem reibungslosen Abschluss bei.
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Erfahren Sie mehr über Investitionen in ArmenienFazit
Die Überprüfung des armenischen Grundbuchauszugs, ein aktueller Katasterauszug und ein strukturierter Abschlussprozess ermöglichen es Ihnen, Belastungen in Armenien zu prüfen, bevor Geld fließt. Gleichen Sie die technischen Dokumente mit der Immobilie ab, sichern Sie die erforderlichen Genehmigungen und verknüpfen Sie die Zahlung mit der sofortigen Eintragung. Für einen reibungslosen und risikoarmen Erwerb. unser Team zu kontaktieren. um die Due-Diligence-Prüfung durchzuführen und Ihren Vertrag zu strukturieren.
FAQ
Wie kann ich eine armenische Eigentumsurkunde überprüfen?
Fragen Sie den Verkäufer nach der Zertifikatsnummer und dem Passwort und überprüfen Sie anschließend die Echtheit auf der Website. Website des Katasterausschusses Bevor es weitergeht.
Was ist ein Katasterauszug (Grundstücksfreigabeauszug) und wie lange ist er gültig?
Es handelt sich um den offiziellen Katasterauszug, in dem die Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte und sonstige Belastungen des Grundstücks aufgeführt sind; er ist 15 Werktage gültig, daher sollten Sie ihn unmittelbar vor dem Abschluss des Kaufvertrags besorgen.
Benötige ich die Zustimmung meines Ehepartners oder Miteigentümers für einen Verkauf?
Ja. Der Verkauf von gemeinschaftlich besessenem Eigentum bedarf der Zustimmung aller Eigentümer; eine Transaktion kann angefochten werden, wenn eine erforderliche Zustimmung fehlte und der Käufer dies wusste oder hätte wissen müssen.
Warum sollte man den technischen Pass und die Genehmigungen prüfen?
Um sicherzustellen, dass der rechtliche Grundriss und die Fläche mit der tatsächlichen Wohneinheit übereinstimmen und dass alle Renovierungsarbeiten genehmigt wurden; Abweichungen sind ein Warnsignal, das rechtliche oder finanzielle Risiken nach sich ziehen kann.
Wie kann ich das Risiko gefälschter Vollmachten verringern?
Lassen Sie einen Anwalt jede Vollmacht und die notarielle Beglaubigung sorgfältig prüfen und erwägen Sie, den Vertrag mit Treuhandkonto und sofortiger Registrierung abzuwickeln. Behörden haben in Jerewan Eigentumsdiebstähle unter Verwendung gefälschter Vollmachten gemeldet, daher sind verstärkte Prüfungen ratsam.
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