Kauf einer Wohnung in Jerewan als Ausländer: Sorgfaltsprüfung, Notar und Katastereintragung

• Ausländer können in Armenien legal Wohnungen und Gewerbeimmobilien erwerben; lediglich landwirtschaftliche Flächen sind tabu.
• Lassen Sie vor der Unterzeichnung immer einen aktuellen Katasterauszug des Bundesstaates einholen, um den Eigentümer zu bestätigen und etwaige Pfandrechte oder Belastungen aufzudecken.
• Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden, und Ihr Eigentum geht erst dann auf Sie über, wenn der notariell beglaubigte Vertrag im staatlichen Kataster eingetragen ist.
• Zahlungen über 500,000 AMD (~1,200 USD) müssen bargeldlos erfolgen; nutzen Sie Banküberweisung, Treuhandservice oder ein Sperrkonto, um die Gelder zu schützen.
• Sie können den Vertrag auch aus der Ferne mit einer notariell beglaubigten, mit einer Apostille versehenen Vollmacht mit armenischer Übersetzung abschließen.

Der Kauf einer Wohnung in Jerewan ist für Ausländer unkompliziert, wenn man die notariellen und katasterrechtlichen Bestimmungen Armeniens beachtet. Dieser Leitfaden zeigt, wie man eine Katasterprüfung durchführt, einen rechtskonformen Kaufvertrag erstellt, Zahlungen sicher abwickelt und die Immobilie in Armenien registriert, um einen einwandfreien Eigentumsnachweis und pünktlichen Besitz ohne Überraschungen zu erhalten.

• Wer kann in Armenien kaufen: Zulässige Immobilientypen und verbotene Grundstücke
• Katasterprüfung und Eigentumsprüfung vor Abgabe eines Angebots
• Wichtige Punkte zum Kaufvertrag: Beglaubigung, erforderliche Dokumente und Übersetzungs-/Steueridentifikationsnummernprobleme
• „Zahlungen“, „Einlagen und Geldwäschebekämpfung: Regeln für bargeldlose Zahlungen“, „Treuhandoptionen und sicherer Zahlungsablauf“
• So bewerben Sie sich: vom Angebot bis zur Katasterbescheinigung
• Gebühren und Zeitpläne auf einen Blick
• Fazit

Wer kann in Armenien kaufen: Zulässige Immobilientypen und verbotene Grundstücke

Ausländische Staatsangehörige und Unternehmen dürfen in Armenien Wohnungen, Häuser, Büro- und Einzelhandelsflächen sowie andere Gewerbeimmobilien erwerben. Allerdings ist der ausländische Besitz von landwirtschaftlichen Flächen nach armenischem Recht verboten; der Erwerb von nicht-landwirtschaftlichen Immobilien ist zulässig. Konzentrieren Sie Ihre Suche daher auf Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie städtische Grundstücke, die nicht als landwirtschaftliche Flächen gelten. Eine detaillierte Übersicht der Voraussetzungen und Einschränkungen finden Sie hier: armenian-lawyer.com.

Katasterprüfung und Eigentumsprüfung vor Abgabe eines Angebots

Verlassen Sie sich nicht auf Fotos oder Rechnungen von Versorgungsunternehmen. Bestellen Sie kurz vor der Unterzeichnung einen aktuellen Katasterauszug (Urkunde) zur Überprüfung:

• Der eingetragene Eigentümer stimmt mit der Identität des Verkäufers überein;
• ob eingetragene Pfandrechte, Verpfändungen, Beschlagnahmungen oder sonstige Belastungen vorliegen;
• Die Beschreibung, Adresse, Katasternummer, Fläche und zulässige Nutzung stimmen mit der Wohnung überein, die Sie kaufen möchten.

Ein aktueller Grundbuchauszug unmittelbar vor dem Kaufabschluss ist unerlässlich, um geerbte Schulden oder strittige Eigentumsverhältnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie lastenfreies Eigentum erwerben. Hinweise zum richtigen Zeitpunkt und zum Inhalt des Auszugs finden Sie hier: armenian-lawyer.com.

Je nach Gebäude und Verkäufer kann eine sorgfältige Prüfung auch die Überprüfung von Baugenehmigungen/Abnahmen, die Bestätigung des Fehlens von Abriss- oder Sanierungsplänen der Gemeinde sowie die Sicherstellung, dass keine Miteigentümerstreitigkeiten bestehen, umfassen. Ihr Anwalt kann diese Prüfungen koordinieren und den Vertrag mit den Katasterdaten abgleichen, sodass die notarielle Beurkundung und die Katasterregistrierung reibungslos verlaufen. Den vollständigen Registrierungsprozess finden Sie unter: armenian-lawyer.com.

Wichtige Punkte zum Kaufvertrag: Beglaubigung, erforderliche Dokumente und Übersetzungs-/Steueridentifikationsnummernprobleme

Beglaubigung und Registrierung

In Armenien ist für den Kauf von Immobilien ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich. Entscheidend ist, dass Ihr Eigentum nicht allein durch Ihre Unterschrift auf Sie übergeht, sondern erst mit der Einreichung und Eintragung des notariell beglaubigten Vertrags beim staatlichen Kataster. Ohne Katastereintragung besitzen Sie kein rechtmäßiges Eigentum. Den genauen Ablauf des Verfahrens finden Sie hier: armenian-lawyer.com.

Was in den Vertrag aufgenommen werden sollte

• Genaue Katasternummer, Adresse, Gebiet und Beschreibung gemäß Katasterauszug;
• Kaufpreis und Zahlungsmethode (Banküberweisung/Treuhandservice) sowie der Zeitpunkt der einzelnen Tranchen;
• Übergabetermin, Schlüsselübergabe und Übernahme der Kosten für Versorgungsleistungen und Gebäudegebühren ab dem Übergabetermin;
• Gewährleistungen des Verkäufers: keine anderen als die offengelegten Pfandrechte/Belastungen; alle Steuern und kommunalen Gebühren bis zur Übergabe bezahlt;
• Rechtsbehelfe bei Ablehnung der Katasterregistrierung (z. B. Rückerstattung und Strafen) und wie Gelder freigegeben werden;
• Alle aufschiebenden Bedingungen (z. B. muss der Verkäufer vor dem Abschluss eine Bankpfändung beseitigen).

Ein Beispiel dafür, was Notare und das Katasteramt erwarten, finden Sie in der Checkliste und den Workflow-Hinweisen: armenian-lawyer.com.

Erforderliche Unterlagen

Typische Käuferdokumente umfassen einen Reisepass, die lokale Steueridentifikationsnummer (falls zutreffend) und, falls der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten handelt, eine übersetzte/apostillierte Vollmacht. Der Verkäufer muss einen Eigentumsnachweis und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehepartners sowie die Löschung von Pfandrechten vorlegen. Eine übersichtliche Dokumenten- und Übersetzungsliste für Ausländer finden Sie hier: armenian-lawyer.com.

Übersetzungen und TIN

Armenische Notare arbeiten auf Armenisch. Fremdsprachige Dokumente (z. B. Pässe, Vollmachten, Unternehmensdokumente) müssen in der Regel ins Armenische übersetzt werden; bei Ausstellung im Ausland kann je nach Herkunftsland zusätzlich eine Apostille oder konsularische Beglaubigung erforderlich sein. Dieselbe Checkliste erläutert die Übersetzungs- und Steueridentifikationsnummern-Aspekte für Käufer: armenian-lawyer.com.

Fernabwicklung per Vollmacht

Falls Sie nicht reisen können, können Sie einen Bevollmächtigten in Armenien mit dem Kauf beauftragen. Die Vollmacht muss im Ausland notariell beglaubigt, mit einer Apostille versehen und ins Armenische übersetzt werden, damit sie vom Notar und dem Katasteramt verwendet werden kann. Bei korrekter Durchführung kann der Bevollmächtigte den notariell beglaubigten Vertrag unterzeichnen und die Registrierung in Ihrem Namen beantragen. Weitere Informationen finden Sie unter: armenian-lawyer.com.

„Zahlungen“, „Einlagen und Geldwäschebekämpfung: Regeln für bargeldlose Zahlungen“, „Treuhandoptionen und sicherer Zahlungsablauf“

AML- und Nicht-Bargeld-Schwellenwert

Die armenischen Geldwäschebestimmungen schreiben vor, dass Zahlungen für Immobilien über 500,000 AMD (ca. 1,200 USD) bargeldlos, beispielsweise per Banküberweisung, erfolgen müssen. Dies gilt sowohl für Kaufpreis-Tranchen als auch für Einzahlungen oberhalb des Schwellenwerts. Nutzen Sie Banküberweisungen, um einen nachvollziehbaren Nachweis zu gewährleisten und Probleme mit Notaren und dem Katasteramt zu vermeiden. Weitere Informationen zu den Schwellenwerten finden Sie unter: armenian-lawyer.com.

Anzahlungen und Buchungsgebühren

Wenn Sie einer Anzahlung zustimmen, sollte diese bei Beträgen über 500,000 AMD nicht in bar erfolgen und an klare Bedingungen geknüpft sein: Rückerstattungspflicht, falls der Katasterauszug nicht offengelegte Belastungen ausweist oder der Verkäufer eine bestehende Belastung nicht rechtzeitig löschen kann; Anrechnung auf den Kaufpreis bei der notariellen Beurkundung; und, wenn möglich, Verwahrung auf einem Treuhandkonto. Der unten beschriebene sichere Ablauf minimiert das Risiko in dieser Phase: armenian-lawyer.com.

Treuhandservice und sicherer Zahlungsablauf

Ein optimaler Abschlussablauf sieht folgendermaßen aus:

1. Bitte prüfen Sie unmittelbar vor der Unterzeichnung einen einwandfreien Katasterauszug.
2. Unterzeichnen Sie den notariell beglaubigten Kaufvertrag.
3. Der Kaufpreis ist auf ein sicheres Treuhandkonto (Banktreuhandkonto oder Sperrkonto) einzuzahlen, dessen Freigabebedingungen an eine erfolgreiche Katasterregistrierung geknüpft sind.
4. Reichen Sie den notariell beglaubigten Vertrag zur Eintragung beim Staatskataster ein.
5. Die Gelder werden freigegeben, sobald der Eigentumsübergang an den Käufer registriert und die Katasterbescheinigung ausgestellt ist.

Dadurch wird das klassische Risiko minimiert, vor Eigentumsübergang zu zahlen, und sichergestellt, dass Ihr Geld erst fließt, wenn das Katasteramt das Eigentum bestätigt. Praktische Strukturierungsoptionen finden Sie unter: armenian-lawyer.com.

So bewerben Sie sich: vom Angebot bis zur Katasterbescheinigung

1. Prüfen Sie die Art der Immobilie: Vergewissern Sie sich als ausländischer Käufer, dass es sich nicht um landwirtschaftliche Nutzfläche handelt. Übersicht: armenian-lawyer.com.
2. Sorgfältige Prüfung durchführen: Besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug, um Eigentümer und Belastungen zu überprüfen und die rechtliche Beschreibung abzugleichen. Hinweise: armenian-lawyer.com.
3. Erstellen Sie den Kaufvertrag: Dieser sollte Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe-/Nutzungsbestimmungen, Gewährleistungen des Verkäufers und Rechtsbehelfe enthalten. Eine notarielle Beglaubigung ist zwingend erforderlich. armenian-lawyer.com.
4. Zahlungsabwicklung: Bei Beträgen über 500,000 AMD sollten bargeldlose Überweisungen erfolgen. Bei der Registrierung sollte die Freigabe des Treuhandkontos/Sperrkontos in Betracht gezogen werden. armenian-lawyer.com, armenian-lawyer.com.
5. Vertrag notariell beglaubigen lassen: persönlich erscheinen oder durch Vollmacht (notariell beglaubigt, mit Apostille versehen, übersetzt). Schritte für die Vollmacht: armenian-lawyer.com.
6. Eintragung beim Landeskataster: Notariell beglaubigten Vertrag und zugehörige Unterlagen einreichen. Eigentumsübertragung erst nach Eintragung. armenian-lawyer.com.
7. Katasterbescheinigung anfordern: Die Standardbearbeitung dauert etwa vier Werktage; beschleunigte Optionen sind gemäß den Bearbeitungszeiten des Katasteramts verfügbar. Informationen zur Bearbeitung: armenian-lawyer.com.

Gebühren und Zeitpläne auf einen Blick

Die offiziellen Katasterdienste und -gebühren werden vom Staatlichen Komitee für den Immobilienkataster veröffentlicht; aktuelle Tarife und Servicezeiten finden Sie auf dem Regierungsportal: cadastre.am.

Checkliste für Käufer

• Bitte prüfen Sie, ob das Objekt (keine landwirtschaftliche Nutzfläche) für einen ausländischen Käufer geeignet ist: armenian-lawyer.com.
• Bestellen Sie vor der Unterzeichnung einen aktuellen Katasterauszug, um Eigentümer und Pfandrechte zu prüfen: armenian-lawyer.com.
• Verwenden Sie einen notariell beglaubigten armenischen Vertrag und lassen Sie sich beim Kataster eintragen, um das Eigentum zu übertragen: armenian-lawyer.com.
• Zahlung per Banküberweisung/Treuhandservice; bargeldlose Zahlungen über 500,000 AMD: armenian-lawyer.com.
• Bei Auslandsaufenthalten bitte per Vollmacht (notariell beglaubigt, mit Apostille versehen, übersetzt) ​​abschließen: armenian-lawyer.com.

Fazit

Wenn Sie in Armenien eine Wohnung mit einwandfreiem Eigentumsnachweis erwerben möchten, ist das Vorgehen einfach: Lassen Sie die Immobilie vom armenischen Kataster prüfen, unterzeichnen Sie einen rechtsgültigen, notariell beglaubigten Kaufvertrag, nutzen Sie bargeldlose Zahlungsmethoden mit Treuhandservice und lassen Sie die Immobilie beim armenischen Kataster eintragen, um Ihr Eigentum rechtskräftig zu machen. Erfahrene Anwälte können die Due-Diligence-Prüfung durchführen, den Vertrag aufsetzen, die notarielle Beglaubigung und die Eintragung beim Kataster koordinieren und Ihr Geld während des gesamten Kaufprozesses sichern. Sprechen Sie mit unserem Team, um Ihren Kauf in Jerewan oder in ganz Armenien zu planen: Kontaktieren Sie uns.

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