Können Ausländer in Armenien Land besitzen? Legale Wege über Firmengründung, Pachtvertrag und Katastereintragung

Können Ausländer in Armenien Land besitzen? Rechtliche Wege (2025)

Armenien bietet attraktive Immobilienmöglichkeiten, doch die Regeln für den Landerwerb ausländischer Staatsangehöriger sind streng. Wenn Sie wissen, was Sie direkt kaufen können und wann Sie eine armenische Firma oder einen langfristigen Pachtvertrag in Anspruch nehmen sollten, können Sie ungültige Transaktionen und kostspielige Verzögerungen vermeiden.

Dieser Leitfaden erläutert das gesetzliche Verbot des ausländischen Landerwerbs, die zulässigen Alternativen und die genauen Schritte – Steueridentifikationsnummer, notarielle Beglaubigung und Eintragung im staatlichen Kataster –, die Ihre Rechte durchsetzbar machen.

Rechtliches Verbot: Warum Ausländer in Armenien kein Land direkt besitzen können

Nach armenischem Recht ist es ausländischen Staatsbürgern untersagt, Eigentumsrechte an Grundstücken zu besitzen. Ein direkter Grundstückskauf durch eine ausländische Person kann daher ungültig sein, es sei denn, er erfolgt über eine entsprechende Rechtsstruktur, wie beispielsweise eine armenische Gesellschaft oder einen langfristigen Pachtvertrag, der dem Einzelnen kein Eigentum an dem Grundstück einräumt.Bodengesetzbuch der Republik Armenien).

Trotz dieser Einschränkung bleibt der Immobilieninvestitionsmarkt aktiv: Ausländisch geführte Transaktionen stellten einen wesentlichen Anteil der Transaktionen dar, darunter 2,223 Transaktionen im ersten Halbjahr 2023 und 6.8 ​​% der Transaktionen bis Mitte 2025, was die Bedeutung einer korrekten Strukturierung der Käufe unterstreicht.Finport/ArmInfo, 2023; Finport/ArmInfo, 2025).

Was Ausländer direkt kaufen können – Wohnungen

Ausländische Käufer können Wohnungen in Armenien direkt erwerben. Sie benötigen einen gültigen Reisepass, eine armenische Steueridentifikationsnummer (TIN) und gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen/Apostillen. Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt und beim staatlichen Kataster eingetragen werden, damit das Eigentum übertragen wird.Checkliste: Dokumente, Steueridentifikationsnummer, Übersetzungen, Registrierung).

Wenn Sie planen, umzuziehen oder längere Zeit im Land zu verbringen, können Sie auch Langzeitaufenthaltsoptionen wie z. B. in Betracht ziehen. Wohnsitz in Armenien und verfügbar Visa.

Gewerbeeinheiten und Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen

Ausländer können Gewerbeeinheiten (z. B. Büros, Einzelhandelsflächen) unter Einhaltung der üblichen Registrierungsbestimmungen direkt erwerben. Landwirtschaftliche Flächen stehen ausländischen Staatsbürgern jedoch nicht zum direkten Erwerb zur Verfügung, und jede Immobilie, die ein Grundstück umfasst, sollte sorgfältig geprüft werden, um den unbeabsichtigten Erwerb eingeschränkter Landrechte zu vermeiden.Vardanyan & Partner; Landcode).

Befindet sich ein Gebäude auf einem separaten Grundstück, sollten Sie entweder den Erwerb des Grundstücks über ein armenisches Unternehmen oder den Abschluss eines gesetzeskonformen langfristigen Pachtvertrags in Betracht ziehen. Beide Vorgehensweisen sind üblich und in der Praxis gut erprobt.LLC-Route; Pachtroute).

Landbesitz über eine armenische Gesellschaft (100% ausländische GmbH): Mechanismen und rechtliche Grundlagen

Eine gängige Lösung ist der Erwerb von Land über eine lokal gegründete Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Das armenische Recht erlaubt es, dass eine GmbH zu 100 % in ausländischem Besitz ist, und ein solches Unternehmen kann vorbehaltlich der üblichen Unternehmens- und Katasterverfahren legal Land, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, erwerben.Vardanyan & Partner).

Investoren bevorzugen diesen Weg häufig für Entwicklungsprojekte, landwirtschaftliche Betriebe oder Immobilien mit Gebäuden und Grundstücken. Er vereinfacht auch den späteren Weiterverkauf oder die Übertragung durch den Verkauf von Unternehmensanteilen. Unterstützung bei der Unternehmensgründung finden Sie hier: Gründung eines armenischen Unternehmens.

So bewerben Sie sich (LLC-Route: die wichtigsten Schritte)

1. Gründen Sie eine armenische GmbH (100% ausländisches Eigentum zulässig), ernennen Sie einen oder mehrere Geschäftsführer und beantragen Sie die steuerliche Registrierung des Unternehmens (LLC-Besitz).
2. Besorgen Sie sich Ihre persönliche armenische Steueridentifikationsnummer (TIN), um gegebenenfalls als Aktionär/Geschäftsführer an Transaktionen teilzunehmen (TIN-Anforderung).
3. Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung (Katasterauszug) durch, um den Eigentumstitel des Verkäufers, die Grundstückskategorie und etwaige Belastungen zu bestätigen (Katasterauszug).
4. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag im Namen des Unternehmens; lassen Sie ihn notariell beglaubigen.
5. Registrieren Sie die Übertragung im staatlichen Kataster, um das Eigentum an dem Grundstück auf die LLC zu übertragen (Katastereintragung).

Langfristige Leasingverträge (bis zu ca. 99 Jahre): wenn Leasing die praktikable Alternative zum Eigentum darstellt.

Wo die Gründung eines Unternehmens nicht erwünscht ist, können Ausländer durch einen langfristigen Landpachtvertrag eine effektive Kontrolle erlangen. In Armenien können Landpachtverträge für lange Zeiträume – üblicherweise bis zu etwa 99 Jahre – vergeben werden und bieten Stabilität für landwirtschaftliche, industrielle oder Entwicklungszwecke, ohne gegen das Landbesitzverbot zu verstoßen.Vardanyan & Partner).

Pachtverträge können so gestaltet werden, dass sie Entwicklungsrechte, Abtretungsklauseln und Verlängerungsoptionen beinhalten. Sie wandeln sich jedoch nicht in Eigentumsrechte an Grundstücken um, es sei denn, das Grundstück wird über ein entsprechendes Vehikel (z. B. eine armenische LLC) gehalten.

So bewerben Sie sich (Langzeitleasing)

1. Besorgen Sie sich einen Katasterauszug für das Grundstück, um Eigentumsverhältnisse, Kategorie (z. B. landwirtschaftlich vs. städtisch) und Belastungen zu bestätigen (Katasterauszug).
2. Erstellen Sie einen Mietvertrag mit klarer Laufzeit, zulässiger Nutzung und Rechten zur Verbesserung von Gebäuden; lassen Sie den Mietvertrag notariell beglaubigen.
3. Lassen Sie den Mietvertrag beim staatlichen Kataster eintragen; nur eingetragene Mietverträge sind gegenüber Dritten durchsetzbar (Meldepflicht).

Beglaubigung

In Armenien werden Immobilienkauf- oder Mietverträge notariell beglaubigt, um ihre Gültigkeit zu bestätigen. Ausländische Käufer sollten sicherstellen, dass ihr Reisepass, die Unternehmensdokumente (bei Kauf über eine GmbH) und alle ausländischen Dokumente übersetzt und ordnungsgemäß apostilliert oder legalisiert sind, wie es das Gesetz vorschreibt.Checkliste für Dokumente und Übersetzungen).

Die notarielle Beglaubigung bestätigt die Identität und die Zustimmung der Parteien, überträgt aber an sich weder Eigentums- noch Mietrechte.

Katasterregistrierung und wie das Eigentumsrecht übertragen wird

Das Eigentum und bestimmte langfristige Pachtrechte entstehen erst mit der Eintragung im staatlichen Kataster. Ein notariell beglaubigter Vertrag ohne Katastereintragung überträgt weder das Eigentum noch schützt er Pachtrechte vor Dritten (Katasterregistrierungsregel).

Wie man einen Antrag stellt (Kataster)

1. Bereiten Sie einen notariell beglaubigten Vertrag und die dazugehörigen Unterlagen vor (Ausweise, Steueridentifikationsnummern, gegebenenfalls Unternehmensdokumente)erforderliche Dokumente).
2. Reichen Sie den Antrag beim staatlichen Katasteramt auf Eigentumsregistrierung (für Wohnungen/Gewerbeeinheiten oder Grundstücke von GmbHs) bzw. auf Registrierung des Mietvertrags (für langfristige Mietverhältnisse) ein.
3. Besorgen Sie sich die aktualisierte Katasterbescheinigung/den aktualisierten Katastereintrag als Nachweis des Eigentums oder der eingetragenen Pachtrechte.

Sorgfältige Prüfung vor jedem Geschäft: Katasterauszüge

Führen Sie vor der Unterzeichnung stets eine Eigentumsprüfung durch. Besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug für die Immobilie, um Folgendes zu bestätigen:

• Eigentumsrechte und Verkaufsbefugnis des Verkäufers;
• Grundstückskategorie (z. B. landwirtschaftlich vs. städtisch), um sicherzustellen, dass die geplante Struktur (Direktkauf, GmbH oder Pacht) den Vorschriften entspricht;
• Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Dienstbarkeiten) oder Beschränkungen, die die Nutzung oder Finanzierung beeinträchtigen könnten.

Diese offizielle Überprüfung ist entscheidend, um Eigentumsstreitigkeiten vorzubeugen und Käufer vor versteckten Haftungsrisiken zu schützen (Katasterauszugsleitfaden).

Kurzer Vergleich: drei konforme Routen

Berücksichtigen Sie steuerliche und aufenthaltsrechtliche Folgen. Wenn Sie von Ihrem Grundstück aus ein Gewerbe betreiben oder Mieteinnahmen erzielen möchten, sollten Sie sich beraten lassen. Steuern in Armenien und erwägen Sie, die Investition mit Investition or Residenz Ziele.

FazitAusländische Staatsbürger können in Armenien nicht direkt Land besitzen, aber Sie können dennoch vertrauensvoll investieren, indem Sie Wohnungen/Gewerbeeinheiten kaufen oder Land über eine armenische LLC oder einen langfristigen Pachtvertrag halten. Die wichtigsten Voraussetzungen – TIN, notarielle Beglaubigung, Katastereintragung und Katasterauszüge vor Abschluss des Geschäfts – machen den Deal rechtskräftig und gesetzeskonform.Landcode; Checkliste für die RegistrierungFür maßgeschneiderte Strukturierung, Due-Diligence-Prüfung, Unternehmensgründung und vollständige Registrierung, Kontakt aufnehmen.