Europas Goldenes Visum neu geregelt: Spanien schließt, Portugal ändert, Griechenland ändert die Preise

Spanien schafft Goldene Visa für Immobilien ab – Umfang, Ausmaß und unmittelbare Folgen

Spanien hat die Vergabe neuer Golden Visa-Aufenthaltsgenehmigungen für Immobilieninvestitionen eingestellt. Ab dem 3. April 2025 hat die Regierung die seit langem bestehende 500,000-Euro-Immobilienoption für Investitionen eingestellt. Frühere offizielle Signale deuteten den Schritt als Reaktion auf den Druck auf erschwinglichen Wohnraum, insbesondere in Großstädten, an.

Unmittelbare Folgen für Anleger und Berater:

• Keine neuen Aufenthaltsgenehmigungen für das Goldene Visum für Spanien über Immobilieninvestitionen, wodurch ein wichtiges Tor zur EU wegfällt.
• Anwaltskanzleien sollten den spanischen Immobilienweg aus allen Matrizen, Website-Inhalten und Kundenmaterialien entfernen und anstehende Kundenstrategien neu bewerten.

Überarbeitung des Goldenen Visums in Portugal: Eigentum ausgeschlossen; fondsbasierte Wege und das neue „Solidaritätsvisum“ erklärt

Portugal hat sein Golden-Visa-System überarbeitet und schließt nun sowohl direkte Immobilienkäufe als auch Kapitaltransfers aus. Die qualifizierenden Wege konzentrieren sich nun auf genehmigte Investmentfonds und andere nicht-immobilienbezogene Kanäle. Diese Umstellung lenkt die Nachfrage weg vom Immobilienmarkt – dem historisch dominierenden Weg – hin zu regulierten Finanzinstrumenten und gezielten Projekten.

Parallel dazu skizzierte die Regierung eine „solidarische“ Strategie, um mit dem Golden Visa verknüpftes Kapital in bezahlbaren Wohnraum und Unterkünfte für Migranten zu lenken, wobei soziale Ergebnisse gegenüber spekulativen Immobilien im Vordergrund stehen.

Implikationen:

• Investoren müssen von Immobilien auf qualifizierte Fonds und Impact-Linked-Vehikel umsteigen und dabei Risikoprofile, Due-Diligence-Anforderungen und Exit-Strategien ändern.
• Berater sollten Gebührenangebote und Zeitpläne aktualisieren, um die Fondsaufnahme, KYC/AML und Zeichnungszyklen (im Unterschied zur Eigentumsübertragung) zu berücksichtigen.

Griechenland erhöht die Eintrittsschwellen auf 800 €/400 € – regionale Preisspannen und Auswirkungen auf Investoren

Griechenland hat die Mindestanforderungen für Immobilien mit einem Golden Visa deutlich erhöht: 800,000 € in Toplagen wie Athen und auf den großen Inseln und 400,000 € in anderen Regionen. Diese Erhöhung gilt ab September 2024. Dadurch werden die Einstiegsbudgets erheblich erhöht und der Pool an geeigneten Immobilien verkleinert – insbesondere in Stadtzentren und auf stark nachgefragten Inseln.

Auswirkungen auf Investoren:

• Passen Sie die Budgets umgehend an die neuen regionalen Bandbreiten an.
• In 800-Euro-Zonen ist mit längeren Such- und Akquisitionszeiträumen zu rechnen. Wenn die Ziele dies zulassen, ziehen Sie 400-Euro-Regionen in Betracht.

Die EU-Treiber hinter dem Neustart: Wohnungsmangel, politische Gegenreaktionen und regulatorische Kontrolle von Investorenvisa

Drei Kräfte stützen den Wandel in der EU:

1. Druck hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Wohnraum: Spaniens Schritt verknüpfte ausdrücklich Investorenvisa mit dem Druck auf den Immobilienmarkt und spiegelte damit die allgemeine europäische Besorgnis über das eingeschränkte Wohnungsangebot in Städten mit hoher Nachfrage wider.
2. Politische Neuausrichtung in Portugal: Die Gesetzgeber wollen das Kapital in soziale Prioritäten wie bezahlbaren Wohnraum und die Unterbringung von Migranten lenken und so die Vorstellung vom Wohnsitz durch Investitionen ändern.
3. Zunehmende Kontrolle von Investorenvisa: Analysten und Politiker stellen die wirtschaftliche Wirksamkeit und die sozialen Auswirkungen der „Golden Visa“-Modelle in Frage und verstärken damit den Reformdruck.

Quantifizierung des Schocks: Wie viele Genehmigungen und wie viel Kapital sind betroffen?

Aktueller Statusüberblick: Spanien, Portugal, Griechenland

Gerichtsstand & Anwendbares Recht	Status	Jetzt berechtigte Strecken	Mindestanforderungen (sofern angegeben)	Quelle
Spanien	Neue Golden Visa-Anträge im Zusammenhang mit Immobilien gestoppt	Immobilienroute beendet	-	-
Portugal	Überarbeitet; Eigentums- und reine Kapitaltransfers ausgeschlossen	Genehmigte Fonds und andere Kanäle außerhalb des Immobilienbereichs; zunehmender Fokus auf soziale Auswirkungen	Variiert je nach Instrument	-
Griechenland	Neupreis (gültig ab September 2024)	Immobilien (mit höheren Schwellenwerten)	800 € in erstklassigen Gegenden; 400 € anderswo	-

Praktische Schritte zur Neuqualifizierung von Kunden in diesem Quartal

1. Bildschirm für geografische Sensibilität: Stellen Sie fest, ob ein Wohnsitz in der EU unabdingbar ist oder ob Optionen außerhalb der EU Ihren Mobilitäts- und Lebensstilzielen entsprechen.
2. Budgetbänder neu bewerten: Wenden Sie die 800-€-/400-€-Bandbreiten Griechenlands und die fondsbasierten Strukturen Portugals an, um die Erschwinglichkeit und die Nachfrage zu bestätigen.
3. Risiko und Liquidität neu definieren: Vergleichen Sie das Immobilienengagement (reduzierte Routen) mit den Fondsstrategien (Managerrisiko, Sperrfristen) in Portugal.
4. Neukalibrierung der Zeitleiste: Passen Sie dies an die Due Diligence des Fonds (Portugal) und die Suche nach höherpreisigen Immobilien (Griechenland) an.
5. Steuern und Strukturierung: Integrieren Sie Ihre persönliche und geschäftliche Planung frühzeitig. Bewerten Sie gegebenenfalls den Wohnsitz, die Unternehmensstruktur und die Investitionsmöglichkeiten in Armenien zur Diversifizierung.