EB-5 vs. Goldene Visa der EU: Kundenstrategie im Jahr 2026
- Spanien hat sein Programm für Immobilieninvestoren mit Wirkung zum 3. April 2025 eingestellt und damit einen wichtigen Weg für den EU-Immobilienmarkt versperrt, was Investoren dazu zwingt, ihre Pläne zu überdenken.
- Portugal hat sein Programm nach der Abschaffung des Immobiliensektors im Oktober 2023 auf Investitionsfonds, die Schaffung von Arbeitsplätzen und kulturelle Beiträge umgestellt. Griechenland hat die Schwellenwerte in stark nachgefragten Gebieten auf 800,000 € und in anderen Gebieten auf 400,000 € angehoben.
- Der Europäische Gerichtshof erklärte Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen im April 2025 für illegal und verringerte damit die Möglichkeiten für ein europäisches Goldenes Visum weiter.
- Für das US-amerikanische EB-5-Visum sind Investitionen in Höhe von 800,000 US-Dollar in bestimmten Beschäftigungsbereichen erforderlich; die Bearbeitung von Visa für ländliche Gebiete dauert etwa fünf Monate. Nach früheren Betrugsfällen mit einem Schaden von über 200 Millionen US-Dollar ist eine sorgfältige Prüfung weiterhin unerlässlich.
- Armeniens neue dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung für Investoren (gültig ab 1. November 2026) bietet einen direkten Weg zu einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung nach 5 Jahren – die Investitionsschwellenwerte werden per Regierungsbeschluss festgelegt.
- Die CBI-Programme der Karibik (ab ca. 100,000 US-Dollar) und das Goldene Visum der VAE bieten zusätzliche Alternativen für Investoren, für die die traditionellen EU-Routen zu teuer sind.
Da die Bedingungen für eine EU-Aufenthaltserlaubnis durch Investitionen immer strenger werden, müssen Investoren ihre Mobilitätspläne überdenken. Dieser Leitfaden vergleicht die Wege des EB-5-Programms mit dem Golden-Visa-Programm in verschiedenen Ländern und unterstützt Investoren und Berater bei der Strategieanpassung. Er behandelt Kosten, Bearbeitungszeiten, Projektrisiken und neue Alternativen, darunter das neue Investitionsaufenthaltsprogramm Armeniens.
Änderungen beim EU-Golden-Visa-Programm in den Jahren 2025–2026
Spanien: Goldenes Visum für Immobilienmakler eingestellt
Spanien hat sein auf Immobilien basierendes Goldenes Visum mit dem Organgesetz 1/2025, das am 3. Januar 2025 im Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht wurde und am 3. April 2025 in Kraft trat, offiziell abgeschafft. Das Gesetz enthält Übergangsbestimmungen zum Schutz von Anträgen, die vor dem Stichtag eingereicht wurden.
Im Laufe des Programms stellte Spanien zwischen 2013 und dessen Beendigung etwa 14,576 bis 16,000 Goldene Visa aus – weit mehr als die häufig genannte Zahl von 5,000, die sich nur auf Visa bezog, die bis 2022 ausgestellt wurden. Mit der Schließung des Programms über Immobilien entfällt einer der beliebtesten Wege zu einer Aufenthaltsgenehmigung in Europa, der an Immobilienbesitz geknüpft ist.
Portugal: Immobilien wurden entfernt, fondsbasierte Routen bleiben bestehen
Portugal hat Immobilieninvestitionen im Oktober 2023 aus seinem Golden-Visa-Programm (ARI) gestrichen, bietet aber weiterhin verschiedene Möglichkeiten zur Erlangung des Visums. Ab 2026 können sich Investoren über Investmentfonds (mindestens 500,000 €), Unternehmensinvestitionen (500,000 €), die Schaffung von Arbeitsplätzen (mindestens 10 Arbeitsplätze oder 500,000 € mit mindestens 5 Stellen), Beiträge zur wissenschaftlichen Forschung (500,000 €) oder Projekte im Bereich des kulturellen Erbes (250,000 €) qualifizieren. Seit 2012 hat das Programm rund 7.3 bis 7.5 Milliarden Euro von über 12,000 Investoren eingeworben – Kapital, das nun in diese alternativen Fördermöglichkeiten fließt.
Griechenland: Höhere Schwellenwerte je nach Region
Griechenland hat die Kriterien für das Goldene Visum in ein gestaffeltes System umgewandelt. In stark nachgefragten Regionen – Attika (Athen), Thessaloniki, Mykonos und Santorin – ist nun eine Mindestinvestition von 800,000 € in eine Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern erforderlich. In anderen Regionen beträgt die Mindestinvestition 400,000 €. Eine begrenzte, bisherige Regelung mit einer Mindestinvestition von 250,000 € kann für bestimmte Anträge noch bestehen, wird aber schrittweise abgeschafft.
Malta, Irland und Zypern: Programme geschlossen
Der Europäische Gerichtshof erklärte Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen am 29. April 2025 für rechtswidrig. Dies war das erste Mal, dass ein solches Programm eines Mitgliedstaates vom Gerichtshof für ungültig erklärt wurde. Irland hatte sein Investorenprogramm (Immigrant Investor Programme, IIP) bereits im Februar 2023 eingestellt. Zypern hatte sein Programm aufgrund von Korruptionsvorwürfen schon 2020 beendet. Diese Schließungen verringern die Möglichkeiten der EU-Investorenmigration weiter.
Marktauswirkungen: Wohin verlagert sich das Anlegerkapital?
Die Verschärfung der Einwanderungsbestimmungen in den wichtigsten EU-Ländern hat die Anzahl unkomplizierter, immobilienbasierter Aufenthaltsgenehmigungen reduziert. Da Spaniens Programm eingestellt wurde, Portugal sich vom Immobiliensektor abwendet, Griechenland die Schwellenwerte deutlich angehoben hat und Maltas CBI-Programm aufgehoben wurde, sollten Berater damit rechnen, dass ihre Mandanten Standort, Anlageart und Zeitrahmen neu bewerten. Die Nachfrage verlagert sich hin zu den verbleibenden europäischen Optionen (Griechenland zu höheren Preisen, Portugal über Fonds), Alternativen außerhalb der EU wie dem US-amerikanischen EB-5-Programm und der armenischen Investorenaufenthaltsgenehmigung sowie den schnelleren CBI-Programmen der Karibik.
Umfassender Vergleich: Globale Investitionsmigration im Jahr 2026
| Zuständigkeit / Route | Mindestinvestition | Immobilien geeignet? | Bearbeitungszeit | Körperliche Anwesenheit | Notizen |
|---|---|---|---|---|---|
| Spanien Goldenes Visum | - | Beendet im April 2025 | - | - | Der Weg über Immobilien wurde geschlossen; Bestandsschutz für Anträge, die vor dem Stichtag gestellt wurden |
| Portugal ARI | 250,000 € - 500,000 € | Nein (entfernt im Oktober 2023) | 6 – 12 Monate | Durchschnittlich 7 Tage/Jahr. | Finanzmittel, Wirtschaft, Schaffung von Arbeitsplätzen, Forschung, Kultur |
| Griechenland Goldenes Visum | 400,000 € - 800,000 € | Ja (nach Regionen gestaffelt) | 2 – 6 Monate | Nicht erforderlich | 800 € Attika/Thessaloniki/Inseln; 400 € übrige Länder |
| US EB-5 (TEA) | $800,000 | Projektabhängig | 5–36+ Monate | Wohnsitz in den USA erforderlich | Ländlicher Raum Priorität ~5 Monate; nicht-ländlicher Raum 18–36+ Monate. |
| US EB-5 (nicht TEA) | $1,050,000 | Projektabhängig | 18–36+ Monate | Wohnsitz in den USA erforderlich | Höhere Schwelle, keine reservierte Priorität |
| Armenien Investoren-PR | TBD (Regierungsverordnung ausstehend) | Voraussichtlich | TBD | 183-Tage-Benachrichtigungsregel (Anleger ausgenommen) | Direkte 5-jährige PR; gültig ab 1. November 2026 |
| Dominica CBI | Spende in Höhe von ca. 100,000 US-Dollar | Ja (ca. 200,000 $ und mehr) | 3 – 4 Monate | Nicht erforderlich | Volle Staatsbürgerschaft; visafreie Einreise in über 140 Länder |
| St. Kitts & Nevis CBI | Spende in Höhe von ca. 250,000 US-Dollar | Ja (ca. 325,000 $ und mehr) | 2 – 4 Monate | Nicht erforderlich | Ältestes CBI-Programm; starker Reisepass |
| VAE Goldenes Visum | 2 Mio. AED (~545,000 USD) | Ja | 2-4 Wochen | Nicht erforderlich | 10 Jahre verlängerbar; keine Einkommensteuer |
US EB-5 als strategische Alternative
Investitionsschwellen und Richtlinienaktualisierungen
Das US-amerikanische EB-5-Investorenprogramm ermöglicht ausländischen Investoren die Erlangung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung durch qualifizierte Investitionen, die mindestens zehn Vollzeitstellen schaffen. Die Mindestinvestition beträgt 800,000 US-Dollar für Projekte in Zielgebieten mit hoher Beschäftigungsförderung (Targeted Employment Areas, TEAs) und 1,050,000 US-Dollar für Projekte außerhalb dieser Gebiete. Diese Schwellenwerte wurden im EB-5 Reform and Integrity Act (RIA) von 2022 festgelegt und gelten bis 2026.
Bearbeitungszeiten und Visa-Rückstände
Die Bearbeitungszeiten für EB-5-Anträge variieren erheblich je nach Projektkategorie und Herkunftsland. Die Bearbeitungsdauer für I-526E-Anträge liegt im Durchschnitt zwischen 11.5 und 61 Monaten. Projekte im ländlichen Raum (TEA) werden bevorzugt bearbeitet und benötigen durchschnittlich etwa 5 Monate. Projekte in städtischen Gebieten dauern in der Regel 18 bis 36 Monate oder länger.
Für nicht reservierte Visakategorien müssen chinesische Staatsangehörige mit einem Wartezeitrückstand von etwa 9.5 Jahren rechnen. Alle reservierten Visakategorien (ländlicher Raum, hohe Arbeitslosigkeit und Infrastruktur) bleiben jedoch für alle Länder, für die eine Gebühr anfällt, ab April 2026 gültig.
RIA-Reservierungskategorien
Das Reform- und Integritätsgesetz schuf drei Visakategorien: 20 % für Projekte im ländlichen Raum (ca. 2,000 Visa jährlich), 10 % für Projekte in Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit (ca. 1,000 Visa) und 2 % für Infrastrukturprojekte (ca. 200 Visa). Das Programm für regionale Zentren ist bis zum 30. September 2027 befristet; derzeit sind ca. 580 Zentren zugelassen und in Betrieb.
EB-5-Projektrisiken: Betrugsfälle und Sorgfaltspflichten
Das EB-5-Programm ist sowohl ein Kapitalmarktprodukt als auch ein Einwanderungsweg. Vergangene Skandale unterstreichen die Notwendigkeit einer strengen Überprüfung von Sponsoren und Projekten. Im größten Betrugsfall in Vermont (Jay Peak) wurden über 200 Millionen US-Dollar an EB-5-Investorengeldern veruntreut, wobei die Prüfer unzureichende staatliche Aufsicht bemängelten. Kürzlich ging es in einem Rechtsstreit um ein Casino-Resort auf den Nördlichen Marianen um mutmaßlich veruntreute 13.4 Millionen US-Dollar von über 20 chinesischen Investoren – ein Hinweis darauf, dass das Betrugsrisiko auch nach regulatorischen Reformen fortbesteht.
EB-5-Sorgfaltscheckliste
- Sponsoren-Erfolgsbilanz: geprüfte Finanzdaten, Ergebnisse früherer EB-5-Projekte, Rechtsstreitigkeiten und regulatorische Vorgeschichte.
- Verwendung des Erlöses: Wasserfallmodell, Treuhandbedingungen, Kontrollen durch Dritte und unabhängige Überwachung.
- Methodik zur Schaffung von Arbeitsplätzen: glaubwürdiger Wirtschaftsbericht, Arbeitsplatzpuffer, Annahmen auf Herz und Nieren geprüft.
- Kapitalausstattung und Sicherheiten: Rangfolge, Beleihungswert, Baurisiko, Fertigstellungsgarantien.
- Regulierungslage: Einhaltung der Richtlinien und Angleichung der regionalen Zentren an die aktuellen Vorgaben der USCIS.
- Ausstiegsstrategie: Reifegradprofil, Marktvergleiche und realistische Übernahmeszenarien.
Armeniens Investorenresidenz: eine aufkommende Alternative
Das armenische Parlament verabschiedete am 20. Januar 2026 Änderungen des Ausländergesetzes, wodurch eine neue Kategorie für Investoren mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis geschaffen wurde, die am 1. November 2026 in Kraft trat. Gemäß diesen Änderungen erhalten qualifizierte Investoren eine direkte 5-jährige unbefristete Aufenthaltserlaubnis – wodurch die für die meisten anderen Kategorien übliche Voraussetzung einer 3-jährigen befristeten Aufenthaltserlaubnis entfällt.
Zu den erwarteten Investitionskategorien zählen Immobilien, Unternehmensbeteiligungen und Wertpapiere bzw. Anleihen, wobei das Ministerkabinett die Durchführungsverordnung mit konkreten Mindestschwellenwerten noch nicht veröffentlicht hat. Die Reform schafft außerdem den zehnjährigen Sonderaufenthaltsstatus Armeniens ab und ersetzt ihn durch standardisierte fünfjährige Daueraufenthaltskarten für alle Kategorien.
Armenien bietet keine formale Staatsbürgerschaft durch Investitionen an. Investoren mit Daueraufenthaltsgenehmigung können jedoch nach dreijährigem ununterbrochenem rechtmäßigem Aufenthalt und unter Einhaltung bestimmter Aufenthaltsbestimmungen die armenische Staatsbürgerschaft beantragen. Es besteht auch ein Ermessensspielraum hinsichtlich der Staatsbürgerschaft aus „nationalem Interesse“, der jedoch außerhalb des regulären Investitionsrahmens liegt.
Ein bemerkenswerter Vorteil für Investoren: Inhaber einer armenischen, auf Investitionen basierenden Daueraufenthaltsgenehmigung sind von der 183-tägigen Abwesenheitsmeldepflicht befreit, die für alle anderen Genehmigungsinhaber gilt – das bedeutet, dass Investoren ihren armenischen Aufenthaltsstatus beibehalten können, während sie die meiste Zeit im Ausland verbringen.
Mehr Informationen zum Aufenthaltsrecht in Armenien finden Sie in unseren Leitfäden zu den Themen Aufenthaltserlaubnis durch Investition , Aufenthaltsgenehmigungen , Unternehmensregistrierung und Staatsbürgerschaft.
Karibische CBI und andere globale Alternativen
Für Investoren, denen die EU-Hürden zu hoch oder die EB-5-Bearbeitung zu langsam ist, bieten karibische Staatsbürgerschaftsprogramme durch Investitionen eine schnellere und kostengünstigere Alternative. Das Programm in Dominica beginnt bei etwa 100,000 US-Dollar (Spende) mit einer Bearbeitungszeit von drei bis vier Monaten und ohne Anwesenheitspflicht. St. Kitts und Nevis, das älteste Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen, verlangt etwa 250,000 US-Dollar (Spende) oder 325,000 US-Dollar (Immobilienkauf) bei ähnlichen Bearbeitungszeiten. Das Programm in Grenada zeichnet sich durch sein E-2-Abkommen mit den Vereinigten Staaten aus, das es grenadischen Staatsbürgern ermöglicht, separat US-Investorenvisa zu beantragen.
Das Goldene Visum der VAE bietet eine zehnjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieninvestitionen ab 2 Millionen AED (ca. 545,000 USD) ohne Anwesenheitspflicht und ohne Einkommensteuer. Die Bearbeitung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und macht es damit zu einem der schnellsten Investitionsmigrationsprogramme weltweit.
Diese Alternativen bedienen unterschiedliche Kundenprofile: Das Caribbean CBI eignet sich für Investoren, die Wert auf Schnelligkeit und Passstärke legen, während Programme wie die Investorenresidenzen Armeniens oder das Goldene Visum der VAE für diejenigen attraktiv sein können, die eine regionale Basis mit günstiger steuerlicher Behandlung und minimalen Präsenzanforderungen suchen.
Kundenstrategie: Wichtige Erkenntnisse für Berater
- Konzentrieren Sie sich auf Einwanderungsziele, nicht auf Vermögensvermarktung. Sortieren Sie die Kunden nach ihrem Hauptziel – Mobilität, Wohnsitz in den USA/der EU, Steueroptimierung oder Vermögensdiversifizierung – und passen Sie erst dann die Programme an.
- Kostentransparenz über verschiedene Rechtsordnungen hinweg. Die Mindestinvestitionssummen sind klar anzugeben: Griechenland 400,000 € – 800,000 €; EB-5 800,000 $ (TEA) bzw. 1,050,000 $ (Nicht-TEA); Karibik CBI ab ca. 100,000 $; Armenien wird noch festgelegt. Nebenkosten (Anwaltskosten, Bearbeitungsgebühren, Due-Diligence-Prüfung) sind einzubeziehen. Jegliche Andeutung von Erfolgsgarantien ist zu vermeiden.
- Prozessrealismus. Die Bearbeitung von EB-5-Projekten im ländlichen Raum kann etwa 5 Monate dauern, während Projekte außerhalb des ländlichen Raums 18 bis 36 Monate oder länger benötigen. Chinesische Staatsangehörige müssen mit einem Wartezeitrückstand von etwa 9.5 Jahren für unbefristete Visa rechnen. EU-Reformen können die Kriterien für förderfähige Vermögenswerte jederzeit ändern. Bitte berücksichtigen Sie dies bei Ihren Erwartungen.
- Governance hat bei EB-5 oberste Priorität. Nutzen Sie die obige Checkliste für die Sorgfaltsprüfung. Führen Sie bekannte Versäumnisse (Jay Peak, CNMI) an, um Dokumentationsanforderungen gegenüber Kunden und Sponsoren zu begründen.
- Parallele Wege und kombinierte Strategien. Für Kunden, die sich für Europa interessieren, aber aufgrund steigender Kosten nicht investieren können, bieten sich EU-Nichtinvestitionsvisa in Kombination mit Portfolioinvestitionen im Ausland an. Wer die USA bevorzugt, sollte das EB-5-Programm mit folgenden Programmen vergleichen: alternative VisaroutenZur regionalen Diversifizierung kombinierte Armenien seine Investoren-PR mit seiner günstigen Lage Steuerregelung kann eine umfassendere Strategie ergänzen.
- Sehen Sie sich den Durchführungserlass Armeniens an. Sobald das Kabinett offizielle Investitionsschwellenwerte veröffentlicht, könnte Armenien zu einem der wettbewerbsfähigsten Standorte für Investorenaufenthalte werden, da es einen direkten Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach 5 Jahren, eine Ausnahme von der Abwesenheitsmeldepflicht und die Möglichkeit zur Einbürgerung nach 3 Jahren bietet.
Aufnahme- und Qualifizierungsprozess
- Ziel-Triage: Mobilität vs. Umzug vs. Vermögensrisiko; Zeitrahmen, Familienbeteiligung und steuerliche Aspekte.
- Budget und Liquidität: Bestätigung der Fähigkeit, die Schwellenwerte (Griechenland 400 € – 800 €; EB-5 800 $ TEA; Karibik ~100 $+) und die Nebenkosten zu erfüllen.
- Gerichtsbarkeitsfilter: Optionen der EU angesichts der aktuellen Reformen im Vergleich zu US EB-5, karibischen CBI und Armenien/VAE; regulatorische Unsicherheiten beachten.
- Risikoprofilierung: Toleranz gegenüber Baurisiken (EB-5), Illiquidität, regulatorischen Änderungen und Bearbeitungsverzögerungen.
- Vorprüfungspaket: KYC/AML-Prüfung, Herkunftsnachweise und erste Dokumentation anfordern; Projektprüfung anhand der Due-Diligence-Checkliste beginnen.
- Erwartungshaltung: Es werden keine Garantien übernommen; die Verarbeitung unterliegt regulatorischen Bestimmungen und kann sich ändern. Bitte legen Sie schriftliche Offenlegungen mit Angabe der Programmquellen vor.
Für Mandanten, die in der Kaukasusregion Fuß fassen möchten, kann unsere armenische Praxis ergänzende Planungen zu Aufenthaltsgenehmigungen , Investitionsaufenthaltsgenehmigungen , steuerlichen Aspekten und Immobilien anbieten.
Fazit
Die Lage hat sich grundlegend verändert: Spaniens goldenes Immobilienvisum wurde eingestellt, Portugal hat die Investitionsmöglichkeiten in Immobilien abgeschafft, Griechenland hat die Schwellenwerte deutlich angehoben, und Maltas Kapitalinvestitionsprogramm wurde vom Europäischen Gerichtshof für verfassungswidrig erklärt. Für Investoren bietet das US-amerikanische EB-5-Programm einen bewährten Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung – insbesondere durch die für ländliche Gebiete reservierten Kategorien mit beschleunigter Bearbeitung –, allerdings nur bei sorgfältiger Projektauswahl und realistischen Zeitvorstellungen. Gleichzeitig erweitern Armeniens neues Investorenvisum (gültig ab November 2026) und die Kapitalinvestitionsprogramme der Karibik die globalen Optionen. Benötigen Sie einen auf die jeweilige Rechtsordnung zugeschnittenen Plan, der Ihre Mobilitätsziele mit dem Kapitalschutz in Einklang bringt? Kontaktieren Sie uns.
