Die Änderungen des portugiesischen Golden-Visa-Programms gemäß Gesetz 56/2023 haben die Wege für Immobilien- und Kapitaltransfers dauerhaft geschlossen. Fünf Investitionsmöglichkeiten abseits von Immobilien bleiben zwar bestehen, doch Bearbeitungsrückstände, die parallele Schließung des Programms in Spanien und die sich ändernde EU-Politik erfordern von Investoren und Beratern eine Anpassung ihrer Compliance-Strategien für 2026.
Im Überblick
- Gesetz 56/2023 (Mais Habitação) trat am 7. Oktober 2023 in Kraft – alle Wege für Immobilien- und passive Kapitalübertragungen wurden dauerhaft beseitigt.
- Fünf förderfähige Investitionswege bleiben bestehen: kollektive Kapitalanlagen außerhalb des Immobiliensektors (500 €), wissenschaftliche Forschung (500 €), Kultur- und Kunsterbe (250 €; 200 € in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte), Unternehmensgründung mit Kapitaleinlage (500 € + 5 Arbeitsplätze) und eigenständige Schaffung von Arbeitsplätzen (10 Arbeitsplätze, kein Mindestkapital).
- Der Wohnungskanal „Solidaritätsvisum“ bleibt ein politischer Vorschlag – es wurde kein Gesetz verabschiedet.
- Im Jahr 2024 stellte Portugal 2,081 Goldene Visa für Hauptantragsteller aus, ein Rückgang um 28 % gegenüber 2,901 im Jahr 2023.
- Rund 50,000 Anträge waren Anfang 2025 noch anhängig; ein digitales ARI-Verlängerungsportal wurde im Februar 2026 eingeführt.
- Spanien schloss sein Immobilien-Golden-Visa im April 2025 und veränderte damit die EU-Landschaft weiter.
- Bestehende Inhaber eines Goldenen Visums sind geschützt: Ihre Genehmigungen bleiben gültig und werden bei Verlängerung in eine „Aufenthaltserlaubnis für Einwanderer mit Unternehmerstatus“ umgewandelt.
Was hat das Gesetz 56/2023 geändert?
Das Gesetz 56/2023, Teil des portugiesischen Gesetzespakets „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum), trat am 7. Oktober 2023 in Kraft. Das Gesetz sollte ausländisches Kapital weg von Wohnimmobilien und hin zu Zielen des sozialen Wohnungsbaus umlenken. Für Einwanderungsexperten und Investoren sind die Auswirkungen struktureller Natur: Die Regeln für das portugiesische ARI-Programm (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) haben sich dauerhaft geändert.
Die Reform schloss sämtliche immobilienbasierten Investitionsmöglichkeiten aus – den Kauf von Wohn-, Gewerbe- und Tourismusimmobilien sowie immobilienbezogene Investmentfonds. Auch passive Kapitaltransfers, einschließlich Bankeinlagen bis zu den bisherigen Schwellenwerten von 1 Million bzw. 1.5 Millionen Euro, wurden untersagt. Diese waren historisch gesehen die beliebtesten Wege: Die Mehrheit der seit 2012 erteilten Golden Visa für Portugal basierte auf Immobilientransaktionen.
Das Gesetz gilt nicht rückwirkend. Anträge, die vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht wurden, werden weiterhin nach den bisherigen Bestimmungen bearbeitet, und bestehende Genehmigungsinhaber behalten ihre Rechte im Rahmen der regulären Verlängerungszyklen.
Fünf qualifizierende Investitionswege, die verbleiben
Trotz der Schlagzeilen über die Schließungen ist Portugals Golden-Visa-Programm weiterhin rechtlich aktiv. AIMA (der Nachfolger von SEF) listet fünf Kategorien auf, die für neue Anträge in Frage kommen:
| Route | Minimale Investition | Schlüsselanforderungen |
|---|---|---|
| Nicht-immobilienbezogene kollektive Kapitalanlagen | €500,000 | CMVM-regulierter Fonds, über 60 % investiert in portugiesische Unternehmen, kein Immobilienengagement, Mindestlaufzeit 5 Jahre. |
| Beitrag zur wissenschaftlichen Forschung | €500,000 | Richtet sich an anerkannte öffentliche oder private Forschungseinrichtungen |
| Kulturelles und künstlerisches Erbe | 250,000 € (200,000 € in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte) | Förderung des Erhalts des nationalen Kulturerbes oder der Kunstproduktion; 20 % Ermäßigung in verschiedenen Kategorien mit geringer Bevölkerungsdichte möglich. |
| Unternehmensgründung oder Kapitalzufuhr | 500,000 € + Schaffung von 5 Arbeitsplätzen | Gründung oder Stärkung eines portugiesischen Unternehmens mit Schaffung von Arbeitsplätzen |
| Erstellung eines eigenständigen Arbeitsplatzes | Kein Mindestkapital | Schaffung von mindestens 10 dauerhaften Arbeitsplätzen in Portugal |
Die offizielle rechtliche Bezeichnung für den fondsbasierten Ansatz verwendet den Begriff „Nicht-Immobilien-Kollektive Kapitalanlagen“ anstelle von „Venture Capital“ oder „Private Equity“ – eine wichtige Unterscheidung für die Compliance-Dokumentation und das Marketingmaterial.
Programmumfang: historische Daten und Zahlen für 2024
Zwischen 2012 und 2022 erteilte Portugal rund 11,628 Goldene Visa für Hauptantragsteller, die überwiegend an Immobilienkäufe geknüpft waren. Das Programm zog bis Ende 2023 Investitionen in Höhe von rund 7.3 Milliarden Euro an, wie aus den letzten veröffentlichten offiziellen Zahlen des ehemaligen SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) hervorgeht. Seither wurden keine aktualisierten offiziellen Zahlen veröffentlicht.
Im Jahr 2024, dem ersten vollen Jahr nach den reformierten Bestimmungen, erteilte Portugal 2,081 Goldene Visa für Hauptantragsteller – ein Rückgang um 28 % gegenüber den 2,901 im Jahr 2023. Einschließlich der Genehmigungen zur Familienzusammenführung erreichte die Gesamtzahl der Begünstigten im Jahr 2024 rund 5,000. Die kumulierte Anzahl der Hauptantragsteller seit Beginn des Programms liegt nun zwischen 13,000 und 16,000, die Gesamtzahl der Begünstigten (einschließlich Angehöriger) wird auf 33,000 bis 37,000 geschätzt.
Was geschah mit dem Solidaritätsvisum?
Mit der Ankündigung des Gesetzes 56/2023 signalisierten die portugiesischen Behörden die Absicht, einen auf Wohnraum ausgerichteten Investitionskanal – gemeinhin als „Solidaritätsvisum“ bezeichnet – zu schaffen, der ausländisches Kapital in bezahlbaren Wohnraum und Unterkünfte für Migranten lenken soll. Das Konzept tauchte im portugiesischen Aktionsplan für Migration (Plano de Ação para as Migrações) auf, der im Juli 2024 veröffentlicht wurde.
Stand April 2026 ist das Solidaritätsvisum weiterhin ein politischer Vorschlag. Es wurde noch kein formelles Gesetz verabschiedet, die AIMA-Qualifikationskriterien schließen es nicht ein, und es gibt kein Antragsverfahren. Berater sollten diesen Vertriebskanal nicht aktiv bewerben. Sollte ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten, ist vor jeder Kundenbetreuung eine erneute Compliance-Prüfung erforderlich.
Bearbeitungsrückstand und Realität des Zeitplans
Die Bearbeitungszeiten stellen nach wie vor die größte operative Herausforderung für Portugals Golden-Visa-Programm dar. Stand Januar 2025 waren bei der AIMA rund 50,000 Anträge auf Wiedereinreisegenehmigung (ARI) anhängig. Die Bearbeitungszeiten variieren stark und überschreiten oft die ursprünglichen Erwartungen deutlich, wobei Rückstände bei der Terminvergabe für die biometrische Erfassung zu weiteren Verzögerungen führen.
Im Februar 2026 startete AIMA ein digitales Portal zur Verlängerung von ARI-Genehmigungen, um die Bearbeitung von Verlängerungsanträgen bestehender Genehmigungsinhaber zu beschleunigen. Dies unterstreicht das institutionelle Engagement zur Reduzierung des Antragsstaus. Neue Antragsteller sollten sich jedoch auf unterschiedliche Bearbeitungszeiten einstellen und die Aufbewahrungsdauer ihrer Unterlagen, die Liquidität und die familiären Abläufe entsprechend planen.
Bestehende Inhaber: Übergangsregeln und Verlängerungen
Das Gesetz 56/2023 ist ausdrücklich nicht rückwirkend. Inhaber eines bestehenden Goldenen Visums, deren Genehmigung vor der Reform ausgestellt wurde, behalten ihre Rechte und können diese weiterhin unter normalen Bedingungen verlängern. Anträge, die vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht wurden, werden nach den zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Bestimmungen bearbeitet.
Bei der Verlängerung werden die bisherigen Genehmigungen in „Aufenthaltsgenehmigungen für Immigrantenunternehmer“ umbenannt – eine Änderung der Verwaltungsklassifizierung, keine inhaltliche Änderung der Rechte. Inhaber sollten sicherstellen, dass ihre Verlängerungsunterlagen die aktualisierte Terminologie widerspiegeln und den aktuellen AIMA-Verfahren entsprechen.
Weg zur Staatsbürgerschaft: Aktuelle Regeln
Das portugiesische Staatsangehörigkeitsrecht ermöglicht es Inhabern eines Goldenen Visums, nach fünf Jahren rechtmäßigen Aufenthalts die Staatsbürgerschaft zu beantragen, sofern sie die sprachlichen und sozialen Voraussetzungen erfüllen. Im Oktober 2025 verabschiedete das portugiesische Parlament eine Änderung, die diesen Zeitraum von fünf auf zehn Jahre verlängerte. Im Dezember 2025 erklärte das Verfassungsgericht jedoch einige Bestimmungen dieser Änderung für verfassungswidrig.
Anfang 2026 gilt die Fünfjahresregel formal noch, die Rechtslage ist jedoch unklar. Investoren, die eine Einbürgerung anstreben, sollten daher flexibel bleiben und die Gesetzesentwicklung aufmerksam verfolgen. Professionelle Rechtsberatung, die speziell auf die Art der Genehmigung und den Zeitplan des Antragstellers zugeschnitten ist, ist in diesem Bereich unerlässlich.
EU-Landschaft: Spaniens Abschottung und sich verändernde Alternativen
Portugals Reform steht nicht isoliert da. Spanien hat sein Immobilien-Golden-Visa-Programm mit dem Organgesetz 1/2025, das am 3. April 2025 in Kraft trat, formell abgeschafft und damit einen weiteren wichtigen EU-Aufenthaltsweg auf Basis von Immobilienbesitz beseitigt. Auch das EU-Parlament hat für eine generelle Einschränkung von Golden-Visa-Programmen gestimmt und damit eine restriktivere Politik innerhalb der EU signalisiert.
Eine detaillierte Analyse darüber, wie Spaniens Schließung die EU-Investitionsmigrationsstrategie verändert, finden Sie in unserem Begleitbericht: Nach Spaniens Schließung: Neuausrichtung der EU-RBI-Portfolios für 2026.
Alternative Gerichtsbarkeiten im Überblick
| Gerichtsstand & Anwendbares Recht | Route | Mindestens | Stand (2026) |
|---|---|---|---|
| Griechenland | Immobilien (gestaffelt) | 800 € für stark nachgefragte Gebiete; 400 € für andere Regionen; 250 € für denkmalgeschützte/erhaltungswürdige Gebäude | Aktives |
| Ungarn | Anteile an einem Immobilienfonds (Gastinveränderergenehmigung) | ~250,000 € | Aktives |
| Armenien | Aufenthaltserlaubnisse, investitionsbasierte Aufenthaltsgenehmigung | Variiert je nach Route | Aktives |
Für Investoren, die verschiedene Aufenthaltsstrategien anstreben, bietet Armenien mehrere Möglichkeiten, darunter befristete und unbefristete Aufenthaltsgenehmigungen , Aufenthaltsrecht durch Investition und einen vereinfachten Weg zur Staatsbürgerschaft . Grenzüberschreitende steuerliche Auswirkungen sollten frühzeitig geprüft werden – siehe unseren Leitfaden zu Steuern in Armenien.
Compliance-Maßnahmen für Anwaltskanzleien und Vermittler
Die kombinierte Wirkung der Reformen in Portugal und der Schließung Spaniens erfordert von allen Unternehmen, die zu EU-Investitionsmigration beraten, dringende Maßnahmen. Folgende Schritte sollten unverzüglich umgesetzt werden:
Stellen Sie die Vermarktung der eingestellten Wege ein. Entfernen Sie sämtliche Webseiten, Broschüren, Präsentationen und Werbematerialien, die auf portugiesische Immobilien- oder Kapitaltransfer-Optionen im Rahmen des Golden Visa hinweisen. Verfahren Sie ebenso mit dem spanischen Immobilienweg. Die fortgesetzte Bewerbung dieser Wege birgt regulatorische und Reputationsrisiken.
Aktualisieren Sie die Mandatsvereinbarungen und den Umfang der Mandate. Überarbeiten Sie die Dokumente für Mandanten, um den Rahmenbedingungen nach Gesetz 56/2023 Rechnung zu tragen. Fügen Sie klare Hinweise darauf hinzu, dass neue Anträge auf ARI-Verfahren nach eingestellten Verfahren ausgeschlossen sind, und geben Sie an, welche der fünf verbleibenden Kategorien jedes Mandat umfasst.
Überprüfen Sie die Kundenpipeline. Führen Sie bei Kunden, die Immobilien- oder Einlagenfinanzierungen anstrebten, Eignungsprüfungen durch und präsentieren Sie konforme Alternativen. Dokumentieren Sie den Überprüfungsprozess, um die Einhaltung der Beratungspflichten nachzuweisen.
Stimmen Sie sich mit Fondsmanagern und Vermittlern ab. Stellen Sie sicher, dass Due-Diligence-Unterlagen, Term Sheets und Marketingmaterialien von Drittanbietern dem geltenden Rechtsrahmen entsprechen. Prüfen Sie, ob alle für Golden-Visa-Zwecke vermarkteten Fonds die Anforderungen der CMVM-Regulierung und das Kriterium des fehlenden Immobilienrisikos erfüllen.
Die KYC/AML-Verfahren sollten aktualisiert werden. Die Angaben zur Herkunft der Mittel und die Bewertungen der Vertragspartner sollten an die aktuell gängigen Anlageformen angepasst werden – vorwiegend Fondszeichnungen und Unternehmensbeteiligungen anstelle von Immobilientransaktionen.
Schulen Sie die Teams mit Kundenkontakt. Stellen Sie sicher, dass die Mitarbeiter in Marketing, Vertrieb und Beratung eine korrekte Sprache verwenden, um über die weiterhin verfügbaren Routen zu informieren und Anfragen zu nicht mehr verfügbaren Optionen entsprechend weiterzuleiten.
Auswirkungen für Anleger: Was ist zu erwarten?
Marktabkühlung. Da die meisten bisherigen Golden-Visa-Genehmigungen an Immobilienbesitz geknüpft waren, dämpft der Wegfall dieser Voraussetzung die investorengetriebene Nachfrage auf dem portugiesischen Wohnungsmarkt. Dies entspricht dem politischen Ziel, den Wohnungsdruck in Großstädten wie Lissabon und Porto zu verringern.
Umgeleitetes Kapital. Die verbleibenden Wege lenken Investitionen in regulierte Fonds, Unternehmensgründungen, wissenschaftliche Forschung und Kulturerbe – grundlegend andere Anlageklassen als Wohnimmobilien. Anleger müssen die Fondsführung, die Erfolgsbilanz des Managements und die Ausstiegsbedingungen bewerten, anstatt sich auf den Standort und die Mietrendite der Immobilie zu konzentrieren.
Ungewisse Bearbeitungszeiten. Aufgrund eines Bearbeitungsrückstands von rund 50,000 Anträgen und einer sich stetig weiterentwickelnden digitalen Infrastruktur bleiben die Bearbeitungszeiten unvorhersehbar. Anleger sollten daher mit längeren Bearbeitungszeiten rechnen, ihre Dokumente stets aktuell halten und Liquiditätspuffer für den gesamten Zeitraum aufbauen.
Mindestaufenthaltsbestimmungen. Inhaber eines Goldenen Visums müssen im ersten Jahr mindestens sieben Tage und in jedem darauffolgenden zweijährigen Verlängerungszeitraum mindestens vierzehn Tage in Portugal verbringen. Dies ist nach wie vor eine der geringsten Anforderungen an den physischen Aufenthalt unter den EU-Aufenthaltsprogrammen.
Familienangehörige können in einen Antrag auf ein Goldenes Visum einbezogen werden. Dazu gehören Ehepartner, minderjährige Kinder und unterhaltsberechtigte Eltern. Familienzusammenführungsgenehmigungen machten 2024 einen erheblichen Anteil aller Begünstigten aus.
Um zu besprechen, wie sich diese Änderungen auf Ihre konkrete Situation auswirken oder um alternative Aufenthaltsstrategien einschließlich Visaplanung und Optionen für digitale Nomaden zu erkunden , kontaktieren Sie unser Team für eine vertrauliche Beratung.
Häufig gestellte Fragen
Wird Portugals Golden-Visa-Programm vollständig eingestellt?
Nein. Das Programm ist weiterhin rechtlich aktiv. Gesetz 56/2023 hat zwar die Möglichkeiten für Immobilien- und Kapitaltransfers eingeschränkt, fünf Anlagekategorien außerhalb von Immobilien jedoch beibehalten. Neue Anträge können weiterhin über AIMA im Rahmen dieser zulässigen Wege eingereicht werden.
Welche Investitionsmöglichkeiten gibt es aktuell für ein portugiesisches Goldenes Visum?
Fünf Wege sind förderfähig: kollektive Kapitalanlagen außerhalb des Immobiliensektors (mindestens 500,000 €), Beiträge zur wissenschaftlichen Forschung (500,000 €), Unterstützung des kulturellen und künstlerischen Erbes (250,000 €; 200,000 € in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte), Unternehmensgründung oder Kapitalzufuhr (500,000 € plus 5 Arbeitsplätze) und eigenständige Schaffung von Arbeitsplätzen (10 Arbeitsplätze, kein Mindestkapital).
Sind bestehende Inhaber eines Goldenen Visums von der Reform 2023 betroffen?
Nein. Gesetz 56/2023 gilt nicht rückwirkend. Bestehende Genehmigungsinhaber behalten ihre Rechte und können ihre Genehmigung regulär verlängern. Anträge, die vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht wurden, werden nach den vorherigen Bestimmungen bearbeitet. Bei der Verlängerung werden die Genehmigungen in „Aufenthaltserlaubnis für Unternehmer mit Migrationshintergrund“ umbenannt – eine rein administrative, keine inhaltliche Änderung.
Führt das Goldene Visum noch immer zur portugiesischen Staatsbürgerschaft?
Der fünfjährige Weg zur Staatsbürgerschaft bleibt formaljuristisch Anfang 2026 weiterhin gültig. Ein im Oktober 2025 eingebrachter Änderungsantrag des Parlaments sah eine Verlängerung des Zeitraums auf zehn Jahre vor, doch das Verfassungsgericht kippte im Dezember 2025 wesentliche Bestimmungen. Die Rechtslage ist weiterhin im Fluss – Investoren sollten flexibel planen und sich aktuell rechtlich beraten lassen.
Wie lange dauert die Bearbeitung eines Golden-Visa-Antrags im Jahr 2026?
Die Bearbeitungszeiten variieren erheblich. Anfang 2025 waren bei AIMA rund 50,000 Anträge in Bearbeitung. Um den Bearbeitungsstau abzubauen, wurde im Februar 2026 ein digitales Verlängerungsportal eingeführt. Antragsteller sollten sich auf längere Bearbeitungszeiten einstellen und ihre Unterlagen, ihre Liquidität und die familiären Angelegenheiten entsprechend planen.
Wie hoch ist die Mindestaufenthaltsdauer?
Inhaber eines Goldenen Visums müssen im ersten Jahr mindestens sieben Tage und in jedem darauffolgenden zweijährigen Verlängerungszeitraum vierzehn Tage in Portugal verbringen. Dies ist eine der geringsten Anforderungen an den physischen Aufenthalt unter den EU-Aufenthaltsgenehmigungsprogrammen für Investoren.
