Reform des griechischen Golden-Visa-Programms: Neue Preisstufen und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt für Investoren und Berater

Das griechische Golden-Visa-Programm hat seine bedeutendste Überarbeitung seit seiner Einführung erfahren. Die Investitionsschwellen wurden angehoben, die Karte der förderfähigen Gebiete neu gezeichnet, Übergangsfristen sind abgelaufen, und Nutzungsbeschränkungen für Immobilien wirken sich nun direkt auf die Rendite aus. Für Investoren und Berater, die 2026 über Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen nachdenken, ist das Verständnis der aktuellen Regelungen – und der weiteren EU-Landschaft nach dem Brexit – entscheidend für die Strukturierung regelkonformer und wertsichernder Transaktionen.

Was sich im griechischen Golden-Visa-Gesetz geändert hat – und warum das wichtig ist

Das griechische Migrationsgesetz (Gesetz 5038/2023) wurde durch Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 geändert. Dieses Gesetz passte die Bedingungen für die Immobilienfinanzierung im Rahmen des Golden-Visa-Programms an und verschärfte die Anspruchsberechtigung. Eine spätere Änderung, Gesetz 5167/2024, verlängerte die Übergangsfrist bis zum 28. Februar 2025. Stand April 2026 gibt es kein Gesetz, das diesen Rahmen vollständig ersetzt, obwohl das Gesetz 5162/2024 einen parallelen Weg mit einem Startkapital von 250,000 € über bei Elevate Greece registrierte Unternehmen einführte.

Die wichtigste Änderung ist das Zweizonen-Immobilienmodell: €800,000 in erstklassiger Geographie und €400,000 Anderswo wurde die langjährige Untergrenze von 250,000 €, die den Markt ein Jahrzehnt lang prägte, ersetzt. Zusammen mit der 120 m² großen Regel für Einzelwohnungen, dem Verbot von Kurzzeitvermietungen und dem Auslaufen des spanischen Goldenen Visums am 3. April 2025 haben diese Änderungen Griechenland de facto zum letzten großen EU-Aufenthaltsprogramm über Immobilien gemacht – allerdings mit deutlich höheren Einstiegshürden.

Neue Investitionsschwellenwerte und förderfähige Zonen

Das griechische Recht sieht zwei Mindestkaufpreisschwellen für den Immobilienerwerb vor, zusätzlich eine enge Ausnahmeregelung für 250,000 € und eine separate Regelung für Existenzgründer, ebenfalls für 250,000 €. Jede dieser Regelungen unterliegt strengen Konfigurationsbestimmungen.

Die Anforderung von 120 m² gilt für „Haupträume“ – also die bewohnbare Innenfläche ohne Abstellräume, Parkplätze und sonstige Nebenräume. Das Zusammenlegen mehrerer kleinerer Einheiten, um die Geschossfläche von 400 € bzw. 800 € zu erreichen, ist in beiden Zonen nicht mehr zulässig.

Wo 250,000 € noch funktionieren: Eng definierte Ausnahmen

Zwei eng begrenzte Immobilienkategorien qualifizieren sich weiterhin bei 250,000 €, beide unterliegen jedoch zusätzlichen Compliance-Bedingungen, die beim Standardverfahren nicht gelten.

Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum. Investition in eine einzelne Immobilie, deren Nutzungsänderung zu Wohnraum bereits vor Einreichung des Golden-Visa-Antrags abgeschlossen ist. Die Nutzungsänderung kann vom Verkäufer vorgenommen werden. Industriegebäude kommen nur dann in Frage, wenn dort seit mindestens fünf Jahren keine industrielle Tätigkeit mehr ausgeübt wurde. Umgewandelte Immobilien dürfen nicht als eingetragener Firmensitz genutzt werden; ein Verstoß führt zum Entzug der Genehmigung und einer Geldstrafe von 50,000 €.

Restaurierung denkmalgeschützter und historischer Gebäude. Die Investition in ein einzelnes denkmalgeschütztes Gebäude (διατηρητέο) ist zur vollständigen Restaurierung oder zum Wiederaufbau bestimmt. Jede Übertragung des Eigentums vor Abschluss der Restaurierung ist ungültig. Die Nichteinhaltung der Restaurierungsvorschriften führt zu einer Geldstrafe von 150,000 € (ca. 163,000 USD) und dem sofortigen Verlust des Aufenthaltsstatus.

Beide Vorgehensweisen erfordern eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung im Vorfeld der Transaktion hinsichtlich Nutzungsänderungsgenehmigungen, Erhaltungsgenehmigungen und Erhaltungsbudgets – Arbeiten, die vor der Reservierung des Grundstücks und nicht erst danach beginnen sollten.

Das Übergangsfenster ist geschlossen.

Die Übergangsregelung, die es Käufern im laufenden Kaufprozess ermöglichte, die alte Grenze von 250,000 € beizubehalten, ist vollständig ausgelaufen. Um sich zu qualifizieren, musste ein Antragsteller bis zum 31. August 2024 eine Anzahlung von 10 % leisten (oder eine entsprechende Vorvereinbarung mit Banknachweis vorlegen) und den Kauf bis zum 31. Dezember 2024 abschließen – eine Frist, die durch das Gesetz 5167/2024 später bis zum 28. Februar 2025 verlängert wurde. Falls die ursprünglich angestrebte Immobilie nicht verfügbar war, konnte bis zum 30. April 2025 eine Ersatzimmobilie erworben werden.

Alle Übergangsfristen sind nun abgelaufen. Neue Anträge, die im Jahr 2026 eingereicht werden, unterliegen den vollen Schwellenwerten von 400,000 € / 800,000 €.

Nutzungsbeschränkungen: Keine Kurzzeitvermietung

Das griechische Gesetz verbietet ausdrücklich die Nutzung von Immobilien, die im Rahmen des Goldenen Visums erworben wurden, für Kurzzeitvermietungen im Rahmen der Sharing Economy (z. B. Airbnb) oder zur Untervermietung. Ein Verstoß führt zum Entzug der Genehmigung und einer Verwaltungsstrafe von 50,000 € (ca. 54,400 USD). Dieselbe Strafe gilt für Immobilien, die im Rahmen des Umwandlungsprozesses als eingetragener Firmensitz oder Zweigniederlassung genutzt werden.

Die Auswirkungen auf den Markt waren erheblich. Daten der griechischen Zentralbank zeigen, dass die ausländischen Kapitalzuflüsse in den griechischen Immobilienmarkt im Zeitraum Januar bis September 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 24 % zurückgingen – von etwa 1.925 Milliarden Euro auf 1.46 Milliarden Euro. Branchenberater berichten, dass der Großteil der zuvor über Kurzzeitvermietungsplattformen angebotenen Wohnungen im Großraum Athen (Golden Visa) nun langfristig vermietet wird, obwohl es kein offizielles Register gibt, das diese Entwicklung quantifiziert.

Artikel 5A Nicht-Dom-Steuerregime: Die andere Hälfte der Strategie

Für vermögende Anleger ist Griechenlands Non-Dom-Regelung nach Artikel 5A oft der entscheidendere Faktor als das Goldene Visum selbst. Berechtigte Personen können ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen und eine Pauschale entrichten. € 100,000 pro Jahr (≈109,000 USD) auf alle ausländischen Einkünfte, unabhängig von deren Höhe, zuzüglich eines weiteren Betrags 20,000 € pro Jahr und mitversichertem FamilienmitgliedDie Vergünstigung gilt für maximal 15 Steuerjahre und beinhaltet die vollständige Befreiung von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Vermögenswerte, die sich außerhalb Griechenlands befinden.

Die Teilnahmebedingungen sind streng. Der Antragsteller darf in mindestens sieben der letzten acht Jahre keinen griechischen Steuerwohnsitz gehabt haben und muss innerhalb von drei Jahren nach Antragstellung eine qualifizierende Investition von mindestens 500,000 € in griechische Immobilien, Unternehmensbeteiligungen oder Wertpapiere tätigen. Wichtig ist, dass das Gesetz einen speziellen Verweis für Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis für Investitionstätigkeiten gemäß Artikel 16 des Gesetzes 4251/2014 enthält, der den Investitionsnachweis für bestimmte Investorenmigranten vereinfachen kann. Der Besitz einer regulären Golden-Visa-Immobilienerlaubnis ist kein Frontalunterricht.Für sich genommen ist dies ausreichend – Mandanten sollten erwarten, die Einwanderungs- und Steuerangelegenheiten als eine einzige integrierte Transaktion koordinieren zu können.

Artikel 5A setzt zudem die tatsächliche Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland voraus, was in der Regel einen physischen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr bedeutet. Der Antrag ist bis zum 31. März des jeweiligen Steuerjahres beim zuständigen griechischen Finanzamt einzureichen.

Griechenland im Kontext des EU-Aufenthaltsrechtsprogramms für Investoren ab 2026

Spaniens Goldenes Visum wurde am 3. April 2025 gemäß dem spanischen Organgesetz 1/2025 offiziell eingestellt; seitdem werden keine neuen Anträge mehr angenommen, bestehende Inhaber können ihr Visum jedoch weiterhin unter den bisherigen Bedingungen verlängern. Portugal strich im Oktober 2023 den direkten Immobilienerwerb aus seinem Goldenen Visumprogramm; das Programm funktioniert nun hauptsächlich über Kapitaltransfers von 500,000 € an qualifizierte Investmentfonds. Daher ist Griechenland der einzige größere EU-Mitgliedstaat, der noch immer eine Aufenthaltsgenehmigung für den direkten Immobilienerwerb anbietet.

Die strategische Frage für Kunden im Jahr 2026 lautet nicht mehr „Wo ist der günstigste Wohnsitz?“, sondern „Welche Anlageklasse möchte ich halten und welches Steuersystem passt dazu?“ Griechenland bietet direktes Immobilieninvestment, ein aktives Non-Dom-Regime gemäß Artikel 5A und keine Mindestaufenthaltsdauer. Portugal bietet Fondsinvestments und eine schnellere Einbürgerung. Malta ermöglicht den Zugang zur EU durch Einzahlungen und Vermietung. Die richtige Antwort hängt von der Portfoliostrategie, der Familienstruktur und den Plänen des Kunden hinsichtlich seines physischen Aufenthalts ab.

Anwendungsvolumen und Markttrends

Laut den monatlichen statistischen Anhängen des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl gingen im Gesamtjahr 2024 rund 9,386 Erstanträge für das Golden-Visa-Programm ein (die Zahl wurde gegenüber früheren Schätzungen von 9,289 nach oben korrigiert). Für 2025 weisen die Daten des Ministeriums rund 8,879 Bewilligungen aus, wobei das Antragsaufkommen gegen Ende des Jahres aufgrund des Inkrafttretens der neuen Schwellenwerte deutlich zurückging. Bis Februar 2026 meldete das Ministerium 792 Erstanträge, was im Wesentlichen dem Rückgang nach der Reform entspricht.

Die wichtigsten Herkunftsländer für Zuwanderer sind 2025–2026 weiterhin China (die größte Einzelgruppe), gefolgt von der Türkei, Israel, dem Iran und den USA. Vor Ort liegen die wichtigsten Preisniveaus bei etwa 4,500–8,000 € pro m² im Zentrum von Athen, 2,300–3,000 € pro m² in Thessaloniki und 2,000–3,500 € pro m² auf Kreta – wobei die Preise je nach Lage und Zustand der Immobilie stark variieren.

Antragsverfahren und Gesamtkosten

Das Golden-Visa-Verfahren ist weitgehend digital: Ein einziger persönlicher Besuch in Griechenland ist lediglich zur Abgabe der biometrischen Daten erforderlich. Der typische Ablauf umfasst fünf Phasen: Auswahl der Immobilie, rechtliche Vorbereitung (griechische Steuernummer, Bankkonto, Vollmacht), notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung, Einreichung der Unterlagen bei der Einwanderungsbehörde und Erfassung der biometrischen Daten. Die gesetzliche Bearbeitungszeit beträgt zwei Monate ab Eingang der vollständigen Unterlagen gemäß Artikel 100 Absatz 10 des Migrationsgesetzes. In der Praxis dauert die Bearbeitung jedoch derzeit je nach Vollständigkeit der Dokumente und Auslastung der regionalen Einwanderungsbehörde vier bis neun Monate.

Die staatlichen Gebühren sind im Verhältnis zur Investition gering: 2,000 € pro erwachsenem Antragsteller, 150 € pro unterhaltsberechtigtem FamilienmitgliedFür Minderjährige unter 18 Jahren gilt eine Ausnahme. Für die elektronische Aufenthaltserlaubnis wird eine Druckgebühr von 16 € erhoben, Verlängerungen kosten zusätzlich 2,000 €. Darüber hinaus fallen üblicherweise Notargebühren, Übersetzungs- und Beglaubigungskosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren des Grundbuchamts an – insgesamt etwa 7 % bis 10 % zusätzlich zum ursprünglichen Investitionsbetrag.

Wege zur Familienintegration, -erneuerung und Staatsbürgerschaft

Die Genehmigung wird für fünf Jahre erteilt und kann unbegrenzt verlängert werden, solange die förderfähige Investition aufrechterhalten wird. Familienmitglieder, die in einem gemeinsamen Antrag aufgeführt werden können, sind der Ehepartner (oder eingetragene Lebenspartner gemäß einer Lebensgemeinschaftsvereinbarung), unverheiratete Kinder unter 21 Jahren (in Griechenland für finanziell abhängige Studierende bis 24 Jahre) sowie die unterhaltsberechtigten Eltern beider Ehepartner. Für den Erhalt der Genehmigung ist keine Mindestaufenthaltsdauer vorgeschrieben.

Die griechische Einbürgerung erfordert sieben Jahre ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts, Griechischkenntnisse auf B1-Niveau und das Bestehen einer Einbürgerungsprüfung. Für Investoren, die nicht tatsächlich nach Griechenland umziehen, ist das Goldene Visum in erster Linie als Instrument für Aufenthalt und Mobilität zu verstehen – nicht als schneller Weg zu einem EU-Pass.

Strukturierung qualifizierter Akquisitionen

Für die meisten Investoren, die 2026 in das Programm einsteigen, ist der einfachste Weg der Erwerb einer einzelnen Wohneinheit mit mindestens 120 m² zum jeweils geltenden Schwellenwert der Zone A oder Zone B, die mit Blick auf den langfristigen Wohnungsvermietungsmarkt erworben wird. Umbau- und Denkmalschutzmaßnahmen sind weiterhin möglich, sollten aber erst nach Bestätigung der Nutzungsänderungsgenehmigungen, der Denkmalschutzgenehmigungen und der entsprechenden Budgetpuffer durch die zuständigen Gemeinde- und Denkmalschutzbehörden in Angriff genommen werden. Der Start-up-Weg gemäß Artikel 44 des Gesetzes 5162/2024 stellt eine attraktive Alternative für technologieorientierte Investoren dar, die eine EU-Aufenthaltserlaubnis anstreben, ohne in den griechischen Immobilienmarkt zu investieren.

Unabhängig vom gewählten Weg sollten Berater die Beantragung der Einwanderung mit einer parallelen Überprüfung der steuerlichen Wohnsitzsituation des Mandanten verbinden. Für Familien mit hohem Auslandseinkommen kann die zusätzliche Beantragung des Non-Dom-Status gemäß Artikel 5A neben dem Golden Visa das Kosten-Nutzen-Verhältnis des Programms erheblich verbessern.

Checkliste für die Sorgfaltsprüfung vor der Verlobung

• Prüfen Sie den jeweils geltenden Schwellenwert (Zone A 800 € vs. Zone B 400 €) und verifizieren Sie die Anforderung von 120 m² für eine einzelne Wohneinheit anhand der Bescheinigung über die „Haupträume“ des Objekts.
• Das Mietmodell sollte einem Stresstest unterzogen werden, der sich ausschließlich auf Langzeitmieten stützt – keine Kurzzeitvermietung, keine Nutzung der umgewandelten Immobilien als Geschäftssitz.
• Bei Umbau- oder Denkmalschutzmaßnahmen im Wert von 250 € sollten Sie vor der Anzahlung die Genehmigungen der zuständigen Gemeinde und des Griechischen Rates für Denkmalpflege einholen.
• Erstellen Sie eine Übersicht über die steuerliche Wohnsitzsituation des Mandanten: Falls die Bestimmungen des Artikels 5A für Nichtansässige zutreffen, planen Sie die Wahlfrist am 31. März und den Sieben-von-Acht-Test für Nichtansässige vor Vertragsabschluss ein.
• Führen Sie einen Parallelvergleich mit portugiesischen Fonds, dem Malta MPRP und den armenischen Investorenpfaden durch, um zu bestätigen, dass Griechenland die richtige Wahl ist.
• Überprüfen Sie die im Grundbuch eingetragenen Belastungsbescheinigungen, die Bescheinigungen über die Nichtnutzung nach vorheriger Genehmigung und die notariellen Abschlussdokumente anhand der Dokumenten-Checkliste des Migrationsministeriums.

Wie Vardanyan & Partners grenzüberschreitende Strategien unterstützt

Unsere Kanzlei berät Investoren und Family Offices zu Strategien für den Erwerb eines Wohnsitzes durch Investitionen in verschiedenen Jurisdiktionen und verfügt über umfassende Erfahrung in der Strukturierung grenzüberschreitender Beteiligungen zwischen Griechenland, Armenien und anderen europäischen Programmen. Für Mandanten, die Griechenland mit armenischen Alternativen vergleichen, koordinieren wir die Due-Diligence-Prüfung von Immobilien, die Wahl der Gesellschaftsstrukturen, Bankgeschäfte und die steuerliche Positionierung von A bis Z.

• Armenische Aufenthaltsgenehmigungen – befristet und unbefristet
• Wohnsitz in Armenien durch Investition
• Armenische Unternehmensgründungs- und Vermögensverwaltungsstrukturen
• Immobilientransaktionen und Due Diligence in Armenien
• Visa- und Mobilitätsstrategie
• Grenzüberschreitende Steuerplanung und -meldung

Fazit

Das griechische Goldene Visum hat sich deutlich weiterentwickelt und ist nun deutlich exklusiver geworden. Mit Immobilienwertgrenzen von 400 € bis 800 €, einer Mindestwohnfläche von 120 m² pro Wohneinheit, einem strikten Verbot von Kurzzeitvermietungen, eng gefassten Ausnahmeregelungen ab 250 € und einem neuen Programm für Existenzgründer erfordert das Programm nun eine sorgfältige Strukturierung und frühzeitige Prüfung. Zusammen mit Spaniens Ausstieg und Portugals Abkehr vom Immobiliensektor hat Griechenlands Neuausrichtung den EU-Aufenthaltsgenehmigungsmarkt für Investoren insgesamt verändert. Berater, die die neuen Zulassungskriterien beherrschen und diese gegebenenfalls mit einer schlüssigen Steuerstrategie gemäß Artikel 5a kombinieren, sichern die Interessen ihrer Mandanten und gewährleisten die Einhaltung der Programmbestimmungen bis 2026 und darüber hinaus.

Häufig gestellte Fragen